|
|
|
| ECLI:NL:GHAMS:2026:2436 | | | | | Datum uitspraak | : | 10-03-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 02-10-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Amsterdam | | Zaaknummers | : | 24/3827 tot en met 24/383 24/3827 tot en met 24/383 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ. Vier objecten. Bevestiging rechtbank. Vergelijkingsmethode en transacties tussen familieleden. | | Trefwoorden | : | omzetbelasting | | | ozb | | | perceel | | | taxatie | | | wet op de omzetbelasting | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 24/3827 tot en met 24/3830
10 maart 2026
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]
, wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 23 oktober 2024 in de zaak met kenmerken HAA 22/3826 en HAA 23/7433 tot en met HAA 23/7435 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de heffingsambtenaar.
1Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen met dagtekening 25 februari 2022 de volgende WOZ-waarden voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld van de hieronder vermelde onroerende zaken, alle gelegen te [Z] :
[straat 1] 14 € 391.000
[straat 2] 23 € 204.000
[straat 3] 89B € 240.000
[straat 4] 81J € 324.000
In hetzelfde geschrift zijn voor deze onroerende zaken de aanslagen onroerendezaakbelasting 2022 (hierna ook: OZB) bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt bij brief met dagtekening 20 februari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 juni 2022, het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft bij brief van 20 juli 2022 beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 november 2024. Op 31 maart 2025 heeft belanghebbende nadere stukken overgelegd en op 22 september 2025 nog een nader stuk. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2026. Belanghebbende is niet ter zitting verschenen. De griffier heeft op 27 november 2025 in het digitale dossier van de onderhavige zaken een bericht geplaatst waarmee belanghebbende is uitgenodigd voor de zitting. Van de plaatsing van dit bericht is op diezelfde dag om 15:11 uur een notificatiebericht aan belanghebbende verzonden, naar het door hem voor dit doel opgegeven e-mailadres. Op grond hiervan neemt het Hof aan dat belanghebbende dit bericht heeft ontvangen, en wel, gelet op artikel 8:36c, lid 2, van de Awb, op 27 november 2025. Belanghebbende is derhalve behoorlijk uitgenodigd om ter zitting te verschijnen.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.1 vermelde onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken).
2.2.
De onroerende zaak met het adres [straat 1] 14 is een in 1999 gebouwde hoekwoning met een aanbouw, een dakkapel en berging. De oppervlakte van de woning, inclusief de aanbouw, is ongeveer 124 m² en de oppervlakte van het perceel is 168 m².
2.3.
De onroerende zaak met het adres [straat 2] 23 betreft een werkruimte van 79 m² op de begane grond en een kantoor van 79 m² op de eerste etage (totaal 158 m²).
2.4.
De onroerende zaak met het adres [straat 3] 89B is een bedrijfsunit gebouwd in 2020 met een oppervlakte van 72 m² op de begane grond en 72 m² op de eerste etage (in totaal 144 m²). Bij de onroerende zaak behoren twee parkeerplaatsen. Tot de stukken behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport van de naastgelegen en vrijwel identieke onroerende zaak [straat 3] 89C, opgesteld door taxateur [naam 1] en gedateerd op 6 januari 2023. Daarin is die naastgelegen onroerende zaak, uitgaande van het waardepeil op 6 december 2022, gewaardeerd op € 200.000. [straat 3] 89C is op 24 januari 2023 voor die getaxeerde waarde, vermeerderd met 21% omzetbelasting (€ 42.000; omdat sinds de eerste ingebruikneming van de opstal nog geen twee jaar was verstreken), door [X] aan belanghebbende verkocht.
2.5.
De onroerende zaak met het adres [straat 4] 81 J betreft een bedrijfsgebouw gebouwd in 2020 met een oppervlakte van 65 m² dienend als magazijn en met een oppervlakte van 107 m² dienend als kantoor (totaal 172 m²). Bij de onroerende zaak behoort een parkeerplaats. [straat 4] 81J is op 30 september 2021 verkocht voor een verkoopprijs van € 275.000. De onroerende zaak staat leeg en heeft geen voorzieningen zoals een wc, verwarming en waterafvoer.
