|
|
|
| ECLI:NL:GHAMS:2026:2637 | | | | | Datum uitspraak | : | 02-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 16-09-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Amsterdam | | Zaaknummers | : | 200.346.967 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Renovatie huurwoning. Oppervlakte van de door verhuurder aangeboden andere woning. | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht team I (handel)
zaaknummer : 200.346.967/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10679424/CV EXPL 23-11894
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 september 2026
in de zaak van
[appellant] ,
wonend te [plaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. H.A. Sarolea te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
gevestigd te [plaats 1] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1De zaak in het kort
[appellant] huurt een woning van [geïntimeerde] . Vanwege de renovatie van deze woning heeft [geïntimeerde] [appellant] een andere woning aangeboden. [appellant] meent dat de aangeboden woning een kleinere oppervlakte heeft dan zij mocht verwachten. De op die stelling gebaseerde vorderingen worden door het hof, net als door de kantonrechter, afgewezen omdat de verwachting van [appellant] omtrent de oppervlakte van de aangeboden woning niet gerechtvaardigd is.
2Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 16 juli 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 16 april 2024 (hierna: het bestreden vonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en Stadsgenoot als gedaagde.
Bij tussenarrest van 29 oktober 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 15 januari 2025 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord;
- akte van [appellant] ;
- antwoordakte van [geïntimeerde] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
3Feiten
3.1.
Het hof gaat uit van de door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.19 vastgestelde feiten en houdt rekening met hetgeen [appellant] daarover bij grief 6 onbestreden heeft aangevoerd.
3.2.
[appellant] huurt sedert ongeveer 2000 van [geïntimeerde] de woning aan [straat 1] [nummer 1] te [plaats 1] . Zij woont daar samen met haar 2 dochters van, ten tijde van het bestreden vonnis, 15 en 16 jaar oud. De kale huurprijs bedroeg tot 1 februari 2023 € 530,92 per maand.
3.3.
Omdat [geïntimeerde] het complex waar de woning van [appellant] deel van uitmaakt grondig wenste te renoveren, waaronder het isoleren met thermische en geluidswerende isolatie, heeft zij een klankbordgroep van bewoners en bewonerscommissie opgericht. [appellant] was lid van de klankbordgroep.
3.4.
[geïntimeerde] heeft na advies van de bewonerscommissie een projectplan opgesteld waarin onder meer staat beschreven welke werkzaamheden er in de woningen zullen worden uitgevoerd. [geïntimeerde] heeft vervolgens de bewoners gevraagd in te stemmen met de renovatiewerkzaamheden van het plan. Meer dan 86% van de bewoners zijn daarmee akkoord gegaan.
3.5.
Bij brief van 11 juni 2021 heeft [geïntimeerde] de bewoners erop gewezen dat zij zich binnen 8 weken na ontvangst van deze brief konden verzetten tegen de renovatieplannen.
3.6.
[appellant] heeft geen akkoordverklaring met de renovatie ingestuurd en heeft zich ook niet tegen de renovatie verzet.
3.7.
Op grond van artikel 1.1 van het projectplan hadden de bewoners na afloop van de renovatie de volgende mogelijkheden:
“
terug te keren in uw woning met behoud van het huurcontract (met huurverhoging)
door te schuiven naar een andere woning in het complex
stadsvernieuwingsurgent te worden met de wens om te verhuizen naar een woning buiten het complex. "
3.8.
Artikel 4.5 lid 3 van het projectplan luidt:
" Als het u niet lukt om binnen een jaar een andere woning te vinden, dan vervalt de SV-status precies een jaar na peildatum en keert u terug naar uw huidige opgeknapte woning (inclusief €50,- huurverhoging) ..."
3.9.
[appellant] heeft aan [geïntimeerde] laten weten dat zij naar een woning buiten het complex wilde verhuizen en voor het geval dat niet zou lukken zij in aanmerking wilde komen voor een 4-kamer ‘doorschuifwoning’ aan [straat 1] .
3.10.
[appellant] is vervolgens een stadsvernieuwingsstatus toegekend waarmee zij in de periode van 15 oktober 2020 tot 31 december 2021 met voorrang op woningen kon reageren. [appellant] heeft echter in die periode geen woning buiten het complex geaccepteerd.
3.11.
In maart 2022 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] een plattegrond van verschillende typen van de doorschuifwoningen gestuurd. Hierop stonden geen afmetingen vermeld.
3.12.
[appellant] heeft daarna te kennen gegeven dat zij in aanmerking wilde komen voor de doorschuifwoning aan [straat 1] [nummer 2] te [plaats 1] . Zij had deze woning niet bezichtigd. [geïntimeerde] heeft bij e-mail van 7 maart 2022 aan [appellant] bevestigd dat deze woning passend is en een 4-kamer woning betreft.
3.13.
Bij e-mail van 15 april 2022 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] een aanbieding gedaan voor de doorschuifwoning.
3.14.
[appellant] heeft de doorschuifwoning bij formulier van 28 april 2022 geaccepteerd.
Op dit formulier staat:
" Ondergetekende verklaart de woning te willen huren voor de geldende huurprijs en het huurcontract te zullen ondertekenen (...) "
3.15.
