|
|
|
| ECLI:NL:RBOVE:2019:916 | | | | | Datum uitspraak | : | 18-03-2019 | | Datum gepubliceerd | : | 19-03-2019 | | Instantie | : | Rechtbank Overijssel | | Zaaknummers | : | 7569722 CV EXPL 19-684 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Huurovereenkomst bedrijfsruimte. Te laat (tweede) verzoek verlenging ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW. In ontruimingsprocedure is vraag of de opzegging buiten toepassing moet worden gelaten niet meer aan de orde. Wel langere ontruimingstermijn toegekend, mede vanwege de 'handelswaar', zijnde een half miljoen vissen. | | Trefwoorden | : | grondkamer | | | huurovereenkomst | | | perceel | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 7569722 \ CV EXPL 19-684
Vonnis in kort geding van 18 maart 2019
in de zaak van
1 [eiser 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser 2],wonende te [woonplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiser 1] ,
gemachtigde: mr. N.M. Dekker te Eibergen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TWENTEVIS VISVERKOOP B.V.,gevestigd en kantoorhoudende te Azelo (gemeente Hof van Twente),
gedaagde partij, hierna te noemen Twentevis,
gemachtigde: mr. K. Dekker te Tubbergen.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 28 februari 2019 met producties,
- de mondelinge behandeling op 4 maart 2019,
- de pleitnota van [eiser 1] ,
- de pleitnota van Twentevis.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
Op 7 december 2004 hebben “Averal” Autoverhuur B.V. (hierna te noemen Averal) en Twentevis een huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gesloten. Ingevolge deze overeenkomst huurde Twentevis met ingang van 1 maart 2005 van Averal het bedrijfspand met aanhorigheden, ondergrond en erf aan de Blokstegenweg 3A te Azelo, gemeente Hof van Twente (hierna te noemen het bedrijfspand).
2.2.
Nadat Hokrom B.V. de nieuwe eigenaar van het bedrijfspand werd, is een nieuwe huurovereenkomst gesloten ten aanzien van het bedrijfspand tussen Hokrom B.V. en Twentevis. Twentevis huurde met ingang van 1 maart 2015 het bedrijfspand van Hokrom B.V.
2.3.
Op 24 augustus 2017 is [eiser 1] eigenaar geworden van het bedrijfspand. Bij brief van 24 augustus 2017 heeft [eiser 1] aan Twentevis de huurovereenkomst van het bedrijfspand tegen 28 februari 2018 opgezegd en de ontruiming tegen voormelde datum aangezegd.
2.4.
Op 18 april 2018 heeft Twentevis bij deze rechtbank een verzoekschrift ex artikel 7:230a BW ingediend en verzocht om verlenging van de ontruimingstermijn van het bedrijfspand.
2.5.
Bij beschikking van 19 juni 2018 van deze rechtbank heeft de kantonrechter de termijn waarbinnen ontruiming van het bedrijfspand moet plaatsvinden verlengd tot 1 maart 2019.
2.6.
Op 13 februari 2019 heeft [eiser 1] aan Twentevis bericht dat Twentevis geen (tijdig) verzoek heeft ingediend tot verlenging van de ontruimingstermijn en dat het bedrijfspand op 1 maart 2019 dient te zijn ontruimd.
2.7.
Op 14 februari 2019 heeft de rechtbank een tweede verlengingsverzoek van de ontruimingstermijn van Twentevis ontvangen.
2.8.
Bij beschikking van heden (zaaknummer 7534760 \ EJ VERZ 19-41) heeft de kantonrechter Twentevis niet-ontvankelijk verklaard in haar tweede verlengingsverzoek.
3Het geschil
3.1.
[eiser 1] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad-:
primair
A. te bepalen dat Twentevis uiterlijk op 28 februari 2019 het bedrijfspand met al het hare en de haren en al degenen die van harentwege in het bedrijfspand verblijven, te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels en al wat verder tot het bedrijfspand behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser 1] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
subsidiair
te bepalen dat Twentevis uiterlijk op 1 april 2019 het bedrijfspand met al het hare en de haren en al degenen die van harentwege in het bedrijfspand verblijven, te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels en al wat verder tot het bedrijfspand behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser 1] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
primair en subsidiair
te bepalen dat [eiser 1] zelf via de deurwaarder (de sterke arm van justitie en politie) over mag gaan tot ontruiming van het bedrijfspand en de kosten hiervan door Twentevis dienen te worden voldaan, nader op te maken bij staat, indien Twentevis niet zelf over gaat tot ontruiming binnen de door de kantonrechter daarvoor gestelde termijn;
Twentevis te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser 1] te voldoen met ingang van 28 februari 2019 een bedrag van € 2.420,00 als vergoeding voor het gebruik bij het in gebreke blijven van ontruimen van het bedrijfspand, te vermeerderen bij te late betaling met eventuele boetes conform de voorheen geldende overeenkomst en de wettelijke rente, beide vanaf de eerste dag van de betreffende maand, althans bedragen en/of een dag die de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, tot aan de dag van de ontruiming;
Twentevis te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.000,00 binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, dan wel een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, op straffe van de contractuele boete van € 300,00 dan wel een door de kantonrechter nader te bepalen boete;
Twentevis te veroordelen in de kosten van dit geding, alsmede in de kosten van de gemachtigde en het nasalaris.
