|
|
|
| ECLI:NL:GHARL:2026:3090 | | | | | Datum uitspraak | : | 12-05-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 29-05-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | | Zaaknummers | : | 200.350.217/01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Huurrecht. Huur van woonruimte. Verhuurder vordert beëindiging van de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik. Verhuurder wil het pand namelijk slopen vanwege de gebrekkige bouwkundige staat van het pand. Plan van de verhuurder is niet ingegeven door overwegend financiële motieven. De voorgenomen sloop levert in die situatie dringend eigen gebruik op, zonder dat ook sprake dient te zijn van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten (Herenhuis-arrest). Die wanverhouding bestaat overigens wel en wordt meegenomen in de belangenafweging. | | Trefwoorden | : | erfgenamen | | | huurovereenkomst | | | koopovereenkomst | | | perceel | | | vee | | | veestapel | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.350. 217
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, 10910168
arrest van 12 mei 2026
in de zaak van
1 [appellante] (moeder)2. [appellant] ( [appellant] )
die beiden wonen in [woonplaats1]3. [appellant3] C.V. ( [appellant3] CV)
die is gevestigd in [vestiginsplaats]
gezamenlijk te noemen: [appellanten]
advocaat: mr. H.M. van Eerten
en
1 [geïntimeerde1] ( [geïntimeerde1] )
2. [geïntimeerde2] ( [geïntimeerde2] )
die beiden wonen in [woonplaats2] hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden]
advocaat: mr. G.D. te Biesebeek
1Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellanten] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, (hierna: de kantonrechter) op 7 januari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven
de memorie van antwoord
de akte inbreng producties van de zijde van [appellanten]
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 18 maart 2026 is gehouden
1.2
Na een korte aanhouding voor minnelijk overleg hebben beide partijen arrest gevraagd.
2De kern van de zaak
2.1
[appellant] en [geïntimeerde1] zijn broers van elkaar. Centraal staat de vraag of de huurovereenkomst die tussen [appellanten] en [geïntimeerden] bestaat met betrekking tot een perceel met daarop een woning beëindigd dan wel ontbonden moet worden. Daarnaast is aan de orde of [geïntimeerden] aan [appellanten] schadevergoeding dient te betalen vanwege verschillende beweerdelijk onrechtmatige gedragingen van [geïntimeerden]
2.2
[appellanten] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat die huurovereenkomst wordt beëindigd, met bevel tot ontruiming. Daarnaast heeft hij ontruiming gevorderd van twee
naastgelegen percelen weiland die door [geïntimeerden] werden gebruikt en veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een schadevergoeding van € 22.197,77.
2.3
De kantonrechter heeft de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst afgewezen, maar de vordering tot ontruiming van de twee naastgelegen percelen met weiland toegewezen. Verder is de vordering tot betaling van schadevergoeding gedeeltelijk toegewezen tot een bedrag van € 3.384,88, te vermeerderen met wettelijke rente en zijn de proceskosten zijn gecompenseerd.
2.4
[appellanten] heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog en volledig worden toegewezen. Daarbij heeft [appellanten] zijn vorderingen vermeerderd in die zin dat hij subsidiair de ontbinding van de huurovereenkomst vordert op grond van artikel 7:208 BW en dat hij zijn schadevordering nog heeft uitgebreid met een tweetal posten.
2.5
Het hof zal beslissen dat de huurovereenkomst beëindigd dient te worden en dat de in hoger beroep gevorderde schadevergoeding gedeeltelijk toewijsbaar is. Dat wordt hierna toegelicht waarbij eerst de feiten worden vastgesteld.
3De feiten
3.1
Moeder was in algehele gemeenschap van goederen gehuwd met [naam1] (hierna vader). Uit het huwelijk van vader en moeder zijn tien kinderen geboren, waaronder [appellant] en [geïntimeerde1] . [geïntimeerde1] is gehuwd met [geïntimeerde2] .
