Inloggen 
 

 Registreren
 Wachtwoord vergeten?


Terug naar het beginscherm

 
 
 
Neem contact op met de Agro-advieslijn:
0570-657417 (Peter Houtsma)
ECLI:NL:GHAMS:2019:1979 
 
Datum uitspraak:23-05-2019
Datum gepubliceerd:11-07-2019
Instantie:Gerechtshof Amsterdam
Zaaknummers:18/00345
Rechtsgebied:Belastingrecht
Indicatie:Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; beroep op gelijkheidsbeginsel (meerderheidsregel) slaagt niet
Trefwoorden:ozb
woz waarde
woz-waarde
 
Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 18/00345
23 mei 2019


uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer


op het hoger beroep van



[X] te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 15 juni 2018 in de zaak met kenmerk AMS 17/6453 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en


de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.





1Ontstaan en loop van het geding


1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van [de woning] voor het jaar 2017 vastgesteld op € 329.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2017 bekend gemaakt.



1.2.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
11 oktober 2017 de voor de woning vastgestelde waarde verlaagd naar € 319.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.



1.3.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 15 juni 2018 als volgt op het beroep van
belanghebbende beslist:

“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt [de heffingsambtenaar] op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [belanghebbende] te vergoeden.”



1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 17 juni 2018 bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.



1.5.
Belanghebbende heeft op 29 juni 2018 en 21 maart 2019 nadere stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft op 20 maart 2019 nadere stukken ingediend.





1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 april 2019. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. B. Brekveld, bijgestaan door F.J. Westerman (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.






2Feiten


2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning.



2.2.
De woning is een eindwoning. Het oppervlak van de woning (woningdeel) is 121 m². De woning heeft een berging, twee keer een (dak)opbouw en is (aan de achterzijde) gelegen aan het water. De kavel is 136 m². Het bouwjaar van de woning is 1977.



2.3.
De heffingsambtenaar staat in beroep een WOZ-waarde van € 302.000 voor. Hij heeft ter onderbouwing van deze waarde aansluiting gezocht (zie “Overzicht taxatiewaarden [de woning] ”, onderdeel van bijlage 5 verweerschrift bij rechtbank) bij de verkoopprijzen van vier objecten, te weten [object 1] (verkocht op 16 november 2015 voor € 293.000), [object 2] (verkocht op 23 juli 2015 voor € 282.000), [object 3] (verkocht op 1 november 2016 voor € 345.100) en [object 4] (verkocht op 3 oktober 2016 voor € 361.000), alle gelegen in [Z] (hierna: de vergelijkingsobjecten). In voornoemd “Overzicht taxatiewaarden [de woning] ” zijn onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen alsook (herleide) vierkantemeterprijzen opgenomen.


2.4.1.
Tot de gedingstukken behoort een schrijven van belanghebbende van 5 november 2017 aan N.F. Sonnenschein (taxateur van de gemeente) met daarbij – voor zover hier van belang – een volgend overzicht van woningen en daarvoor vastgestelde WOZ-waarden:
“(…)











ADRES



WOZ
Peildatum
1-1-2014



WOZ peildatum 1-1-2015




WOZ peildatum 1-1-2016




PERC.





[De woning]


(…)


(…)


€ 329.000
werd
€ 319.000 na bezwaar (…)


18,55% (…)





[object 5]



(…)


(…)


292.500


11,6%





[object 6]



(…)


(…)


294.500


11,8%





[object 7]



(…)


(…)


313.000


11,4%





[object 8]



(…)


(…)


313.000


11,4%





[object 9]



(…)


(…)


266.000


11,8%





[object 10]



(…)


(…)


305.500


11,9%





[object 11]



(…)


(…)


263.500


11,7%





[object 12]



(…)


(…)


283.500


11,6%





[object 13]



(…)


(…)


283.500


11,6%





[object 14]



(…)


(…)


283.500


11,6%





[object 15]


(…)


(…)


294.000


11,8%










2.4.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep – voor zover van belang – het volgende (in aanvulling op het in 2.4.1. genoemde overzicht) geschreven:
“(…)
Ik voeg daar in de bijlage (…) twee foto’s bij van een vergelijkbare hoekwoning: op [object 16] . Deze had op dezelfde peildatum (1-1-2016) een WOZ waarde van €285.000. (…)”



2.4.3.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een “Reactie taxateur; bijlage bij het verweerschrift” bijgevoegd. Hierin is onder meer opgenomen:
“Wat betreft het gelijkheidsbeginsel is onderzoek gedaan welke objecten gelijk zijn aan onderhavig object. Uit Basisregistratie WOZ blijkt dat de volgende objecten identiek zijn met onderhavig object:
o [object 7]
o [object 8]
o [object 17]
Al deze objecten zijn identiek aan elkaar. Het betreft allen eindwoningen (soort object code (SOC) 1161), (…)

