Inloggen 
 

 Registreren
 Wachtwoord vergeten?


Terug naar het beginscherm

 
 
 
Neem contact op met de Agro-advieslijn:
0570-657417 (Peter Houtsma)
ECLI:NL:GHSHE:2020:1599 
 
Datum uitspraak:19-05-2020
Datum gepubliceerd:20-05-2020
Instantie:Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Zaaknummers:200.250.858_01
Rechtsgebied:Civiel recht
Indicatie:Huurovereenkomst is op vordering van de verhuurder ontbonden wegens betalingsachterstand. Jaren later ingestelde vordering van (rechtsopvolger van) huurder op grond van 6:271 BW is terecht afgewezen. Deze ontbinding treft de verbintenissen tot aan de datum van de ontbinding niet. Er zijn dus geen ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan ten aanzien van de huurpenningen, servicekosten en verhuurkosten die over de periode tot aan de datum ontbinding zijn betaald.
Trefwoorden:huurovereenkomst
landbouw
omzetbelasting
tarieven
Wetreferenties:Burgerlijk Wetboek Boek 6 271
 
Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht

zaaknummer 200.250.858/01


arrest van 19 mei 2020


in de zaak van



[appellant] , handelend onder de naam [de VOF],
wonende te [woonplaats] (Zweden) ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. T. Kemper te Rosmalen,

tegen


Stichting BPL Pensioen, voorheen Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als BPL,
advocaat: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard te Rosmalen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 februari 2019 in het hoger beroep van het door de kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaak-/rolnummer 6280411 \ CV EXPL 17-7853 gewezen vonnis van 13 september 2018, tussen [appellant] als eiser en BPL als gedaagde.





5Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:


het tussenarrest van dit hof van 5 februari 2019, waarin een comparitie na aanbrengen is bevolen (die niet heeft plaatsgevonden);


de memorie van grieven met vier producties;


de memorie van antwoord;


de akte van [appellant] , met een productie;


de antwoordakte van BPL.



Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.




6De beoordeling


De feiten



6.1
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

i. Mevrouw [de huurder] (verder: de huurder) heeft in februari 2006 een huurovereenkomst met BPL gesloten, die op 16 maart 2006 inging. Zij huurde een woning aan de [adres] in [plaats] van BPL.

De kale huurprijs was bij aanvang van de huurovereenkomst € 581,00. Daarmee is sprake van een niet-geliberaliseerde huurprijs. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat de huurder daarnaast € 6,00 per maand moet betalen als voorschot op de vergoeding van de door of vanwege de verhuurder ten behoeve van de huurder te verzorgen leveringen en diensten. Dat zijn volgens artikel 6 van de huurovereenkomst kosten voor het schoonmaken van de cv-ketel, boiler en/of geiser alsmede de storingsabonnementen, en de incasso- en administratiekosten en omzetbelasting daarover. De huurder heeft € 202,50 aan verhuurkosten betaald.

Bij dagvaarding van 13 oktober 2011 vorderde BPL onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, omdat een achterstand in de huurbetaling was ontstaan.

De huurder heeft de huur bij brief van 24 oktober 2011 opgezegd tegen de eerst mogelijke datum. BPL heeft de opzegging tegen 30 november 2011 bevestigd. Daarna heeft de huurder bij email van 22 november 2011 verzocht om een maand langer in de woning te mogen blijven. BPL heeft bij e-mail van 23 november 2011 laten weten akkoord te gaan met verlenging van de huur tot 31 december 2011.

De kantonrechter van de rechtbank ’s-Hertogenbosch heeft bij vonnis van 14 december 2011 de huurovereenkomst met ingang van de datum van het vonnis ontbonden, vanwege de betalingsachterstand.

In 2015 heeft BPL een procedure tegen de huurder aanhangig gemaakt waarbij schadevergoeding werd gevorderd. Zij voerde aan dat de huurder het gehuurde niet goed had onderhouden en bij het einde van de huurovereenkomst niet in goede staat had opgeleverd. Nadat de kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant bij tussenvonnis een bewijsopdracht hierover aan BPL had gegeven, heeft de kantonrechter geoordeeld dat het benodigde bewijs niet is geleverd. De vordering van BPL is bij vonnis van 6 oktober 2016 afgewezen.

De huurder heeft de rechten die zij uit de huurovereenkomst tegenover BPL had, tot een bedrag van € 3.500,00 aan ALH Debt Purchase Ltd (verder: ALH) gecedeerd. Daarvan is bij e-mail van 14 december 2016 namens de huurder mededeling aan BPL gedaan.

ALH heeft de vordering daarna aan [appellant] gecedeerd.


