|
|
|
| ECLI:NL:RBOVE:2026:3804 | | | | | Datum uitspraak | : | 24-06-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 06-07-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Overijssel | | Zaaknummers | : | C/08/339615 / HA ZA 25-35 C/08/339615 / HA ZA 25-35 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Overeenkomst gebruik stallen om niet. Uitleg overeenkomst. Geen tekortkoming in de nakoming, afwijzing vorderingen. | | Trefwoorden | : | aow | | | koopovereenkomst | | | paarden | | | perceel | | | stallen | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/339615 / HA ZA 25-359
Vonnis van 24 juni 2026
in de zaak van
1KO VASTGOED B.V.,
te Balkbrug,2. [partij A1] B.V.,
te [vestigingsplaats 1] ,3. V.O.F. [partij A2],
te [vestigingsplaats 2] ,4. [partij A3],
te [woonplaats 1] ,5. [partij A4],
te [woonplaats 2] ,6. KLEIN OEVER B.V.,
te Balkbrug,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
alle partijen hierna samen te noemen: KO Vastgoed c.s.
partij sub 3. tot en met sub 5. hierna samen te noemen: [partij A2 t/m A4]
advocaat: mr. J. Smit,
tegen
1V.O.F. [partij B1] ,
te [vestigingsplaats 3] ,2. [partij B2],
te [woonplaats 3] ,3. [partij B3],
te [woonplaats 4] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij B] ,
advocaat: mr. N.R. Breman-Kleine.
1De zaak en het oordeel in het kort
1.1
[partij B] dreven een manage die [partij A2 t/m A4] (als rechtsvoorganger van KO Vastgoed) hebben overgenomen. [partij B] en [partij A2 t/m A4] hebben verder een gebruiksovereenkomst gesloten op grond waarvan [partij B] na de overdracht van de manege, een deel van de gebouwen en stallen om niet konden blijven gebruiken voor het (op)fokken en trainen van paarden. KO Vastgoed c.s. vinden dat [partij B] op meerdere punten tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst en hebben de gebruiksovereenkomst daarom buitengerechtelijk ontbonden. Zij vorderen in deze procedure onder andere ontruiming van het terrein en de gebouwen van de manege door [partij B] zijn het daar niet mee eens en vinden dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Zij zijn verder van mening dat KO Vastgoed c.s. hen geld verschuldigd is voor spanten die KO Vastgoed c.s. hebben gebruikt voor de bouw van een stal en vorderen in reconventie betaling van een bedrag van € 66.422,95,-.
1.2
De rechtbank is ten aanzien van het merendeel van de gestelde tekortkomingen van oordeel dat [partij B] niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst. Op een aantal punten zijn zij wel tekort geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst, maar die tekortkomingen rechtvaardigen niet de ontbinding van de overeenkomst. De vorderingen in conventie worden daarom afgewezen. De rechtbank is verder van oordeel dat de spanten eigendom van KO Vastgoed zijn en zal de vorderingen in reconventie ook afwijzen. De rechtbank legt hierna uit waarom.
2De procedure
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte voorwaardelijke wijziging van eis van 19 maart 2026 van [partij B] ;
- de akte overlegging producties van 20 maart 2026 van KO Vastgoed c.s.;- de mondelinge behandeling van 31 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
3De feiten
3.1
[partij B] exploiteerden een paardenmanege in [vestigingsplaats 3] waar [partij A3] en [partij A4] hebben gewerkt. Op 1 september 2021 hebben [partij B] en [partij A2 t/m A4] een mondelinge koopovereenkomst gesloten, die op 8 december 2021 op schrift is gesteld, op basis waarvan [partij A2 t/m A4] de onderneming (met alle daarbij behorende roerende en onroerende goederen) hebben gekocht. Bij notariële akte heeft op 8 december 2021 de levering van de (on)roerende zaken plaatsgevonden.
3.2
[partij A2 t/m A4] en [partij B] hebben op 8 december 2021 ook een ‘Overeenkomst Gebruik binnenbak met stallen’ (hierna: gebruiksovereenkomst) gesloten. De gebruiksovereenkomst is voor onbepaalde tijd aangegaan en kan op grond van artikel 3.3 door [partij A2 t/m A4] niet opgezegd worden. In de gebruiksovereenkomst is verder onder andere het volgende opgenomen:
“1.1 Eigenaar geeft zonder geldelijke tegenprestatie aan gebruiker en gebruiker gebruikt van eigenaar de binnenbak met stallen, hierna ‘het registergoed’ genoemd, plaatselijk bekend
De kleine binnenbak, verblijfsruimte, de vier voorste stallen en de tien sportboxen
(…)
1.2
Het registergoed is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als verblijfsruimte, binnenbak met stallen.
