|
|
|
| ECLI:NL:GHARL:2026:7196 | | | | | Datum uitspraak | : | 27-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 10-11-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | | Zaaknummers | : | 200.369.091/01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Om duidelijk te krijgen of partijen iets zijn overeengekomen en zo ja, wat dat dan is is nadere bewijslevering nodig en daar leent een kort geding zich niet voor. | | Trefwoorden | : | koopovereenkomst | | | kredietovereenkomst | | | landbouwgrond | | | perceel | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.369.091/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 253134
arrest van 27 oktober 2026
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
hierna te noemen: [appellant]
advocaat: mr. C.W. van Weert
en
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats2]
hierna te noemen: [geïntimeerde]
advocaat: mr. P.J.G. Goumans
1Het verloop van de procedure in hoger beroep
[appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 8 april 2026 tussen partijen is uitgesproken door de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep met daarin de grieven
• de memorie van antwoord
• het H-12 formulier namens [geïntimeerde] met daarbij producties
• het verslag van de mondelinge behandeling die op 17 september 2026 is gehouden (het proces-verbaal)
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2De kern van de zaak
2.1
Volgens [geïntimeerde] hebben partijen op 7 augustus 2025 een koopovereenkomst gesloten die inhoudt dat [appellant] uiterlijk 29 augustus 2025 vier percelen grond aan hem verkoopt en levert. De feitelijke levering had op 1 januari 2026 moeten plaatsvinden. [appellant] heeft hier niet aan voldaan en [geïntimeerde] heeft daarom aan de voorzieningenrechter gevraagd om [appellant] te gebieden dit alsnog te doen op straffe van een dwangsom. Daarnaast wil [geïntimeerde] de overeengekomen boete van 10% van de koopprijs ontvangen. [appellant] meent dat hij niet gehouden is tot levering, omdat zijn gehoudenheid tot levering afhankelijk was van het doorgaan van een kavelruilconstructie terwijl dat niet is gebeurd.
2.2
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] voor een belangrijk deel toegewezen. Verder zijn die afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om de aan hem op grond van het vonnis van de voorzieningenrechter geleverde percelen terug te leveren op straffe van een dwangsom van € 250 per dag.
2.3
Het hof zal beslissen dat het vonnis van de voorzieningenrechter wordt vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen en de percelen moeten worden teruggeleverd en licht dat hierna toe.
3De relevante feiten
3.1
[appellant] en [geïntimeerde] hebben in 2025 gesproken over de aan- en verkoop van vier percelen landbouwgrond, kadastraal bekend als gemeente [gemeentenaam] , sectie [sectie] met nummers 368, 369, 396 en 397 (hierna: de percelen). De percelen met nummers [sectie] 396 en [sectie] 397 waren op dat moment nog in eigendom van [naam] .
3.2
Sekuer Notarissen heeft op 25 juli 2025 een eerste concept akte van kavelruil verstuurd waarin [appellant] , [geïntimeerde] , [naam] en nog vier anderen als partij zijn opgenomen. In deze concept akte worden de percelen ook genoemd als zijnde ingebracht door [appellant] ( [sectie] 368 en [sectie] 369) en [naam] ( [sectie] 396 en [sectie] 397).
3.3
Namens [geïntimeerde] zijn diverse voorstellen voor de tekst van een koopovereenkomst op papier gezet. Zo is in de eerste versie die is getekend door [geïntimeerde] en is gedateerd op 29 juli 2025 in artikel 17 dat getiteld is “Ontbindende voorwaarden” onder meer opgenomen:
“1. Koper kan de koopovereenkomst ontbinden indien:
(…)
b. ingeval verkoper de door hem aangekochte percelen van [naam] niet voor 29 augustus 2025 op naam heeft verworven danwel niet kan doorleveren aan koper door omstandigheden waar verkoper geen invloed op heeft.(…)”
3.4
In een, in ieder geval door [geïntimeerde] ondertekende, versie die is gedateerd op 7 augustus 2025 staat in artikel 17 dat is getiteld “Ontbindende voorwaarden” onder meer:
“1. Koper kan de koopovereenkomst ontbinden, indien:
(…)
b. verkoper had als voorwaarde dat de door hem aangekochte percelen van [naam] beschikbaar moesten zijn voor doorverkoop aan koper, waarvan verkoper recent heeft verklaard geen gebruik te hoeven maken. (…)”
3.5
Op 11 augustus 2025 heeft de zoon van [geïntimeerde] , [geïntimeerde] jr., een whatsapp bericht aan [appellant] gestuurd waarin staat:
“Wij hebben de versie aangepast zoals je vroeg, zodat er geen risico voor jou in zit. Zal ik deze morgen bij je langsbrengen?”