3.2
Tot de huwelijksgoederengemeenschap van vader en moeder behoorde de
eigendom van verschillende onroerende zaken met opstallen, kadastraal bekend als gemeente [gemeentenaam1] , [sectie] , [nummer1] t/m [nummer2] , [nummer3] t/m [nummer4] , [nummer5] , [nummer6] en [nummer7] t/m [nummer8] (samen groot circa 62.54.00 ha). Het perceel met [nummer3] betreft de voormalige echtelijke woning, een perceel met boerderij en verdere opstallen aan [adres] te [woonplaats2] . Die woning staat al enkele jaren leeg. Het perceel met [nummer5] betreft een perceel met
woning op het adres [adres2] te [woonplaats2] . Deze woning wordt sinds 1986 bewoond door [geïntimeerde2] . Vanaf 1988 bewoont zij de woning samen met [geïntimeerde1] .
3.3
Vader en moeder hebben op hun percelen enige tijd samen een melkveebedrijf geëxploiteerd. Zij woonden destijds op het adres [adres] . Vanaf 1 mei 1984 exploiteerde vader het bedrijf samen met [geïntimeerde1] en zoon/broer [naam2] in maatschapsverband. Vader heeft de maatschap per 1 november 1991 opgezegd. Vanaf 1 november 1991 hebben [geïntimeerde1] en [naam2] het bedrijf voortgezet, eveneens in maatschapsverband. Per 1 november 2004 is de maatschap van [geïntimeerde1] en [naam2] ontbonden. [geïntimeerde1] heeft nadien het bedrijf alleen voortgezet. Vanaf 1 mei 2009 heeft [geïntimeerde1] zijn onderneming in maatschapsverband voortgezet met [geïntimeerde2] , onder de naam [naam3] . Zij zijn daarbij gebruik blijven maken van de percelen en de bedrijfsmiddelen van de ontbonden maatschappen met (eerst) vader en (later) [naam2] .
3.4
[in] 2006 is vader overleden. [appellant] , [geïntimeerde1] , [naam2] en moeder en de andere kinderen zijn diens erfgenamen.
3.5
In een vonnis van 4 februari 2015 tussen de mede-erfgenamen en (onder andere) [geïntimeerden] heeft de rechtbank Noord-Nederland [geïntimeerden] veroordeeld tot ontruiming van de percelen van de nalatenschap. Een vordering van de mede-erfgenamen om [geïntimeerden] te veroordelen tot ontruiming van de woning [adres2] is afgewezen, omdat volgens de rechtbank een huurovereenkomst bestond. Dat vonnis is in hoger beroep bekrachtigd door dit hof op 27 augustus 2019. Daarbij is geoordeeld dat het feit dat [geïntimeerden] al geruime tijd geen huur betaalde, niet afdoet aan het bestaan van de huurovereenkomst.
3.6
Moeder is op 12 mei 2021 eigenaar geworden van alle goederen die zich in de (ontbonden) huwelijksgoederengemeenschap bevonden, waaronder de woning op het adres [adres2] (perceel [nummer5] ) en de percelen [nummer9] en [nummer6] .
3.7
Op 31 december 2020 had moeder [adres2] al verkocht aan [appellant] voor een koopsom van € 122.000. Op 19 mei 2021 heeft Moeder ook [adres] en al de andere percelen, verkocht aan [appellant] , in totaal 62.54.00 ha. Op 1 oktober 2021 zijn de verkochte zaken, dus ook de woning op het adres [adres2] , aan [appellant] geleverd.
3.8
De bestaande huurovereenkomst met betrekking tot [adres2] is dus vanaf 1 oktober 2021 voortgezet door [appellant] als verhuurder. Al vanaf november 1991 is de huur van die woning niet meer betaald door [geïntimeerden]
3.9
In een vonnis van 23 augustus 2023 heeft de rechtbank Noord-Nederland een vordering van [appellanten] om [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen afgewezen. Zij heeft daartoe een beroep dat [geïntimeerden] had gedaan op een opschortingsbevoegdheid gehonoreerd. Dat beroep was gedaan op de grond dat “de woning in erbarmelijke staat [verkeert], sprake is van verzakkingen en achterstallig onderhoud”. In hoger beroep heeft dit hof in een arrest van 20 mei 2025 dat onderdeel van het vonnis van de rechtbank in stand gelaten. Hij heeft daartoe onder meer overwogen dat [appellanten] niet heeft betwist dat de woning in 2022 in erbarmelijke staat verkeerde, met verzakkingen en achterstallig onderhoud.
