|
|
|
| ECLI:NL:RBOVE:2023:3971 | | | | | Datum uitspraak | : | 10-10-2023 | | Datum gepubliceerd | : | 17-07-2025 | | Instantie | : | Rechtbank Overijssel | | Zaaknummers | : | C/08/302122 / KG ZA 23-18 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | De rechtbank veroordeelt partij A om over te gaan tot ontruiming van het perceel.
Partij B had een bedrijfshal met paardenstallen van partij A gekocht, met de overeenkomst dat partij A na levering gebruik mag blijven maken van de paardenstallen, paardenbak en het weiland. Partij B heeft dit opgezegd, vorderend dat partij A zich niet heeft gehouden aan zijn verplichting. | | Trefwoorden | : | koopovereenkomst | | | paarden | | | perceel | | | stallen | | | | Uitspraak | vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/302122 / KG ZA 23-188
Vonnis in kort geding van 10 oktober 2023
in de zaak van
[partij A]
,
wonende te [woonplaats 1],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. L.J.A. Eshuis-Nijmeijer te Almelo,
tegen
[partij B]
,
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. M.A. Schuring te Almelo.
Partijen zullen hierna [partij A] en [partij B] genoemd worden.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met vier producties,
de brief van mr. Schuring van 22 september 2023, tevens bevattende een voorwaardelijke eis in reconventie en vijf producties,
de op 26 september 2023 gehouden mondelinge behandeling,
de pleitnota van [partij B]
de ter zitting in het geding gebrachte e-mails van 18 en 27 juli 2023 van mr. Schuring aan mr. Eshuis-Nijmeijer.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De beslissing samengevat
2.1.
[partij B] heeft van [partij A] een bedrijfshal met paardenstallen en een paardenbak gekocht. Partijen zijn onder meer overeengekomen dat [partij A] na de levering gebruik mag blijven maken van de paardenstallen, de paardenbak en het weiland. Dit is als persoonlijk recht van [partij A] vastgelegd in de notariële leveringsakte. Tussen partijen is in geschil of [partij B] dit persoonlijk recht door opzegging heeft mogen beëindigen en nu kan vorderen dat [partij A] zijn eigendommen verwijdert van het perceel en uit de opstallen.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [partij B] met de opzegging niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid gehandeld omdat [partij A] zich stelselmatig niet heeft gehouden aan zijn verplichting uit hoofde van de overeenkomst met [partij B] om materiaal dat niet nodig is voor de verzorging van paarden te verwijderen. [partij A] heeft daarmee stelselmatig een ontoelaatbare inbreuk op de eigendomsrechten van [partij B] gemaakt. De vorderingen van [partij A] zullen dan ook worden afgewezen en die van [partij B] zullen worden toegewezen.
3De feiten
3.1.
Op 18 juli 2022 heeft [partij A] ter uitvoering van de koopovereenkomst van partijen aan [partij B] geleverd de eigendom van de bedrijfshal met paardenstallen en paardenbak gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Weerselo, Sectie P nummer [nummer] voor een bedrag van € 85.000,-.
3.2.
Partijen zijn overeengekomen dat [partij A] na de levering gebruik mag blijven maken van de paardenstallen, het weiland en de paardenbak. Dat is als volgt vastgelegd in de leveringsakte:
[Afbeelding]
3.3.
Tussen partijen is een geschil gerezen over de vraag of zij zich over en weer aan de verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst houden. Daarover is tussen partijen eerst mondeling gecommuniceerd. Later heeft die communicatie schriftelijk en via door partijen ingeschakelde advocaten plaatsgevonden.
3.4.
De advocaat van [partij B] heeft [partij A] via een e-mailbericht aan zijn advocaat van 18 juli 2023 (nogmaals) gesommeerd het verkochte bezemschoon op te leveren en het materiaal dat niet nodig is voor de verzorging van paarden te verwijderen. Bij e-mailbericht van 27 juli 2023 heeft hij (de advocaat van) [partij A] meegedeeld het persoonlijk recht van gebruik van [partij A] wordt beëindigd en opgezegd. [partij A] is daarbij gesommeerd uiterlijk 31 augustus 2023 tot volledige ontruiming over te gaan.