Adres Woonplaats WOZ-waarde SOC Bouwjaar (…)


[object 7] [Z] 313.000 1161 1977 (…)

[object 8] [Z] 313.000 1161 1977 (…)

[de woning] [Z] 302.000 1161 1977 (…)

[object 17] [Z] 282.500 1161 1977 (…)

Uit dit onderzoek is gebleken dat [object 7] en [object 8] hoger gewaardeerd zijn dan onderhavig object, [object 17] is lager gewaardeerd dan onderhavig object. Het object waar belanghebbende aan refereert ( [object 9] ) betreft een tussenwoning, waar onderhavig object een eindwoning betreft. Derhalve zijn het geen identieke objecten.”




2.5.
Tot de gedingstukken behoort e-mailcorrespondentie tussen belanghebbende en Sonnenschein. Een e-mailbericht van Sonnenschein van 3 november 2017 (om 07.02 uur) luidt – voor zover van belang – als volgt:
“(…)
Geachte [belanghebbende]

Onlangs hebben wij elkaar gesproken over de verlaging van uw WOZ-waarde van 2017. U vond deze verlaging niet in verhouding met vergelijkbare woningen bij u in de buurt. Om een eventueel beroep te voorkomen heeft u contact met mij gezocht. (…).

De waarde van [de woning] voor belastingjaar 2017 heb ik voor u bekeken en ik ben tot de volgende gekomen € 298.000,-

Ik hoop dat u zich in deze waarde kan vinden.

Als u akkoord met deze waarde gaat, zal ik de ambtshalve verlaging in gang zetten. (…)”

Belanghebbende antwoordt hierop per e-mail om 7.18 uur onder andere als volgt:
“(…)
Helaas komt uw voorstel tot verlaging niet overeen met mijn voorstel. Vorig jaar was mijn bezwaar het gelijkheidsbeginsel en dat zal het ook nu weer zijn. Als u de elk vergelijkbare woningen, die ik vorig jaar in bezwaar genoemd hebt, ook nu weer bekijkt, dan ziet u dat de gemiddelde WOZ waardeverhoging van al deze woningen 11,5% bedraagt.
Dus stel ik voor dat ook met mijn woning te doen en ui[t] te komen op een WOZ waarde van (…) € 280.000. (…)”
Belanghebbende schrijft – na over en weer per e-mail van gedachten te hebben gewisseld – aan Sonnenschein (die bij zijn voorgestelde waarde van € 298.000 blijft) het volgende:
“(…)
Uw antwoorden op mijn vragen zijn algemene antwoorden waarom WOZ waarden kunnen verschillen en niet specifieke antwoorden op mijn vragen. (…) En aangezien er niets veranderd is dit jaar, kan ik me niet voorstellen dat uw argumentatie stand houdt bij de Rechtbank. Helaas zit er niets anders op dan maar daar mijn gelijk te halen. (…)”






3Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit met een beroep op het gelijkheidsbeginsel een waarde van € 280.000. De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een waarde van € 302.000.





4Beoordeling van het geschil


4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.



4.2.
Met het onder 2.3 vermelde ‘Overzicht taxatiewaarden’ heeft de heffingsambtenaar – naar het oordeel van het Hof – aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de woning verdedigde WOZ-waarde van € 302.000 niet te hoog is. De in het ‘Overzicht taxatiewaarden’ genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht en wat betreft type en ligging (hoekwoningen en tussenwoningen van eenzelfde bouwstroom en alle gelegen in dezelfde wijk), bouwjaar, woonoppervlak en kavelgrootte voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning en geven – naar het oordeel van het Hof – met inachtneming van de onderlinge verschillen voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 302.000.



4.3.
Bij die stand in het geding beroept belanghebbende zich – onder verwijzing naar de onder 2.4.1 en 2.4.2 vermelde woningen en daarvoor vastgestelde WOZ-waarden – op het gelijkheidsbeginsel en concludeert op die grond tot verlaging van de WOZ-waarde naar € 280.000. De heffingsambtenaar bestrijdt gemotiveerd dat het gelijkheidsbeginsel in dezen is geschonden.



4.4.
Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien (1) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, (2) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of (3) de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden.
Gesteld noch gebleken is dat de heffingsambtenaar een begunstigend beleid heeft gevoerd (1) of dat ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging (2). Van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alsdan slechts sprake zijn indien in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen door de heffingsambtenaar in strijd met de Wet WOZ is gehandeld (3: de meerderheidsregel).