3.10
Op 19 december 2023 heeft [appellanten] via een exploot, gelijktijdig gedaan met de dagvaarding in deze zaak, de huur opgezegd tegen 1 juli 2024. Als gronden voor de opzegging worden aangevoerd: “1e dat de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt,
2e dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bestaande uit sloop van het gehuurde hetwelk niet mogelijk is zonder de beëindiging van de huurovereenkomst, (…)”.
3.11
Op 4 februari 2025 heeft [appellanten] dat exploot herhaald gelijktijdig met de aanzegging van dit hoger beroep.
4De toelichting op de beslissing van het hof
4.1
[appellanten] heeft in hoger beroep 9 grieven (bezwaren) aangevoerd tegen het vonnis van 7 januari 2025. De kwesties die daarin aan de orde worden gesteld zullen hieronder worden behandeld, samen met de daaraan verbonden vorderingen en het daartegen gevoerde verweer door [geïntimeerden]
de vermeerdering van eis
4.2
Tegen de vermeerdering van eis van [appellanten] met een subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:209 BW heeft [geïntimeerden] op zichzelf geen processueel bezwaar. Ook heeft hij op zichzelf geen bezwaar gemaakt tegen de uitbreiding van de vordering tot schadevergoeding. De vermeerdering is tijdig gedaan en ook het hof heeft tegen die vermeerdering ambtshalve geen bezwaar zodat op de gewijzigde vordering zal worden beslist.
de ontvankelijkheid van moeder
4.3
[geïntimeerden] heeft gesteld dat moeder niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen, omdat zij geen partij is bij de rechtsverhoudingen waarop de vorderingen van [appellanten] zijn gebaseerd.
4.4
Die stelling wordt verworpen. In de koopovereenkomst tussen moeder en [appellant] is vastgelegd dat [appellant] en moeder samen de vordering tegen [geïntimeerden] zullen instellen tot betaling van de achterstallige huur. Die bepaling heeft weliswaar geen betrekking op de vordering tot beëindiging van de huur dan wel de ontbinding van de huurovereenkomst, maar heeft daar wel verwantschap mee en maakt dat moeder voldoende belang heeft om zich in deze procedure te scharen aan de zijde van [appellant] . Op de vraag of de vorderingen van [appellanten] ook toewijsbaar zijn en zo ja, aan wie, wordt hieronder nader ingegaan.
de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst
4.5
[appellant] heeft beëindiging of ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning op het perceel [adres2] (perceel [nummer5] ). Het hof gaat als eerste in op de vraag of de huurovereenkomst ook beëindigd moet worden. Uit de inrichting van het petitum blijkt namelijk dat die vraag primair wordt voorgelegd. De ontbinding van de overeenkomst is subsidiair gevorderd. Omdat alleen [appellant] verhuurder is, zal een eventuele toewijzing alleen [appellant] kunnen gelden. Daarom wordt alleen hij hierna genoemd als verhuurder.
4.6
De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst berust op twee pijlers:a) [geïntimeerden] heeft zich niet gedragen als een goed huurder betaamt b) [appellant] heeft als verhuurder het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik, bestaande uit sloop van het gehuurde dat niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst.
Daarmee beroept [appellant] zich op twee van de opzeggingsgronden genoemd in artikel 7:274 lid 1 BW.
4.7
slecht huurderschap
De verwijten die [appellant] aan [geïntimeerden] maakt zijn dat hij (a) de percelen [nummer9] en [nummer6] is blijven gebruiken zonder dat hij daartoe gerechtigd was en (b) dat hij geen huur betaalt omdat hij zegt dat “de woning in erbarmelijke staat [verkeert], sprake is van verzakkingen en achterstallig onderhoud”, terwijl die staat mede is veroorzaakt doordat hij geen tijdige meldingen heeft gedaan van gebreken, en hij zich wel tegen de vordering tot beëindiging vanwege sloop verweert met het argument dat het eigenlijk allemaal nog wel meevalt. In de visie van [appellant] maakt [geïntimeerden] daarmee misbruik van procesrecht.