1.3
Het is gebruiker niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van eigenaar een andere bestemming aan het registergoed te geven dan omschreven in artikel 1.2.
(…)
Voorwaarden
(…)
2.3
Deze overeenkomst is overdraagbaar aan mevrouw
[naam]
(…). Indien deze overeenkomst wordt overgedragen aan genoemde mevrouw [naam] , dan mag zij van de rechten op grond van deze overeenkomst gebruiken tot dat zij de AOW gerechtigde leeftijd heeft bereikt. Indien deze overeenkomst overgedragen wordt aan genoemde mevrouw [naam] en zij concurrerende werkzaamheden gaat verrichten, die de onderneming van eigenaar dermate schaden, dan kan eigenaar deze overeenkomst opzeggen.
2.4
Deze overeenkomst is ook van toepassing op eventuele rechtsopvolgers van eigenaar en de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen moeten bij eventuele verkoop van het object aan koper worden opgelegd. (…)
(…)
2.6
Gebruiker mag het gehuurde uitsluitend voor eigen gebruik gebruiken. Het registergoed mag niet worden onderverhuurd.
3.3
Op 29 december 2022 is de onderneming van [partij A2 t/m A4] , inclusief de roerende en onroerende zaken, ingebracht in [partij A1] B.V. (hierna [partij A1] ). Op diezelfde dag heeft [partij A1] de onderneming ingebracht in KO Vastgoed B.V. (hierna: KO Vastgoed).
3.4
Bij brief van onder andere 8 november 2024 en 28 maart 2025 hebben KO Vastgoed c.s. [partij B] medegedeeld dat zij in strijd handelen met de gebruiksovereenkomst door onder andere de verblijfsruimte te verhuren, te veel paarden te houden en het registergoed commercieel te exploiteren. Zij hebben hen in gebreke gesteld en gesommeerd:
- De bewoning van de verblijfsruimte door [naam] te (doen) beëindigen.
(…);
De in de binnenbak geplaatste boxen te ontruimen (…);
Het gebruik van het Registergoed door [naam] te (doen) beëindigen;
De stalling van paarden en pony's die niet uw eigendom zijn te beëindigen;
De stalling van eigen pony’s en paarden te beperken tot maximaal tien paarden en vier pony’s in de daartoe bestemde vier voorste stallen en tien sportboxen;
De commerciële exploitatie van het Registergoed door u en/of [naam] te staken en gestaakt te houden.
3.5
Op 13 mei 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid. Bij brief van 28 mei 2025 hebben KO Vastgoed c.s. geschreven de gebruiksovereenkomst te ontbinden.
4Het geschil
in conventie
4.1
KO Vastgoed c.s. vorderen uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. te verklaren voor recht dat de gebruiksovereenkomst niet (meer) geldt tussen KO Vastgoed en/of [partij A1] en/of v.o.f. [partij A2] en/of Klein Oever B.V. en/of [partij A3] en/of [partij A4] (individueel en/of gezamenlijk) enerzijds en [partij B2] en [partij B3] en v.o.f. Reestdalhoeve (individueel en/of gezamenlijk) anderzijds,
Subsidiair
I. voor het geval de gebruiksovereenkomst nog werking heeft, de gebruiksovereenkomst te ontbinden,
Zowel primair als subsidiair
II. te verklaren voor recht dat de gebruiksovereenkomst geen verplichtingen (meer) schept voor KO Vastgoed c.s.,
III. [partij B] te veroordelen om het perceel [kadastrale aanduidingen] , binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden,
IV. hetgeen onder III. genoemd onder oplegging van een dwangsom van € 1.500,- per dag, met een maximum van € 300.000,-,
V. [partij B2] en [partij B3] c.s. te verbieden om gebruik te maken van het perceel [kadastrale aanduidingen] , en daar niet met enig transportmiddel overheen te rijden, noch dit daarop te stallen,
VI. hetgeen onder V. genoemd onder oplegging van een dwangsom van € 750,- per overtreding met een maximum van € 75.000,-
VII. [partij B] te veroordelen in de kosten van de procedure.
4.2
[partij B] voeren verweer. [partij B] concluderen in conventie tot niet-ontvankelijkheid van KO Vastgoed c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen.