3.5.
Door [partij A] is aan deze sommatie geen gehoor gegeven. Omdat [partij B] heeft aangekondigd tot ontruiming te zullen overgaan, heeft [partij A] zich genoodzaakt gezien deze kort gedingprocedure te starten om ontruiming te voorkomen.
4Het geschil in conventie
4.1.
[partij A] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. bepaalt dat [partij B] zich dient te onthouden van de ontruiming van het perceel aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Weerselo, sectie P nummer [nummer], op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of een gedeelte van een dag dat [partij B] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,-;
II. voor zover mogelijk in kort geding bepaalt dat het persoonlijk recht van gebruik van [partij A] niet rechtsgeldig is opgezegd en dat dit blijft voortduren;
III. [partij B] veroordeelt in de kosten van deze procedure inclusief de nakosten.
4.2.
[partij B] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5Het geschil in voorwaardelijke reconventie
5.1.
[partij B] vordert, voor het geval de in randnummer 4.1 onder I. geformuleerde eis van [partij A] wordt afgewezen, dat de voorzieningenrechter [partij A] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis tot ontruiming van al zijn eigendommen op voornoemd perceel en in de aldaar geplaatste opstallen over te gaan, de door hem gestalde paarden elders te stallen en het gebruik van het perceel en de aldaar geplaatste opstallen te staken en gestaakt te houden, zulks mede op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat hij in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen. Een en ander met veroordeling van [partij A] in de kosten van onderhavig kort geding, inclusief de nakosten.
5.2.
[partij A] voert verweer.
5.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
6De beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
6.1.
Gelet op de verwevenheid van de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
spoedeisend belang
6.2.
Nu het in de kern zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie om een dreigende ontruiming gaat, volgt het spoedeisend belang uit de aard van de zaak. Dat er spoedeisend belang bestaat is overigens door beide partijen ook niet betwist.
het geschil en de standpunten van partijen
6.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [partij A] bij de verkoop van de bedrijfshal met paardenstallen en paardenbak aan [partij B] heeft bedongen dat hij gebruik mocht blijven maken van de paardenstallen, het weiland en de paardenbak. Deze afspraak onder de daarbij geldende voorwaarden is in de vorm van een persoonlijk recht van gebruik, zoals hiervoor beschreven onder randnummer 3.2. vastgelegd in de notariële leveringsakte. Kern van het geschil tussen partijen is of [partij B] het persoonlijk gebruiksrecht van [partij A] door opzegging mocht beëindigen.
6.4.
[partij B] stelt dat [partij A] zich niet aan de overeenkomst heeft gehouden, kort gezegd omdat [partij A] het door hem verkochte niet heeft ontruimd en bezemschoon heeft opgeleverd en omdat hij er zaken heeft opgeslagen die niet zijn bedoeld voor de verzorging van paarden. [partij B] heeft [partij A] hier naar zijn zeggen meerdere keren op aangesproken. [partij A] heeft volgens [partij B] wel wat, maar lang niet alles opgeruimd, ook niet nadat hem via de door [partij B] ingeschakelde advocaat was aangezegd dat als hij zou volharden in het niet nakomen van zijn verplichtingen, [partij B] daarin uiteindelijk aanleiding zou zien [partij A] persoonlijk recht van gebruik door opzegging te beëindigen. Bij e-mailbericht van 27 juli 2023 is [partij B] tot de aangekondigde opzegging van het persoonlijk recht van gebruik overgegaan.
6.5.
