|
|
|
| ECLI:NL:RBAMS:2020:5751 | | | | | Datum uitspraak | : | 23-11-2020 | | Datum gepubliceerd | : | 27-11-2020 | | Instantie | : | Rechtbank Amsterdam | | Zaaknummers | : | 8290167 CV EXPL 20-1771 ( 8290167 CV EXPL 20-1771 ( | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Een reisorganisatie in een pand aan de Weesperstraat ondervindt al sinds jaren flinke geluidshinder van fitnesslessen in een sportschool, die medehuurder is in hetzelfde pand. | | Trefwoorden | : | geluidshinder | | | grondkamer | | | huurovereenkomst | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummers: 8290167 CV EXPL 20-1771 (hoofdzaak)
8561342 CV EXPL 20-9924 (vrijwaring)
vonnis van: 23 november 2020
vonnis van de kantonrechter
in de hoofdzaak
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Cruisewinkel.NL B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres in de hoofdzaak, verweerster in het incident
nader te noemen: Cruisewinkel
gemachtigde: mr. E.J. Elferink
t e g e n
de coöperatie EPGF (NL) Amsterdam Coöperatieve U.A.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in de hoofdzaak, eiseres in het incident
nader te noemen: EPGF
gemachtigden: mr. K.J.M. Corten en mr. C.M. Boks
in de vrijwaringszaak
I n z a k e
de coöperatie EPGF (NL) Amsterdam Coöperatieve U.A.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: EPGF
gemachtigden: mr. K.J.M. Corten en mr. C.M. Boks
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid High Studios Plantage B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: High Studios
gemachtigde: mr. N.M. Don
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kantonrechter heeft acht geslagen op de volgende processtukken en proceshandelingen:
In de hoofdzaak:
- dagvaarding van 21 januari 2020 met producties;- incidentele vordering van EPGF tot oproeping in vrijwaring;
- het antwoord in het incident;
- het vonnis in het incident, waarbij het verzoek van EPGF tot oproeping in vrijwaring is
toegewezen, de beslissing over de proceskosten is aangehouden en waarbij in de hoofdzaak
de zaak is verwezen naar de rolzitting voor het nemen van een conclusie van antwoord
door EPGF;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;- het instructievonnis van 17 augustus 2020;- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
In de vrijwaringszaak:
- dagvaarding van 29 mei 2020 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 17 augustus 2020;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling in beide zaken heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2020.
Voor Cruisewinkel is verschenen [naam 1] , bijgestaan door de gemachtigde.
EPGF heeft zich doen vertegenwoordigen door [naam 2] , portfolio manager en
[naam 3] , technisch beheerder, bijgestaan door de gemachtigden mr. K.J.M. Corten en mr. M.R.J. Mullink.
High Studios heeft zich doen vertegenwoordigen door [naam 4] en [naam 5] , beiden directeur, bijgestaan door de gemachtigde.
In de hoofzaak heeft Cruisewinkel een conclusie van antwoord in reconventie, met producties ingediend en heeft bij akte producties overgelegd.
In de vrijwaringszaak heeft EPGF een akte vermeerdering en wijziging eis tevens houdende akte overlegging aanvullende producties ingediend.
Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Cruisewinkel is een reisorganisatie en zij houdt zich onder meer bezig met de organisatie en de verkoop van vakantie- en zakenreizen.
1.2.
Cruisewinkel huurt vanaf 1 maart 2011 van HeRaSi Properties B.V. (hierna: HeRaSi) de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruik als kantoor- /winkelruimte ten behoeve van een reisorganisatie.
1.3.
In 2014 is op verzoek van HeRaSi de oppervlakte van het gehuurde gewijzigd en verminderd. Op 28 november 2014 is allonge 1, behorende bij de huurovereenkomst, ondertekend.
1.4.
Op 10 juni 2015 heeft Cruisewinkel aan de toenmalige beheerder van HeRaSi het volgende bericht:
Ik heb alles doorgenomen en ben nagenoeg akkoord, ik lees echter dat er een fitness studio naast/onder het gedeelte kan komen welke nu in de allonge is afgesproken waar ik gebruik van zou gaan maken, jullie geven zelf onderling aan elkaar aan dat er door de fitness huurder geluidsoverlast kan ontstaan. Graag de bevestiging dat er afdoende isolatie wordt toegepast zodat GEEN geluidsoverlast heb van welke buren dan ook.
1.5.
De beheerder van HeRaSi heeft in reactie hierop op 11 juni 2015 aan Cruisewinkel medegedeeld:
Dat kan ik bij deze bevestigen. In een eerder stadium hebben we het er intern al over gehad. Of er nou horeca in komt of een fitness studio oid, we zullen rekening moeten houden met geluidsoverlast, waarschijnlijk door het aanbrengen van geluidsisolatie aan de zijde van de horeca/gym. Ook gelet op t feit dat meteen erboven hotelkamers zullen komen.
1.6.
Op 11 juni 2015 is allonge 2, behorende bij de huurovereenkomst, ondertekend.
1.7.
Per 1 juli 2016 huurt High Studios Plantage BV (Hierna: High Studios) van HeRaSi de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres 2] . De bedrijfsruimte wordt gebruikt als fitnessruimte en sportschool. Het gehuurde wordt hierna aangeduid als fitnessruimte. In de fitnessruimte worden High Intensivity Interval Trainingen (HIIT) gegeven.
Artikel 10 van de huurovereenkomst met als kop Voorzieningen door verhuurder, luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
10.1
Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van verhuurder geschiedt:
(…)
- Aanbrengen van geluidsisolatie op de ‘buitenzijde’ van alle wanden en plafonds die grenzen aan naburige ruimtes;
10.2
De voorzieningen als genoemd in 10.1 maken na aanbrengen
wel
deel uit van het gehuurde. (…)
10.3
Ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in 10.1 geldt dat alle onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing voor rekening en risico van verhuurder komt.
Artikel 11 van de huurovereenkomst met als kop Voorzieningen door huurder, luidt voor zover hier relevant, als volgt:
11.1
Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschiedt:
- uitvoeren van noodzakelijke verbouwing om het exploiteren van een fitnessruimte/sportschool mogelijk te maken;
(…)
11.2
De voorzieningen als genoemd in 11.1 maken na aanbrengen
geen
deel uit van het gehuurde. (…)
11.3
Ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van alle voorzieningen die huurder plaatst genoemde in 11.1 geldt dat alle onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing voor rekening en risico van huurder komt.
