|
|
|
| ECLI:NL:GHARL:2019:10620 | | | | | Datum uitspraak | : | 10-12-2019 | | Datum gepubliceerd | : | 12-12-2019 | | Instantie | : | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | | Zaaknummers | : | 200.229.608/01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Verkoop van percelen grond. Vraag of overeenstemming is bereikt op alle onderdelen van deze transactie. Ook als dat komt vast te staan, is sprake van een voorwaarde die meebrengt dat de vordering tot levering nog niet opeisbaar is geworden. | | Trefwoorden | : | koopakte | | | koopovereenkomst | | | landbouwgrond | | | perceel | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.229.608/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/166968 / HA ZA 16-104)
arrest van 10 december 2019
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [A] ,
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in voorwaardelijke reconventie,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. C.E. van der Wijk, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
Theo Wijntjes B.V.,
gevestigd te Elsloo,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna: Wijntjes,
advocaat: mr. R. de Vries, kantoorhoudend te Groningen.
1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het tussenarrest van 4 juni 2019 heeft op 10 oktober 2019 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Een kopie van het proces-verbaal dat daarvan is opgemaakt, is aan het dossier toegevoegd. Het hof heeft na de comparitie beslist dat opnieuw arrest zal worden gewezen. Namens [appellant] is op het proces-verbaal commentaar geleverd. Alleen als dat voor de beslissing van belang is, komt het hof daarop terug.
2De vaststaande feiten
2.1
[appellant] is eigenaar van de boerderij aan de [a-straat] 75 in [A] (kadastraal perceel 1907, ofwel de boerderij). Hij is ook eigenaar van de percelen landbouwgrond met nummers 1908 (gelegen aan de [a-straat] ) en 1911 (gelegen aan de [b-straat] ). Daarnaast heeft hij in erfpacht de landbouwpercelen 1906 en 1909 aan de [a-straat] . De zus van [appellant] , [B] , is eigenaar van het perceel 1872 aan de [a-straat] .
2.2
Op de percelen van [appellant] (1907, 1908 en 1911) rust een hypotheekrecht. Nadat de bank in de zomer van 2015 de executoriale verkoop daarvan had aangezegd, heeft [appellant] een zekere [C] (hierna: [C] ) ingeschakeld om te proberen die verkoop te voorkomen. [C] heeft Wijntjes vervolgens in een e-mail van 23 november 2015 geschreven dat [appellant] hem opdracht had gegeven voor de verkoop van percelen 1908 en 1911 en de ruim 7,5 ha die rondom en achter de boerderij van [appellant] liggen en eigendom zijn van zijn zus. Ook is de vraag gesteld of Wijntjes interesse had in de erfpacht.
2.3
Op 9 december 2015 refereerde [C] in een e-mail aan Wijntjes aan een gesprek dat daarover was gevoerd en merkte hij op dat besloten was alles van de hand te doen tegen vraagprijzen van € 40.000,- per ha (1872), € 125.000,- (1908 en 1911) en een waarde in goed overleg aan de hand van het erfpachtcontract (1906 en 1909). In reactie daarop heeft Wijntjes op 11 december 2015 voor dit totaal € 550.000,- geboden. [C] antwoordde nog dezelfde dag dat hij de maandag daarop (14 december) een afrondend gesprek met [appellant] zou hebben en daarover zou berichten; "Zoals het nu lijkt kan zijn zuster toch wel zelfstandig handelen d.w.z. zij kan de volledige verkoopopbrengst opeisen te weten 7.5 ha maar heeft wel aan mij aangegeven mee te willen werken in de/een totale deal."
2.4
Op dinsdag 15 december 2015 mailde [C] vervolgens aan Wijntjes dat zijn bod 'in de basis' akkoord was als [appellant] nog enig land bij zijn boerderij kon verkrijgen, zoals al in grote lijnen was besproken. Daaraan voegde hij toe dat de positie van [B] nog in onderhandeling was: "Wij gaan er van uit dat volgende week ook duidelijk is hoe de positie van zijn zuster wordt verkregen c.q. de medewerking door haar wordt verleend tot verkoop en dan kunnen wij wat ons betreft de deal afronden. Zodra dit bekend is stellen wij voor om een afrondende bespreking ten huize van cliënt te houden."