2.6.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode.
3Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar voldoende informatie heeft verstrekt aan belanghebbende en of de WOZ-waardes van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld.
3.2.
In hoger beroep zijn de aanslagen rioolheffing niet meer in geschil.
4Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Ter zake van eisers algemene grief over het ontbreken van energielabels volgt de rechtbank - bij gebreke aan een cijfermatige onderbouwing van eiser - verweerder in diens uitgangspunt dat een analyse van de woning- of de bedrijfsobjectenmarkt nog niet de conclusie is te ontlenen dat dergelijke labels een effect hebben op gerealiseerde koop- en huurprijzen.
9. In de bezwaar- en in de beroepsfase heeft eiser een aantal vragen over de waardevaststelling naar voren gebracht zonder daaraan consequenties te verbinden. Hoewel het verweerder zou hebben gesierd indien hij eerder dan in het kort voor de zitting aangeleverde verweerschrift op de hem gestelde vragen had gereageerd kan aan het uitblijven van die reactie niet de conclusie worden verbonden dat de waarde van één van de in geding zijnde onroerende zaken te hoog is vastgesteld. Hierbij is tevens van belang dat eiser verder ook vrijwel geen inhoudelijke grieven heeft geformuleerd aan de hand van de verkregen antwoorden.
10. Ook de algemeen geldende grief van eiser dat de aan de onroerende zaken toegekende waardes niet in een juiste verhouding staat tot de waardes die voor het vorige tijdvak aan die objecten zijn toegekend kan niet leiden tot gegrondverklaring van één van de beroepen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan een onroerende zaak toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waardes komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
Met betrekking tot [ [straat 1] 14 (de woning)
11. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De door eiser ter zitting opgeworpen grief dat de staat van onderhoud, met name van de kozijnen, als ‘beneden-gemiddeld’ moet worden gekenschetst is door hem niet - met bijvoorbeeld foto’s dan wel offertes en/of facturen - onderbouwd. De rechtbank gaat daarom aan die stelling van eiser voorbij. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Met betrekking tot [ [straat 2] 23] (de werkruimte met kantoor)
12. Het door verweerder overgelegde taxatierapport bevat gegevens van drie transacties van de vergelijkbare bedrijfsunits: [straat 2] 37 (184 m²), [straat 2] 21 (184 m²) en [straat 5] 350 C (134 m²), elk bestaande uit een werkruimte en een kantoor. De verkoopcijfers van deze objecten leiden tot een prijs per vierkante meter van gemiddeld € 1.871. De waarde per vierkante meter van [ [straat 2] 23] bedraagt € 1.291. Verkoopcijfers van goed vergelijkbare onroerende zaken tonen dan ook aan dat de waarde niet op een te hoog bedrag is bepaald. Hetgeen eiser hiertegen heeft aangedragen, dat de onroerende zaak thans een noodzakelijke renovatie ondergaat en daarna verkocht zal worden doet daaraan niet af. Eiser heeft daartoe onvoldoende gegevens verstrekt waaruit de aard, omvang en de daarmee gemoeide van de werkzaamheden en de noodzaak daarvan blijken.
Met betrekking tot [ [straat 3] 89B] (de bedrijfsunit)
13. Het rapport van taxateur [naam 2] vermeldt een viertal kooptransacties van de vergelijkbare bedrijfsunits: [straat 3] 89 G (108 m²), [straat 3] 87 E (108 m²). [straat 3] 87 D (108 m²) en [straat 3] 85 C (141 m²), elk bestaande uit een opslag/magazijn met werkruimte. Wanneer de verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten nader worden beschouwd, blijken de verkoopprijzen per vierkante meter € 1.712, € 1.527, € 1.527 en € 1.539 (gemiddeld € 1.576) te bedragen. De waarde per vierkante meter van de onderhavige onroerende zaak bedraagt € 1.381. Dat sprake is van feiten of omstandigheden die een verdere afwaardering van de onroerende zaak rechtvaardigen is niet aannemelijk geworden. Uit de verklaring van eiser ter zitting dat hij de unit in maart 2023 voor € 200.000 heeft verworven valt die conclusie in ieder geval niet te ontlenen. Dat komt immers neer op € 1.389 per vierkante meter. Gegeven het feit dat bij die berekening de parkeerplaatsen niet zijn mee gewaardeerd mag worden aangenomen dat een mogelijke waardestijging tussen de waardepeildatum en het moment van aankoop daardoor wordt gecompenseerd.