in reconventie
4.3
[partij B] vorderen - samengevat - de vennootschap onder firma [partij A2] alsmede haar vennoten [partij A3] en [partij A4] (verweerders in reconventie sub 3., 4. en 5) hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 66.422,95 incl. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente,
[partij B] vorderen daarnaast voorwaardelijk (voor het geval dat K.O. Vastgoed B.V., [partij A1] B.V. en/of Klein Oever B.V. daartoe kunnen worden aangesproken):
K.O. Vastgoed B.V. en/of [partij A1] B.V. en/of Klein Oever B.V. (verweerders in reconventie sub 1., 2. en 6.) eveneens hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 66.422,95 incl. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente,
en zowel voorwaardelijk en onvoorwaardelijk, KO Vastgoed c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.4
KO Vastgoed c.s. voeren verweer. KO Vastgoed c.s. concluderen in reconventie tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.
4.5
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5De beoordeling
in conventie
5.1
Omdat partijen verdeeld zijn over de vraag of KO Vastgoed door contractoverneming van [partij A2 t/m A4] , partij is geworden bij de gebruiksovereenkomst en de vorderingen in deze procedure (mede) kan instellen, zal de rechtbank die vraag eerst beantwoorden.
KO Vastgoed is partij geworden bij gebruiksovereenkomst
5.2
Volgens KO Vastgoed is zij partij geworden bij de gebruiksovereenkomst. Zij stelt daartoe het volgende. Op 29 december 2022 hebben [partij A2 t/m A4] de onderneming, inclusief de onroerende zaken ingebracht in [partij A1] . Op diezelfde dag heeft [partij A1] de onderneming inclusief de onroerende zaken ingebracht in KO Vastgoed. KO Vastgoed voert verder aan dat zij ook hebben voldaan aan de verplichting uit artikel 2.4. van de gebruiksovereenkomst, waaruit volgt dat de verplichtingen uit de gebruiksovereenkomst ook aan een eventuele derde verkrijger van de onroerende zaak moeten worden opgelegd. In zowel de akte van inbreng in [partij A1] , als de akte van inbreng in KO Vastgoed, is namelijk opgenomen dat de levering mede omvat alle aan de ingebrachte goederen verbonden rechten en verplichtingen. Volgens KO Vastgoed heeft zij daarom vanaf dat moment de rechtsverhouding van [partij A2 t/m A4] overgenomen.
5.3
[partij B] betwisten dat KO Vastgoed door contractovername partij is geworden bij de gebruiksovereenkomst omdat zij daarmee niet hebben ingestemd, maar geven aan dat zij op dit punt verder geen verweer voeren en zich aan het oordeel van de rechtbank refereren.
5.4
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 6:159 BW een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij, met medewerking van deze laatste, kan overdragen aan een derde, bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. [partij A2 t/m A4] hebben hun rechten en verplichtingen op grond van de gebruiksovereenkomst aan KO Vastgoed overgedragen bij de akte inbreng in [partij A1] en akte inbreng KO Vastgoed, door te bepalen dat de levering mede omvat alle aan de ingebrachte goederen verbonden rechten en verplichtingen. Verder vereist artikel 6:159 BW medewerking van de wederpartij, in dit geval [partij B] De medewerking van de wederpartij bij de overdracht van de rechtsverhouding is vormvrij.
5.5
Hoewel [partij B] aanvoeren dat zij niet expliciet hebben ingestemd met de contractovername door KO Vastgoed, was dat naar het oordeel van de rechtbank ook niet noodzakelijk omdat hun medewerking volgt uit hun gedragingen. Uit de door hen overgelegde e-mails van 30 juni 2023 en 9 december 2024, volgt namelijk dat zij vanaf de verkoop van de onderneming in 2021, althans (in ieder geval) vanaf 30 juni 2023, bekend waren met de inbreng van de onderneming in een besloten vennootschap en dat zij daar bij de verkoop van de onderneming bovendien toestemming voor hebben gegeven. Dat zij zoals zij stellen, niet wisten dat de besloten vennootschap waarin de onderneming zou worden ingebracht KO Vastgoed is, doet daar niet aan af. Omdat in artikel 2.4 van de gebruiksovereenkomst is voorzien in de situatie van overdracht van de onroerende zaak en [partij B] al langere tijd bekend waren met de inbreng in een besloten vennootschap en daar op voorhand toestemming voor hebben gegeven, moet worden aangenomen dat zij hun medewerking als bedoeld in artikel 6:159 lid 1 BW hebben verleend. Daarbij komt dat hun rechten op basis van de gebruiksovereenkomst in de akte inbreng door [partij A2 t/m A4] zijn gewaarborgd en dat ook niet gesteld of gebleken is dat [partij B] enig belang hebben bij het weerhouden van hun instemming. De rechtbank stelt daarom vast dat [partij A2 t/m A4] hun rechtsverhouding met [partij B] op grond van de gebruiksovereenkomst, via [partij A1] , hebben overgedragen aan KO Vastgoed.