2.5
In een door notaris Castelein op 28 januari 2016 aan [C] gestuurd concept van een koopovereenkomst is [appellant] als verkoper aangeduid en Wijntjes als koper van deze percelen en van de erfpacht voor een totale koopsom van € 550.000,- (€ 150.000,- voor 1906/1909; € 100.000,- voor 1908/1911 en € 300.000,- voor 1872).
2.6
Op 12 februari 2016 is vanaf het mailadres van de partner van [appellant] ( [D] ) aan de notaris geschreven:
"Betreft 1906, 1909, 1911 en 1908
(…)
bij 1906 moet dan nog een stukje land af.
(…)
Perceel 1872 komt in een later stadium. Maar deze gaan we wel verkopen"
2.7
[appellant] heeft de percelen 1908 en 1911 op 17 februari 2016 voor € 350.000,- verkocht aan zijn buurman, [E] . De levering van deze percelen heeft nog niet plaatsgevonden.
2.8
De advocaat van Wijntjes heeft [appellant] op 2 maart 2016 verzocht mee te werken aan de verkoop en levering van de percelen 1908, 1911 en 1872 en de erfpachtrechten op de percelen 1906 en 1909. [appellant] heeft dat niet gedaan. Diezelfde dag heeft Wijntjes op deze percelen conservatoir beslag laten leggen. Op 5 februari 2018 heeft Wijntjes de overeenkomst ontbonden voor zover die betrekking had op het perceel van de zus (1872).
3De vordering en de beslissing van de rechtbank
3.1
De rechtbank heeft op vordering van Wijntjes 'voor recht' verklaard dat een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de percelen 1908 en 1911, de erfpachtrechten op de percelen 1906 en 1909 en ten aanzien van perceel 1872. De rechtbank achtte [appellant] beschikkingsbevoegd met betrekking tot de percelen 1908, 1911 en de erfpachtrechten op de percelen 1906 en 1909, maar onbevoegd ten aanzien van de juridische eigendom van perceel 1872. De tegenvorderingen die [appellant] had ingesteld, heeft de rechtbank afgewezen. Die afwijzing staat in dit hoger beroep niet ter discussie; [appellant] vordert slechts afwijzing alsnog van alle vorderingen van Wijntjes. Deze laatste heeft in het incidenteel appel bekrachtiging van het toewijzende deel van het vonnis gevorderd, en een aanvullende verklaring dat de overeenkomst voor wat betreft perceel 1872 rechtsgeldig is ontbonden en dat de koopprijs zal worden verminderd met € 300.000,-. Daarnaast is een schadevergoeding gevorderd van € 37.500,- (gederfde winst ten aanzien van de doorverkoop van dat perceel). De eiswijziging die hierin besloten ligt, is door [appellant] niet ter discussie gesteld en is ook niet strijdig met regels van procesrecht. Het hof zal daarom uitgaan van deze gewijzigde eis.
4Thematische bespreking van de grieven
Wat zegt Wijntjes?
4.1
Het hof legt de stellingen van Wijntjes zo uit, dat een eerste gesprek tussen hem en [appellant] op 1 december 2015, de e-mail van [C] van 15 december 2015 en een tweede gesprek op 8 januari 2016 ertoe hebben geleid dat de koop op 8 januari 'definitief' tot stand is gekomen (Memorie van Antwoord in het principaal appel onder 14): na de bespreking op
1 december en een bevestigende e-mail daarover, was Wijntjes naar eigen zeggen in feite al akkoord. [appellant] heeft steeds gezegd dat hij ten aanzien van de grond van zijn zus een harde koopoptie had. De discussie tussen hem en zijn zus ging alleen nog over de verdeling van de opbrengsten, niet over de vraag of hij die grond kon verkopen en leveren. Nadat over die levering toch onduidelijkheid was ontstaan, is op 8 januari 2016 een oplossing gevonden, en is besloten deze op een later moment te laten plaatsvinden. Na afloop van die bespreking hebben partijen elkaar de hand geschud en hebben zij een afspraak bij de notaris ingepland. Perceel 1872 is bij dit alles altijd uitdrukkelijk onderdeel gebleven van de overeenkomst (Memorie van Antwoord in het principaal appel 51). Details over de grond rond de boerderij die [appellant] nog voor zichzelf wilde houden, zijn toen nog niet afgekaart, omdat die grond in het erfpachtgedeelte zat. Tot zover het standpunt van Wijntjes.