Het geschil in eerste aanleg en de uitspraak van de kantonrechter




6.2

[appellant] vordert betaling van € 3.500,00, te vermeerderen met rente en kosten. Hij legt daaraan het volgende ten grondslag. Door de ontbinding van de huurovereenkomst zijn ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan. Dat geldt ook voor het bedrag van € 43.758,13 dat de huurder aan huur, servicekosten en verhuurkosten aan BPL heeft betaald. De huurder heeft haar vorderingsrecht tot een bedrag van € 3.500,00 aan ALH overgedragen, en ALH heeft dit aan [appellant] overgedragen. Daarom moet BPL € 3.500,00 met rente en kosten aan [appellant] betalen.



6.3
BPL heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover het in hoger beroep nog van belang is, bij de beoordeling worden besproken.



6.4
De kantonrechter heeft, voor zover hier van belang, samengevat het volgende overwogen. Uitgangspunt is dat de huurprijs de waarde inhield die in het economisch verkeer aan de door de verhuurder geleverde prestatie toekwam. Die waarde moet worden berekend naar het moment van de prestatie. [appellant] heeft niets, of in ieder geval niet voldoende, aangevoerd dat de conclusie kan dragen dat de economische waarde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst lager was dan de huurprijs. Ook het bedrag van € 6,00 per maand dat BPL als voorschot op de servicekosten aan de huurder in rekening heeft gebracht, hoeft BPL niet terug te betalen. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd waarom de diensten die onder de servicekosten zijn gebracht, niet als zodanig aangemerkt mochten worden.
De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld.


Het geschil en de beoordeling in hoger beroep




6.5

[appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Hij vraagt kort gezegd om vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en om het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.


Geen pleidooi bij de kantonrechter (grief 1)




6.6
In eerste aanleg heeft [appellant] laten weten dat als de kantonrechter van oordeel is dat een deel van zijn vordering behoort te worden afgewezen, hij de zaak wil bepleiten. [appellant] klaagt er met zijn eerste grief over dat de kantonrechter geen pleidooi heeft toegelaten en ook in het vonnis aan zijn verzoek om pleidooi is voorbijgegaan. Deze grief kan [appellant] niet baten. Hij heeft namelijk laten weten in hoger beroep de voorkeur te geven aan schriftelijke afdoening. Bij zijn klacht over het niet ingaan op zijn (voorwaardelijk) verzoek om een pleidooi in eerste aanleg, heeft hij geen belang meer. Als de grief gegrond zou worden verklaard, zou dat namelijk niet tot een andere beslissing over zijn vordering leiden.


Geen ongedaanmakingsverbintenissen voor de periode tot datum ontbinding




6.7

[appellant] gaat ervan uit dat de ontbinding van de huurovereenkomst met ingang van 14 december 2011 betekent dat er ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan ten aanzien van de prestaties die de huurder en verhuurder vóór de ontbinding hebben verricht. Dit uitgangspunt is naar het oordeel van het hof onjuist. Het gaat in dit geval om een duurovereenkomst, dus om verbintenissen met een doorlopend karakter. De ontbinding bevrijdt partijen van de daardoor getroffen verbintenissen (artikel 6:271 BW). Alleen ten aanzien van die verbintenissen ontstaan ongedaanmakingsverbintenissen. Dat zijn in dit geval, waarin de kantonrechter de overeenkomst op vordering van BPL bij vonnis van 14 december 2011 ‘per heden’ heeft ontbonden wegens een betalingsachterstand, alleen de verbintenissen vanaf de datum van de ontbinding. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst dus voor de toekomst, dat wil zeggen voor de periode na het vonnis, ontbonden. Voor het overige heeft de overeenkomst haar normale werking behouden. Dat betekent dat over het verleden geen ongedaanmakingsverbintenissen zijn ontstaan. (Zie Bakels, Ontbinding van overeenkomsten, Monografieën BW nr. B58, 2011, paragraaf 35 en Asser/Sieburgh 6-III 2018/701).



6.8
De vordering van [appellant] heeft alleen betrekking op betalingen die de huurder over de periode tot aan de datum van de ontbinding heeft verricht. Dat blijkt uit het overzicht dat [appellant] als productie 1 bij zijn conclusie van 15 februari 2018 heeft gevoegd.



6.9
Het voorgaande betekent dat de vordering van [appellant] reeds moet worden afgewezen, omdat hiervoor geen deugdelijke juridische grondslag bestaat, nu er geen ongedaanmakingsverbintenissen zijn ontstaan over de periode tot aan de datum van de ontbinding.



