|
|
|
| ECLI:NL:GHARL:2026:6395 | | | | | Datum uitspraak | : | 06-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 13-10-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | | Zaaknummers | : | 200.358.271/01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Geschil over afwikkeling huurovereenkomst. | | Trefwoorden | : | arbeidsovereenkomst | | | huurovereenkomst | | | onderhoudsverplichtingen | | | paarden | | | perceel | | | stallen | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.358.271/01
zaaknummer rechtbank Overijssel 11338691
arrest van 6 oktober 2026
in de zaak van
[appelant]
die woont in [woonplaats1]
advocaat: mr. F.J.M. Kobossen
en
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats2]
advocaat: mr. B. Bijlsma
1Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appelant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 6 mei 2025 tussen partijen is uitgesproken door de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle.
1.2
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de dagvaarding in hoger beroep en de memories van grieven en antwoord.
1.3
Op 16 september 2026 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgehad. Daarvan is een verslag (proces-verbaal) opgemaakt, dat deel uitmaakt van het procesdossier.
1.4
Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd, waarna heeft het hof de datum voor arrest heeft bepaald op heden.
2De kern van de zaak, de bestreden beslissing en de vordering bij het hof
2.1
Partijen zijn verwikkeld in een geschil over de afwikkeling van hun huurrelatie. Het geschil heeft de volgende, tussen partijen vaststaande achtergrond.
2.2
[appelant] is directeur en indirect aandeelhouder van [bedrijf1] B.V. Hij is ook eigenaar van het perceel aan de [adres] in [plaats] . Op dit perceel bevinden zich een woning, schuren, stallen en weide. [geïntimeerde] heeft deze woning in maart 2016 betrokken, samen met haar toenmalige vriend, [naam1] . Laatstgenoemde huurde de woning vanaf 2015 en werkte als zzp-er voor [bedrijf1] B.V en voor andere opdrachtgevers.
2.3
Na een relatiebreuk met [naam1] wilde [geïntimeerde] er alleen blijven wonen. Zij was op dat moment, sinds 22 augustus 2016, in dienst bij [bedrijf1] B.V en sloot met [appelant] een huurovereenkomst met ingang van 1 december 2020 tegen een huurprijs van € 700 per maand. Het naastgelegen weiland, eigendom van [bedrijf2] B.V., had en hield [geïntimeerde] in gebruik voor haar paarden.
2.4
De considerans van de in eerste aanleg overgelegde huurovereenkomst vermeldt dat aan de huurder huurbescherming toekomt vanaf aanvang huurovereenkomst.
2.5
In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de huurder zal zorgdragen voor de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde ‘op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter’.
2.6
Medio 2021 is tussen partijen een affectieve relatie ontstaan die in 2023 weer is geëindigd.
2.7
Op 7 mei 2024 is [geïntimeerde] door [bedrijf1] B.V. op staande voet ontslagen en is de arbeidsovereenkomst tot een einde gekomen. In de procedure die daarop is gevolgd, is [bedrijf1] B.V. door de kantonrechter op 23 september 2024 onder meer veroordeeld tot betaling van achterstallig loon, een bruto transitievergoeding van € 13.512,77 en een billijke vergoeding van € 50.000. Daarbij overwoog de kantonrechter onder meer dat het ontslag niet los kon worden gezien van de persoonlijke relatie tussen partijen en de boosheid die dat bij de echtgenote van [appelant] had opgeroepen.
2.8
Op 15 maart 2024 heeft [appelant] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat hij enkele weken daarvoor een huurverhoging had aangezegd, gebaseerd op een overeengekomen indexering per aanvang van respectievelijk 2022, 2023, en 2024 en dat zij per l april 2024 maandelijks € 776,08 aan huur voor de woning moest betalen. [geïntimeerde] heeft die verhogingen niet betaald.
2.9
Diezelfde dag heeft [appelant] ook aan [geïntimeerde] geschreven dat de huurovereenkomst zich beperkte tot de woning en dat gebleken was dat [geïntimeerde] zonder recht, titel, toestemming of vergoeding gebruikmaakte van de gronden, schuren en stallen die op het perceel gesitueerd zijn en die niet door haar gehuurd werden, of aan haar in gebruik waren gegeven. Hij kondigde aan dat met betrekking tot het oneigenlijk gebruik dat zij van de gronden en de opstallen had gemaakt, zou worden nagegaan wat daarvoor een redelijke vergoeding was.
2.10
Op 22 juli 2024 heeft de gemachtigde van [appelant] [geïntimeerde] gemaand om binnen 8 dagen € 21.711,16 te betalen wegens niet betaald gebruik van nutsvoorzieningen over de periode 1 december 2020 tot en met 30 juni 2024.
2.11
Op 25 juli 2024 heeft [appelant] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] per 1 september 2024 opgezegd.
2.12
[appelant] heeft bij de kantonrechter vorderingen ingesteld die zijn gebaseerd op de opzegging althans de ontbinding van de huur en betalingsachterstanden. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en hem in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld.