4.8
Beide verwijten, afzonderlijk bezien, maar ook bezien in hun onderlinge samenhang, kunnen echter geen beëindiging van de huurovereenkomst dragen op de grond dat sprake zou zijn van handelen in strijd met goed huurderschap. De percelen [nummer9] en [nummer6] zijn twee percelen grasland die naast de woning (perceel [nummer5] ) zijn gelegen. [geïntimeerden] is die percelen blijven gebruiken, ook nadat hem het gebruik van die percelen door de rechter was ontzegd. Dat gebruik was dus weliswaar zonder recht of titel, maar het gebruik staat in een te ver verwijderd verband tot de huurovereenkomst van de woning om beëindiging daarvan te kunnen rechtvaardigen; het was een zelfstandige gedraging en niet een gedraging als huurder.Verder heeft de rechter gehonoreerd dat [geïntimeerden] zijn huurbetalingsverplichtingen opschortte. De omstandigheid dat [geïntimeerden] verschillende posities inneemt over de staat waarin het verhuurde zich bevindt in verschillende procedures, staat hem op zichzelf vrij en levert in ieder geval nog geen slecht huurderschap op. Dat geldt ook voor het beweerdelijk niet melden van gebreken; van (ernstige) gebreken was [appellant] ook zonder melding (kennelijk) op de hoogte. Ook bij elkaar opgeteld zijn de aangevoerde redenen onvoldoende zwaarwegend voor beëindiging op grond van slecht huurderschap.
4.9
dringend eigen gebruik voor sloop
[appellant] heeft aangevoerd dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat hij die wil gaan slopen. Hij heeft daarvoor aangevoerd dat er inmiddels inderdaad sprake van is dat “de woning in erbarmelijke staat [verkeert], sprake is van verzakkingen en achterstallig onderhoud”. Ter onderbouwing van die stelling heeft hij bouwkundige rapportages overgelegd van [naam4] en van bouwbedrijf [naam5] . Volgens hem blijkt daaruit dat sloop van het pand uit bouwkundig oogpunt noodzakelijk is.
4.10
In het zogeheten Herenhuis-arrest heeft de Hoge Raad, kort gezegd, beslist dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan geen dringend eigen gebruik oplevert, maar dat dit anders kan zijn als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In een arrest uit 2023 heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten slechts een vereiste is als het renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven.
Dit betekent dat dit criterium niet geldt als er (ook) andere motieven zijn voor een voorgenomen renovatie, zoals de bouwkundige staat van het gehuurde en/of sociale redenen.
4.11
[appellant] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de bouwkundige toestand waarin het gebouw zich bevindt noodzaakt tot sloop, in verband waarmee hij het gehuurde dringend nodig heeft. De door hem overgelegde rapportages bevestigen dat sprake is van verzakking en scheurvorming en dat sloop de enige optie is omdat renovatie, zo al mogelijk, veel duurder zal uitvallen. In het rapport van bouwbedrijf [naam5] wordt in dat verband beschreven dat de woning in een veenweidegebied ligt dat verzakkingsgevoelig is door de bodemsamenstelling (dunne laag klei op dik pakket veen), verlaging van het grondwaterpeil, droogte en inklinking, dat de woning beperkt is gefundeerd, dat bij de woning sprake is van een voortdurend zakkingsproces en scheurvorming en dat daardoor geen garantie kan worden gegeven voor de veiligheid. Volgens dit rapport is datzelfde probleem aan de orde bij [adres] en is die boerderij inmiddels onbewoonbaar. [geïntimeerden] heeft deze feitelijkheden niet gemotiveerd betwist; een bouwkundig rapport waaruit iets anders kan worden afgeleid, heeft hij niet overgelegd. Dat bouwbedrijf [naam5] niet onafhankelijk zou zijn geweest, zoals [geïntimeerden] verder niet onderbouwd stelt, is voor het hof onvoldoende om de bevindingen van bouwbedrijf [naam5] ter zijde te leggen. Daarbij geldt dat ook een door [geïntimeerden] zelf ingeschakelde taxateur bevestigt dat sprake is van verzakking en dat al op 20 januari 1988 [geïntimeerde2] aan moeder heeft geschreven: “nu echter zakt de voorgevel uit het huis en de garage is inmiddels ongeveer 10 cm naar achteren gezakt. (…) De staat van het huis [wordt] levensgevaarlijk.” Een en ander maakt voldoende geloofwaardig dat inmiddels een situatie is bereikt waarin sloop onvermijdelijk is. Dat [appellant] (en zijn rechtsvoorgangers) die situatie zelf in de hand zou hebben gewerkt door jarenlang geen onderhoud en/of minder vergaand herstel uit te (laten) voeren, zoals [geïntimeerden] stelt, staat aan die aanname niet in de weg. Dat argument zal hierna nog wel in de belangenafweging worden betrokken.