1.8.
Voor aanvang van de huurovereenkomst heeft Geluidconsult B.V. (hierna: Geluidconsult) in opdracht van High Studios ‘een akoestisch onderzoek naar de geluidwering in pand High 45 [adres 2] te Amsterdam’ ingesteld. In het op 23 november 2015 opgestelde rapport staat onder meer het volgende:
Niet geluidgevoelige gebouwen
Er zijn geen wettelijke eisen ten aanzien van maximaal toelaatbare geluidsniveaus voor niet geluidgevoelige gebouwen zoals kantoren, vergaderkamers en hotelkamers. Er zijn wel aanbevolen waarden met betrekking tot maximale geluidniveaus bij verschillende gebruiksfuncties. In dit geval is er sprake van vergaderruimten aan de ontvangzijde. Daarvoor worden onderstaande niveaus aanbevolen, ontleend o.a. aan de richtlijnen van Rijksgebouwendienst.
(…)
Gebruikt eisenpakket geluidontvanger
De eisen voor kleine kantoren liggen 5dB strenger dan die voor woningen. In dit geval is het gebruik van de omliggende ruimten niet precies bekend en kan bovendien veranderen in de toekomst. Daarom houden we als gemiddelde grenswaarde 35 dB(A) aan overdag tot 19 uur.
(…)
De volgende maatregelen zijn vereist:
24.4
Wand Zaal -Cruise winkel entresol en wand zaal BG-vrije unit
Een sandwichpaneel met de volgende opbouw: (…)
24.5
Plafond/vloer onder houten vloer cruisewinkel entresol
opbouw van boven naar beneden (…)
24.6
Plafond, vloer onder betonvloer cruise winkel entresol
opbouw van boven naar beneden
24.1
Plafond. vloer onder betonvloer hotelkamers 1e verdieping
(…)
24.2
Ophanging isolerende werking
Het isolerende plafond moet via verende beugels met stalen veren worden opgehangen, met een eigen frequentie van de aflevering lager dan 10Hz. Een goede plafondophanger is G + H akoestiek type D7 met een nominale belasting van 860 kg. De beugels moeten niet meer en niet minder belast worden dan met de nominale belasting met een marge van 15% minder
1.9.
Op 2 september 2016 heeft HeRaSi de eigendom van gebouw Metropool, [adres 3] te Amsterdam, waarin het gehuurde is gelegen, overgedragen aan EPGF en diende de huur vanaf 1 oktober 2016 aan EPGF te worden betaald.
1.10.
Cruisewinkel heeft bij de beheerder van EPGF voor het eerst medio september 2016 melding gemaakt van geluidsoverlast vanuit de fitnessruimte.
1.11.
Op 12 januari 2017 heeft Cruisewinkel aan de beheerder van EPGF bericht:
Ik meld geen geluidsoverlast meer bij [naam 4] dan wel bij jullie, dit omdat ik na alle gedane dagelijkse meldingen waarop geen actie is ondernomen er genoeg van kreeg. Al wil dat niet zeggen dat we geen overlast hebben omdat we het niet horen … Wanneer we het horen? Dagelijks tussen 11.00 en 11.45, en verder is het wisselend. 09.00 tot 9.45 of 12.00 tot 12.45, of 17.00 tot 17.45. S’ middags is het vaak stil. Een specifieke dag waarop het extreem veel geluidsoverlast was is achteraf moeilijk te melden, dan moet ik (weer) dagelijks bij gaan houden, en zoals ik al aangaf ben ik daar wel klaar mee. Maar bijvoorbeeld vanmorgen tussen 11.00 en 11.45 was het weer dusdanig luid dat we mee trillende. Wij horen het altijd als er les wordt gegeven., nogmaals de ene dag luid de andere dag heel luid.
1.12.
EPGF heeft aan aannemer De Compaan onderhoud renovatie en advies (hierna: De Compaan) opdracht gegeven om aanvullend c.q. meer isolatiemateriaal aan te brengen tussen de houten vloer en de gevel op de eerste verdieping/entresol van het gehuurde en om enkele gaten in de houten vloer van het gehuurde dicht te kitten om een mogelijk geluidslek te verhelpen. Deze werkzaamheden zijn in augustus 2017 uitgevoerd.
1.13.
Op 4 april 2019 heeft Grondkamer Groep B.V. (hierna Grondkamer) in opdracht van EPGF een expertiserapport naar aanleiding van een geluidsonderzoek op de locatie [adres 2] en [nummer] te Amsterdam uitgebracht. Hierin staat onder meer het navolgende:
Doel van het rapport:
- Het verkrijgen van inzicht met betrekking tot de omvang en de oorzaak van de gevolgschade/gebreken
- De wijze en kosten van herstel dan wel vervanging
(…)
De ruimte (…) wordt gehuurd door ‘Cruise winkel’, deze is gevestigd op een deel van de begane grond en op een deel van de entresol. Op de begane grond bevindt zich verder een koffieshop en een sportschool. Voorts is op een ander deel van de entresol, een gedeelte van de sportschool gevestigd. De entresolvloer die gehuurd wordt door de ‘Cruise winkel’ is gescheiden middels een huurders scheidende vloer van de sportschool en er is verder een huurders scheidende wand ter plaatse van de entresol tussen de sportschool en de ‘Cruise winkel’. Uit (…) stukken blijkt dat de huurder, High 45 bv uit Diemen, hierna te noemen partij II bij het betrekken van de (…) ruimte het voornemen had om geluidsisolerende voorzieningen in de huurders scheidende vloer en wand aan te brengen. De ‘Cruise winkel’ heeft thans op de entresol, echter geluidsoverlast afkomstig uit de door partij II gehuurde ruimte.
(…)
Tijdens onze expertise ter plaatse constateerde wij dat de samengestelde wandopbouw niet overeenkomst met de door Geluidconsult BV (…) op 23 november 2015 onder 24.4 ‘Wand Zaal- Cruise winkel entresol en wand zaal BG-vrije unit’ opgesteld, voorgeschreven maatregelen. Met name de voorgeschreven materialen ‘spaancementplaten zoals fabricaat Cempanel’ zijn niet aangebracht. Dit geldt ook voor de voorgeschreven luchtspouwvulling van 250 mm dikke steenwol harde persing (100 kg/m3)
Verder constateerde wij dat de samengestelde vloeropbouw niet overeenkomt met de door Geluidconsult (…) onder de punten 24.5 ‘Plafond/vloer onder houten vloer Cruise winkel entresol’ pagina 7 en 24.2 ‘ Ophanging isolerende plafonds’ pagina 8, opgesteld vereiste maatregelen.