2.13
De bedoeling van het door [appelant] ingestelde hoger beroep is dat zijn vorderingen voor een deel alsnog worden toegewezen. Desgevraagd heeft de advocaat van [appelant] ter zitting bij het hof aangeven dat (randnummer 77 van de memorie van grieven aldus moet worden begrepen dat) de ontbindingsvordering in hoger beroep niet meer aan de orde is en niet wordt gehandhaafd. Dat brengt mee dat het hof in het navolgende de in dit verband tussen partijen gevoerde discussie over diverse door [appelant] gestelde tekortkomingen die de ontbinding zouden rechtvaardigen, niet zal (hoeven te) behandelen.
2.14
Het hof begrijpt mede op basis van het voorgaande dat nu, kort gezegd, (nog) wordt gevorderd dat het hof
1. voor recht verklaart dat [appelant] terecht per 1 september 2024 de huur van de woning rechtsgeldig heeft opgezegd, met inachtneming van een termijn van één maand;
2. [geïntimeerde] veroordeelt om aan [appelant] € 23.367,64 aan achterstallige huur te voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente;
3. [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van € 776.08 aan gebruikersvergoeding op de eerste dag van de maand vanaf 1 november 2024, tot aan de datum van de ontruiming van de woning;
4. [geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
2.15
Het hof zal beslissen dat het hoger beroep niet slaagt en licht dat hierna toe.
3De toelichting op de beslissing van het hof
Was er sprake van een dienstwoning?
3.1
[appelant] heeft in zijn memorie van grieven opnieuw het standpunt betrokken dat sprake is van een dienstwoning en in dat kader betoogd de huurovereenkomst rechtsgeldig te hebben opgezegd/beëindigd.
3.2
Bij de beoordeling van deze stellingen stelt het hof voorop dat van een ‘eigenlijke dienstwoning’ kan worden gesproken als een werknemer gehouden is, althans het met het oog op een goede vervulling van zijn werknemersverplichtingen noodzakelijk is om een bepaalde woning te bewonen en de woning (dus) duidelijk in relatie staat tot de verplichtingen van de arbeidsovereenkomst. Eindigt de arbeidsovereenkomst, dan dient de medewerker de woning weer te verlaten. Het voorgaande is niet in strijd met het huurrecht, omdat er bij een ‘eigenlijke dienstwoning’ geen sprake is van huur.
3.3
Anders is het wanneer de werknemer het gebruik van een woning krijgt, zonder dat dit onderkomen als ‘eigenlijke dienstwoning’ is aan te merken. Dat is het geval als er geen plicht bestaat van de werknemer tot bewoning, althans er onvoldoende verband bestaat met de taakvervulling van de werknemer om te kunnen spreken van een ‘eigenlijke’ dienstwoning. In zulke gevallen wordt ook wel gesproken van een ‘oneigenlijke’ dienstwoning. In dat geval is er wel sprake van een huurovereenkomst en kan de werknemer aanspraak maken op huurbescherming
3.4
In reactie op vragen van het hof heeft [appelant] bij monde van zijn advocaat te kennen gegeven zich te realiseren dat uit het dossier niet volgt dat de onder 3.2 bedoelde situatie van een ‘eigenlijke dienstwoning’ tussen partijen aan de orde was, niet weersproken dat tussen partijen een ‘gewone’ huurrelatie heeft bestaan en beaamd dat uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst volgt dat [geïntimeerde] huurbescherming toekwam.
3.5
Daarmee valt het doek voor de stellingen van [appelant] op dit punt. Hetgeen partijen verder in relatie tot dit onderdeel van het geschil nog naar voren hebben gebracht, behoeft gezien het voorgaande geen behandeling meer.
Opzegging huur rechtsgeldig?
3.6
Gegeven het voorgaande wordt ook in hoger beroep de vraag weer relevant of de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd door [appelant] , derhalve met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:271 BW. De kantonrechter heeft die vraag ontkennend beantwoord, onder meer met verwijzing naar het feit dat de dwingendrechtelijke regels voor een dergelijke opzegging niet door [appelant] in acht waren genomen. Tegen dit oordeel en de daarvoor gegeven motivering is door [appelant] in hoger beroep niet (kenbaar) opgekomen. Het hof acht die motivering ook juist, maakt die hierbij tot de zijne en verenigt zich dus met het oordeel van de kantonrechter dat de huuropzegging geen effect heeft gesorteerd.