6.10
Het hof komt dus op een andere grond tot het oordeel dat geen recht bestaat op terugbetaling van de huur. De kantonrechter had kort gezegd als grond voor afwijzing van de vordering geoordeeld dat de huurprijs de waarde inhield van de geleverde prestatie. Ook als het hof in navolging van de kantonrechter van belang zou achten wat de waarde was van de geleverde prestatie, kan dat niet leiden tot een toewijzing van de vordering om de volgende reden. De huurder heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden die zij destijds had om de waarde van de prestatie te laten vaststellen. In geval van een gebrek aan de woning had de huurder vermindering van de huurprijs kunnen vorderen (artikel 7:207 BW) of de huurcommissie kunnen inschakelen (artikel 7:257 BW). Ook bij een geschil over de servicekosten had zij een uitspraak van de huurcommissie kunnen vragen (artikel 7:260 BW). BPL heeft onbetwist aangevoerd dat de huurder dat niet heeft gedaan en zij heeft verwezen naar artikel 7:260 lid 2 BW. Het hof leest daarin een beroep op de vervaltermijnen die voor de vorderingen en/of verzoeken van de huurder gelden. Door die vervaltermijnen kan de verhuurder niet achteraf met een vordering over vele jaren worden geconfronteerd (artikel 7:257 BW respectievelijk artikel 7:260 lid 2 BW). Die vervaltermijnen waren al lang verstreken toen deze vordering werd ingesteld. Het gaat niet aan dat [appellant] door een vordering op grond van ongedaanmakingsverbintenissen in te stellen, deze vervaltermijnen kan omzeilen.



6.11
Ten overvloede merkt het hof op dat [appellant] in het licht van wat BPL naar voren heeft gebracht, ook in hoger beroep onvoldoende heeft gesteld om de conclusie te kunnen dragen dat de waarde van het gehuurde niet overeenkwam met de betaalde huur, respectievelijk dat de waarde van de prestaties voor service en verhuur, niet overeenkwam met wat de huurder heeft betaald aan service- en verhuurkosten. Ter toelichting dient het volgende.



6.12
Van [appellant] mag worden verwacht dat hij concreet stelt welke gebreken er bij aanvang of gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan de woning kleefden, alsook waarom en in welke mate die hebben geleid tot een lagere economische waarde van het huurgenot. Dat heeft [appellant] ook in hoger beroep niet althans onvoldoende gedaan. Het feit dat er bij aanvang van de huur geen deugdelijke beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, rechtvaardigt niet het vermoeden dat gebreken die bij het einde van de huur aanwezig waren, er al vanaf de aanvang en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst waren. Op basis van de beschrijving van het gehuurde bij de oplevering voorafgaand aan de huurovereenkomst, kan wel worden aangenomen dat de badkamer en het toilet aan renovatie toe waren, maar dat betekent nog niet dat dit als gebrek moet worden aangemerkt.



6.13
Voorts wordt op grond van het partijdebat als vaststaand aangenomen dat de door BPL bij memorie van antwoord genoemde werkzaamheden tegenover de in rekening gebrachte verhuurkosten stonden. Die werkzaamheden kunnen niet ongedaan worden gemaakt. Het hof gaat er bij gebreke van aanwijzingen voor het tegendeel van uit dat de waarde van die werkzaamheden even groot is als het betaalde bedrag, dat van beperkte omvang is. Dat betekent dat er per saldo geen verplichting voor BPL is om die kosten terug te betalen.



6.14
Ten slotte heeft BPL in hoger beroep naar voren gebracht dat de afrekeningen servicekosten jaarlijks zijn opgesteld en aan de huurder zijn verzonden, waarbij rekening is gehouden met de door de huurder betaalde voorschotten. Die afrekeningen zijn volgens BPL zonder protest behouden en de huurder heeft het meerdere voldaan waar nodig. Het voorgaande is niet door [appellant] betwist, zodat dit tussen partijen vast staat. Het hof gaat er dus van uit dat wat [appellant] heeft betaald, overeenkwam met de waarde van de betaalde servicekosten.



6.15
Op deze overwegingen stranden de grieven 2 tot en met 5. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.


Conclusie en proceskosten in hoger beroep




6.16
De conclusie uit al het voorgaande is dat de kantonrechter de vordering van [appellant] terecht heeft afgewezen. [appellant] is dan ook terecht in de proceskosten in eerste aanleg veroordeeld. Het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd.



6.17

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij ook worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. Het hof begroot die kosten op basis van de daarvoor vastgestelde tarieven.





7De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep van de kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant van 13 september 2018;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van BPL op € 726,00 aan griffierecht en op € 1.138,50 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.


Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, J.F.M. Pols en M. van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 mei 2020.



griffier rolraadsheer
Link naar deze uitspraak