[appellant] heeft vanaf de aanvang van de renovatie in een wisselwoning gewoond en een verhuiskostenvergoeding van [geïntimeerde] ontvangen.
3.16.
In oktober 2022 heeft [appellant] de doorschuifwoning bezichtigd en is deze opgemeten.
3.17.
Bij brief van 1 november 2022 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] gemeld dat zij de woning niet accepteerde onder meer omdat deze kleiner was dan met haar zou zijn overeengekomen. Verder heeft zij onder meer geschreven:
" Het was niet mogelijk de woning te bezichtigen, waardoor ik geen goede afweging heb kunnen maken. Ook stonden er in de plattegrond geen afmetingen en heb ik een beroep gedaan op mijn visuele vaardigheden. "
3.18.
[appellant] is na het einde van de renovatie met haar dochters teruggekeerd naar haar oude woning.
3.19.
Bij brief van 17 januari 2023 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven dat de netto huur van deze woning met ingang van 1 februari 2023 is gewijzigd van € 530,92 naar € 580,92 per maand.
3.20.
Bij brief van 11 april 2023 heeft [geïntimeerde] een netto huurverhoging tot € 596,02 per 1 juli 2023 aangezegd.
4Procedure bij de kantonrechter
4.1.
Samengevat heeft [appellant] bij de kantonrechter gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
ontbinding van de tussen partijen op 28 april 2022 tot stand gekomen overeenkomst;
veroordeling van [geïntimeerde] om haar een passende 4-kamer woning aan te bieden, verkerend in een bouwkundig moderne en goede staat, met een woonoppervlakte van minimaal 63,8 m2 en een kale huurprijs van maximaal € 763,47 per maand (peildatum 28 april 2022) en gelegen op maximaal de tweede bouwlaag in een van de navolgende wijken: [plaats 2] en [plaats 3] , [plaats 4] , [plaats 5] , [plaats 6] , [plaats 7] en [plaats 8] ;
veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten die [appellant] te zijner tijd zal maken in verband met verhuizing naar de nog te betrekken nieuwe woning voor haar rekening te nemen;
verklaring voor recht dat de huurprijs van de door [appellant] van [geïntimeerde] gehuurde woning aan [straat 1] [nummer 1] te [plaats 1] € 539,66 bedraagt (prijspeil januari 2023);
veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
4.2.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
5Vordering in hoger beroep
5.1.
[appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en, uitvoerbaar bij voorraad:
I. verklaring voor recht dat tussen partijen op 28 april 2022 een (voor)overeenkomst tot stand is gekomen tot het na renovatie doorschuiven naar en gaan huren van de woning [straat 2] [nummer 2] te [plaats 1] ;
II. ontbinding van de tussen partijen op 28 april 2022 tot stand gekomen (voor)overeenkomst tot het gaan huren van de woning [straat 2] [nummer 2] te [plaats 1] ;
III. veroordeling van [geïntimeerde] tot het betalen van een schadevergoeding in natura in de vorm van het in huur aanbieden aan [appellant] van een passende vierkamerwoning, verkerend in een bouwkundig moderne en goede staat, met een woonoppervlakte van minimaal 63,8 m² en een kale huurprijs van maximaal € 763,47 per maand (peildatum 28 april 2022), en gelegen op maximaal de tweede bouwlaag in een van de navolgende wijken: [plaats 2] en [plaats 3] , [plaats 4] , [plaats 5] , [plaats 6] , [plaats 7] en [plaats 8] , althans veroordeling van [geïntimeerde] tot het aanbieden aan [appellant] binnen een door het hof in goede justitie te bepalen termijn van een andere in goede staat verkerende woning met voor [appellant] en haar beide dochters ieder een eigen slaapkamer;
IV. veroordeling van [geïntimeerde] om de kosten die [appellant] te zijner tijd zal maken in verband met verhuizing naar de nog te betrekken nieuwe woning voor haar rekening te nemen;
V. verklaring voor recht dat de huurprijs van de door [appellant] van [geïntimeerde] gehuurde woning [straat 2] [nummer 1] te [plaats 1] € 539,66 bedraagt (prijspeil januari 2023),
alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
5.2.
[geïntimeerde] concludeert dat het hof de vorderingen van [appellant] zal afwijzen en het bestreden vonnis, zo nodig onder aanvulling of verbetering van gronden, zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten.
6Beoordeling
6.1
Naast de onder 3.1. al behandelde grief voert [appellant] zes grieven aan. Deze zijn gebaseerd op de stelling dat [geïntimeerde] zich tegenover [appellant] in het kader van het renovatieproject heeft verbonden om een andere woning ter beschikking te stellen. Meer in het bijzonder zou [geïntimeerde] een woning met 4 kamers ter beschikking moeten stellen waarvan de oppervlakte na renovatie niet meer dan 0,8 kleiner zou mogen zijn dan voor de renovatie. De woning die [geïntimeerde] aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld, heeft maar drie kamers en is 5 vierkante meter kleiner dan voor de renovatie. Aldus, zo stelt [appellant] , is [geïntimeerde] jegens haar toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen.
