|
|
|
| ECLI:NL:GHARL:2026:3406 | | | | | Datum uitspraak | : | 27-05-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 09-06-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | | Zaaknummers | : | 24/1649 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | Wet Woz. Waardevaststelling woning. | | Trefwoorden | : | perceel | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 24/1649
uitspraakdatum: 27 mei 2026
Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 16 juli 2024, nummer LEE 22/4527, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)
1Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 161.000.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord [gemachtigde] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door taxateur [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
2Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de woning, die in eigendom is bij een woningbouwcorporatie. Het betreft een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 90 m2, die is gelegen op een perceel van 131 m2. Tot de onroerende zaak behoort verder een vrijstaande berging.
2.2.
Enkele jaren voor de waardepeildatum is de woning – als onderdeel van een experimenteel project – volledig verduurzaamd: de woning is van het gas af gegaan en voorzien van een isolerende schil, zonnepanelen, een warmtepomp en korrels in de kruipruimte. Na afronding van het verduurzamingsproject is aan de woning energielabel A toegekend.
2.3.
De verduurzaming heeft geleid tot vochtproblemen en geluidsoverlast. Ook is het lastig gebleken de warmtepomp in te regelen. Vanwege de problemen zijn door de woningbouwcorporatie straalkacheltjes verstrekt en hebben in 2024 herstelwerkzaamheden plaatsgevonden, waarbij onder meer de vloer is vervangen, aanpassingen aan de isolerende schil hebben plaatsgevonden en de korrels in de kruipruimte zijn vervangen.
2.4.
De woningcorporatie heeft geen bezwaar tegen de WOZ-waarde van de woning gemaakt.
3Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2021.
3.2.
Belanghebbende staat primair een waarde voor van € 100.000 en (meer) subsidiair van € 128.767 respectievelijk € 149.485.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 161.000.
3.4.
Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om ook indien de WOZ-waarde van de woning in stand blijft een proceskostenvergoeding toe te kennen, nu de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden door in de bezwaarfase niet de indexeringspercentages te verstrekken.
4Beoordeling van het geschil
Waarde
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.2.
Het waarderingsvoorschrift van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bevat een zogenoemde overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie. Met deze ficties wordt een objectivering van de te hanteren waarde beoogd. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met het verhuurd zijn van de onroerende zaak wordt daarom geen rekening gehouden.
Bewijslastverdeling
4.3.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
4.4.
Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
4.5.
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf de waarde in goede justitie vaststellen.
Bewijslast heffingsambtenaar
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd dat de WOZ-waarde van € 161.000 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof licht dat oordeel hieronder toe.
4.7.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix waarin de waarde van de woning – na een inpandige opname in de bezwaarfase op 1 november 2022 – is getaxeerd op € 161.000 aan de hand van verkoopcijfers van drie in de nabijheid van de onroerende zaak gelegen woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
Object
Bouwjaar
Gebruiksopp
Perceel
Bijgebouwen
K
O
U
D
V
Verkoop/WOZ
PPE
[adres1]
(rijwoning)
1950
90 m2
131 m2
Berging
3
3
3
3
3
€ 161.000
€ 1.187,77
[adres2]
(rijwoning)
1955
77 m2
180 m2
Berging
3
3
3
3
2
€ 162.500
13-03-2020
€ 1.586,97
[adres3]
(rijwoning hoek)
1956
82 m2
225 m2
Berging
Dakkapel
4
3
3
3
4
€ 200.000
30-12-2020
€ 1.187,77
[adres4]
(rijwoning hoek)
1930
105 m2
136 m2
Berging
Dakkapel
Aanbouw
3
4
3
3
3
€ 200.218
02-03-2020
€ 1.349,41
4.8.
Hoewel de vergelijkingsobjecten niet zijn verduurzaamd, acht het Hof deze toch voldoende geschikt om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de woningen die deel uitmaakten van het verduurzamingsproject in eigendom zijn bij de woningbouwcorporatie en tot op heden niet op de zijn markt gebracht. De waarde van de woning zal derhalve met behulp van andere objecten moeten worden onderbouwd. Daarbij zal de heffingsambtenaar wel aannemelijk moeten maken dat met de relevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Het Hof merkt in dit verband op dat geen gevolgen zullen worden verbonden aan de omstandigheid dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de transactiedatum in plaats van de eerdere verkoopdatum. Nu de vergelijkingsobjecten vóór de waardepeildatum zijn geleverd en er sprake is van een stijgende markt, zou een langere indexatieperiode hebben geresulteerd in een hogere geïndexeerde verkoopsom op de waardepeildatum dan waar in de matrix van is uitgegaan.
4.9.
Belanghebbende stelt dat de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten naar boven zou moeten worden bijgesteld. Ter zitting heeft de gemachtigde zijn stelling desgevraagd niet kunnen toelichten. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door de heffingsambtenaar gehanteerde KOUDV-factoren daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist.
4.10.