Met betrekking tot [ [straat 4] 81J] (een opslag-/magazijnruimte met een kantoor)
14. Het rapport van taxateur [naam 2] vermeldt een drietal kooptransacties van de vergelijkbare bedrijfsunits: [straat 4] 81 K (129 m²), [straat 4] 83 A (158 m²) en [straat 4] 83 P (176 m²), elk eveneens bestaande uiteen opslag/magazijn met kantoorruimte. Wanneer de verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten nader worden beschouwd, blijken de verkoopprijzen per vierkante meter € 1.562, € 1.554 en € 1.659 (gemiddeld € 1.591) te bedragen. De waarde per vierkante meter van de onderhavige onroerende zaak bedraagt € 1.569. Eiser heeft geen grieven aangevoerd waaraan de conclusie kan worden verbonden dat deze waarde per vierkante meter te hoog is.
15. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Vragen aan de heffingsambtenaar
5.1.1.
Belanghebbende heeft in zijn stukken per onroerende zaak vragen gesteld waarin hij de heffingsambtenaar verzoekt informatie te verstrekken en de waarde nader te onderbouwen. Volgens belanghebbende zijn die vragen door de heffingsambtenaar (ook) in hoger beroep niet beantwoord. Bij de beoordeling van deze klacht verwijst het Hof naar hetgeen de rechtbank in onderdeel 9 van haar uitspraak heeft overwogen en voegt het daar het volgende aan toe.
5.1.2.
Op de heffingsambtenaar rust de verplichting desgevraagd de gegevens te verstrekken die ten grondslag hebben gelegen aan de door hem vastgestelde waarde (artikel 40, lid 2, Wet WOZ). Belanghebbende vraagt in zijn stukken (waaronder het hogerberoepschrift) welke referentieobjecten de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Uit de stukken en de uitspraak van de rechtbank volgt echter al welke referentieobjecten ten grondslag hebben gelegen aan de door hem vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft aldus de door hem gebruikte referentieobjecten aan belanghebbende verstrekt en daarmee aan zijn informatieverplichting op dit onderdeel voldaan.
5.1.3.
Op de heffingsambtenaar rust verder niet in het algemeen de verplichting om vragen van belanghebbende over de waarde van de onroerende zaken te beantwoorden. Wel dient de heffingsambtenaar in een uitspraak op bezwaar te motiveren hoe hij tot zijn beslissing is gekomen en moet de heffingsambtenaar in (hoger) beroep bij de rechter aannemelijk kunnen maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Hoe hij dat doet, staat de heffingsambtenaar in beginsel vrij (vrije bewijsleer). De heffingsambtenaar hoeft de waarde niet noodzakelijk te onderbouwen aan de hand van de waarde van het laagst gewaardeerde object in de omgeving en hoeft ook niet per se extra berekeningen te maken aan de hand van andere methodes dan de vergelijkingsmethode, zoals belanghebbende in zijn stukken voorstelt. Tot slot hoeven waarden niet met mathematische precisie te zijn berekend, reeds omdat een taxatie naar haar aard een – onderbouwde – inschatting is (en mag zijn).
WOZ-waarde [straat 1] 14
5.2.