[partij A] stelt dat hij enkel tot verkoop aan [partij B] is overgegaan omdat die hem heeft aangeboden dat hij ook na levering gebruik mocht blijven maken van het weiland, de paardenstallen en de paardenbak. [partij A] bestrijdt dat het niet opruimen van alle spullen een grondslag kan vormen om het persoonlijke recht op te zeggen. Partijen zijn dit immers niet overeengekomen. Bovendien heeft [partij B] het steeds alleen gehad over het opruimen van de zaken die niets met paarden te maken hebben voor zover die lagen in/bij de bedrijfshal. Die zaken heeft [partij A] zoveel mogelijk proberen op te ruimen. De overige, niet op paarden betrekking hebbende zaken die er nu nog zijn, liggen volgens [partij A] in of bij de stallen.
Ook stelt [partij A] dat de gevolgen van ontruiming voor hem aanzienlijk zijn. Hij is naar zijn zeggen niet in staat om zijn paarden en eigendommen elders te stallen. Het had volgens [partij A] op de weg van [partij B] gelegen om het overleg met hem te zoeken. [partij A] merkt op dat hij de afgelopen maanden door toedoen van [partij B] ook niet altijd ongestoord gebruik heeft kunnen maken van zijn persoonlijke recht. Een deel van het weiland was niet beschikbaar voor de paarden omdat het gras was omgeploegd. Ook is volgens [partij A] een deel van de omheining vernield en heeft [partij B] een oplegger in de wei gezet, waaraan één van de paarden zich heeft bezeerd. [partij B] bleek niet bereid om het gras weer in te zaaien. Lampen in de gang van de stal zouden door [partij B] worden gemaakt, maar dat is niet gebeurd en [partij B] heeft ringen weggehaald waaraan paarden vast stonden. Tevens heeft [partij B] een groot luidruchtig feest gehouden in de bedrijfshal, waardoor de paarden erg van slag waren. Ten slotte heeft [partij B] meerdere keren zaken van [partij A] gebruikt en de restanten weer bij de zaken van [partij A] achtergelaten, zaken waarvan [partij A] nu wordt verweten die niet te hebben opgeruimd.
opzegging van het gebruiksrecht
6.6.
Uit vaste jurisprudentie, die onder meer blijkt uit het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 12 december 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:10982), volgt dat een persoonlijk gebruiksrecht in beginsel op elk moment opzegbaar is. Dit kan anders zijn indien de rechtsverhouding tussen partijen zodanig is dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of de opzeggende partij misbruik maakt van recht.
6.7.
Het persoonlijk recht tot gebruik voor de duur van het leven van [partij A] is naar het oordeel van de rechtbank te kwalificeren als een tussen partijen gesloten duurovereenkomst. Een wettelijke opzeggingsregeling die ziet op een persoonlijk recht van gebruik zoals door [partij B] aan [partij A] verleend, bestaat niet en partijen hebben geen afspraken gemaakt over een (tussentijdse) opzegging. Dit betekent dat aan de hand van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid moet worden bepaald of en onder welke voorwaarden de duurovereenkomst kan worden opgezegd.
Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen duurovereenkomsten voor bepaalde tijd, welke in beginsel niet opzegbaar zijn, en duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, welke in beginsel wel opzegbaar zijn.
6.8.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de duur van de overeenkomst weliswaar bepaald (‘voor de duur van het leven van [partij A]’), maar nu die duur niet op voorhand vaststaat is in feite sprake van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Ten aanzien van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft de Hoge Raad bepaald dat indien partijen geen contractuele opzeggingsregeling zijn overeengekomen, deze in beginsel wél kan worden opgezegd (op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid). Daarbij geldt dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat i) een zwaarwegende grond nodig is voor opzegging, ii) er een bepaalde opzegtermijn gehanteerd moet worden, of iii) dat de opzegging vergezeld moet gaan van (een aanbod tot) de betaling van een schadevergoeding. Wat geldt als ‘redelijk’, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.
6.9.
