|
|
|
| ECLI:NL:RBNNE:2026:4513 | | | | | Datum uitspraak | : | 27-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 10-11-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Noord-Nederland | | Zaaknummers | : | AWB_LEE 25/2398 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | Wet WOZ, artikel 17, tweede lid – de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de slechtere ligging van de woning t.o.v. die van de gebruikte referentiewoningen – de door belanghebbende geconstateerde slordigheden zijn door de heffingsambtenaar erkend als zijnde het gevolg van (software)problemen met de registratiesystemen; geen schending zorgvuldigheidsbeginsel – beroep ongegrond | | Trefwoorden | : | landbouw | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/2398
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 27 oktober 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden
(gemachtigde: [naam 1] ).
Samenvatting
1.1.
Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2025. Belanghebbende is het niet eens met de vastgestelde waarde en vindt dat die lager moet worden vastgesteld. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2025 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
1.2.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dat betekent dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dat heeft.
Procesverloop
2.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024 (belastingjaar 2025) vastgesteld op € 640.000.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar van 2 juni 2025 ongegrond verklaard.
2.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 oktober 2026 op een zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Feiten
3. De woning van belanghebbende is een vrijstaande woonboerderij uit 2007 met een dakkapel, een zolder (33 m2), een vrijstaande berging/schuur (98 m2) en twee overkappingen/open schuren. De woonoppervlakte is 220 m2 en de totale kaveloppervlakte is 9.230 m2. Daarvan is 1.730 m2 tot grond bij de woning gerekend en 7.500 m2 is als agrarische grond aangemerkt.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
Bewijslast
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Standpunten van partijen
6.1.
De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de waardematrix (de matrix) die hij in de beroepsfase heeft overgelegd. Daarin heeft hij de verkoopcijfers gebruikt van drie woningen in de gemeente Leeuwarden die hij vergelijkbaar vindt met de woning van belanghebbende (de referentiewoningen):
- [adres 2] , een vrijstaande woning, verkocht op 29 mei 2024 voor € 860.000;
- [adres 3] , een vrijstaande woonboerderij, verkocht op 8 november 2023 voor € 550.000, en
- [adres 4] in Leeuwarden, een vrijstaande woonboerderij, verkocht op 11 augustus 2023 voor € 720.000.
Ter beoordeling van de liggingssituatie heeft hij bij de matrix een luchtfoto gevoegd waarop de woning en de referentiewoningen zijn ingekleurd.
6.2.
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij bewust referentiewoningen heeft gekozen die wat betreft ligging goed vergelijkbaar zijn met belanghebbendes woning, omdat de ligging voor belanghebbende een specifiek pijnpunt was. Dat maakt dat de referentiewoningen wat betreft bouwjaar nogal afwijken, omdat er geen verkoopcijfers beschikbaar waren van woningen die zowel qua bouwjaar als qua ligging goed vergelijkbaar waren.
7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde niet hoger is dan € 561.000. Op de zitting heeft hij verklaard dat daarbij met name de volgende twee punten voor hem van belang zijn:
- de ligging van de woning, en
- de onzorgvuldige werkwijze van de heffingsambtenaar.
De rechtbank zal deze beroepsgronden hieronder afzonderlijk behandelen.
Het oordeel van de rechtbank
Vooraf
8. De rechtbank overweegt dat de Wet WOZ en de daarbij behorende uitvoeringsregeling voorschrijven dat de heffingsambtenaar elk jaar moet kijken naar woningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning waarvan de waarde moet worden bepaald, en die in beginsel rond de waardepeildatum (in beginsel is dat maximaal een jaar vóór of na de waardepeildatum) zijn verkocht. De Wet WOZ biedt dus geen ruimte om met WOZ-waardes van andere (naastgelegen) woningen te vergelijken. Ook de WOZ-waardes van voorgaande jaren zijn voor de waardering dus niet relevant.
Is voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning?
9. Volgens belanghebbende is de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar onvoldoende ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde waardedrukkende omgevingsfactoren, in het bijzonder de ligging naast de toegangsweg tot het crematorium (24 uur per etmaal verkeer, 400.000 verkeersbewegingen per jaar over de fietsstraat) en de direct ten oosten van belanghebbendes woning geplande aanleg van een nieuwe woonwijk met 500 woningen (daar waar nu landbouw- en natuurgrond ligt).
10. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de liggingswaarde van belanghebbendes woning met factor 2 (benedengemiddeld) heeft gekwalificeerd, wat betekent dat op de kavelwaarde een correctie van 12% is toegepast ten opzichte van de waarde die de kavel bij een gemiddelde ligging zou hebben. De ligging van de (aan dezelfde weg gelegen) referentiewoning [adres 3] is als gemiddeld (factor 3) beoordeeld. Datzelfde geldt voor de referentiewoning [adres 4] in Leeuwarden. Daarmee heeft de heffingsambtenaar dus uiting gegeven aan de mindere ligging van belanghebbendes woning ten opzichte van die van [adres 3] en [adres 4] . Dat die correctie van 12% op de kavelwaarde onvoldoende is, heeft belanghebbende – ook na toelichting op de zitting van de nominale aftrek die dat percentage tot gevolg heeft – niet gesteld. De referentiewoning [adres 2] is wel, net als belanghebbendes woning, met factor 2 beoordeeld. Op de zitting heeft belanghebbende gesteld dat die woning aan een heel andere, minder overlast gevende weg is gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank leidt dat niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van belanghebbendes woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft het namelijk bij deze enkele stelling gelaten, zonder daarvoor een onderbouwing te geven. De rechtbank acht het op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde (en op de zitting bestudeerde) luchtfoto zonder nadere onderbouwing onvoldoende aannemelijk dat de ligging van belanghebbendes woning significant slechter is dan die van [adres 2] . Daarbij komt dat [adres 2] slechts één van de drie onderbouwingen is. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar onzorgvuldig gehandeld?
11. Belanghebbende wijst erop dat op het taxatieverslag staat vermeld dat de vorige WOZ-waarde € 714.000 is. Die waarde was echter verminderd tot € 626.000. Die waardedaling van 10,36% zou volgens hem dan ook voor belastingjaar 2025 moeten worden toegepast, wat leidt tot een waarde van € 561.000. Op de zitting heeft hij verklaard dat er veel fouten in de documenten van de heffingsambtenaar zitten (vermelding van een onjuiste waarde of een verkeerd jaartal). Hij vindt dat onzorgvuldig van de heffingsambtenaar.
12. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat er vaker fouten in zijn registratiesysteem sluipen. Dat is echter een technisch probleem, waarover al herhaaldelijk contact is geweest met de softwareleverancier. Belanghebbende is namelijk niet de eerste die hierover klaagt. Dat dit tot frustratie leidt bij burgers, vindt de heffingsambtenaar begrijpelijk: hij is er zelf ook niet gelukkig mee.
13. Naar het oordeel van de rechtbank is er onvoldoende aanleiding om te oordelen dat de heffingsambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld. Hij heeft uitgelegd wat de oorzaak is van de slordigheden in de door hem geproduceerde documenten. Hoewel de rechtbank de frustratie van belanghebbende begrijpt, heeft zij geen reden om aan de verklaring van de heffingsambtenaar te twijfelen en constateert zij (zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht) dat er geen belasting is geheven over een onjuist bedrag. Anders dan belanghebbende veronderstelt, komt de waarde voor belastingjaar 2025 namelijk niet tot stand door een stijgingspercentage op de waarde voor belastingjaar 2024 toe te passen (zie onder 8). Voor zover belanghebbende bepleit dat de geconstateerde slordigheden tot vernietiging van de uitspraak moeten leiden, slaagt dit betoog daarom niet.
De matrix
14. Naar het oordeel van de rechtbank geeft de matrix voldoende steun voor de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank vindt het – in het licht van de beroepsgronden van belanghebbende – begrijpelijk dat de heffingsambtenaar de voorkeur heeft gegeven aan referentiewoningen die qua ligging vergelijkbaar zijn met belanghebbendes woning (boven referentiewoningen die wat betreft bouwjaar beter overeenkomen, maar wat betreft ligging slecht vergelijkbaar zijn). De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij voor de waardebepaling aansluiting heeft gezocht bij de referentiewoning waarvan de gecorrigeerde m2-prijs van de opstal de laagste is, [adres 3] . Deze m2-prijs van € 1.633,70 heeft de heffingsambtenaar vervolgens voor de woning gecorrigeerd voor onderhoud (factor 2), wat resulteert in een toegepaste m2-prijs van € 1.407,85. Zoals hierboven is uiteengezet, is ook voor de ligging gecorrigeerd. De rechtbank vindt deze correcties voldoende. Daarbij overweegt zij nog dat de matrix sluit op een waarde van € 655.000, terwijl de WOZ-waarde is vastgesteld op € 640.000.
Conclusie en gevolgen
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, in het licht van wat belanghebbende daartegenin heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken in het openbaar op 27 oktober 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