3.2.
Twentevis voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
Als meest ver strekkende verweer heeft Twentevis gesteld dat [eiser 1] geen spoedeisend belang bij zijn vorderingen heeft. Dit verweer slaagt naar het oordeel van de kantonrechter niet. Bij beschikking van 19 juni 2018 van deze rechtbank heeft de kantonrechter de termijn waarbinnen ontruiming van het bedrijfspand moet plaatsvinden verlengd tot 1 maart 2019. Nu deze datum is verstreken en Twentevis het bedrijfspand niet heeft ontruimd, heeft [eiser 1] reeds gelet hierop een spoedeisend belang bij zijn vorderingen.
4.2.
Twentevis heeft vervolgens betoogd dat vanaf 2005 is uitgegaan van een onjuist uitgangspunt door ten aanzien van het gebruik van het bedrijfspand voor een viskwekerij een huurovereenkomst te sluiten. Deze situatie betreft volgens Twentevis een pachtsituatie en geen huursituatie. De overeenkomst tussen partijen is dan ook een pachtovereenkomst en geen huurovereenkomst. Zolang de pachtovereenkomst niet is goedgekeurd door de grondkamer, bepaalt artikel 7:322 BW dat de overeenkomst voor onbepaalde duur geldt, zonder dat zij door een van de partijen kan worden opgezegd, aldus Twentevis.
4.3.
[eiser 1] heeft daarentegen gesteld dat dit verweer thans niet aan de orde kan komen. Indien Twentevis de kwalificatie van de overeenkomst tussen partijen aan de orde had willen stellen, dan had zij dat bij het eerste verlengingsverzoek van de ontruimingstermijn moeten doen.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat in de beschikking van 19 juni 2018 van de kantonrechter van deze rechtbank reeds is beslist hoe de overeenkomst tussen partijen dient te worden gekwalificeerd. Voorwaarden voor de ontvankelijkheid van een verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a lid 1 BW zijn immers dat het verzoek wordt gedaan door a) een huurder van -kort gezegd- een 7:230a-ruimte, b) na het einde van de huurovereenkomst en c) nadat hem schriftelijk ontruiming is aangezegd. Het gaat hier om zogenaamde voorvragen. In de procedure die heeft geleid tot de beschikking van 19 juni 2018 waren deze voorvragen niet in geschil. De kantonrechter heeft met de beschikking van 19 juni 2018 dan ook (impliciet) beslist dat op het punt van de voorvragen aan alle voorwaarden voor het verzoek ex artikel 7:230a BW is voldaan. Hiermee heeft de kantonrechter derhalve ook beslist dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of op een gedeelte daarvan en die zaak geen woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van titel 4 van boek 7 van het BW is.
4.5.
Volgens vaste rechtspraak (o.m. HR 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759) heeft een beslissing van de rechter op een of meer van de voorvragen in het kader van een op artikel 7:230a BW gebaseerde verzoekschriftprocedure ook bindende kracht in een latere ontruimingsprocedure tussen partijen. De beslissing van de kantonrechter in de beschikking van 19 juni 2018 dat sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen heeft derhalve in de onderhavige procedure bindende kracht. Dit betekent dat de kantonrechter thans dient uit te gaan van een huurovereenkomst tussen partijen.
4.6.
Twentevis heeft ten slotte betoogd dat de gevolgen van de gevorderde ontruiming voor haar aanzienlijk zijn. Als gevolg van de ontruiming wordt het werk van 18 jaar van Twentevis in één klap vernietigd. Om tot ontruiming over te gaan, dient een half miljoen vissen te worden gedood. Niet alleen Twentevis, maar alle bedrijven die afhankelijk zijn van de leveringen van Twentevis zullen aanzienlijk (bedrijfs)schade oplopen. Twentevis zal als gevolg van de ontruiming op de gevorderde termijn in staat van faillissement geraken. [eiser 1] maakt door de gevorderde ontruiming misbruik van procesrecht, aldus Twentevis.
4.7.
Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 1999, ECLI:NL:HR:1999:CZ2996 is de kantonrechter van oordeel dat in deze procedure de vraag of de opzegging door [eiser 1] buiten toepassing moet worden gelaten, niet (meer) aan de orde is. De kantonrechter hoeft thans niet te beoordelen of de belangen van Twentevis door de opzegging ernstiger worden geschaad dan die van [eiser 1] bij voortzetting van het gebruik door Twentevis. Voor een dergelijke afweging is de procedure ex artikel 7:230a BW bedoeld.