Tekortkomingen in de nakoming van de gebruiksovereenkomst
5.6
In deze zaak moet in conventie verder de vraag beantwoord worden of [partij B] tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst en of die tekortkomingen ertoe leiden dat KO Vastgoed gerechtigd was de gebruiksovereenkomst te ontbinden. De rechtbank overweegt vooropgesteld dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.7
Omdat partijen op bepaalde onderdelen ook van mening verschillen over wat zij precies zijn overeengekomen in de gebruiksovereenkomst en hoe de bepalingen uit de betreffende overeenkomst uitgelegd moeten worden, zal de rechtbank daar in het navolgende op in gaan. Voor beantwoording van de vraag wat partijen in de gebruiksovereenkomst zijn overeengekomen gaat het niet om een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf).
5.8
De rechtbank zal hierna per gestelde tekortkoming (waar nodig) aan de hand van de Haviltex-maatstaf vaststellen wat de inhoud van de verplichtingen van partijen op grond van de gebruiksovereenkomst is, of [partij B] tekort zijn geschoten in de nakoming van die verplichting en, indien daarvan sprake is, of die tekortkoming in de nakoming van die verplichtingen uit de overeenkomst ook de ontbinding van de gebruiksovereenkomst rechtvaardigt.
Tekortkoming I: paardenboxen in de binnenbak en het houden van teveel paarden
5.9
KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] paardenboxen in de kleine binnenbak hebben geplaatst en daarin paarden houden. Volgens KO Vastgoed c.s. handelen [partij B] daarmee in strijd met de gebruiksovereenkomst omdat de binnenbak alleen bestemd is om paarden te rijden en niet om boxen in te plaatsen en paarden in te stallen. Dat betekent volgens KO Vastgoed c.s. dat zij de bestemming van de ruimte hebben gewijzigd terwijl dat niet is toegestaan. Ter onderbouwing verwijzen zij naar artikel 1.2 en 1.3 van de gebruiksovereenkomst (zoals hiervoor onder 3.2. is geciteerd), waaruit volgt dat het registergoed uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als ‘verblijfsruimte, binnenbak met stallen’ en dat het gebruiker niet toegestaan is om een andere bestemming aan het registergoed te geven.
5.10
De rechtbank is van oordeel dat [partij B] op dit punt niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst. Zoals [partij B] hebben aangevoerd is de binnenbak in de jaren voorafgaand aan het sluiten van de gebruiksovereenkomst gedurende langere periodes, met plaatsing van boxen, gebruikt als stalruimte voor paarden en was die stalruimte bovendien bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst ook aanwezig in de binnenbak. [partij B] hoefden daarom redelijkerwijs niet uit de tekst van de overeenkomst of de verklaringen en gedragingen van [partij A2 t/m A4] , af te leiden dat deze wijze van gebruik niet langer toegestaan zou zijn als gevolg van de gebruiksovereenkomst. Tussen partijen is ook niet in geschil dat het gebruiksrecht van [partij B] is ingegeven door de wens en de bedoeling van [partij B] om een deel van hun activiteiten, te weten het fokken en trainen van paarden, na de overdracht van de manege aan [partij A2 t/m A4] voort te zetten. Dan ligt het voor de hand dat het gebruik wordt voortgezet zoals ook voorafgaand aan het sluiten van de gebruiksovereenkomst plaatsvond. Dus met gebruik van de binnenbak als stalruimte. Niet gesteld of gebleken is dat partijen dat gebruik uitdrukkelijk hebben willen wijzigen. [partij B] zijn daarom op dit punt niet tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst.