4.5.
Voor toepassing van de meerderheidsregel dient een vergelijking te worden gemaakt met objecten die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet bovendien worden ondersteund met de stelling dat minstens twee met de woning vergelijkbare objecten lager zijn gewaardeerd (vergelijk HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en HR 9 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489).



4.6.
Het Hof constateert dat tussen partijen niet in geschil is dat de voor toepassing van de meerderheidsregel in aanmerking te nemen groep woningen (in ieder geval) bestaat uit de woningen [object 7] (WOZ-waarde € 313.000), [object 8] (WOZ-waarde € 313.000) en [object 17] (WOZ-waarde € 285.500). Gelet op de vele overeenkomsten tussen de woning en genoemde drie woningen (te weten: eindwoningen in dezelfde buurt, gelegen aan het water met een gelijk woon- en kaveloppervlak) ziet het Hof geen aanleiding partijen hierin niet te volgen.



4.7.
Het betoog van belanghebbende om deze groep uit te breiden met de door hem overigens genoemde woningen (zie onder 2.4.1.) slaagt niet. Bedoelde woningen zijn alle tussenwoningen terwijl belanghebbendes woning een eindwoning is. Naar het oordeel van het Hof is een dergelijk verschil in woningtype voor toepassing van de meerderheidsregel niet als verwaarloosbaar te beschouwen. Daarbij merkt het Hof op – zoals blijkt uit de gedingstukken – dat niet alle overigens onder 2.4.1 genoemde woningen een ligging aan het water hebben (zoals belanghebbendes woning dat wel heeft) en (ook) op die grond niet als identiek met de woning zijn te beschouwen. Voor uitbreiding van de onder 4.6 genoemde groep met de eindwoning [object 16] (zie 2.4.2) – zoals belanghebbende voorstaat – ziet het Hof evenmin aanleiding. Naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, is bij deze woning in 2018 een dakopbouw gerealiseerd en is daarom niet eerder dan in dat jaar (door het toegenomen woonoppervlak) als identiek met de woning aan te merken.



4.8.
Nu van de hier in aanmerking te nemen groep (zie 4.6) twee eindwoningen hoger en één eindwoning lager is gewaardeerd dan de woning, faalt het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel (meerderheidsregel).



4.9.
Belanghebbende heeft er voorts op gewezen dat de WOZ-waarde van de woning in vergelijking met WOZ-waardes van buurtwoningen een te hoge (en onverklaarbare) stijging ten opzichte van voor eerdere jaren vastgestelde WOZ-waardes inhoudt (18,55% tegenover 11,6% gemiddeld). Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De waardes die per eerdere waardepeildata voor de onroerende zaak zijn vastgesteld, spelen hierbij geen rol.



4.10.
Belanghebbende heeft in zijn hoger beroepstukken diverse malen gewezen op het aanbod of voorstel per e-mail van Sonnenschein om de waarde van de woning vast te stellen op € 298.000 (zie 2.5); hij schrijft in zijn nader stuk dat de taxateur “dit om onduidelijke redenen naar € 302.000 [heeft] verhoogd.” Voor zover belanghebbende hiermee het tegendeel heeft bedoeld te stellen, volgt uit de onder 2.5 bedoelde e-mailcorrespondentie dat met het oog op een eventuele compromissoire oplossing het aanbod is gedaan de waarde van de woning te verlagen naar € 298.000. De heffingsambtenaar kan hier evenwel niet aan worden gehouden, nu dit aanbod uiteindelijk blijkens de laatste e-mail van belanghebbende niet is aanvaard.



4.11.
De heffingsambtenaar heeft zich bij de rechtbank – onder verwijzing naar het onder 2.3 vermelde ‘Overzicht taxatiewaarden’ – op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning moest worden verlaagd naar € 302.000 (welke waarde hij ook in hoger beroep heeft verdedigd). Ter zitting bij het Hof is komen vast te staan dat – anders dan de rechtbank kennelijk veronderstelde (het beroep is ongegrond verklaard) – de onderhavige waardebeschikking (nog) niet is verlaagd tot € 302.000. Doende wat de rechtbank had behoren te doen zal het Hof (het Hof ziet geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet in zijn standpunt te volgen) de waarde verlagen naar € 302.000. Het hoger beroep van belanghebbende is daarom gegrond.


Slotsom



4.12.
De slotsom is alsdan dat het hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd. De waarde van de woning zal worden verminderd tot een waarde van € 302.000 (met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB).






5Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Algemene wet bestuursrecht omdat voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.
























6Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens voor zover het betreft de beslissing omtrent het griffierecht;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 302.000;
- vermindert dienovereenkomstig de aanslag OZB;
- gelast de heffingsambtenaar het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 126 aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, B.A. van Brummelen en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 23 mei 2019 in het openbaar uitgesproken.




Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Link naar deze uitspraak