4.8.
Vorenstaande staat er evenwel niet aan in de weg dat de kantonrechter in de ontruimingsprocedure een langere ontruimingstermijn kan vaststellen dan de door [eiser 1] voorgestane ontruimingstermijn. Gelet op de bedrijfsactiviteiten van Twentevis, het door haar gebruikte RAS systeem en het feit dat een half miljoen vissen op het perceel aanwezig is, ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn op uiterlijk 1 augustus 2019 te bepalen. Hierbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat [eiser 1] heeft verklaard bereid te zijn om na deze uitspraak in overleg te treden met Twentevis. [eiser 1] wenst een uitspraak voor het geval partijen er niet uitkomen, zodat hij een grosse heeft en Twentevis kan laten ontruimen. Om voornoemd overleg een kans van slagen te geven en -indien nodig- maatregelen te kunnen treffen, zal de kantonrechter de ontruimingstermijn op uiterlijk 1 augustus 2019 bepalen.
4.9.
De vordering van [eiser 1] om te bepalen dat hij zelf via de deurwaarder over mag gaan tot ontruiming van het bedrijfspand, indien Twentevis niet over gaat tot ontruiming binnen de daarvoor door de kantonechter gestelde termijn, zal worden afgewezen. Deze vordering is overbodig. De bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming vloeit immers al voort uit de artikel 555 e.v. Rv in samenhang met artikel 444 Rv. De vordering om te bepalen dat de kosten van de ontruiming door Twentevis dienen te worden voldaan, zal eveneens worden afgewezen. Ingevolge artikel 237 lid 3 Rv. wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake. Dat zijn kosten die na het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Thans staat dus nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang. [eiser 1] zal daarom -indien nodig- een afzonderlijke executoriale titel moeten verkrijgen voor het verhaal van de executiekosten, bestaande uit een veroordeling tot betaling van die kosten.
4.10.
De vordering van [eiser 1] om Twentevis te veroordelen om aan hem met ingang van 28 februari 2019 een bedrag van € 2.420,00 te voldoen als vergoeding voor het gebruik bij het in gebreke blijven van ontruimen van het bedrijfspand zal worden toegewezen. Zolang het bedrijfspand niet is ontruimd, is Twentevis voor het gebruik daarvan een gebruiksvergoeding aan [eiser 1] verschuldigd, te stellen op een bedrag van € 2.420,00 per maand tot aan de dag van ontruiming. Nu thans niet vaststaat dat Twentevis deze vergoeding niet of te laat betaalt, zal de in dit verband gevorderde wettelijke rente en/of de gevorderde boete worden afgewezen.
4.11.
Wat betreft de vordering van [eiser 1] om Twentevis te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.000,00 binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van de contractuele boete van € 300,00, overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser 1] stelt dit bedrag te vorderen als voorschot op de nog nader te specificeren kosten van zijn advocaat en de kosten van de deurwaarder voor de daadwerkelijke ontruiming bij uitblijven van vrijwillige ontruiming van Twentevis. Nu [eiser 1] deze kosten echter niet heeft gespecificeerd en nader onderbouwd (het door hem als productie 6 overgelegde kostenoverzicht ziet maar op een klein deel van dit bedrag) en thans nog niet vaststaat dat de deurwaarderskosten voor de daadwerkelijke ontruiming zullen worden gemaakt, zal deze vordering worden afgewezen.
4.12.
Twentevis zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten conform het gebruikelijke liquidatietarief. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser 1] tot op heden begroot op:
dagvaardingskosten € 99,01
griffierecht € 121,00
salaris advocaat € 720,00
Totaal € 960,01
4.13.
[eiser 1] vordert nakosten. De gevorderde nakosten zullen conform de landelijke aanbeveling worden begroot op het tarief van een half punt gemachtigdesalaris, met een maximum van € 120,00. Gelet op het gemachtigdesalaris in deze zaak, zullen de nakosten worden begroot op € 120,00.
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
bepaalt dat Twentevis uiterlijk op 1 augustus 2019 het bedrijfspand met aanhorigheden, ondergrond en erf aan de Blokstegenweg 3A te Azelo, gemeente Hof van Twente met al het hare en de haren en al degenen die van harentwege in het gehuurde verblijven, dient te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels en al wat verder tot het bedrijfspand behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser 1] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat Twentevis hiermee in gebreke blijft tot een maximum van € 100.000,00;
5.2.
veroordeelt Twentevis om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser 1] met ingang van 28 februari 2019 te voldoen een bedrag van € 2.420,00 per maand als gebruiksvergoeding voor het bedrijfspand tot aan de dag van de ontruiming.
5.3.
veroordeelt Twentevis in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser 1] begroot op € 960,01,
5.4.
begroot de nakosten op een bedrag van € 120,00,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.G. Vermeulen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2019. (SR) | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