Belanghebbende voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardedruk die van het in zijn ogen mislukte verduurzamingsproject uitgaat. De heffingsambtenaar betwist niet dat de verduurzaming tot problemen heeft geleid, maar partijen verschillen van mening over het antwoord op vraag wat de omvang van deze waardedruk is.
4.11.
Het Hof brengt in herinnering dat wordt gezocht naar de prijs waarvoor de meestbiedende koper op 1 januari 2021 bereid zou zijn geweest de verduurzaamde woning in onverhuurde staat van de woningbouwcorporatie te kopen. Deze koper zal enerzijds rekening houden met de door belanghebbende geschetste – op 1 januari 2021 aanwezige – problemen (vocht, geluid, gebrekkige ventilatie, afslaan warmtepomp etc.) en een inschatting maken van de kosten en de rompslomp die gemoeid zijn met het verhelpen hiervan. Anderzijds zal deze koper echter zeker ook waarde toekennen aan het feit dat de woning volledig is verduurzaamd en energielabel A, een isolerende schil, zonnepanelen en een warmtepomp heeft. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar door de KOUDV-factoren van de woning op een 3 te zetten – hetgeen vergelijkbaar is met de niet-verduurzaamde vergelijkingsobjecten – voldoende rekening gehouden met door de renovatie veroorzaakte problemen. De gecorrigeerde prijs per eenheid van de woning is gelijk aan of lager dan die van de vergelijkingsobjecten, terwijl voor het Hof vaststaat dat een optimaal verduurzaamde woning in een tijd waarin de energiezuinigheid van een object steeds belangrijker wordt per vierkante meter veel meer waard zou zijn geweest dan de niet-gerenoveerde vergelijkingsobjecten.
4.12.
De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
Formele grieven
4.13
Belanghebbende heeft het Hof met een beroep op schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ gevraagd ook indien de WOZ-waarde van de woning in stand blijft een proceskostenvergoeding toe te kennen, nu de heffingsambtenaar in bezwaar heeft verzuimd de gehanteerde indexeringspercentages over te leggen.
4.14
Op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ dient de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Deze informatieverplichting van de heffingsambtenaar geldt alleen voor zover de belanghebbende een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
4.15
In bezwaar heeft de gemachtigde van belanghebbende het volgende verzoek gedaan:
“Graag ontvang ik van u het taxatieverslag mét vermelding van de waardering van secundaire objectkenmerken, de zogenaamde KOUDV-factoren van zowel onderhavig object als de referentieobjecten, ter onderbouwing van de WOZ-waarde van het (woon)pand van cliënt. Als gemachtigde gaat het te ver om over de DigiD van cliënt te beschikken. Dit verslag is benodigd in de voorbereiding voor het hoorgesprek; anderszins als aanvulling op het bezwaar.
In breder perspectief wordt, ex artikel 40 Wet WOZ gevraagd naar alle gegevens die van invloed zijn geweest om de WOZ-waarde vast te stellen zoals in de beschikking kenbaar is gemaakt In dit verband wordt ook gedacht aan de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, van zowel de onroerende zaak van cliënt als die van de in het taxatieverslag vermelde referentieobjecten Uit een oogpunt van milieu en voor een praktische werkwijze wordt het gevraagde bij voorkeur per e-mail ontvangen.”
4.16
In reactie hierop heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix verstrekt, waarin woningtype, bouwjaar, KOUDV-factoren, gebruiksoppervlakte, van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn opgenomen, alsmede de WOZ-waarde van de woning en de transactiedatum en transactieprijs van de vergelijkingsobjecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een overzicht verstrekt van de grondstaffels en belanghebbende gevraagd te reageren indien hij nog gegevens miste. Belanghebbende heeft slechts inhoudelijk op de verstrekte informatie gereageerd.
4.17
Naar het oordeel van het Hof is van een schending van het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ geen sprake. Met de in bezwaar toegestuurde informatie heeft de heffingsambtenaar de gegevens verstrekt waar belanghebbende expliciet om heeft gevraagd. De indexeringspercentages zijn niet verstrekt, maar het verzoek om alle gegevens over te leggen die van invloed zijn geweest om de WOZ-waarde vast te stellen, is daarvoor onvoldoende specifiek.
Redelijke termijn
4.18
Belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift een verzoek om vergoeding van immateriële schade gedaan voor de overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Het hogerberoepschrift is op 26 augustus 2024 ingediend en het Hof doet heden uitspraak. Met deze uitspraak beslist het Hof op het hoger beroep binnen twee jaar nadat het is ingesteld. Dit betekent dat de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden en dat daarom geen aanleiding bestaat voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in hoger beroep. Ter zitting van de Rechtbank heeft belanghebbende zijn verzoek om een immateriële schadevergoeding toe te kennen wegens overschrijding van de redelijke termijn in beroep uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
5Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter en lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 27 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (P. van der Wal)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Hoge Raad, 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982.
Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
Hoge Raad, 27 februari 2026, nr. 24/03415, ECLI:NL:HR:2026:297 r.o. 5.2 en Hoge Raad, 18 augustus 2023, nr. 22/01219, ECLI:NL:HR:2023:1052 r.o. 3.2.4. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