Met name de voorgeschreven materialen ‘2 keer 8mm spancementplaat’ als plafond ontbreekt en de 320 mm spouw is niet gevuld met steenwol (Rockwool) met een harde persing (100 kg/m3). De plafondhangers zijn niet voorzien van verende beugels met stalen veren.
Wanneer partij II van mening is dat de betreffende vloer en de wand wel voldoende geluidsisolerend is dan dient partij II dit aan de hand van melding en een verklaring van Geluidconsult BV te verantwoorden.
(…)
De kosten voor het aanpassen van de wand worden (…) beraamd op € 10.000,00 De kosten voor het aanpassen van de houten entresolvloer (…) geraamd op € 24.750,00
Totaal exclusief btw € 34.750,00 (…)
CONCLUSIE
Wij oordeelden dat de door ‘Cruise winkel’ geuite klachten over geluidsoverlast uiterst aannemelijk. Naar onze mening wordt dit voornamelijk veroorzaakt door het in afwijking van het geluidsadvies van Geluidsconsult BV uitgevoerde werk.
(…)
Wij achten gelet op onze expertise, een causaal verband tussen de geluidsoverlast en een handelen/nalaten van de uitvoerende partij(en) werkzaam in opdracht van partij II aangetoond.
De kosten voor herstel, zoals geraamd dienen dan ook naar onze mening voor rekening van deze partij II te komen.
1.14.
EPGF heeft bij brief van 25 november 2019 de huurovereenkomst met Cruisewinkel opgezegd per 28 februari 2021.
1.15.
De huidige huurprijs van het gehuurde bedraagt € 5.945,39 per maand en de oppervlakte van het gehuurde bedraagt thans 356 m2.
1.16.
De sportschool van High Studios is van ten gevolge van de COVID-19 pandemie op laste van de overheid van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020 gesloten geweest.
1.17.
Op verzoek van EPGF heeft LBP Sight geluidsmetingen uitgevoerd van 3 tot 17 augustus 2020. In de dienaangaande opgestelde rapport staat, voor zover relevant, het volgende:
De metingen hebben plaats gevonden van 3 tot 17augustus 2020. De eerste week is alleen bij Cruisewinkel gemeten zonder HIGH STUDIOS daarvan op de hoogte te stellen. De tweede week is in zowel Cruisewinkel als in de fitness-studio het geluidsniveau gemeten.
(…)
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat muziekgeluid in de ruimte van Cruisewinkel waar de meting heeft plaats gezonden regelmatig hoorbaar is. Over het algemeen geldt dat muziekgeluid als extra hinderlijk wordt ervaren. Ook het stemgeluid van de sportleraren die versterkt instructies geven zijn soms hoorbaar in de ruimte. Het muziekgeluid in de ruimte waar de meting heeft plaatsgevonden bedraagt 30 à 35 dB(A). Een waarde van hooguit 25 à 30 dB(A) is gewenst om hinder te voorkomen. Indicatief gezien lijkt sprake van beperkte overschrijding van circa 5 dB van de streefwaarde.
Door het omgevingsgeluid (30 à 40 dB(A) in de ruimte van Cruisewinkel kon uit de onbemande meting niet exact de bijdrage van het muziekgeluid worden vastgesteld. Om dit exacter te bepalen zou een bemande meting of een bemande overdrachtsmeting kunnen worden verricht.
Uit het rapport van Geluidconsult blijkt dat bij de geluidisolerende maatregelen uitgegaan is van een muziekgeluid in de fitness-studio van 80dB(A) met mogelijke optie van 85 dB(A). Het is onduidelijk of maatregelen voor deze optie zijn toegepast. Indien dit niet zo is, verklaart dit de gemeten overschrijding van circa 5 dB. Met de hiervoor genoemde overdrachtsmeting kan worden vastgesteld welke geluidsisolatie-waarde daadwerkelijk is bereikt.
Vorderingen en verweren
In de hoofdzaak in conventie
2. Cruisewinkel vordert:
EPGF ter veroordelen tot het (laten) aanbrengen van geluidsisolatie conform de daaraan in het rapport van Geluidsconsult van 23 november 2016 gestelde eisen, uiterlijk binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 500.000,00;
de door Cruisewinkel aan EPGF verschuldigde huurprijs van thans € 5.945,39 per maand te verminderen met een aan de hierboven bedoelde vermindering van het huurgenot van Cruisewinkel ten gevolge van de voormelde gebreken evenredig bedrag, zijnde € 3.567,24 per maand, althans een zodanig ander bedrag als de rechter juist zal oordelen, ingaande 1 september 2016 tot aan de dag waarop die gebreken zullen zijn verholpen;
EPGF te veroordelen om aan Cruisewinkel te betalen € 142.689,40 ter zake van onverschuldigd betaalde huur over september 2016 tot en met januari 2020, althans een zodanig ander bedrag als de rechter zal oordelen, e.e.a. te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de onderscheiden vervaldata van de huren tot aan de dag der voldoening;
EPGF te veroordelen in de (na)kosten van het geding, te voldoen binnen 7 dagen na dagtekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de (na)kosten, tot aan de dag van de algehele voldoening.
3. Cruisewinkel voert hiertoe, in de kern genomen, het volgende aan. Cruisewinkel ervaart vanaf de aanvang van de huur per 1 juli 2016 van de fitnessruimte door High Studios geluidsoverlast van High Studios en zij heeft hierover doorlopend bij High Studios en HeRaSi respectievelijk EPGF geklaagd. HeRaSi was reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend met de gebrekkige geluidsisolatie en Cruisewinkel mocht verwachten dat er afdoende isolatie zou worden toegepast. Die garantie heeft zij voorafgaand aan het tekenen van de twee allonge gevraagd en is door HeRaSi afgegeven. Er is sprake van een gebrek en zij vordert daarom EPGF te veroordelen tot deugdelijke nakoming van haar verplichting tot het (laten) aanbrengen van geluidsisolatie conform de daaraan in het rapport van Geluidconsult gestelde eisen.
