|
|
|
| ECLI:NL:RBGEL:2024:2539 | | | | | Datum uitspraak | : | 01-05-2024 | | Datum gepubliceerd | : | 09-05-2024 | | Instantie | : | Rechtbank Gelderland | | Zaaknummers | : | 10736885 CV EXPL 23-7103 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Huurrecht woonruimte. Diplomatenclausule en dringend eigen gebruik. Kantonrechter wijst vordering opzegging af. Huurovereenkomst van rechtswege verlengd. | | Trefwoorden | : | huurovereenkomst | | | vaststellingsovereenkomst | | | | Uitspraak | RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10736885 \ CV EXPL 23-7103
Vonnis van 1 mei 2024
in de zaak van
de heer [eiser],
wonende te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A. Vijftigschild,
tegen
1mevrouw [gedaagde 1] ,
2 2. mevrouw [gedaagde 2] ,
beide wonende te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
gemachtigde: mr. C.C.J. Aarts
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 november 2023
- de akte overlegging producties 1 t/m 7 namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
- de mondelinge behandeling van 19 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde 1] hebben van 2000 tot en met juli 2008 een affectieve relatie gehad. Uit deze relatie is op 10 mei 2002 [gedaagde 2] geboren.
2.2.
Na het eindigen van de relatie is [gedaagde 1] samen met [gedaagde 2] in de woning aan de [adres+plaats] (hierna: de woning) gaan wonen. De woning is eigendom van [eiser] en door hem aangekocht om het mogelijk te maken dat [gedaagde 2] kan opgroeien in een verantwoorde woon- en leefomgeving. Op grond van een tussen [eiser] en [gedaagde 1] overeengekomen vaststellingsovereenkomst, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de periode 31 juli 2008 tot 1 juli 2020 om niet in de woning verbleven, alle lasten verbonden aan de woning werden door [eiser] betaald. Deze regeling is, zoals bepaald in de vaststellingsovereenkomst, geëindigd drie maanden nadat [gedaagde 2] de leeftijd van 18 jaar had bereikt.
2.3.
Nadien is tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders is een huurovereenkomst getiteld ‘huurcontract voor bepaalde tijd met diplomatenclausule’ tot stand gekomen De overeenkomst bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
“(…)
Artikel 1 - Omschrijving gehuurde
1. Verhuurder verhuurt aan huurders en huurders huren van verhuurder de woonruimte aan de [adres+plaats] (…)
Artikel 3 - Duur overeenkomst
1. De huurovereenkomst gaat in op 01 juli 2020 en eindigt, zonder de mogelijkheid tot verlenging onherroepelijk op 30 juni 2023.
2. Verhuurder en huurders verklaren en stellen vast dat verhuurder het gehuurde niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, met dien verstande dat de woning conform de periode in de (…) Vestigingsakte om niet ter beschikking is gesteld aan huurders.
3. Verhuurder zal na afloop van de overeengekomen huurtermijn in lid 1 de woning zelf willen betrekken.
4. Een verlenging van dit contract na het einddatum 30 juni 2023 is niet mogelijk en niet verder onderhandelbaar.
5. Huurders aanvaarden hetgeen in lid 2 van dit artikel is bepaald en nemen hierbij jegens verhuurder uitdrukkelijk op zich ervoor te zorgen, gelijk verhuurder hierbij jegens huurders uitdrukkelijk bedingt, dat het gehuurde na afloop van de termijn in lid 1, binnen één week volledig ontruimd moet zijn, schoon en zonder schade zal worden opgeleverd en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verhuurder gesteld moet worden en zal zijn.
(…)”
2.4.
Op 8 december 2022 heeft [eiser] per e-mail de huur opgezegd en aangegeven dat hij de woning zelf nodig heeft voor eigen gebruik, zoals bedongen in artikel 3 lid 3 van de huurovereenkomst. Hij heeft ook gewezen op het ontruimingsbeding (artikel 3 lid 5 huurovereenkomst). [eiser] heeft huurders verder verzocht om hem binnen 14 dagen te berichten of zij voornemens zijn de woning op 30 juni 2023 schoon en zonder schade te verlaten.