De verkoop staat niet vast
4.2
Het hof neemt het standpunt van Wijntjes niet over. De overeenkomst waar zij zich op beroept, is gemotiveerd door [appellant] bestreden. [C] , die bij het gesprek daarover op
1 december 2015 aanwezig was, bevestigt twee weken later in een e-mail (van
15 december 2015) weliswaar dat [appellant] 'in de basis' akkoord was, maar voegt daar aan toe dat hij nog enig land bij zijn boerderij moest verkrijgen (huiskavel), zoals dat in grote lijnen was besproken. Volgens Wijntjes hebben partijen over de omvang van dat terrein overeenstemming bereikt, maar dat staat nog niet vast: in de stukken hebben zij het immers over 1,5 ha, terwijl het stuk grond dat Wijntjes ter zitting op de kadastrale kaart aanwees veel kleiner is en ook sterk afwijkt van het door [appellant] aangegeven terrein. Bovendien lag de huiskavel deels in de erfpachtgronden en was dus medewerking van de grondeigenaar daarvan nodig, zoals Wijntjes zelf ook stelt. Het hof komt op dat laatste nog terug.
4.3
Van ondergeschikt belang is de discussie over die huiskavel niet, omdat [appellant] ( [C] ) de verkrijging van rechten op die grond bij de onderhandelingen van meet af aan als voorwaarde heeft vooropgesteld.
4.4
Over de rechten van de zus van [appellant] schrijft [C] op 15 december ervan uit te gaan dat een week later duidelijk zou zijn hoe die 'positie' zou worden verkregen c.q. of zij zou meewerken aan de verkoop: "en dan kunnen wij wat ons betreft de deal afronden". Anders dan Wijntjes, leest het hof in die mededeling een voorbehoud ten aanzien van dat perceel.
4.5
Er leken medio december 2015 dus nog twee obstakels te bestaan: de huiskavel en het perceel van de zus. Uit de e-mail die [C] vervolgens op 13 januari 2016 aan de notaris stuurde (en waarop Wijntjes zich in de memorie van antwoord in het principaal hoger beroep onder 24 beroept), kan niet de conclusie worden getrokken dat die in de tussentijd waren verwijderd. Met name voor het perceel van [B] lijkt eerder het tegendeel het geval:
- [C] verwijst op 13 januari weliswaar naar afrondende besprekingen op 8 januari, maar spreekt daarbij slechts over de definitieve verkoop van de percelen van [appellant] en de erfpachtpercelen. Hij merkt tegelijkertijd op: “Dan is mede te delen dat wij getracht hebben met de zuster van cliënt ook tot een definitieve oplossing te komen maar zij heeft medegedeeld niet mee te werken aan de/een oplossing.” Over haar perceel lijkt op dat moment dus nog geen duidelijkheid te bestaan;
- Hetzelfde beeld wordt opgeroepen door [appellant] zelf (of zijn partner, [D] ) in de e-mail van 12 februari 2016 aan de notaris. Die mail werd verstuurd als reactie op het concept van de koopovereenkomst. [appellant] schrijft dan dat het perceel van [B] (1872) in een later stadium zou worden verkocht (hij zegt niet: geleverd). In gelijke bewoordingen drukt een collega van [C] ( [F] ) zich uit in een e-mail van 22 januari 2016 aan Rabobank: de verkoop wordt opgesplitst. Het gedeelte waarvoor toestemming van [B] nodig is, wordt eerst geparkeerd;
- Haar weigering om aan de verkoop mee te werken blijkt ook uit andere e-mails. Zo schreef [C] op 16 december 2015 al aan de partner van [appellant] en aan [F] dat het zich liet aanzien dat zij daaraan niet vrijwillig mee wilde werken. Een dag voor de laatste bespreking op 8 januari was [F] nog meer uitgesproken, waar hij opmerkte dat zij het voorstel dat haar was voorgelegd niet zou accepteren. In haar e-mails van 16 februari 2016 aan [C] bevestigt [B] dat zelf;
- Het dossier bevat geen uitlatingen of mededelingen van of namens [appellant] op grond waarvan Wijntjes desalniettemin heeft kunnen concluderen dat de verkoop van perceel 1872 door [appellant] akkoord was.