4. Het gebrek leidt tot een aanzienlijke vermindering van het huurgenot. Cruisewinkel vordert daarom een aan het gebrek evenredige vermindering van het huurprijs vanaf de dag waarop zij dat behoorlijk heeft kennis gegeven aan verhuurder, namelijk vanaf juli 2016 bij HeRaSi en vanaf september bij (de beheerder van) EPGF. Tot en met januari 2020 zijn 40 maanden verstreken, zonder dat de verhuurder de zaak adequaat heeft opgelost. Cruisewinkel voert aan dat zij recht heeft op 60% huurprijsvermindering en zij heeft daarbij aansluiting gezocht bij de gebrekenlijst C die ingeval van onvoldoende geluidsisolatie een compensatie van 60% van de huurprijs hanteert. Dit percentage is in de gegeven omstandigheden redelijk en leidt tot een vermindering van de huurprijs met € 3.567,24 per maand. Tot en met januari 2020 komt het onverschuldigd betaalde bedrag aan huur daarmee neer op een bedrag van € 142.689,60.
5. EPGF voert gemotiveerd verweer. Hierop zal hierna, voor zover nodig, worden ingegaan.
In de hoofdzaak in reconventie
6. EPGF vordert voor recht te verklaren dat het gehuurde kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW, noch bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW is, in de zin van artikel 7:230a BW.
7. EPGF voert hiertoe, in de kern genomen, aan dat het gehuurde vanaf de aanvang van de huurovereenkomst wordt gebruikt als (kantoorruimte ten behoeve van) een reisbureau en dat uit de literatuur en jurisprudentie volgt dat artikel 7:230a BW op (ver)huur van reisbureaus van toepassing is. Dit brengt mee dat voor de opzegging van de huurovereenkomst door EPGF geen opzeggingsgrond vereist is.
8. Cruisewinkel voert aan dat zij niet betwist dat het gehuurde kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak inde zin van artikel 7:230a BW en dat de vordering prematuur en onnodig is ingesteld, althans dat EPGF onvoldoende belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht. Cruisewinkel stelt zich primair op het standpunt dat EPGF niet-ontvankelijk in haar vordering dient te worden verklaard dan wel dat de vordering dient te worden afgewezen en subsidiair dat de verklaring voor recht wordt toegewezen en de vordering om Cruisewinkel te veroordelen in de proceskosten dient te worden afgewezen.
In de vrijwaringszaak
9. EPGF vordert, na wijziging en vermeerdering van eis ter zitting, indien de vordering van Cruisewinkel in de hoofdzaak onder a. wordt toegewezen, High Studios te veroordelen tot het (laten) aanbrengen van geluidsisolatie conform de daaraan in het rapport van Geluidsconsult B.V. van 23 november 2015 gestelde eisen, uiterlijk binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat zij daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 500.000,00, althans onder dezelfde voorwaarden en binnen dezelfde termijn als waartoe EPGF in de hoofdzaak wordt verplicht, onder een door de rechter in goede justitie te stellen voorwaarden en termijn die zoveel als mogelijk aansluiten bij de veroordeling van EPGF in de hoofdzaak;
10. In het geval de vordering van Cruisewinkel in de hoofdzaak onder a. wordt afgewezen, vordert EPGF High Studios te veroordelen tot het (laten) aanbrengen van geluidsisolatie conform de daaraan in het rapport van Geluidconsult B.V. van 23 november 2015 gestelde eisen, uiterlijk binnen 4 weken na het wijzen van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag dat zij daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 50.000,00 of onder door de rechter in goede justitie te stellen voorwaarden en termijn;
11. EPGF vordert ook High Studios te veroordelen om (i) te voldoen aan EPGF datgene, waartoe EPGF als gedaagde in de hoofdzaak jegens Cruisewinkel wordt veroordeeld en (ii) te voldoen aan EPGF een bedrag dat overeenkomt met een aan Cruisewinkel in de hoofdzaak toegewezen huurprijsvermindering voor de periode van 1 september 2016 tot en met de dag dat de geluidsoverlast is opgehouden te bestaan, binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de onderscheiden vervaldata van de huren tot aan de dag van de voldoening en met inbegrip van de kostenveroordeling;
12. EPGF vordert verder High Studios te veroordelen:
tot betaling aan EPGF van de kosten van € 2.093,30 inclusief btw voor het onderzoek en het bijbehorende onderzoeksrapport van Grondkamer B.V., uiterlijk binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis;
om met ingang van de dag volgend op de dag waarop het vonnis wordt gewezen tot en met de laatste dag van de huurovereenkomst, te bewerkstellingen dat een maximaal geluidsniveau van 80 dB (A) in het gehuurde niet wordt overschreden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag dat zij daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 50.000,00, althans een door de rechter in goede justitie te stellen voorwaarden en termijn;
om EPGF, diens beheerder en/of diens hulppersonen toe te staan om op eerste verzoek het gehuurde binnen te treden en/of ander maatregelen te treffen om te controleren of High Studios de onder b. genoemde veroordeling nakomt;
High Studios te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en de rente.
13. EPGF voert hiertoe, in de kern genomen, het volgende aan. Indien in de hoofdzaak vast zou komen te staan dat, kort gezegd, sprake is van een gebrek, dan staat vast dat de geluidsoverlast wordt veroorzaakt door High Studios aangezien de geluidsoverlast die Cruisewinkel stelt te ervaren bestaat uit harde muziek en de stemmen van instructeurs tijdens sportlessen. Nu High Studios de gestelde overlast veroorzaakt, gedraagt High Studios zich jegens EPGF niet als een goed huurder. Bovendien gedraagt zij zich mogelijk onrechtmatig en in strijd met artikel 5:37 BW jegens Cruisewinkel. Op grond van artikel 11.1 van de huurovereenkomst komt de “noodzakelijke verbouwing om het exploiteren van een fitnessruimte mogelijk te maken” voor rekening en risico van High Studios. In het rapport van Geluidconsult staat hoe die werkzaamheden uitgevoerd moesten worden om een aanvaardbaar geluidsniveau van 35 dB(A) te bewerkstelligen. Uit het rapport van Grondkamer blijkt dat de door Cruisewinkel geuite klachten over geluidsoverlast uiterst aannemelijk zijn en dat dit voornamelijk wordt veroorzaakt doordat High Studios werkzaamheden heeft laten uitvoeren afwijkend van het advies van Geluidconsult. Hierdoor schiet Geluidconsult tekort in haar verplichtingen onder artikel 11.1 van de huurovereenkomst. Tevens heeft High Studios de verplichtingen opgenomen in de artikelen 9.4 en13.12 van de algemene bepalingen geschonden, namelijk dat zij geen hinder of overlast mag veroorzaken en dat zij verplicht is om de hinder, overlast of schade ongedaan te maken of te voorkomen. Daarnaast kan EPGF op grond van artikel 9.3 algemene bepalingen aanwijzingen geven. Deze dienen op straffe van een opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag te worden opgevolgd.