2.5.
Omdat [eiser] op die e-mail geen reactie kreeg, heeft hij op 12 januari 2023 aan de huurders bericht dat hij ervan uitgaat dat zij niet bereid zijn de woning op 30 juni 2023 te verlaten.
2.6.
Op 27 januari 2023 hebben de huurders laten weten tot nieuwe afspraken te willen komen rondom verlenging van de huur.
2.7.
Bij vonnis in kort geding van 14 juni 2023 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de vordering van [eiser] tot ontruiming van de woning afgewezen.
3Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
Ambtshalve aanvulling van de rechtsgronden
4.1.
De kantonrechter overweegt als volgt. [eiser] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat hij ontbinding wenst van de huurovereenkomst, terwijl uit de stukken blijkt dat hij opzegging van de huurovereenkomst heeft bedoeld. De kantonrechter heeft dit tijdens de mondelinge behandeling aan de orde gesteld. Met toepassing van artikel 25 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) zal de kantonrechter de rechtsgronden ambtshalve aanvullen. Dit betekent dat de kantonrechter de vorderingen van [eiser] zal beoordelen op de grondslag opzegging van de huurovereenkomst.
Misbruik van recht en beperkende werking redelijkheid en billijkheid
4.2.
Het meest verstrekkende standpunt van [eiser] komt er in de kern op neer dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen beroep toekomt op huurbescherming wegens misbruik van recht. Aldus heeft [eiser] de huurovereenkomst rechtsgeldig per 30 juni 2023 opgezegd. Ter onderbouwing van deze stelling voert [eiser] aan dat hij in 2020 nooit een tijdelijke huurovereenkomst voor drie jaar zou zijn aangegaan als hij had geweten dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning na 30 juni 2023 niet zouden verlaten en zich daarbij zouden beroepen op huurbescherming. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat sprake is van misbruik van recht. Zij voeren daartoe aan dat huurbescherming hen wettelijk toekomt.
4.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. In de wet wordt ten aanzien van zelfstandige woningen onderscheid gemaakt tussen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar en een huurovereenkomst voor bepaalde tijd langer dan twee jaar. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die korter duurt dan twee jaar geldt dat opzegging niet is vereist. De huur eindigt dan automatisch bij afloop van het huurcontract. In het geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die langer duurt dan twee jaar, dan eindigt de huur niet automatisch bij afloop van het huurcontract. De huurovereenkomst moet worden opgezegd, waarbij de in de wet genoemde limitatieve opzeggingsgronden in acht genomen moeten worden. Dit wordt huurbescherming genoemd. Uit het procesdossier blijkt dat de toenmalige advocaat van [eiser] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft opgesteld voor de duur van drie jaar. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] doen nu een beroep op huurbescherming. Zoals hiervoor overwogen vloeit huurbescherming dwingend voort uit de wet. Indien [eiser] een beroep op huurbescherming had willen voorkomen, dan had het op zijn weg gelegen een huurovereenkomst van twee jaar of korter aan te bieden aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat hij dit heeft nagelaten komt voor zijn rekening en risico. Van misbruik van recht aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is dan ook geen sprake. Het standpunt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] misbruik van recht maken, zal op grond hiervan worden gepasseerd.
4.4.
In navolging van het voorgaande strandt eveneens het standpunt van [eiser] dat gelet op de voorgeschiedenis het naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurbescherming toekomt. Naar het oordeel van de kantonrechter is na afweging van alle benoemde omstandigheden van het geval geen sprake van een zodanig (uitzonderlijke) situatie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich beroepen op de wettelijke regels van huurbescherming.
4.5.
Gezien het voorgaande zal de kantonrechter hierna de twee door [eiser] ingeroepen opzeggingsgronden bespreken. Beide opzeggingsgronden zijn opgenomen in artikel 7:274 BW. Bij deze beoordeling is de kantonrechter gebonden aan het bepaalde in artikel 7:273 BW.
Diplomatenclausule
4.6.