4.12
belangenafweging
De belangen van [geïntimeerden] afwegend tegen de belangen van [appellant] is het hof van oordeel dat de belangen van [appellant] zwaarder wegen, in die zin dat de belangen tegen elkaar afwegend van [appellant] niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De volgende omstandigheden worden in die afweging in het bijzonder meegewogen:a) tussen [appellant] en [geïntimeerden] is al langjarig sprake van ernstig verstoorde verhoudingen, waarin partijen elkaar niets gunnen en zij elk geschil uitvechten voor de rechter. In dat verband geldt dat partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben verklaard dat inmiddels een vijftiende procedure tussen hen aanhangig is gemaakt en een zestiende procedure door [geïntimeerden] is aangezegd. [appellant] heeft er om die reden belang bij dat de situatie eindigt dat [geïntimeerden] woont in de woning die (inmiddels) zijn eigendom is. De verwachting is gerechtvaardigd dat dit tot alleen maar nog weer nieuwe geschillen zal leiden; b) er bestaat al jarenlang een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, omdat [geïntimeerden] al vanaf november 1991 geen huur betaalt. Weliswaar is formeel alleen sprake van een huuropschorting en herleeft de betalingsverplichting met terugwerkende kracht als de woning verbeterd is, maar zoals hiervoor is opgemerkt kan van [appellant] redelijkerwijs geen herstel van de woning worden verlangd indien hij geen huur ontvangt om herstel te bekostigen. Voorts volgt uit de bouwkundige rapportages dat herstel van met name de huidige, kennelijk al lang bestaande gebrekkige fundering van de woning ook geen reële optie is, gelet op de daaraan verbonden kosten. Een en ander leidt ertoe dat sprake is van een situatie dat herstel van de woning in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [appellant] als verhuurder is te vergen als bedoeld in lid 1 van artikel 7:206 BW. Dat betekent verder dat zolang de huurovereenkomst voortduurt ook de situatie zal voortduren waarin voor [appellant] tegenover zijn exploitatiekosten (zoals de terugkerende jaarlijkse en maandelijkse lasten) geen huuropbrengsten staan;c) [geïntimeerden] heeft andere woonruimte tot zijn beschikking, omdat hij een woning heeft in [plaats] . Bij de aankoop van die woning in juni 2022 is door [geïntimeerde2] aangegeven daar langer dan tijdelijk te willen gaan wonen. De woning mag dus geschikt worden geacht voor bewoning. Weliswaar stelt [geïntimeerden] nu dat het plan bestaat om in het pand een zorginstelling te vestigen, maar niet is gebleken dat dat plan inmiddels te realiseren is, zodat aangenomen mag worden dat het pand door [geïntimeerden] (ook) als woning kan worden gebruikt. 4.13 het beroep van [geïntimeerden] op artikel 7:274 lid 5 sub b BWDe stelling van [geïntimeerden] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat de vordering tot beëindiging niet toewijsbaar is, omdat [appellant] als verhuurder de rechtsopvolger is van moeder en de opzegging van de huurovereenkomst door [appellant] is geschied binnen drie jaar na die rechtsopvolging, wordt verworpen. Veronderstellenderwijs aannemend dat het hof de bepaling van artikel 7:274 lid 5 sub b BW ook (ambtshalve) dient toe te passen als er niet tijdig een beroep op is gedaan, zoals in dit geval, geldt dat die bepaling [geïntimeerden] niet baat.