3.6
De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat [appellant] perceel [sectie] 396 niet aan [geïntimeerde] hoeft over te dragen en de overige percelen wel. [appellant] heeft hieraan voldaan en [geïntimeerde] heeft een, zij het aangepaste, koopsom aan [appellant] voldaan. De boete van € 119.000 die [appellant] volgens de voorzieningenrechter aan [geïntimeerde] verschuldigd is, is met de koopsom verrekend.
4De beoordeling
Is er een spoedeisend belang?
4.1
Omdat sprake is van hoger beroep tegen een voorlopige voorziening moet het hof eerst ambtshalve beoordelen of nog een spoedeisend belang bij de te beoordelen vordering aanwezig is. Daarbij is het niet beslissend of in eerste aanleg al dan niet terecht een spoedeisend belang is aangenomen. Het gaat er om of ten tijde van de uitspraak in hoger beroep een spoedeisend belang aanwezig is.
4.2
[geïntimeerde] heeft daarover verklaard dat hij nog steeds een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde vordering, omdat de aan hem overgedragen percelen zijn opgenomen in het teeltprogramma van zijn bedrijf. Dit wordt door [appellant] niet betwist, zodat het hof uitgaat van de juistheid van de stellingen van [geïntimeerde] waarmee het spoedeisend belang van [geïntimeerde] bij de oorspronkelijke vorderingen is gegeven.
Leent de zaak zich voor een beslissing in kort geding?
4.3
[geïntimeerde] heeft in de procedure in eerste aanleg altijd de stelling ingenomen dat de overeenkomst die is gedateerd op 7 augustus 2025 op die datum ook door partijen is ondertekend omdat die nodig was voordat de kredietovereenkomst met de bank op 12 augustus 2025 werd getekend. In de memorie van antwoord wordt niet een exacte datum genoemd, maar uit de stellingen van [geïntimeerde] volgt het standpunt dat de overeenkomst in ieder geval voor 12 augustus 2025 is ondertekend. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] voor het eerst de stelling ingenomen dat partijen op 7 augustus 2025 alleen overeenstemming hebben bereikt en dat die overeenstemming is neergelegd in de versie die is gedateerd op 7 augustus 2025. [appellant] heeft volgens [geïntimeerde] de volgende dag de eerste twee pagina’s van de koopovereenkomst ondertekend en op 15 augustus 2025, een datum die nog niet eerder is genoemd, heeft [geïntimeerde] de overeenkomst opnieuw geprint en is deze door beide partijen ondertekend. De overeenkomst is op 7 augustus 2025 gedateerd, omdat [appellant] dat wilde, aldus nog steeds [geïntimeerde] . Diverse getuigen zouden [appellant] op die dag volgens [geïntimeerde] op zijn erf hebben gezien.
4.4
[appellant] betwist dat partijen op 7 augustus 2025 overeenstemming hebben bereikt en dat de handtekening die op de versie met als ondertekeningsdatum 7 augustus 2025 staat van hem is. Hij betwist ook ooit een volledige overeenkomst te hebben ondertekend. Hij heeft alleen de eerste twee pagina’s van een van de versies ondertekend omdat hij het slechts eens was met wat op die pagina’s stond. Welke variant van artikel 17 in die versie stond weet hij niet meer. Hij heeft deze niet in zijn bezit. Hij betwist dat de tekst van artikel 17 in overleg met hem is gewijzigd en dat hij akkoord is met de versie waarin staat dat hij geen gebruik meer hoeft te maken van de ontbindende voorwaarde. Volgens [appellant] is dat ook niet logisch, omdat hij op dat moment zelf nog niet de percelen [sectie] 396 en [sectie] 397 van [naam] had kunnen overnemen. Ter onderbouwing van zijn verweer dat op 7 augustus 2025 geen overeenstemming was bereikt verwijst hij naar het whatsapp bericht van 11 augustus 2025 (r.o. 3.5) waaruit volgens [appellant] blijkt dat op 7 augustus 2025 nog helemaal geen overeenstemming was bereikt.