[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten waarin een diplomatenclausule als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b in combinatie met artikel 7:274 lid 2 BW is opgenomen. [eiser] beroept zich op deze clausule en vordert op grond hiervan opzegging van de huurovereenkomst. Hij voert daartoe aan dat hij gelet op zijn huidige financiële situatie gedwongen wordt om te bezuinigen en dat het zijn bedoeling is om in de woning te gaan wonen.
4.7.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren gemotiveerd verweer. Zij voeren aan dat de diplomatenclausule enkel van toepassing is wanneer de verhuurder zelf de vorige bewoner van het gehuurde was en hij de woonruimte zelf opnieuw wil betrekken. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] nooit zelf in de woning heeft gewoond, van terugkeer is dan ook geen sprake. De diplomatenclausule is daarom niet van toepassing, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Daarnaast betwisten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiser] überhaupt in de woning in [plaats 2] wil gaan wonen.
4.8.
De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen zijn in de huurovereenkomst een diplomatenclausule overeengekomen in de zin van artikel 7:274 lid 2 BW. Overeengekomen is namelijk een contractuele bepaling waarin uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd. De kantonrechter volgt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet in hun standpunt dat [eiser] geen beroep toekomt op de clausule aangezien hij nimmer in de woning heeft gewoond. De wet bevat stelt dat niet als voorwaarde. Dat een diplomatenclausule ook wordt aangeduid als tussenhuur, zoals door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter zitting is aangevoerd, maakt dit niet anders.
4.9.
De kantonrechter overweegt verder als volgt. Een op artikel 7:274 lid 1 onder b in combinatie met het bepaalde in artikel 7:274 lid 2 BW gebaseerde vordering tot beëindiging van de huur wordt niet toegewezen als de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming. Anders gezegd, de kantonrechter dient de vordering af te wijzen als de verhuurder niet meer het belang bij ontruiming heeft met het oog waarop het ontruimingsbeding is overeengekomen. Gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] staat niet vast dat [eiser] de woning zelf wil betrekken of daartoe daadwerkelijk voornemens is. Met die reden is, zo volgt uit de tekst van de huurovereenkomst en de door partijen gegeven toelichting, de diplomatenclausule opgenomen in de huurovereenkomst.
De kantonrechter overweegt dat in de dagvaarding [eiser] hieromtrent slechts stelt: ‘het (is) wel degelijk zijn bedoeling om in het gehuurde te gaan wonen’. Daaruit volgt, naar het oordeel van de kantonrechter, geen concreet verhuisplan. [eiser] beschikt bovendien over eigen woonruimte, ver gelegen van de plaats waar de woning is gelegen en niet gesteld of anderszins gebleken is dat hij die woning gaat of moet verlaten. [eiser] heeft verklaard dat zijn financiële positie van dien aard is dat hij zijn huidige woonruimte moet verlaten. De kantonrechter overweegt dat [eiser] geen financiële stukken heeft overgelegd die onderbouwen dat zijn huidige woonruimte te duur voor hem is en hij op korte termijn moet verhuizen. Gezien het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [eiser] het belang bij de woning heeft met het oog waarop het ontruimingsbeding is overeengekomen. Aldus heeft [eiser] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig kunnen opzeggen met een beroep op de diplomatenclausule. Alhoewel dat strikt genomen geen rol speelt bij de beoordeling van het beroep op deze opzeggingsgrond,
Dringend eigen gebruik
4.10.
[eiser] beroept zich ook op de wettelijke opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. [eiser] voert daartoe aan dat hij gelet op zijn huidige financiële situatie gedwongen is om te bezuinigen en dit de reden is dat hij in de woning in [plaats 2] wil gaan wonen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren hiertegen gemotiveerd verweer.
4.11.
