|
|
|
| ECLI:NL:GHARL:2026:4552 | | | | | Datum uitspraak | : | 14-07-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 21-07-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | | Zaaknummers | : | 200.359.568/01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Hoger beroep van ECLI:NL:RBMNE:2025:3010. Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik. Net als de kantonrechter wijst het hof de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst af. | | Trefwoorden | : | box 3 | | | huurovereenkomst | | | overdrachtsbelasting | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.359.568/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11474533
arrest van 14 juli 2026
in de zaak van
1 [appellant1] ( [appellant1] )
die woont in [woonplaats1]
2. [appellant2] ( [appellant2] )
die woont in [woonplaats1]
advocaat: mr. M.G. Blokziel
en
[geintimeerde1] ( [geintimeerde1] )
die woont in [woonplaats1]
advocaat: mr. E. Swart
1Het verloop van de procedure bij het hof
1.1
[appellanten] hebben bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 18 juni 2025 tussen partijen is uitgesproken door de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere. Het verloop van de procedure bij het hof blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven (met producties)
• de memorie van antwoord (met producties)
• het verslag van de (enkelvoudige) mondelinge behandeling die op 10 juni 2026 is gehouden (het proces-verbaal) en de producties die door beide partijen ter voorbereiding op de mondelinge behandeling zijn overgelegd.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2De kern van de zaak
2.1
[geintimeerde1] huurt een woning van [appellant1] en [appellant2] (hiena: [appellanten] ). [appellanten] hebben de huur van de woning opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [geintimeerde1] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.2
[appellanten] hebben gevorderd dat de kantonrechter een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt en [geintimeerde1] veroordeelt om de woning op dat tijdstip te ontruimen.
2.3
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
2.4
Het hof zal beslissen dat de vorderingen van [appellanten] niet toewijsbaar zijn en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter dus in stand. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd, waarbij het hof eerst de relevante feiten zal vaststellen en daarna de standpunten van partijen zal bespreken.
3De relevante feiten
3.1
[geintimeerde1] huurt vanaf 1 juli 2006 de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning die in de jaren 50 van de vorige eeuw is gebouwd. Toen [geintimeerde1] de woning ging huren was deze eigendom van de zussen [naam1] en [naam2] , die de woning hadden geërfd van hun vader.
3.2
De zussen [naam5] hebben de woning in 2021 aan [appellanten] verkocht voor € 750.000,- (kosten koper). De WOZ-waarde van de woning bedroeg toen € 1.161.000,-. Voordat zij de woning kochten, hebben [appellanten] bij [geintimeerde1] geïnformeerd naar zijn toekomstplannen en of hij eventueel bereid was te verhuizen, bijvoorbeeld naar de op dat moment door hen bewoonde woning. [geintimeerde1] gaf toen aan geen reden te hebben om op termijn te verhuizen en niet geïnteresseerd te zijn in het voorstel om de door [appellanten] bewoonde woning te gaan huren.
3.3
Toen zij de woning kochten, waren [appellanten] al eigenaar van de woning aan het adres [adres2] te [woonplaats1] . Zij bewonen die woning met hun dochter [naam3] en zoon [naam4] , die op dit moment 18 en (bijna) 17 jaar oud zijn. De woning [adres2] is een twee-onder-een-kapwoning met een oppervlakte van ongeveer 130 m2, bestaande uit een woonkamer met halfopen keuken op de begane grond, twee slaapkamers op de eerste verdieping en een zolderkamer op de tweede verdieping. De woning heeft, blijkt uit overgelegde foto’s, vanaf de eerste verdieping deels schuine wanden.
3.4
[appellanten] zijn ook mede-eigenaar van een bovenwoning in [woonplaats2] .
3.5
De huurprijs van de woning bedraagt op dit moment € 2.329,- per maand.
3.6
[geintimeerde1] heeft vanaf het moment dat [appellanten] eigenaar zijn van de woning enkele malen geklaagd over lekkage, achterstallig onderhoud en het energieverbruik in de woning, die energielabel F heeft. Hij heeft voorgesteld dat energiebesparende maatregelen worden getroffen en dat het dak wordt vernieuwd. [appellanten] hebben enkele gebreken laten herstellen en een andere (hoog rendement) cv-ketel laten plaatsen, maar hebben geweigerd ingrijpende herstel- en verbeteringsmaatregelen te treffen.