Belanghebbende heeft bij de rechtbank geklaagd dat [straat 1] 14 te veel in waarde is gestegen ten opzichte van vorig jaar en dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning in een mindere staat verkeren dan die van de referentieobjecten. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld die klacht in hoger beroep te herhalen, acht het Hof het oordeel van de rechtbank over de waarde in overweging 11 van de bestreden uitspraak juist en maakt het die overweging tot de zijne.
WOZ-waarde [straat 2] 23
5.3.
Belanghebbende heeft geen specifieke gronden gericht tegen de waarde van [straat 2] 23. Voor zover belanghebbende toch heeft bedoeld in hoger beroep over die waarde te klagen, acht het Hof het oordeel van de rechtbank in overweging 12 van de bestreden uitspraak juist en maakt het die overweging tot de zijne.
WOZ-waarde [straat 3] 89B
5.4.
Belanghebbende klaagt dat de waarde van [straat 3] 89B te hoog is vastgesteld. Daartoe voert belanghebbende aan dat de naastgelegen en vrijwel identieke onroerende zaak [straat 3] 89C aan hem verkocht is voor € 200.000. De heffingsambtenaar heeft – onbetwist – gesteld dat de verkoop van [straat 3] 89C tussen familieleden heeft plaatsgevonden en dat de betaalde prijs daarom niet onder marktconforme omstandigheden tot stand is gekomen en een minder betrouwbare indicatie geeft van de waarde van de onroerende zaak.
Het Hof is van oordeel dat een verkoopprijs tussen familieleden een minder betrouwbaar beeld geeft van de waarde in het economische verkeer dan een tussen derden tot stand gekomen verkoopprijs. Meer gewicht komt daarom toe aan de zeer goede referentieverkopen die de heffingsambtenaar heeft gevonden (eveneens units in hetzelfde complex met hetzelfde oppervlak), die wijzen op een aanzienlijk hogere waarde van [straat 3] 89B dan de prijs die belanghebbende betaald heeft voor het naastgelegen pand [straat 3] 89C. Daar komt bij dat de koop van [straat 3] 89C heeft plaatsgevonden geruime tijd na de waardepeildatum, terwijl de referentieobjecten van de heffingsambtenaar rond waardepeildatum zijn verkocht, zodat ook om die reden de door belanghebbende voor het naastgelegen pand betaalde prijs een minder betrouwbare indicator is. Gelet derhalve vooral op de bij de referentieverkopen gerealiseerde prijzen, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van [straat 3] 89B niet te hoog heeft vastgesteld. Overigens moet worden uitgegaan van prijzen inclusief omzetbelasting, omdat de levering van alle betrokken objecten van rechtswege belast was met omzetbelasting, die de koper aan de verkoper moet betalen, omdat nog geen twee jaren waren verstreken sinds de eerste ingebruikneming (zie ook hierna).
WOZ-waarde [straat 4] 81J
5.5.
Belanghebbende klaagt dat de waarde van [straat 4] 81J te hoog is vastgesteld. Belanghebbende betoogt dat geen rekening is gehouden met de waarde van het eigen verkoopcijfer. De onroerende zaak is op 30 september 2020 verkocht aan belanghebbende voor € 275.000. Dat bedrag is exclusief de door belanghebbende aan de verkoper betaalde omzetbelasting.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak ter hoogte van € 324.000 rekening mogen houden met die omzetbelasting. Een onroerende zaak wordt, indien deze minder dan twee jaren in gebruik is, verplicht belast met omzetbelasting geleverd (artikel 11, lid 1, onderdeel a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968), door de koper te betalen aan de verkoper. De onroerende zaak was op waardepeildatum nog geen twee jaar in gebruik waardoor rekening gehouden moet worden met aan de verkoper te betalen omzetbelasting bij het vaststellen van WOZ-waarde (zie bv. HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924, en Hof Amsterdam 13 februari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1610). Als rekening gehouden wordt met die omzetbelasting, wijst het eigen verkoopcijfer niet op een lagere WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak voldoende onderbouwd.
Slotsom
5.6.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
6Kosten
Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. W.J. Blokland, voorzitter, H.E. Kostense en E.A.G. van der Ouderaa, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 10 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