6.2.
[geïntimeerde] heeft bestreden dat met betrekking tot de andere woning een voor haar bindende overeenkomst is gesloten. Daarnaast stelt [geïntimeerde] dat zij een woning met vier kamers aan [appellant] heeft aangeboden en heeft zij bestreden dat [appellant] mocht verwachten dat de haar aangeboden woning niet minder dan 0,8 vierkante meter oppervlakte zou hebben dan voor de renovatie.
6.3.
Het hof volgt [appellant] niet in haar stelling dat zij mocht verwachten dat de woning die haar werd aangeboden na renovatie niet meer dan 0,8 vierkante meter kleiner zou worden.
[appellant] ontleent die verwachting aan haar deelname aan een klankbordgroep. Deze klankbordgroep is in 2021 bijeengekomen en daarin zijn de op dat moment bestaande conceptplannen voor de renovatie van het complex met een geselecteerde groep bewoners besproken. Daarbij is na een vraag van een bewoner meegedeeld dat het ruimteverlies na de renovatie zich zal beperken tot 0,8 vierkante meter. Gelet op het vroegtijdig en voorbereidend karakter van het overleg in deze klankbordgroep en de omstandigheid dat dit overleg betrekking had op het hele complex heeft [appellant] onvoldoende toegelicht dat zij die mededeling als een definitieve en onvoorwaardelijke toezegging heeft mogen opvatten ten aanzien van een later eventueel aan haar aan te bieden specifieke doorschuifwoning. [geïntimeerde] heeft terecht aangevoerd dat [appellant] er rekening mee moest houden dat na de bijeenkomst van de klankbordgroep nog wijzigingen zouden kunnen plaatsvinden. Gelet op alle omstandigheden concludeert het hof dat [appellant] aan de in de klankbordgroep gedane mededeling dan ook niet zonder meer de verwachting kon ontlenen dat de woning die haar meer dan een jaar later zou worden aangeboden door de renovatie daadwerkelijk niet meer dan 0,8 vierkante meter zou verliezen.
6.4.
Ook de plattegronden van de doorschuifwoning van voor en van na de renovatie, die door [geïntimeerde] voor de renovatie aan [appellant] zijn verstrekt, kunnen deze verwachting niet rechtvaardigen. De plattegrond van voor de renovatie bevat afmetingen, maar [geïntimeerde] heeft gemotiveerd aangevoerd dat zij die plattegrond heeft gestuurd naar aanleiding van een ongemotiveerd verzoek van [appellant] en dat die tussen partijen verder niet is besproken. De plattegrond van na de renovatie bevat geen afmetingen en bovendien staat daarop dat bij uitvoering wijzingen noodzakelijk kunnen zijn en aan de plattegrond geen rechten kunnen worden ontleend. Indien de oppervlakte voor [appellant] doorslaggevend was, had zij daarover informatie kunnen vragen, maar dat heeft zij niet gedaan. Ook overigens is onvoldoende gebleken dat [geïntimeerde] moest begrijpen dat de exacte hoeveelheid oppervlakteverlies voor [appellant] essentieel was en dat zij meende dat deze niet meer dan 0,8 vierkante meter zou mogen bedragen. [appellant] had wel duidelijk gemaakt dat zij vier kamers wilde en aan die voorwaarde voldeed de doorschuifwoning. [appellant] heeft weliswaar daarover nog aangevoerd dat de doorschuifwoning slechts drie in plaats van vier kamers heeft, maar [geïntimeerde] heeft dit voldoende gemotiveerd betwist door onder verwijzing naar de plattegrond toe te lichten dat de woning na plaatsing van een tussenwand met vier kamers aan [appellant] zou zijn opgeleverd.
Hetgeen [appellant] voor het overige heeft aangevoerd brengt het hof niet tot een andere conclusie.
6.5.
Bij dit oordeel kan in het midden blijven of tussen [appellant] en [geïntimeerde] al een overeenkomst was gesloten met betrekking tot de doorschuifwoning, zoals [appellant] stelt, of slechts een door [appellant] niet aanvaard aanbod daartoe is gedaan, zoals [geïntimeerde] stelt. [appellant] zou de overeenkomst, indien deze was gesloten, niet op de door haar gestelde grond hebben kunnen ontbinden omdat de door haar gestelde tekortkoming niet is komen vast te staan.
6.6.
De grieven stuiten op het bovenstaande af. Voor zover [appellant] in hoger beroep nog aanpassing vordert van de huurprijs voor haar ‘oude’ woning, heeft zij verzuimd een voldoende kenbare en onderbouwde grief te richten tegen de gemotiveerde afwijzing van die vordering door de kantonrechter.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
6.7.
Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- griffierecht € 798,00
- salaris advocaat € 2.580,00 (twee punten)
Totaal € 3.378,00
7Beslissing
Het hof:
7.1
bekrachtigt het bestreden vonnis;
7.2
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 3.378,-;
7.3.
veroordeelt [appellant] tot betaling van € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;
7.4.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. E. van der Werff, J.C. Toorman en M. Wallart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