3.7
[appellanten] hebben vanaf 2022 overleg gehad met de gemeente over de sloop van de woning en de bouw van een nieuwe woning op de plaats van de te slopen woning. Zij hebben onder meer een schetsplan laten opstellen en een zogenaamde ‘quickscan’ aangevraagd. In december 2024 hebben zij een schetsontwerp nieuwbouw bij de gemeente ingediend.
3.8
Nadat nieuwe pogingen van [appellanten] om [geintimeerde1] te bewegen de woning te verlaten niets hadden opgeleverd, hebben [appellanten] de huurovereenkomst tussen partijen in een brief van 25 september 2024 aan [geintimeerde1] opgezegd wegens dringend eigen gebruik. In een e-mail van 6 november 2024 heeft [geintimeerde1] [appellanten] laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging van de huur.
3.9
[appellanten] hebben in 2022 een pubercoach ingeschakeld voor hun kinderen. In een brief van december 2024 schrijft deze coach onder meer:‘Beiden kinderen hebben de puber leeftijd met de daarbij horende strubbelingen binnen de gezinsdynamiek. Zowel ouders als kinderen heb ik hierin begeleid. Ieder kind heeft zo zijn of haar eigen ruimte nodig en voor de een is dat makkelijker om in te nemen dan voor de ander.Vaak kwam het ter sprake dat er eigenlijk te weinig ruimte in huis was om zo de nodige ontwikkeling ook daadwerkelijk in gang te zetten. Het combineren van thuiswerken en het goed begeleiden van de kinderen met hun schoolwerk maken het voor ouders en kinderen een uitdaging om te voldoen aan alle verplichtingen wat bijdraagt aan een hoge mate van stress.(…)Ik meen dan ook te kunnen stellen dat het bewonen van een groter huis voor dit gezin van groot belang is voor hun welzijn.’
3.10
In een verklaring van 22 mei 2026 schrijft de door [appellanten] voor [naam3] ingeschakelde studiecoach onder meer dat hij [naam3] het afgelopen jaar intensief heeft begeleid in de aanloop naar haar HAVO-examen, maar dat het ondanks het feit dat [naam3] een sociaal en intelligent meisje is met de capaciteiten om de HAVO af te ronden en zij en haar ouders zich enorm hebben ingezet, niet is gelukt om de examens af te ronden. Hij schrijft onder meer:‘Voor veel leerlingen is de openbare bibliotheek een geschikte studieomgeving. Voor [naam3] bleek dit in de praktijk onvoldoende effectief. Zij had meer behoefte aan een voorspelbare, rustige en afgebakende omgeving waarin zij zich veilig voelde en haar aandacht beter kon richten op haar schoolwerk. In dat kader hebben haar ouders zelfs in de aanloop naar de eindexamens een afzonderlijke kantoorruimte georganiseerd zodat zij zich beter kon concentreren op haar examenvoorbereiding.’
3.11
[appellant2] is op 29 mei 2025 wegens ‘gezinsproblematiek’ door de huisarts verwezen naar de SGGZ.
3.12
Bij [geintimeerde1] is in april van dit jaar prostaatkanker geconstateerd. Hij moet de komende tijd behandelingen - bestraling en hormoontherapie - ondergaan.
4De beoordeling van het geschilInleiding
4.1
Een verhuurder kan de huurovereenkomst van woonruimte opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Als de huurder niet met de opzegging instemt, zal de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst alleen toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en ook blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (artikel 7:271 lid 4 en artikel 7:274 lid 1, onder c BW). De verhuurder zal dus eerst aannemelijk moeten maken dat sprake is van dringend eigen gebruik. Als hij dat dat aannemelijk heeft gemaakt, moet worden beoordeeld of de belangen van de verhuurder zwaarder wegen van de huurder en of de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.2
Of sprake is van dringend eigen gebruik is afhankelijk van de feitelijke omstandigheden van het geval op het moment van de opzegging en op het moment van de beslissing van de rechter, zij het dat te verwachten toekomstige ontwikkelingen daarbij een rol kunnen spelen.