5.11
KO Vastgoed c.s. voeren verder aan dat [partij B] ook meer paarden houden dan is toegestaan op grond van de gebruiksovereenkomst. Volgens KO Vastgoed c.s. is het [partij B] toegestaan om maximaal 14 paarden of pony’s te houden omdat zij 14 stalplaatsen in gebruik heeft gekregen. De gebruiksovereenkomst gaat namelijk uit van ‘de vier voorste stallen en de tien sportboxen’. Het is voor KO Vastgoed c.s. van belang dat [partij B] niet meer paarden houden omdat er op basis van de milieuvergunning op de manege ruimte is voor 83 paarden of pony’s en KO Vastgoed c.s. in haar bedrijfsvoering wordt beperkt wanneer [partij B] meer paarden houden dan hen is toegestaan.
5.12
De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat zij in de gebruiksovereenkomst niet expliciet een maximaal aantal te houden paarden zijn overeengekomen en dat daar ook niet over gesproken is. Partijen zijn het er over eens dat uit het beschikbare aantal stalplaatsen een maximum aantal paarden volgt, maar verschillen van mening over dat aantal. Volgens KO Vastgoed c.s. is dat 14 paarden of pony’s. Uit de brief van 12 december 2024 van [partij B] volgt dat dat aantal volgens hen 30 is omdat er ruimte is voor tien paarden in de sportboxen, vier paarden in de voorste stallen, acht paarden in de stallen in de binnenbak en acht paarden in de loopstal in de binnenbak.
5.13
Naar het oordeel van de rechtbank mogen [partij B] op basis van de gebruiksovereenkomst 22 paarden of pony’s houden. Zoals hiervoor is overwogen zijn partijen geen maximum aantal paarden overeengekomen en komt wat zij zijn overeengekomen neer op wat zij redelijkerwijs uit de tekst van de overeenkomst en elkaars verklaring en gedragingen mochten afleiden. Omdat een optelsom van het fysieke aantal bestaande stalplaatsen uitkomt op 22, namelijk de tien sportboxen, de vier voorste stallen en de acht stallen in de binnenbak, gaat de rechtbank uit van een maximum van 22 paarden of pony’s. De rechtbank volgt [partij B] overigens niet in hun stelling dat zij ook nog acht plekken hebben in de loopstal die zij hebben gecreëerd in de binnenbak. Vaststaat namelijk dat partijen aanvankelijk een andere loopstal onder de gebruiksovereenkomst wilden brengen maar dat [partij A2 t/m A4] daarvan hebben afgezien en dat het gebruik van die loopstal uit de definitieve gebruiksovereenkomst is geschrapt. [partij B] voeren aan dat partijen daarom zijn overeengekomen dat [partij B] een nieuwe loopstal mochten creëren in de binnenbak, maar dat betwisten KO Vastgoed c.s. Omdat de loopstal niet meer in de definitieve gebruiksovereenkomst is opgenomen ligt het voor de hand dat partijen, in het geval dat zij overeen zijn gekomen dat er daarom een nieuwe loopstal in de binnenbak mocht worden gecreëerd, daarvoor een voorziening zouden hebben opgenomen in de gebruiksovereenkomst. Dat hebben zij niet gedaan.
5.14
De rechtbank overweegt verder dat [partij B] op het moment van de buitengerechtelijke ontbinding 20 paarden of pony’s hielden. Omdat niet gesteld of gebleken is dat zij op dat moment meer paarden hielden dan het toegestane aantal van 22 zoals hiervoor is overwogen, zijn zij ook op dit onderdeel niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.
Tekortkoming II: het gebruik van de vier voorste stallen als opslag
5.15
KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst omdat zij de voorste vier stallen gebruiken als opslag, terwijl deze alleen gebruikt zouden mogen worden als stalruimte en het huidige gebruik een rommelige indruk geeft van het terrein van KO Vastgoed.
5.16
De rechtbank oordeelt als volgt. Voor zover al zou moet worden aangenomen dat [partij B] bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst hadden moeten begrijpen dat de vier voorste stallen alleen voor het stallen van paarden mochten worden gebruikt, geldt dat het gebruik van deze ruimtes als opslag voor paard en pony gerelateerde goederen, niet een zodanig ernstige schending van de gebruiksovereenkomst is dat het de ontbinding daarvan rechtvaardigt. KO Vastgoed c.s. hebben niet toegelicht of aannemelijk gemaakt dat KO Vastgoed van het gebruik enig nadeel ondervindt, dat het leidt tot schade aan haar onderneming of dat zij op andere wijze in haar belangen wordt geschaad.