14. EPGF voert verder aan dat High Studios zich op grond van artikel 7:213 BW als goed huurder dient te gedragen. Indien komt vast te staan dat sprake is van ernstige c.q. onrechtmatige hinder aan de zijde van Cruisewinkel ten gevolgen van door High Studios veroorzaakte geluidsoverlast, levert dit een schending op van artikel 7:213 BW jegens EPGF.
15. Indien en voor zover komt vast te staand dat High Studios onrechtmatige hinder veroorzaakt jegens Cruisewinkel, komt daarmee ook vast te staan dat High Studios in strijd met artikel 5:37 BW.
16. High Studios voert gemotiveerd verweer. Hierop wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
Beoordeling
In de hoofdzaak in conventie
Geluidsoverlast
17. Cruisewinkel voert aan dat zij sinds juli 2016 ernstige geluidsoverlast, in de zin van afspelen van harde muziek, geschreeuw van de instructeur door een microfoon en gebonk, ervaart die geproduceerd word door High Studios. Tegenover de betwisting door EPGF dat Cruisewinkel geen enkel objectief bewijs heeft overgelegd waaruit enige mate van (geluids)overlast blijkt, wordt overwogen dat op basis van de overgelegde stukken afdoende kan worden vastgesteld dat sprake is van geluidsoverlast vanuit High Studios. Grondkamer concludeert in haar rapport dat de door Cruisewinkel geuite klachten uiterst aannemelijk zijn en dat zij van mening is dat de geluidsoverlast voornamelijk wordt veroorzaakt door het in afwijking van het geluidsadvies van Geluidconsult uitgevoerde werk. Ook uit het door LBP Sight in augustus 2020 ingestelde onderzoek blijkt dat de gemeten waarden afkomstig van muziekgeluid 30 à 35 dB(A) zijn en daarmee in beperkte mate de streefwaarde van 25 à 30 dB(A) overschrijden. LBP Sight concludeert dat het muziekgeluid vanuit de ruimte van High Studios in de ruimte van Cruisewinkel regelmatig hoorbaar is en dat over het algemeen muziekgeluid als extra hinderlijk wordt ervaren. Ook heeft zij opgemerkt dat het stemgeluid van de sportleraren die versterkt instructies geven soms hoorbaar is in de ruimte. Op basis van het vorenstaande wordt vastgesteld dat Cruisewinkel in het gehuurde geluidsoverlast ondervindt vanuit de ruimte van High Studios.
Klachten van Cruisewinkel
18. Cruisewinkel heeft in 2015 toen zij vernam dat in de naast en onder haar gelegen ruimte een fitnesstudio zou worden geëxploiteerd, contact opgenomen met (de beheerder van) HeRaSi en haar zorgen over te verwachten geluidsoverlast uitgesproken en besproken. Cruisewinkel heeft toen de bevestiging gevraagd dat afdoende isolatie wordt toegepast zodat zij geen geluidsoverlast heeft van welke buren dan ook. In reactie hierop heeft HeRaSi bericht dat zij dat bij deze kan bevestigen.
EPGF erkent dat Cruisewinkel medio september 2016 voor het eerst bij de beheerder van EPGF melding heeft gemaakt van geluidsoverlast in het gehuurde ten gevolge van de muziek en instructies van de trainers tijdens de groepslessen van High Studios. EPGF erkent dat vervolgens tot januari 2017 regelmatig contact is geweest tussen Cruisewinkel, High Studios en de beheerder van EPGF. Verder heeft Cruisewinkel in haar e-mail van 12 januari 2017 bericht nog dagelijks geluidshinder te ervaren maar het niet meer te melden omdat er niets mee wordt gedaan. Voorts heeft Cruisewinkel op 19 juli 2017 De Compaan verzocht om een afspraak te maken aangaande geluidsisolatie en heeft zij vervolgens in augustus 2017 medegedeeld dat na het dichtmaken van de rand het geluid nagenoeg niet minder is geworden. Daarna blijkt uit de stukken dat er vanaf 4 januari 2019 meldingen van geluidsoverlast zijn gedaan, dat Cruisewinkel vanaf februari 2019 de huurbetalingen heeft opgeschort en dat de beheerder van EPGF in maart 2019 Grondkamer heeft verzocht om een onderzoek in te stellen in verband met melding van Cruisewinkel over geluidsoverlast, waarna in april 2019 het rapport is uitgebracht. Nadat EPGF bij brief van 15 augustus 2019 aan Cruisewinkel had bericht (onverplicht) nog steeds zoekende te zijn naar een oplossing van de ervaren geluidsoverlast heeft Cruisewinkel de huurbetalingen hervat. Vervolgens heeft Cruisewinkel in de maanden oktober en november 2019 en op 2 december 2019 nog meldingen gedaan van geluidsoverlast, waarna zij EPGF bij dagvaarding van 21 januari 2020 in rechte heeft betrokken. Op basis van het vorenstaande wordt vastgesteld dat Cruisewinkel met uitzondering van de periode van september 2017 tot januari 2019, waarover geen informatie is overgelegd, met enige regelmaat van meldingen van geluidsoverlast heeft gedaan.