Weliswaar heeft de eerste opzegging plaatsgevonden binnen de termijn van drie jaar, maar de tweede opzegging per 4 februari 2025 is buiten die termijn gedaan. Daarbij geldt dat het hoger beroep er ook voor is om gebreken te herstellen. Daarbij doet zich hier niet de situatie voor dat [geïntimeerden] door dat herstel onevenredig wordt benadeeld. Er heeft in twee instanties een volwaardige behandeling plaatsgevonden op basis van de door [appellant] voor zijn vordering tot beëindiging aangevoerde gronden, waarbij de behandeling in hoger beroep heeft plaatsgevonden na ommekomst van die termijn van drie jaar.
4.14
verhuiskosten
Bij een beëindiging van een huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik heeft de huurder op grond van artikel 7:275 BW aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Die vergoeding bedraagt vanaf 28 februari 2026 tenminste € 7.926. [geïntimeerden] heeft in dit geval niet gemotiveerd aangevoerd dat en waarom die vergoeding in dit geval op een hoger bedrag zou moeten worden bepaald. De vergoeding zal daarom op dat bedrag worden bepaald. Aan [appellant] zal niet de gelegenheid worden geboden om zijn vordering nog in te trekken; het hof leidt uit de mondelinge behandeling af dat [appellant] zonder meer bereid is die vergoeding te betalen.
4.15
slotsom ten aanzien van de huurbeëindiging
De vordering van [appellant] om de huurovereenkomst tussen hem en [geïntimeerden] met betrekking tot de woning op het adres [adres2] te beëindigen, zal worden toegewezen. Dat betekent dat de dag zal worden bepaald waarop die huurovereenkomst eindigt. Het hof zal daarvoor een termijn van drie maanden hanteren vanaf de datum van deze uitspraak. Het hof zal dezelfde dag bepalen als de dag van de ontruiming door [geïntimeerden] . Die beslissing zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, gelet op het bepaalde in lid 1 van artikel 7:272 BW, dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot het vaststellen van een tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Bijzondere omstandigheden die met zich brengen dat in dit geval van die bepaling afgeweken zou dienen te worden, zijn het hof niet gebleken.
4.16
De subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst
Nu de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is, wordt niet toegekomen aan de subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. de vordering tot schadevergoeding
4.17
[appellanten] heeft van [geïntimeerden] vergoeding gevorderd van (diverse) schade(posten) die [appellant3] CV zou hebben geleden als schade door onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] De onrechtmatigheid schuilt daarbij in het voortgezette gebruik van percelen grond door [geïntimeerden] ook nadat hij door de rechter tot ontruiming van die percelen was veroordeeld. Een paar van de gevorderde posten zijn al door de rechtbank toegewezen. Van die toegewezen posten heeft [geïntimeerden] geen hoger beroep ingesteld, zodat die toewijzing onherroepelijk is. Van de afgewezen posten heeft [appellanten] in hoger beroep alsnog de toewijzing verzocht, waarbij hij zijn vorderingen enigszins heeft aangepast (uitgebreid). De verschillende posten zullen hieronder besproken worden.
4.18
aankoop van vee door [appellant] van [geïntimeerde1]
[appellanten] heeft gevorderd dat [geïntimeerden] wordt veroordeeld tot betaling van € 12.500 aan schade die [appellant3] CV heeft geleden doordat zij van [geïntimeerden] de veestapel heeft overgenomen tegen een te hoge prijs. [appellant3] CV heeft op 25 juni 2020 voor de veestapel € 49.000 betaald, terwijl die veestapel was getaxeerd op maar € 36.000 en door [appellant3] CV aan een derde is verkocht voor € 36.500. Die overname van vee was het gevolg van het onrechtmatig voortgezette gebruik van de gronden. Die gronden waren door [appellant3] CV namelijk inmiddels verpacht aan verschillende pachters. Die pachters hadden last van het voortgezette gebruik door [geïntimeerden] en om procedures hierover te voorkomen tussen de pachters en [appellant3] CV, heeft [appellant3] CV de veestapel van [geïntimeerden] gekocht, opdat hij zijn onrechtmatige gebruik van de gronden zou staken. [geïntimeerden] wilde zijn veestapel echter niet voor minder verkopen dan het te hoge bedrag van € 49.000.