Tekortkoming III: stalling paarden van derden, commerciële activiteiten
5.17
KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] niet alleen eigen paarden houden, maar ook paarden van derden stallen en een ‘all-in’ vergoeding vragen voor het verzorgen, trainen en stallen van die paarden. Volgens KO Vastgoed c.s. handelen zij daarmee in strijd met artikel 2.6 van de gebruiksovereenkomst omdat het registergoed volgens dat artikel alleen bestemd is voor eigen gebruik en het registergoed niet mag worden onderverhuurd. [partij B] betwisten niet dat zij paarden van derden trainen en stallen, maar betwisten wel dat dit in strijd is met de gebruiksovereenkomst. Volgens [partij B] zijn het eigen activiteiten die zij voor de overdracht van de onderneming ook al exploiteerden en dat zij met de gebruiksovereenkomst juist die activiteiten wilde voortzetten.
5.18
KO Vastgoed c.s. voeren aan dat met ‘eigen gebruik’ zoals is opgenomen in artikel 2.6, ‘hobbymatig privé gebruik’ bedoeld is. Volgens KO Vastgoed c.s. was de insteek van de gebruiksovereenkomst dat [partij B] na hun pensioen hun commerciële activiteiten zouden staken en alleen hobbymatig paarden zouden houden, en dat het trainen en stallen van paarden van derden daar niet onder valt.
5.19
Zoals de rechtbank hiervoor onder 5.10 heeft overwogen, was het de bedoeling van [partij B] om, na de overdracht van de onderneming (de manege) een deel van hun activiteiten voort te zetten, te weten het fokken en trainen van eigen en sporadisch andermans paarden. Zij hebben onweersproken aangevoerd dat om fiscale redenen deze activiteit (het fokken en trainen van paarden) ‘in privé’ is gedaan, maar dat het altijd een commerciële activiteit is geweest en dat dit nog steeds zo is. Omdat ook al voor het aangaan van de gebruiksovereenkomst, weliswaar sporadisch, andermans paarden werden getraind, hoefden zij de woorden ‘eigen gebruik’, redelijkerwijs niet zo te begrijpen dat het na overdracht van de onderneming en het sluiten van de gebruiksovereenkomst niet langer toegestaan was andermans paarden te trainen. Het trainen, stallen en verzorgen van paarden van derden als één ‘all-in’ activiteit, valt naar het oordeel van de rechtbank onder eigen (commercieel) gebruik. Dat gebruik betreft dan ook niet het onderverhuren van stalruimte aan derden (zoals een pensionstal), wat volgens de gebruiksovereenkomst niet toegestaan is. KO Vastgoed c.s. hebben tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat zij uit de mededelingen van [partij B] dat zij met pensioen gingen mochten afleiden dat zij alleen nog hobbymatig gebruik zouden maken van de stallen, maar die stelling stuit af tegen het feit dat (zoals hiervoor overwogen) de gebruiksovereenkomst is ingegeven door de bedoeling van [partij B] om hun al bestaande commerciële activiteiten voort te zetten.
Tekortkoming IV: verhuur van de verblijfsruimte aan [naam]
5.20
KO Vastgoed c.s. voeren aan dat [partij B] in strijd met de gebruiksovereenkomst de verblijfsruimte hebben verhuurd aan [naam] (hierna: [naam] ), terwijl onderverhuur en permanente bewoning van de verblijfsruimte op grond van de gebruiksovereenkomst niet toegestaan is. [partij B] erkennen dat maar voeren aan dat zij daarvan ten tijde van de verhuur aan [naam] niet op de hoogte waren en dat zij na de sommatie van KO Vastgoed, de bewoning binnen de gestelde termijn hebben beëindigd en dat [naam] zich op een ander adres heeft ingeschreven. Ter onderbouwing verwijzen zij naar de brief van de gemeente Hardenberg waaruit volgt dat [naam] zich per 19 december 2024, dus voor het einde van de door KO Vastgoed gestelde termijn op 20 december 2024, heeft ingeschreven op een ander adres.
5.21
De rechtbank oordeelt als volgt. Omdat [partij B] in strijd met de gebruiksovereenkomst de verblijfruimte aan [naam] hebben verhuurd zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de gebruiksovereenkomst. Hoewel deze tekortkoming uit het verleden niet ongedaan kan worden gemaakt, rechtvaardigt deze tekortkoming - in het licht van de sommatie van KO Vastgoed en de door haar gestelde termijn, en de uitschrijving van [naam] voor het einde van de termijn - de ontbinding van de gebruiksovereenkomst niet.