4.5
Het is het hof niet duidelijk of partijen daadwerkelijk overeenstemming hebben bereikt en zo dit al het geval is, waarover die overeenstemming dan bestond. Zo wisselt de verklaring van [geïntimeerde] over wat nu op welk moment heeft plaatsgevonden. Het hof vindt het daarbij met [appellant] opmerkelijk dat op 7 augustus 2025 reeds overeenstemming zou zijn bereikt terwijl [geïntimeerde] jr. op 11 augustus 2025 nog schrijft dat de overeenkomst is aangepast. Ook ten aanzien van de gang van zaken met betrekking tot het schrappen van de (ontbindende) voorwaarde tast het hof in het duister. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de diverse versies van de koopovereenkomst door zijn makelaar zijn opgesteld en dat zijn makelaar nooit contact heeft gehad met [appellant] omdat deze dat niet wilde. Het contact van de makelaar over dat wat in de overeenkomst zou moeten staan liep via [geïntimeerde] . Volgens [geïntimeerde] zijn alle aanpassingen in overleg met [appellant] gedaan en maakte het [geïntimeerde] niet uit of in de overeenkomst al dan niet een ontbindende voorwaarde werd opgenomen. Dit zou betekenen dat artikel 17 op verzoek van [appellant] is aangepast, maar desgevraagd heeft [geïntimeerde] niet kunnen aangeven wat [appellant] en hij nu hebben afgesproken over de tekst van artikel 17 en hoe de tekst zoals geciteerd in r.o. 3.4 uiteindelijk in die versie terecht is gekomen. Het hof vindt het onwaarschijnlijk dat dit op initiatief van [appellant] is gedaan, omdat hij zichzelf in een lastigere positie zou brengen terwijl dat niet nodig was omdat, zoals hij zelf zegt, het [geïntimeerde] niet uitmaakte of al dan niet een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst werd opgenomen.
4.6
Om duidelijk te krijgen of partijen iets zijn overeengekomen en zo ja, wat partijen zijn overeengekomen, en de betekenis van de kavelruil in dat kader, is nadere bewijslevering nodig, bijvoorbeeld door het horen van getuigen, zoals de makelaar en de notaris en/of personen die [appellant] op 15 augustus 2025 bij [geïntimeerde] zouden hebben gezien. Daar leent een kort geding zich niet voor. Omdat de feiten waarop [geïntimeerde] zijn vorderingen baseert op dit moment niet voldoende aannemelijk zijn gemaakt kan het vonnis van de rechtbank niet in stand blijven en moeten de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. Het is voorshands niet voldoende aannemelijk dat de rechter die in een bodemzaak over de vorderingen zou moeten oordelen deze zonder meer zou toewijzen. Een afweging van belangen van partijen brengt niet mee dat de vorderingen (desondanks) zouden moeten worden toegewezen, omdat niet voldoende is onderbouwd waarom de belangen van [geïntimeerde] bij overdracht zwaarder wegen dan die van [appellant] bij behoud van de percelen.
4.7
Omdat door de afwijzing van de vorderingen en de vernietiging van het vonnis van de voorzieningenrechter de titel aan de overdracht van de percelen op grond van het vonnis komt te vervallen moeten deze worden teruggeleverd aan [appellant] . De vordering van [appellant] daartoe die strekt tot ongedaanmaking van wat hij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] c.s. heeft voldaan zal worden toegewezen.
4.8
Nu niet voldoende aannemelijk is dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van een koopovereenkomst ontvalt ook aan de contractuele boete waartoe hij is veroordeeld de grondslag. Dat betekent dat de veroordeling om € 119.000 aan [geïntimeerde] te betalen niet in stand kan blijven. [geïntimeerde] wordt echter niet veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag omdat [appellant] dit niet heeft gevorderd.
4.9
[geïntimeerde] heeft geen verweer gevoerd tegen de door [appellant] gevorderde dwangsom. Deze kan dan ook worden toegewezen zoals gevorderd met dien verstande dat het maximum bedrag dat aan dwangsommen kan worden verbeurd op € 50.000 wordt gesteld.
De conclusie
4.10
Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de voorzieningenrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
4.11
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5De beslissing
Het hof:
5.1
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 8 april 2026 en wijst de vorderingen af;
5.2
veroordeelt [geïntimeerde] tot teruglevering aan [appellant] van alles wat [appellant] op grond van het vonnis van 8 april 2026 aan [geïntimeerde] heeft geleverd op straffe van een dwangsom van
€ 250 voor iedere dag dat [geïntimeerde] niet aan deze veroordeling voldoet met een maximum van € 50.000;
5.3
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank:
€ 2.803 aan griffierecht
€ 1.177 aan salaris van de advocaat van [appellant]
en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:
€ 373 aan griffierecht
€ 153,02 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x tarief II ad € 1.290)
5.4
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
5.5
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.P. Lunter, J. Smit en A.L. Goederee en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
27 oktober 2026.
ECLI:NL:HR:2002:AE4553.
HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