4.19
Het hof stelt vast dat [appellant3] CV de koopovereenkomst van het vee niet (partieel) heeft ontbonden of vernietigd (op grond van een wilsgebrek). Ook in deze procedure is dat niet gevorderd. Dat betekent dat moet worden uitgegaan van een rechtsgeldige koopovereenkomst. In die situatie moet het voor risico van [appellant3] CV worden gelaten dat zij die veestapel voor een minder bedrag heeft kunnen verkopen dan waarvoor zij het gekocht heeft. De door [appellanten] opgeworpen vraag of een (gedeeltelijke) vernietiging van de koopovereenkomst niet in strijd zou zijn geweest met een in de koopovereenkomst opgenomen vrijwaringsclausule waarin “partijen elkaar vrijwaren van claims aangaande de verkochte veestapel”, kan daarmee buiten beschouwing blijven.
4.20
Overigens heeft [appellanten] ook onvoldoende gemotiveerd gesteld dat hij/ [appellant3] CV inderdaad genoodzaakt was dat vee voor die te hoge prijs te kopen als gevolg van onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] (het onrechtmatig gebruik van de percelen grasland).
4.21
compensatie aan pachters
[appellanten] heeft aangevoerd dat [appellant3] CV in 2020 aan de pachters een korting heeft gegeven van € 250 per hectare op hun pachtprijs, omdat [geïntimeerden] het grasland had gemaaid, waardoor de pachters niet de “eerste snee” gras van de door hen gepachte percelen hadden. Ook deze schade (42 x € 250) is volgens [appellanten] het gevolg van het onrechtmatige voortgezette gebruik door [geïntimeerden] van de percelen.
4.22
[geïntimeerden] hebben betwist dat een korting zou zijn verleend. Tegenover die betwisting heeft [appellanten] geen bescheiden overgelegd waaruit kan blijken dat de pachtprijs daadwerkelijk is verminderd. Daarmee geldt ook voor deze vordering dat die onvoldoende is onderbouwd.
4.23
deurwaarderskosten
[appellanten] vordert vergoeding van de door hem gemaakte deurwaarderskostenkosten voor de ontruiming door [geïntimeerden] van de door hem zonder recht of titel gebruikte percelen van de nalatenschap, omdat [geïntimeerden] een veroordeling daartoe niet nakwam. Die kosten ten bedrage van € 1.495,64 excl. btw zouden aan [appellanten] zijn doorbelast, en hij vordert nu van [geïntimeerden] de betaling daarvan aan hem. In het arrest van 27 augustus 2019 is [geïntimeerden] onherroepelijk veroordeeld tot ontruiming van de percelen van de (toenmalige) nalatenschap. Een proceskostenveroordeling omvat ook een veroordeling tot betaling van de nakosten (artikel 237 lid 4 Rv). Onder die nakosten vallen ook de kosten die gepaard gaan met een gedwongen ontruiming (geregeld in onder meer de artikelen 555 Rv e.v. jo 3:297 BW). Een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 237 lid 1 Rv levert dus ook voor ontruimingskosten een executoriale titel op. In het arrest van 27 augustus 2019 is echter geen proceskostenveroordeling uitgesproken, maar zijn de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. Dat betekent dat in beginsel [appellanten] dus ook de kosten van een ontruiming zelf dient te dragen. [appellanten] heeft geen argumenten aangedragen waarom daar in dit geval van afgeweken zou dienen te worden; enkel het feit dat [geïntimeerden] niet vrijwillig zou zijn overgegaan tot ontruiming, is daarvoor niet toereikend. De doorberekende kosten van de deurwaarder kan [appellanten] dus niet ten laste brengen van [geïntimeerden]
4.24
kosten dempen sloot
[appellanten] heeft aangevoerd dat hij een sloot heeft laten uitgraven in perceel [nummer6] op de kadastrale grens met perceel [nummer5] . Die sloot heeft [geïntimeerden] weer gedempt. Daarmee heeft [geïntimeerden] de door de loonwerker verrichte werkzaamheden voor het maken van de sloot weer ongedaan gemaakt. [appellant3] CV heeft aan de loonwerker voor het graven van de sloot € 1.277,40 excl. btw betaald. Die werkzaamheden zijn van onwaarde gemaakt door het dempen van de sloot. Voor de gemaakte kosten is [geïntimeerden] daarom aansprakelijk.