4.3
Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan levert geen dringend eigen gebruik op, in de regel ook niet indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate gebaseerd is op financiële motieven, is een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten noodzakelijk om het oordeel te kunnen dragen dat sprake is van dringend eigen gebruik. Die financiële wanverhouding is niet noodzakelijk wanneer de beoogde sloop en nieuwbouw berusten op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel.
4.4
Tegen deze achtergrond zal het hof beoordelen of [appellanten] de huurovereenkomst terecht hebben opgezegd en hun vorderingen toewijsbaar zijn. Daarbij zal het hof eerst beoordelen of sprake is van dringend eigen gebruik. Als de conclusie is dat daarvan geen sprake is, kan onbesproken blijven of de belangen van [appellanten] zwaarder wegen dan die van [geintimeerde1] en of passende andere woonruimte voor [geintimeerde1] beschikbaar is.
4.5
Ten aanzien van het dringend eigen gebruik geldt dat [appellanten] aan hun stelling dat daarvan sprake is allereerst ten grondslag hebben gelegd dat zij gelet op hun gezinssituatie dringend behoefte hebben aan meer ruimte dan de nu door hen bewoonde woning biedt. Er is bij hen sprake van ‘objectieve nood aan ruimte’. Na sloop en nieuwbouw van de woning, willen zij met hun gezin de nieuwe woning betrekken, die veel ruimer zal zijn dan de woning waarin zij nu wonen. Verder voeren zij aan dat verhuur van de woning structureel onrendabel is, ook gezien de onderhoudssituatie van de woning en de verschuldigde belastingen. Volgens hen is sprake van een financiële wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten. Om deze redenen levert de door hen beoogde sloop gevolgd door nieuwbouw van de woning een dringende reden op. Ruimtegebrek
4.6
[appellanten] wonen met hun twee kinderen van nu 18 en (bijna) 17 jaar oud in een woning met een oppervlakte van ongeveer 130 m2. De woning heeft naast een woonkamer op de begane grond drie slaapkamers, een voor [appellanten] en een voor elk van de kinderen. Uit de overgelegde foto’s volgt dat in iedere slaapkamer een werkplek beschikbaar is. Uit deze gegevens volgt naar het oordeel van het hof niet dat de woning naar objectieve maatstaven te klein is - dat sprake is van een ‘objectieve nood aan ruimte’- voor een gezin met twee kinderen. De woningoppervlakte is zeker niet royaal te noemen, maar valt, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat de woning in een zeer gewilde regio (het Gooi) is gelegen, niet echt negatief uit de toon. Bovendien beschikken ouders en kinderen wel over een eigen kamer, waar zij kunnen werken en zich kunnen terugtrekken. Het hof wil aannemen dat de woning gehorig is, zoals [appellanten] stellen, maar niet valt in te zien dat het geluid van de andere huisgenoten niet met relatief eenvoudige middelen (zoals een koptelefoon) te dempen is voor wie ongestoord op de eigen kamer wil werken of studeren.
4.7
Het hof begrijpt de stellingen van [appellanten] zo dat zij, gezien de specifieke situatie van hun gezin, extra ruimte en rust nodig hebben. [appellanten] moeten vanwege hun werk zeer geregeld buiten kantoortijden thuis werken en dat is lastig te doen in een zo vol en gehorig huis. Ze wijken daarom geregeld noodgedwongen naar de auto uit, bijvoorbeeld om te bellen. Dochter [naam3] heeft psychische problemen en de interacties binnen het gezin, met twee puberende kinderen, maakt dat het voor het welzijn van het gezin noodzakelijk is dat het kan beschikken over een ruimer huis.