4.6
Een en ander betekent dat de overeenkomst waar Wijntjes zich op beroept nog niet vast staat. Daarom zal zij in de gelegenheid worden gesteld te bewijzen wat zij daartoe heeft aangevoerd. Dat komt er in essentie op neer dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van perceel 1872 (van [B] ) en de omvang van de huiskavel. Het zijn immers die twee, hiervoor als "obstakels" aangeduide aspecten die volgens [appellant] maakten dat het tot de door Wijntjes gestelde verkoop van het geheel niet is gekomen (de eigendomspercelen 1908, 1911, de erfpachtgronden 1906 en 1909, alsmede perceel 1872 van [B] ). Als dat bewijs niet wordt geleverd, dan leidt dat tot afwijzing van de vorderingen van Wijntjes. Daarom zal het hof nu niet ingaan op de discussie die voor het overige is gevoerd, met uitzondering van het volgende. Dat geldt dus voor het geval het bewijs wel wordt geleverd.
Als de overeenkomst komt vast te staan, dan bevat die een voorwaarde die in de weg staat aan de ontbinding en toewijzing van de daarop gebaseerde geldvordering
4.7
Partijen zijn het erover eens dat [appellant] slechts met de koop akkoord wilde gaan als hij zakelijke rechten zou behouden of opnieuw zou verkrijgen ten aanzien van een deel van de erfpachtgrond (de huiskavel). Als vast komt te staan dat de omvang van die grond is 'afgekaart', dan nog heeft [appellant] de voorwaarde gesteld dat de eigenaar van die grond (ASR) daarmee akkoord zou gaan. Volgens hem ontbrak die toestemming (zie bijvoorbeeld conclusie van antwoord 45 t/m 47). Wijntjes erkent van haar kant dat dit onderdeel van de afspraken op een later moment besproken moest worden, omdat het te behouden stukje grond in het erfpachtgedeelte zat, en ook ASR bij de besprekingen betrokken moest zijn. Zij lijkt ervan uit te gaan dat de notaris destijds in het concept van de koopakte ten onrechte niet een voorbehoud over de huiskavel heeft opgenomen (memorie van antwoord in principaal hoger beroep 59).
4.8
Deze constatering brengt mee dat de vordering tot levering van de percelen en erfpachtrechten hoe dan ook (nog) niet opeisbaar is geworden, dat van verzuim van [appellant] ten tijde van de ingeroepen ontbinding geen sprake was en dat Wijntjes om die reden de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst (perceel 1872) niet heeft kunnen inroepen. De desbetreffende vordering en de daaraan gekoppelde schadevordering kunnen dus niet worden toegewezen.
De beslissing
Het hof laat Wijntjes toe te bewijzen dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van perceel 1872 en over de omvang van het perceel rond de boerderij.
Als partijen getuigen willen laten horen, zullen die verhoren door mr. Zandbergen in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 in Leeuwarden worden afgenomen. [appellant] en een vertegenwoordiger van Wijntjes moeten daar bij aanwezig zijn, omdat naar aanleiding van de getuigenverklaringen ook aan hen vragen kunnen worden gesteld. Op 7 januari 2020 moeten zij het aantal getuigen en de verhinderdagen van henzelf, van hun advocaten en van de getuigen opgeven. Daarna zal de dag het tijdstip van het verhoor worden vastgesteld, ook als opgave van een of meer van partijen ontbreekt. De namen en woonplaatsen van de getuigen moeten tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof worden opgegeven.
Als een partij tijdens het getuigenverhoor nog een proceshandeling wil verrichten of producties in het geding wil brengen, moet zij ervoor zorgen dat het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie hebben ontvangen.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, W.P.M. ter Berg en S.E. Vlaanderen-Schüttenhelm, en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 10 december 2019. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