De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 7:274 lid 1 aanhef sub c BW bepaalt dat de kantonrechter de ontruiming kan toewijzen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, ‘indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in bedoeld in de artikelen 6:274c tot en met 6:274e BW, andere passende woonruimte kan verkrijgen.’ Of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het vereiste dat sprake moet zijn van 'dringend' eigen gebruik brengt niet zozeer tot uitdrukking dat sprake moet zijn van een zekere urgentie, maar dat sprake moet zijn van een zeker belang bij de verhuurder. Bij de beoordeling van de dringendheid, maar ook van de andere relevante belangen, gaat het in beginsel om de actuele situatie. Het dringende belang bij het gebruik van het gehuurde moet verder een eigen belang van de verhuurder zijn. Als de verhuurder eenmaal aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van zijn huurder bij voortduring van de huurovereenkomst. Verder moet worden beoordeeld of gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Tot slot geldt dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder. De kantonrechter moet daarom terughoudend zijn met het toewijzen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte vanwege dringend eigen gebruik van de verhuurder.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen oordelen dat hij een dringend eigen belang heeft bij het gebruik van de woning. [eiser] beschikt namelijk over een eigen woonruimte en niet gesteld of gebleken is dat hij daar op korte termijn uit moet of gaat. [eiser] heeft ook geen financiële stukken overgelegd die onderbouwen dat zijn huidige woonruimte te duur voor hem is en hij dus op korte termijn moet verhuizen. Het bewijsaanbod dat [eiser] heeft gedaan passeert de kantonrechter. Hiertoe is redengevend dat partijen al gedurende langere tijd discussiëren over de vraag of de (financiële) situatie van [eiser] van dien aard is dat hij een dringend eigen belang heeft bij het gebruik van de woning. Dit is ook expliciet aan de orde geweest in de tussen partijen gevoerde kort gedingprocedure. De kantonrechter kan niet inzien waarom [eiser] zijn stellingen die hij baseert op zijn (financiële) situatie niet concreet onderbouwd. Het in de dagvaarding opgenomen argument dat [eiser] gesteld is op zijn privacy en niet wenst dat zijn fiscale gegevens bij gedaagden bekend worden, maakt het voorgaande niet anders. Alhoewel de kantonrechter begrip heeft voor dit standpunt van [eiser] , geldt wel dat [eiser] de opzegging van de huurovereenkomst grondt op zijn financiële situatie. Dan is het, gelet op de hoofdregel van artikel 150 Rv, aan [eiser] om voldoende feiten te stellen en bij betwisting bewijs te leveren. Ter onderbouwing van hun betwisting beroepen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich op verschillende publiek beschikbare informatie, die niet rijmen met de stellingen van [eiser] .
4.13.
[eiser] heeft de huurovereenkomst dan ook niet kunnen opzeggen op de grond dringend eigen gebruik.
4.14.
Gelet op het voorgaande, zal de kantonrechter de vorderingen van [eiser] afwijzen. De huurovereenkomst wordt daarom van rechtswege verlengd. De kantonrechter is verplicht om te beslissen of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door de kantonrechter vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd (artikel 7:273 lid 2 BW). Ter zitting heeft, op vragen van de kantonrechter, [eiser] verklaard zich te kunnen vinden in een verlenging van de huurovereenkomst met een termijn van vier jaar. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich, zonder dat nader toe te lichten, primair op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dient te worden voortgezet. Subsidiair hebben zij verklaard dat een verlenging voor bepaalde tijd met een termijn van vier jaar denkbaar is. Nu zowel [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich kunnen verenigen met een verlenging van de huurovereenkomst met de duur van vier jaren, zal de kantonrechter beslissen dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt verlengd voor de duur van vier jaar gerekend vanaf de datum waarop dit vonnis is uitgesproken. Hierbij overweegt dat kantonrechter nog als volgt. De verlenging voor bepaalde tijd heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst na ommekomst van de vier jaren van rechtswege eindigt. De verlenging voor bepaalde tijd brengt mee dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder opnieuw kan opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd (zie art. 7:277 lid 2 BW).
4.15.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
480,00
(2,00 punten × € 240,00)
- nakosten
€
120,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
600,00
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af en bepaalt dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, voor de duur van vier jaren gerekend vanaf de datum van dit vonnis, wordt voortgezet;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 600,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling als vermeld onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.
Zie: HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, rov. 3.3.4.
Zie: HR 18 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:270. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