Tekortkoming V: niet naleven van parkeerbeleid en oneigenlijk gebruik wegen
5.22
KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] het parkeerbeleid op het terrein van KO Vastgoed niet naleven en dat zij oneigenlijk gebruik van de toegangswegen maken door daar met zware machines overheen te rijden naar hun achterliggende percelen, terwijl die percelen ook op een andere manier kunnen worden bereikt.
5.23
De rechtbank overweegt vooropgesteld dat in de gebruiksovereenkomst geen expliciete afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de toegangswegen en het terrein van KO Vastgoed. Echter is niet in geschil dat een redelijke uitleg van de gebruiksovereenkomst meebrengt dat het gebruik van de toegangswegen en de parkeergelegenheden op het terrein van KO Vastgoed door [partij B] en door hen aangewezen derden, is toegestaan omdat het gebruiksrecht anders niet kan worden uitgeoefend. Omdat het terrein van KO Vastgoed is dienen [partij B] en de vanwege hen aanwezige derden, zich aan de op het terrein geldende regels te houden, zoals het parkeerbeleid. Voorstelbaar is dan ook dat het structureel niet naleven van het parkeerbeleid en de andere op het terrein geldende regels kan leiden tot een grond voor ontbinding van de overeenkomst. De rechtbank overweegt verder dat uit de stellingen en door KO Vastgoed c.s. overgelegde stukken kan worden afgeleid dat overtredingen van het parkeerbeleid hebben plaatsgevonden. Dat is door [partij B] ook niet weersproken. Omdat de overtredingen van het parkeerbeleid incidenteel hebben plaatsgevonden en [partij B] tijdens de mondelinge behandeling het belang van de verkeersregels en het parkeerbeleid hebben erkend en hebben aangegeven zich daaraan (strikt) te zullen houden, rechtvaardigen die overtredingen niet de ontbinding van de gebruiksovereenkomst.
5.24
KO Vastgoed c.s. stellen ook dat [partij B] zonder toestemming met zware landbouwvoertuigen over de toegangswegen van KO Vastgoed rijden om bij hun achterliggende percelen te komen. De rechtbank overweegt hierover dat de achterliggende percelen van [partij B] geen onderdeel zijn van de gebruiksovereenkomst en daarmee ook geen verband houden. Hoewel KO Vastgoed als eigenaar van de toegangswegen het (onnodig) gebruik daarvan kan verbieden, houdt dat geen verband met de gebruiksovereenkomst zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat.
Tekortkoming VI: niet houden aan rookbeleid
5.25
KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] zich niet houden aan het rookbeleid op het terrein en in de stallen hebben gerookt. [partij B2] erkent dat hij in de stal heeft gerookt, maar voert aan dat hij zich, nadat hij daarop is aangesproken, aan het rookbeleid houdt.
5.26
Zoals de rechtbank hiervoor onder 5.23 heeft geoordeeld brengt een redelijke uitleg van de gebruiksovereenkomst met zich mee dat [partij B] zich aan de door KO Vastgoed gestelde regels op het terrein dienen te houden, waaronder het rookbeleid. Ook hiervoor geldt dat het structureel niet naleven van dit beleid op enig moment de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Nu is alleen komen vast te staan dat er incidenteel door [partij B2] in de stal is gerookt. Er is niet komen vast te staan dat hij dat nog heeft gedaan nadat hij daarop is aangesproken. De overtreding van het rookbeleid is daarom onvoldoende ernstig om ontbinding van de gebruiksovereenkomst te rechtvaardigen.
Tekortkoming VII: gebruik zaken van KO Vastgoed
5.27
KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] onrechtmatig gebruik maken van machines van KO Vastgoed en dat zij zich daarom niet gedragen op een wijze die van hen mag worden verwacht op basis van de gebruiksovereenkomst. [partij B] voeren aan dat partijen in de gebruiksovereenkomst niets zijn overeengekomen over het gebruik van machines, maar dat zij over en weer elkaars machines gebruikten en dat [partij B] ook een onkostenvergoeding voor dat gebruik betaalden. Verder hebben zij ter zitting aangevoerd dat zij inmiddels geen gebruik meer maken van de zaken van KO Vastgoed.
5.28
De rechtbank oordeelt als volgt. Nu over het gebruik van machines geen afspraken zijn gemaakt in de gebruiksovereenkomst, is gebruik zonder toestemming niet aan te merken als schending van verplichtingen uit die overeenkomst, en kan dat niet leiden tot ontbinding van die overeenkomst.