[partij B] heeft gesteld dat hij pas tot opzegging van het persoonlijke recht van gebruik is overgegaan, nadat hij [partij A] meermaals - eerst mondeling en later schriftelijk via zijn advocaat - tevergeefs had gevraagd zich aan de voorwaarden van de overeenkomst te houden en het materiaal dat niet nodig is voor de verzorging van paarden te verwijderen. Weliswaar heeft [partij B] ter zitting erkend dat de zinsnede ‘het verkochte bezemschoon opleveren’ in de omschrijving van het persoonlijk recht van gebruik in de overeenkomst slechts betrekking heeft op de bedrijfshal, maar hij heeft er terecht op gewezen dat in de omschrijving van het persoonlijk recht van gebruik eveneens duidelijk is verwoord dat in de stallen en op het perceel geen opslag mag plaatsvinden van materiaal dat niet nodig is voor de verzorging van paarden. Hij stelt zich naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook terecht op het standpunt dat [partij A] op grond van de overeenkomst niet alleen de bedrijfshal vrij diende te maken van materiaal dat niets met het verzorgen van paarden te maken heeft, maar ook de rest van het perceel. Als de door [partij A] niet betwiste mondelinge aansporingen van [partij B] om zich aan de overeenkomst te houden bij [partij A] al de indruk zouden hebben gewekt dat hij enkel de bedrijfshal vrij van niet paardgerelateerd materieel diende te maken, dan moet hem naar het oordeel van de voorzieningenrechter op grond van de tekst van de overeenkomst en de schriftelijke aanzeggingen van [partij B] duidelijk zijn geweest dat hij ook op de rest van het perceel, dus ook in/op de paardenstallen, het weiland en de paardenbak, zaken diende te verwijderen die niets met de verzorging van paarden te maken hebben.
6.10.
Ter zitting is het de voorzieningenrechter aan de hand van de vele foto’s, die met partijen zijn doorgenomen, gebleken dat [partij A] wel her en der materiaal heeft verplaatst, zodat het niet langer op het perceel van [partij B] staat, maar dat op [partij B] perceel nog behoorlijk wat materiaal ligt dat niets met de verzorging van paarden te maken heeft, zoals tanks, hout en andere zaken. Van een deel van dat materiaal heeft [partij A] zelf ter zitting ook te kennen gegeven dat het wel weg kan. [partij A] is op 30 juni, 18 juli en 27 juli 2023 door de advocaat van [partij B] gesommeerd tot nakoming van de overeenkomst en daarbij gewezen op de mogelijke consequenties van niet-nakomen. Desondanks heeft hij, zelfs nadat hij werd geconfronteerd met de dagvaarding in deze kort gedingprocedure, geen aanleiding gezien om volledig te voldoen aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst.
6.11.
Indien en voor zover [partij A] daarvoor een rechtvaardigingsgrond aanwezig acht in het door hem gestelde niet nakomen door [partij B] van diens verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst, deelt de voorzieningenrechter dat standpunt niet. [partij A] heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [partij B] hem de uitoefening van het persoonlijk recht onmogelijk heeft gemaakt of hem daarin onredelijk heeft gehinderd. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat partijen niet zijn overeengekomen dat het gebruiksrecht van [partij A] een exclusief karakter heeft en dat hij met uitsluiting van [partij B] gebruik kan maken van de stallen, het weiland en de paardenbak en de wei.
6.12.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [partij B] ter zitting afdoende weersproken dat hij een deel van het weiland heeft omgeploegd door te stellen dat hij in het kader van bestratingswerkzaamheden bij de bedrijfshal wat zwart zand heeft afgegraven en op een deel van het weiland heeft gelegd. Uit de in het geding gebrachte foto’s blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet dat [partij B] daarmee een onredelijke inbreuk maakt op het persoonlijk recht van gebruik van [partij A].
6.13.
[partij B] heeft niet ontkend dat hij een oplegger (tijdelijk) in het weiland heeft geplaatst. Los van het feit dat dit niet direct strijd oplevert met het persoonlijke, maar niet exclusieve gebruiksrecht van [partij A], heeft [partij B] betwist dat een paard van [partij A] daardoor gewond is geraakt. Nu [partij A] zijn stelling dat een van zijn paarden door toedoen van het door [partij B] plaatsen van de oplegger gewond is geraakt niet heeft onderbouwd, ziet de voorzieningenrechter ook hierin geen ongeoorloofde inbreuk op het persoonlijk recht van gebruik van [partij A].