Dat niet kan worden vastgesteld dat Cruisewinkel in de periode van september 2017 tot januari 2019 over geluidsoverlast heeft geklaagd, brengt niet mee dat zij in deze periode geen geluidsoverlast heeft ervaren. De geluidsoverlast houdt verband met reguliere groepslessen die in de fitnessruimte worden gegeven. Deze groepslessen vinden dagelijks plaats. Deze situatie dient te worden onderscheiden van het ervaren geluidsoverlast als gevolg van bijvoorbeeld een buurman die met enige regelmaat zijn geluidsapparatuur te hard zet. Om een beeld te krijgen van laatstbedoelde geluidsoverlast is het noodzakelijk om elke keer dat overlast ervaren wordt, deze te noteren en/of te melden. Dit is anders in de onderhavige situatie waarbij onveranderd dagelijks groepslessen worden gegeven. Cruisewinkel heeft er mee kunnen volstaan om niet dagelijks overlast te melden, maar met enige regelmaat te melden dat zij nog steeds overlast ervaart. Bovendien zijn er perioden aan te wijzen waarin partijen met elkaar in gesprek waren over de geluidsoverlast. Het ligt in dit geval dan niet voor de hand steeds meldingen te blijven doen. De rapporten waarin geluidsoverlast wordt aangenomen dateren van april 2019 en augustus 2020 en er kan vanuit worden gegaan dat in de jaren daarvoor even veel sprake was van geluidsoverlast.
Gebrek
19. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Verder is ingevolge het derde lid een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht ex artikel 7:211 BW geen gebrek in de zin van lid 2.
20. Het betoog van Cruisewinkel dat sprake is van een gebrek in de zin van bovengenoemd artikel wordt aldus opgevat dat niet de door Cruisewinkel gehuurde bedrijfsruimte onvoldoende, maar dat de door High Studios gehuurde bedrijfsruimte niet afdoende is geïsoleerd en dat EPGF toerekenbaar tekort is geschoten door geen herstel te plegen. Voorts wordt vastgesteld dat EPGF de verhuurder van zowel Cruisewinkel als High Studio en dat indien EPGF geen gebruik maakt van haar bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder - High Studios - op te treden (door High Studios te dwingen afdoende maatregelen tegen geluidsoverlast te nemen), dit nalaten een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:2014 lid 2 BW jegens Cruisewinkel. Dat sprake is van een gebrek geldt temeer nu de beheerder van de vorige verhuurder in juni 2015 aan Cruisewinkel heeft bevestigd dat afdoende isolatie zou worden toegepast, zodat geen geluidsoverlast zou ontstaan.
Huurprijsvermindering
21. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder ingeval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot die waarop het gebrek is verholpen. Voorts kan op grond van artikel 7:209 BW van artikel 207 niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.
22. EPGF beroept zicht op artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen waarin, voor zover hier relevant, is bepaald: Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurvermindering, geen recht op verrekening of opschorting va enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
23. In artikel 11.9 van de Algemene Bepalingen is evenwel, voor zover hier relevant bepaald: Het gestelde 11.6 (…) ten aanzien van bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolge van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
24. Geoordeeld wordt dat hier sprake is van grove nalatigheid van EPGF om het gebrek te (doen) herstellen nu de eerste melding dateert van medio september 2016 en het gebrek tot aan de mondelinge behandeling van de zaak op 8 oktober 2020 nog niet was verholpen. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat EPGF weliswaar redelijkerwijs onderzoeken naar de geluidsoverlast heeft kunnen instellen, alvorens actie te ondernemen, maar dat de opdracht tot het instellen van een onderzoek pas in maart 2019 is gegeven. Niet valt in te zien waarom EPGF dat niet reeds in 2016/2017 heeft gedaan. Voor zover meent dat Cruisewinkel onderzoeksrapporten had moeten overleggen, wordt overwogen dat het een feit van algemene bekendheid is dat in het geval in een ruimte groepslessen fitness worden gegeven, dit met muziek en instructies van de docent gepaard gaat, en derhalve het nodige geluid, gepaard gaat. De rechtsvoorgangster van EPGF heeft dit ook onderkend en heeft aan Cruisewinkel de toezegging gegeven dat voldoende zou worden geïsoleerd opdat Cruisewinkel geen geluidsoverlast vanuit de fitnessruimte zou ondervinden.
25. Het voorgaande leidt er reeds toe dat EPGF zich niet met succes op artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen kan beroepen. Het verdere verweer van Cruisewinkel tegen het beroep van EPGF op artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen kan onbesproken blijven.
26. Met betrekking tot het beroep op huurprijsvermindering wordt allereest overwogen dat voldoende aannemelijk is dat door de geluidsoverlast, sprake is van vermindering van het huurgenot, zodat Cruisewinkel op goede gronden een vermindering van de huurprijs kan vorderen.
27. Cruisewinkel heeft met toepassing van een huurprijsvermindering gevorderd van 60% van de huur en zij heeft daarbij aansluiting gezocht bij Gebrekenlijst C van het Gebrekenboek Huurcommissie. Deze lijst heeft echter betrekking op woonruimte en niet op bedrijfsruimte, waardoor deze lijst in de onderhavige situatie niet van toepassing is. Hierbij wordt nog opgemerkt dat een gehuurde woonruimte in beginsel 24 uur per dag 7 dagen per week wordt gebruikt en dat hiervan bij kantoorruimte geen sprake is. EPGF heeft immers onweersproken gesteld dat het gehuurde door Cruisewinkel in gebruik is van maandag tot en met vrijdag van 8:00 tot 18:00 uur. Verder wordt opgemerkt dat Cruisewinkel op 12 januari 2017 aan de beheerder van EPGF heeft medegedeeld overlast te ervaren op de volgende tijdblokken: dagelijks tussen 11.00 en 11.45 en verder wisselend van 09.00 tot 9.45 of 12.00 tot 12.45 of 17.00 tot 17.45. Het gaat dan minimaal om 45 minuten en maximaal 180 minuten (4 tijdblokken van 45 minuten). Beide partijen hebben geen exacte opgave van de gegeven lessen per dag, week, maand of jaar gedaan of anderszins enige nadere concrete informatie verstrekt. Cruisewinkel heeft weliswaar 1 lesrooster overgelegd, maar dit stuk is slecht leesbaar en het lijkt bovendien betrekking te hebben op de maand september 2020. Ter zitting is medegedeeld dat na de heropening van de sportscholen per 1 juli 2020, ter beperking van de groepsgrootte, meer lessen aan kleinere groepen worden gegeven, zodat dit rooster niet als voorbeeld kan dienen voor de periode vanaf medio september 2016. Bij gebrek aan nadere concrete informatie zal een schatting van het gemiddelde aantal lessen tijdens de kantooruren van Cruisewinkel worden gedaan en wel van 2 lessen van ieder 45 minuten, derhalve totaal 1,5 uur per dag, 5 dagen per week. Gelet hierop wordt een huurkorting van 5% redelijk geacht. Uitgaande van de huidige huurprijs gaat het dan om een korting van € 297,27 per maand. Geoordeeld wordt dat deze huurvermindering in verhouding staat met de genotsvermindering van het gehuurde.