Afwijzing vorderingen in conventie
5.29
Gelet op het voorgaande zijn [partij B] op de belangrijkste punten niet tekort geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst. Zij zijn op enkele punten wel tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de gebruiksovereenkomst, maar die tekortkomingen rechtvaardigen niet de ontbinding van de gebruiksovereenkomst omdat zij slechts incidenteel of gering van aard waren. Dat betekent dat de buitengerechtelijke ontbinding van de gebruiksovereenkomst door KO Vastgoed (c.s.) geen effect heeft gehad. De gevorderde verklaringen voor recht en de subsidiaire vordering tot ontbinding van de overeenkomst worden daarom afgewezen. Omdat de gebruiksovereenkomst tussen partijen blijft bestaan, zullen ook de vorderingen tot ontruiming en tot het opleggen van een verbod om het perceel van KO Vastgoed te betreden, worden afgewezen.
Proceskosten in conventie
5.30
KO Vastgoed c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.209,00
in reconventie
5.31
In reconventie moet de vraag beantwoord worden of [partij A3] en [partij A4] c.s., althans KO Vastgoed c.s., een bedrag van € 66.422,95 aan [partij B] verschuldigd zijn voor ten onrechte in gebruik genomen spanten.
5.32
[partij B] voeren aan dat zij in 2008 (gebruikte) houten spanten hebben gekocht en op het terrein van de manege hebben opgeslagen. Volgens [partij B] maakten die spanten geen deel uit van de roerende zaken die door [partij A2 t/m A4] zijn gekocht bij de bedrijfsovername en zijn die daarom nog eigendom van [partij B] Ter onderbouwing verwijzen zij naar een inboedellijst die onderdeel vormt van de koopovereenkomst, waar de spanten niet in zijn opgenomen. Omdat KO Vastgoed de spanten heeft gebruikt voor de bouw van een schuur moet daarvoor een vergoeding betaald worden, aldus [partij B]
5.33
De rechtbank is van oordeel dat KO Vastgoed de spanten in eigendom heeft verkregen en overweegt daartoe als volgt. Uit artikel 1 van de koopovereenkomst tussen [partij A2 t/m A4] en [partij B] volgt dat alle roerende zaken aan [partij A2 t/m A4] zijn overgedragen. Daarnaast zijn de roerende zaken die niet onder de koopovereenkomst vallen, expliciet benoemd in artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst. Verder is uit de bewoordingen van artikel 12 lid 1 af te leiden dat, hoewel er lijsten van de over te nemen roerende zaken zijn opgesteld, die lijsten niet volledig beogen te zijn. In artikel 12.1 is opgenomen dat ondermeer in eigendom wordt overgedragen de roerende zaken zoals bij partijen bekend. KO Vastgoed c.s. hebben onbetwist aangevoerd dat partijen die bewoordingen hebben gebruikt omdat zij beoogden alle roerende zaken over te dragen, met uitzondering van de roerende zaken in artikel 12 lid 2. In de lijsten bij de koopovereenkomst hebben zij al zoveel mogelijk de bekende roerende zaken opgesomd die in ieder geval onder de koopovereenkomst zouden vallen, zonder dat zij daarmee beoogden een uitputtende lijst op te stellen. Tussen partijen is ook niet in geschil dat er meerdere voorbeelden zijn van roerende zaken die niet op de betreffende lijsten staan maar wel onder de verkoop vallen. Omdat partijen beoogden alle roerende zaken over te dragen met uitzondering van de in artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst opgesomde zaken en de spanten niet in artikel 12 lid 2 zijn opgenomen, moet worden aangenomen dat de spanten tijdens de bedrijfsovername aan [partij A2 t/m A4] zijn overgedragen en zij die dus in eigendom hebben verkregen. Die zaken hebben zij op hun beurt weer overgedragen aan KO Vastgoed. Omdat de spanten geen eigendom van [partij B] meer waren, is KO Vastgoed geen vergoeding verschuldigd voor het gebruik daarvan. De vordering in reconventie wordt daarom afgewezen.
Proceskosten in reconventie
5.34
[partij B] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van KO Vastgoed c.s. worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.495,00
6De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1
wijst de vorderingen van KO Vastgoed c.s. af,
6.2
veroordeelt KO Vastgoed c.s. in de proceskosten van € 2.209,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als KO Vastgoed c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
6.3
wijst de vorderingen van [partij B] af,
6.4
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 1.495,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
in conventie en reconventie
6.5
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.(mb)
O.a. Hoge Raad 23 april 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2897, NJ 1999,497. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