4.25
[geïntimeerden] heeft betwist dat hij de sloot heeft gedempt. Volgens hem heeft [appellanten] de sloot enkel uitgegraven met geen ander doel om hem te dwarsbomen en om hem te storen in het huurgenot.
4.26
[geïntimeerden] geeft met dit verweer aan dat hij van de sloot nadeel had en dat die volgens hem geen enkel doel diende. Hij had ten tijde van de demping de percelen in gebruik waarin de sloot gegraven was. Dat maakt op zichzelf aannemelijk dat hij ook de sloot heeft gedempt of heeft laten dempen. Van hem had in die situatie een nadere toelichting verwacht mogen worden op zijn stelling dat hij de sloot niet gedempt heeft. In het bijzonder had van hem verwacht mogen worden uit te leggen hoe het kon gebeuren dat de sloot weer gedempt is tijdens zijn gebruik van de percelen. Een dergelijke toelichting heeft hij echter niet gegeven. Het hof gaat daarom aan zijn verweer voorbij en gaat er vanuit dat hij die sloot wel heeft gedempt of heeft laten dempen.
4.27
Daarmee heeft [geïntimeerden] schade toegebracht aan de sloot en het stuk grond waarop zich de sloot zich bevond. Die beschadiging was onrechtmatig en de schade die [appellanten] daardoor heeft geleden moet [geïntimeerden] daarom vergoeden. Die schade zal het hof abstract berekenen en vast stellen op de kosten die waren verbonden voor het maken van de sloot, onweersproken het door [appellanten] gevorderde bedrag van € 1.277,50 excl. btw. Die schade zal het hof (zonder btw) toekennen aan [appellant3] CV zoals door [appellanten] is gevorderd. [appellant3] CV had ook de kosten van de loonwerker betaald.
De wettelijke rente over dat bedrag zal worden toegewezen als gevorderd, nu daartegen niet afzonderlijk bezwaar is gemaakt.
geen aanvulling met dwangsommen
4.28
Het hof ziet geen aanleiding om de veroordeling van [geïntimeerden] onder 5.2 in het bestreden vonnis (dat wil zeggen de vordering tot ontruiming van de percelen [nummer6] en [nummer9] ) aan te vullen met een dwangsom, dus ook niet met een dwangsom van € 1.000 tot een maximum van € 500.000, zoals [appellanten] heeft gevorderd. Ook bestaat geen grond om de veroordeling aan te vullen met een machtiging aan [geïntimeerden] om door tussenkomst van een deurwaarder de ontruiming zelf ten uitvoer te mogen leggen. De ontruiming heeft al plaatsgevonden, van een terugkeer is niet gebleken en de vorderingen zijn door [appellanten] verder niet toegelicht. Bovendien voorziet de wettelijke regeling al in de tenuitvoerlegging van een ontruiming door een deurwaarder.
de conclusie
4.29
Het hoger beroep slaagt (deels). Het hof zal de toewijsbare vorderingen tot beëindiging van de huur en ontruiming aanpassen aan de wettelijke terminologie.
4.30
Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) vanwege de aard van de zaak (familieverhoudingen).
5De beslissing
Het hof:
5.1
vernietigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 7 januari 2025, behalve de beslissingen onder 5.2, 5.3, 5.4 (deels) en 5.5 die worden bekrachtigd, en beslist:
5.2
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] met betrekking tot het perceel met daarop een woning, plaatselijk bekend als [adres2] te [woonplaats2] ( [gemeentenaam2] ) vast op 12 augustus 2026;
5.3
stelt het tijdstip waarop [geïntimeerden] het perceel en de woning ontruimd dient te hebben, vast op 12 augustus 2026;
5.4
stelt het bedrag dat [appellant] aan [geïntimeerden] dient te betalen als tegemoetkoming in de verhuiskosten vast op € 7.926;
5.5
veroordeelt [geïntimeerden] naast de bekrachtigde veroordeling door de rechtbank (5.3) tot betaling aan [appellant3] CV van een bedrag van € 1.277,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 juni 2025 tot de dag van algehele betaling;
5.6
verklaart de veroordeling onder 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;
5.7
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van het hoger beroep draagt;
5.8
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, M.L. van der Bel en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
12 mei 2026.
Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683
Hoge Raad 16 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:931 | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