Huurverhoging- en achterstand
3.7
In eerste aanleg heeft [appelant] ook betoogd dat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft, nu de huur door middel van de aanzegging van 15 maart 2024 per 1 april 2024 is verhoogd en zij deze verhoging niet heeft betaald. De kantonrechter heeft in rov. 5.7 en 5.8 van het bestreden vonnis ook dit betoog verworpen, kort gezegd omdat het een sociale huurwoning betrof en [appelant] ook in dit opzicht de wettelijke vereisten niet in acht heeft genomen. Tegen dit oordeel en de daarvoor gegeven motivering is door [appelant] in hoger beroep niet (kenbaar) opgekomen, anders dan met de enkele, van geen enkele onderbouwing voorziene, stelling dat “de liberalisatiegrens (…) in casu niet van belang (is) en niet van toepassing”. Het hof acht ook de op dit punt door de kantonrechter gegeven motivering juist, maakt die hierbij tot de zijne en verenigt zich dus met het oordeel van de kantonrechter dat van een huurachterstand geen sprake is (geweest) en de in dat kader door [appelant] ingestelde vorderingen dus niet voor toewijzing in aanmerking komen.
Gebruiksvergoeding
3.8
Ter zitting bij het hof is zijdens [appelant] niet weersproken dat tussen partijen geen geldelijke vergoeding voor het gebruik door [geïntimeerde] van de opstallen en weidegronden was afgesproken en dat, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, tussen partijen de afspraak bestond dat de tegenprestatie voor dit gebruik er (enkel) uit zou bestaan dat [geïntimeerde] de grond, schuren en stallen zou onderhouden. Dat betekent dat van het door [appelant] gestelde ongeoorloofd gebruik van de hiervoor genoemde zaken niet kan worden gesproken en de op dit punt door hem ingestelde vordering dus een deugdelijke feitelijke grondslag ontbeert. Ook deze vordering is dus niet toewijsbaar. Weliswaar heeft [appelant] ter zitting zich er nog over beklaagd dat [geïntimeerde] zich niet naar behoren van haar onderhoudsverplichtingen heeft gekweten (en er “een bende van heeft gemaakt”), maar dit betoog (wat er ook van waar moge zijn; het is gemotiveerd door [geïntimeerde] betwist) behoeft hier geen behandeling, omdat op dat punt geen vorderingen door [appelant] zijn ingesteld.
Nutsvoorzieningen
3.9
Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] in de jaren dat zij in de woning verbleef, van de nutsvoorzieningen daarvan gebruik heeft gemaakt. In reactie op de vraag van het hof of omtrent haar gebruik van deze nutsvoorzieningen bepaalde vergoedings- of andere afspraken tussen partijen bestonden, heeft zij aangegeven dat in de periode dat zij er woonde, de echtgenote van [appelant] eenmaal per jaar [geïntimeerde] placht te vragen (door bij haar langs te komen of via de telefoon) om de meterstanden aan haar door te geven en dat er (vervolgens) nooit bedragen voor het gebruik van nutsvoorzieningen bij haar in rekening zijn gebracht. [appelant] heeft van zijn kant op dit punt aangegeven dat tussen hem en [naam1] de afspraak bestond dat de meterstanden periodiek werden doorgegeven door laatstgenoemde, dat er daarna telkens tussen partijen werd verrekend dan wel afgerekend en dat na het vertrek van [naam1] uit de woning het gebruik tussen partijen was dat [geïntimeerde] periodiek de meterstanden doorgaf, waarna zij (een kopie van) de afrekening van [appelant] meekreeg. Desgevraagd heeft de advocaat van [appelant] jegens het hof beaamd dat deze stellingen niet eerder door [appelant] in de procedure zijn betrokken en dat er ook geen stukken in het geding zijn gebracht die de juistheid ervan onderbouwen. Gelet op dit een en ander gaat het hof aan dit tardieve en niet feitelijk onderbouwde betoog voorbij. Het hof gaat er, in navolging van [geïntimeerde] , vanuit dat op dit punt geen financiële afspraken tussen partijen bestonden, althans dat [appelant] door het jarenlange ‘oppotten’ van zijn aanspraken op dit punt bij [geïntimeerde] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt zijn recht op vergoeding niet meer geldend te zullen maken. Daarbij komt nog dat [appelant] niet heeft weersproken dat de positie van [geïntimeerde] oneerlijk wordt benadeeld indien c.q. doordat hij thans wel betaling (ineens en voor de gehele huurperiode) voor het gebruik van de nutsvoorzieningen vordert. Gelet hierop en nog buiten beschouwing latend dat [geïntimeerde] daarnaast heeft aangevoerd dat ook [appelant] van (een deel van) de nutsvoorzieningen gebruik maakte en dat onduidelijk is welk deel van het gevorderde bedrag op zijn dan wel haar gebruik betrekking heeft, komt ook deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking.
3.10
Hetgeen partijen verder in relatie tot dit onderdeel van het geschil nog naar voren hebben gebracht, behoeft gezien het voorgaande geen behandeling meer.
De conclusie
3.11
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appelant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
4De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appelant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in
hoger beroep:
€ 827,- aan procedurele kosten (griffierecht)
€ 3.340,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III);
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, H. de Hek en H.R. Bos, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
6 oktober 2026.
Zie voor dit alles Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/17. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