28. Op grond van artikel 7:207 BW gaat de vermindering van de huurprijs in vanaf de dag dat Cruisewinkel EPGF behoorlijk van het gebrek heeft kennis gegeven. Nu Cruisewinkel reeds medio september 2016 melding heeft gemaakt van geluidsoverlast aan EPGF, wordt aanleiding gezien hiervan uit te gaan, derhalve 15 september 2016. Het uitgangspunt van EPGF dat een huurprijsvermindering pas per april 2019 zou kunnen ingaan omdat zij toen kennis heeft genomen van het rapport Grondwater, wordt niet juist geacht. Reeds medio september 2016 was sprake van een gebrek. De omstandigheid dat EPGF pas in april 2019 na ontvangst van een rapport van Grondkamer heeft onderkend dat hiervan sprake is, kan Cruisewinkel niet worden tegengeworpen en komt voor risico van EPGF.
29. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal per 15 september 2016 de huurprijs met 5% worden verminderd, thans een bedrag € 297,27 per maand, tot aan de dag dat de gebreken verholpen zijn. Dit geldt niet voor de periode 16 maart 2020 tot 1 juli 2020 omdat de sportscholen toen gesloten waren in verband met de coronamaatregelen.
Onverschuldigd betaalde huur
30. Op basis van het vorenstaande wordt voorts, conform de eerder de Cruisewinkel gehanteerde rekenmethode, waartegen geen specifiek verweer is gevoerd, vastgesteld dat Cruisewinkel gedurende 39,5 maanden € 297,27 per maand te veel huur aan EPGF heeft betaald, totaal een bedrag van € 11.742,17. Dit bedrag is aan onverschuldigde betaalde huur over medio september 2016 tot en met januari 2020 toewijsbaar.
Aanbrengen geluidsisolatie
31. Ten aanzien van de vordering van Cruisewinkel om EPGF te veroordelen om geluidsisolatie conform de daaraan in het rapport van Geluidconsult te stellen eisen, aan te brengen op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag met een maximum van € 500.000,00 wordt het volgende overwogen.
32. EPGF heeft de huurovereenkomst opgezegd per 28 februari 2021. Gelet hierop wordt geen aanleiding gezien de vordering EPGF te veroordelen tot het aanbrengen van geluidsisolatie toe te wijzen. Hierbij is in aanmerking genomen dat Cruisewinkel het gebrek medio september 2016 heeft gemeld bij EPGF en dat zij pas op 21 januari 2020, ongeveer 3,5 jaar later, aanleiding heeft gezien om EPGF in rechte te betrekken. Gelet op de resterende duur van de huurovereenkomst, gerekend vanaf de datum van deze uitspraak van nog maar drie maanden, wordt het bij weging van de betrokken belangen niet redelijk geacht de vordering toe te wijzen. Bij dit oordeel is meegewogen dat het hier om de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gaat en dat Cruisewinkel na het einde van de huurovereenkomst weliswaar de rechter kan verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen, maar deze mogelijk te verlengen ontruimingsperiode is thans nog onzeker en bovendien beperkt in de tijd.
33. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt EPGF veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van Cruisewinkel.
In de hoofdzaak in reconventie
34. EPGF vordert voor recht te verklaren dat het gehuurde kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW.
35. Cruisewinkel erkent dat hiervan sprake is.
36. De vordering wordt wegens gebrek aan belang afgewezen. EPGF wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Cruisewinkel, waarbij het salaris van de gemachtigde van Cruisewinkel wordt vastgesteld op € 300,00 per punt en het totaal aantal punten wordt bepaald op 1.
In het incident
37. De vordering van Cruisewinkel is in de hoofdzaak grotendeels toewijsbaar is. In de zaak in vrijwaring moet Cruisewinkel worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij en in de proceskosten worden verwezen.
In de vrijwaringszaak
38. In de hoofdzaak is de vordering van Cruisewinkel om EPGF te veroordelen om geluidsisolatie aan te brengen afgewezen. De vordering van EPGF als vermeld onder rov. 9. wordt reeds hierom afgewezen.
39. De vordering van EPGF als vermeld onder rov. 10 om High Studios te veroordelen om geluidsisolatie conform de daaraan in het rapport van Geluidconsult gestelde eisen toe te wijzen is wel toewijsbaar. Grondkamer heeft in haar rapport van 4 april 2019 dat de door Cruisewinkel geuite klachten van geluidsoverlast uiterst aannemelijk zijn en dat dit voornamelijk wordt veroorzaakt door het in afwijking van het Geluidconsult uitgevoerde werk. Ook uit het door LBP Sight uitgebrachte rapport blijkt dat sprake is van een (weliswaar beperkte) overschrijding van het geluidsniveau. Aan de stellingen van High Studios dat er geen sprake is van geluidsoverlast en dat indien geoordeeld wordt dat er wel geluidsoverlast is, deze niet onrechtmatig is, wordt voorbij gegaan nu High Studios de conclusies van de hiervoor genoemde rapporten enkel heeft betwist en daar niets tegenover heeft ingebracht.
40. High Studios wordt niet gevolgd in haar stelling dat er geen contractuele verplichting is die maakt dat High Studios gehouden kan worden tot het laten aanbrengen van geluidsisolatie conform de daaraan in het rapport van Geluidconsult gestelde eisen. Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten en in artikel 11.1 van de huurovereenkomst staat dat het uitvoeren van noodzakelijke verbouwing om het exploiteren van een fitnessruimte/sportschool mogelijk te maken voor rekening en risico van High Studios komt. Nu uit het rapport van Grondkamer volgt dat de uitgevoerde werkzaamheden afwijken van het advies van Geluidconsult en dat de omstandigheid dat sprake is van geluidoverlast hieraan te wijten is, is High Studios tekort geschoten in haar verplichting als genoemd in artikel 11.1 van de huurovereenkomst. Voorts is in artikel 9.4 van de algemene bepalingen opgenomen dat High Studios geen hinder of last zal veroorzaken en kan EPGF op grond van artikel 13.12 van de algemene bepalingen in geval van hinder of overlast maatregelen opleggen om overlast ongedaan te maken of te voorkomen. High Studios heeft de inhoud van het rapport van Grondkamer onvoldoende weerlegd. Pas op de zitting heeft High Studios zij gesteld dat er ophangbeugels zijn gebruikt die akoestisch ontkoppeld zijn aangebracht met speciale rubbers en dat wel degelijk Rockwool met een harde persing is toegepast. Aangezien deze stellingen niet stroken met de bevindingen van Grondkamer in haar rapport (welk rapport is opgesteld naar aanleiding van een onderzoek ter plaatse), had het op de weg van High Studios gelegen om haar stellingen te onderbouwen, maar dit heeft zij niet gedaan. Het bewijsaanbod wordt afgewezen nu ter zake onvoldoende is gesteld.