6.14.
De overige door [partij A] gestelde inbreuken van [partij B] op zijn gebruiksrecht zijn door [partij B] niet (afdoende) weersproken. Ook indien er echter vanuit moet worden gegaan dat deze inbreuken hebben plaatsgevonden, geldt dat die inbreuken naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet zodanig ernstig zijn dat zij [partij A] een vrijbrief geven om zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet na te komen. Het ook na sommaties stelselmatig, inmiddels gedurende een periode van ruim een jaar, niet nakomen door [partij A] van zijn uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen en het daarmee stelselmatig inbreuk maken op de eigendomsrechten van [partij B], maakt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat [partij B] het persoonlijk recht van gebruik zoals vastgelegd in de leveringsakte door opzegging mocht beëindigen zonder in strijd te handelen met de redelijkheid en billijkheid, laat staan dan die opzegging daardoor naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat [partij B] hem voldoende gelegenheid heeft gegeven om het voortbestaan van het persoonlijk recht van gebruik veilig te stellen. Voor het bepalen van een langere opzegtermijn of het betalen van schadevergoeding acht de voorzieningenrechter gelet op de hiervoor benoemde feiten en omstandigheden geen termen aanwezig.
6.15.
Andere feiten of omstandigheden die tot het oordeel nopen dat [partij B] misbruik van recht maakt dan wel dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft [partij A] niet gesteld. [partij A] heeft weliswaar gesteld dat hij zijn paarden niet elders kan onderbrengen, maar uit zijn verklaringen ter zitting is gebleken dat niet zozeer sprake is van het niet elders kunnen stallen van zijn paarden, maar van het niet onderzocht hebben van die mogelijkheid, omdat [partij A] niet inzag waarom hij zijn paarden (wellicht) elders zou moeten stallen.
conclusie
6.16.
Dit alles leidt ertoe dat de vorderingen van [partij A] afgewezen worden en dat wordt toegekomen aan de beoordeling van de vorderingen in voorwaardelijke reconventie van [partij B]. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om die vorderingen toe te wijzen zoals vermeld in het dictum, nu [partij B] bevoegd was om het persoonlijk recht van gebruik van [partij A] op te zeggen. De ontruimingstermijn zal daarbij op vier weken worden gesteld.
6.17.
De (na)kosten, zowel in conventie als in reconventie, komen voor rekening van [partij A] als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij. Omdat de vordering in (voorwaardelijke) reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie, zal de rechtbank daarvoor 0,5 punt aan salaris toekennen. De kosten aan de zijde van [partij B] worden begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat 1.618,50 (factor 1,5 x tarief € 1.079,00)
totaal € 1.932,50
De nakosten van deze procedure bedragen respectievelijk € 271,00 zonder betekening en
€ 361,00 in geval van betekening.
7De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
wijst de vorderingen af,
in reconventie
7.2.
veroordeelt [partij A] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot ontruiming van het perceel gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Weerselo, Sectie P nummer [nummer], wat betekent dat [partij A] dient over te gaan tot ontruiming van al zijn eigendommen, zowel van het perceel als uit de daarop geplaatste opstallen, zodat hij ook de door hem op het perceel gestalde paarden elders dient te stallen en het gebruik van het perceel en de daarop geplaatste opstallen dient te staken en gestaakt te houden,
7.3.
veroordeelt [partij A] om aan [partij B] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 7.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,
in conventie en in reconventie
7.4.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van [partij B] tot op heden begroot op € 1.932,50,
7.5.
veroordeelt [partij A] in de nakosten van deze procedure ten bedrage van € 271,00 zonder betekening en € 361,00 in geval van betekening, indien en voor zover [partij A] niet binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan,
7.6.
verklaart de onderdelen 7.2, 7.3, 7.5 en 7.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
7.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023.
type:
coll: | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