41. Het betoog van High Studios dat EPGF op grond van artikel van artikel 10.1 van de huurovereenkomst gehouden is om geluidsisolatie op de buitenzijde van alle wanden en plafonds aan te brengen, dat zij dat niet (afdoende) heeft gedaan en dat vermoedelijk hierdoor sprake is van de door de deskundige vastgestelde geringe overschrijding, slaagt niet, nu High Studios haar stellingen geheel niet heeft onderbouwd. EPGF heeft voldoende toegelicht, onder overlegging van foto’s, dat er wel degelijk isolatiemateriaal is aangebracht.
42. De vorderde dwangsom is toewijsbaar nu uit het gevoerde verweer van High Studios niet wordt opgemaakt dat zij vrijwillig aan de veroordeling tot het aanbrengen van geluidsisolatie zal voldoen. De termijn van 4 weken wordt te kort geacht. Een termijn van 4 maanden wordt redelijk geacht. Verder wordt de dwangsom gematigd tot € 1.000,00 per dag met een maximum van € 20.000,00.
43. De vordering van EPGF om High Studios te veroordelen om aan EPGF te voldoen datgene waartoe EPGF in de hoofdzaak wordt veroordeeld, is eveneens toewijsbaar. Uit de stukken wordt opgemaakt dat High Studios vanaf medio september 2016 van de door Cruisewinkel gedane meldingen van geluidsoverlast op de hoogte was en in gesprekken, waarbij ook EPGF betrokken was, over de door Cruisewinkel ervaren geluidsoverlast is gesproken. Gelet hierop slaagt het verweer dat High Studios niet in gebreke is gesteld en dat de vordering niet met terugwerkende kracht tot 1 september 2016 kan worden toegewezen slaagt niet.
44. De vordering tot vergoeding van de kosten van het door Grondkamer uitgevoerde onderzoek is eveneens toewijsbaar. ..
45. Ook de vordering tot het bewerkstelligen van een maximaal geluidsniveau van 80 db (A) is toewijsbaar. High Studios heeft toegezegd dat zij dit bewerkstelligen en dat zij ondertussen een geluidsmeter heeft aangeschaft. Gelet op deze toezegging zal geen dwangsom worden opgelegd.
46. De vordering om EPGF, diens beheerder en/of hulppersonen toe te staan om op eerste verzoek de fitnessruimte te betreden en/of maatregelen te treffen, is toewijsbaar.
47. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt High Studios veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van EPGF.
BESLISSING
De kantonrechter:
In de hoofdzaak in conventie
bepaalt dat de huurprijs van thans € 5.945,39 per maand met € 297,27 per maand wordt verminderd, vanaf 15 september 2016 tot en met de dag waarop de gebreken zullen zijn verholpen, met uitzondering van de periode van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020;
veroordeelt EPGF om aan Cruisewinkel te betalen € 11.742,17 aan onverschuldigd betaalde huur over de periode van medio september 2016 tot en met januari 2020, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de onderscheiden vervaldata van de huren tot aan de voldoening;
veroordeelt EPGF in de kosten van het geding aan de zijde van Cruisewinkel, tot op heden begroot op:
voor verschuldigd griffierecht € 996,00
aan explootkosten € 87,99
aan salaris gemachtigde € 600,00
in totaal inclusief, voor zover verschuldigd, btw € 1.683,00
veroordeelt EPGF in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat EPGF niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In de hoofdzaak in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt EPGF in de kosten van het geding aan de zijde van Cruisewinkel, tot heden begroot op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt EPGF in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat EPGF niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
In het incident
veroordeelt Cruisewinkel in de kosten van het geding aan de zijde van EPGF, tot heden begroot op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Cruisewinkel in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Cruisewinkel niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden.
In de vrijwaringszaak
veroordeelt High Studios tot het (laten) aanbrengen van geluidsisolatie conform de daaraan in het rapport van Geluidsconsult B.V. van 23 november 2015 gestelde eisen, uiterlijk binnen 4 maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat zij daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 20.000,00;
veroordeelt High Studios om aan EPGF te voldoen een bedrag van € 297,27 per maand (dat overeenkomt met een aan Cruisewinkel in de hoofdzaak toegewezen huurprijsvermindering) voor de periode van 1 september 2016 tot en met de dag dat de geluidsoverlast is opgehouden te bestaan, met uitzondering van de periode van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020, binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de onderscheiden vervaldata van de huren tot aan de dag van de voldoening en met inbegrip van de kostenveroordeling zoals vermeld onder III;
veroordeelt High Studios tot betaling aan EPGF van de kosten van € 2.093,30 inclusief btw voor het onderzoek en het bijbehorende onderzoeksrapport van Grondkamer, uiterlijk binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis;
veroordeelt High Studios om met ingang van de dag volgend op de dag waarop het vonnis wordt gewezen tot en met de laatste dag van de huurovereenkomst, te bewerkstellingen dat een maximaal geluidsniveau van 80 dB (A) in het gehuurde niet wordt overschreden;
veroordeelt High Studios om EPGF, diens beheerder en/of diens hulppersonen toe te staan om op eerste verzoek het gehuurde binnen te treden en/of ander maatregelen te treffen om te controleren of High Studios de onder XIV. genoemde veroordeling nakomt;
veroordeelt High Studios in de kosten van het geding aan de zijde van EPGF tot op heden begroot op:
voor verschuldigd griffierecht € 499,00
aan explootkosten € 83,38
aan salaris gemachtigde € 600,00
in totaal inclusief, voor zover verschuldigd, btw € 1.182,38
veroordeelt High Studios in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat High Studios niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In de hoofdzaak in conventie en in reconventie en in het incident en in de vrijwaringszaak
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