4.8
Het hof kan er in meegaan uitgaan dat de woonsituatie van [appellanten] lastig is en dat het hun verlichting zal geven wanneer zij over meer (woon)ruimte kunnen beschikken. De verklaring van de pubercoach (zie 3.9) biedt daar ook steun voor. Maar dat de problemen die [appellanten] ervaren worden veroorzaakt door de woonsituatie en zullen verdwijnen wanneer zij in een groter huis wonen, hebben [appellanten] niet aannemelijk gemaakt. Die causale relatie volgt niet uit de verklaring van de pubercoach en ook niet uit die van de studiebegeleider van [naam3] (zie 3.10). In dit kader is van belang dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [naam3] al op jonge leeftijd psychische problemen heeft ontwikkeld. Bovendien zijn [naam3] en [naam4] wat hun leeftijd betreft (nagenoeg) geen puber meer, zodat verwacht mag worden dat de extra ruimte die zij nodig hadden vanwege hun pubertijd en het daarbij horende gedrag nu of op korte termijn niet meer nodig is. In dit kader is van belang dat [appellanten] wanneer het hof een datum voor het einde van de huurovereenkomst zou vaststellen (en zijn beslissing in afwijking van de regel van art. 7:272 lid 1 BW uitvoerbaar bij voorraad zou verklaren) naar inschatting van het hof – gelet op onder meer een ontruimingstermijn voor de huurder, de nodige sloop van de huidige woning, de bouw en inrichting van een nieuwe woning, en beschikbaarheid van vergunningen en aannemers etc – in het meest positieve geval pas eind 2027 hun intrek zouden kunnen nemen in de (dan opnieuw opgebouwde) woning, dus pas wanneer de kinderen 19 of 20 ( [naam3] ) en ruim 20 ( [naam4] ) jaar oud zijn. Een realistische verwachting is dat dit minimaal een jaar later het geval zal zijn.
4.9
Toen [appellanten] de woning kochten, waren de kinderen ongeveer 13 en 12 jaar oud. Zij wisten toen, gelet op de weigering van [geintimeerde1] om de woning vrijwillig te verlaten (zie 3.2), dat zij de woning niet op korte termijn zouden kunnen betrekken. Ook toen woonden zij al in de woning die zij nu nog bewonen, op dat moment met twee volwassenen en twee jonge pubers (voor wie zij een jaar later een pubercoach hebben ingeschakeld). Het is niet aannemelijk dat toen al sprake was van een klemmende woonsituatie; indien dat het geval zou zijn geweest, losten zij die immers niet op met aankoop van de niet voor bewoning door hen beschikbare woning. In dat licht bezien, ligt het niet voor de hand dat nu, vijf jaar later en de kinderen (bijna) door de pubertijd heen zijn, wel sprake is van een klemmende woonsituatie, die de conclusie rechtvaardigt dat sprake is van dringend eigen gebruik.
4.10
Dat [appellant2] inmiddels verwezen is naar een psychotherapeut vanwege ‘gezinsproblematiek’ is naar voor [appellanten] , maar leidt er niet toe dat daardoor wel sprake is van dringend eigen gebruik vanwege ruimtegebrek, alleen al omdat niet aannemelijk is geworden dat de bedoelde problemen zijn veroorzaakt door ruimtegebrek en zouden zijn verholpen of aanmerkelijk verlicht wanneer het probleem van het ruimtegebrek (ook nog op termijn) is opgelost. Negatieve exploitatie
4.11
[appellanten] stellen dat zij de woning willen slopen en herbouwen en dat dit (mede) een dringende reden oplevert, ook vanwege het feit dat zij jaarlijks een fors bedrag toeleggen op de exploitatie van de woning. Tegenover de jaarlijkse huurinkomsten van - afgerond - € 28.000,- staan € 19.000,- aan hypotheeklasten en € 25.000,- aan belasting in box 3. Daar komen de onderhoudslasten nog bij. Dat leidt tot een exploitatieverlies van € 16.000,- per jaar, exclusief de onderhoudskosten.
4.12
Het hof is het met [appellanten] eens dat dit exploitatieverlies aldus bezien aanzienlijk is. Daar staat tegenover dat [appellanten] de woning hebben gekocht voor € 750.000,- kosten koper, dus voor ongeveer € 815.000,- (uitgaande van een overdrachtsbelasting van 8%). In 2021 bedroeg de WOZ-waarde van de woning € 1.161.000,-, in 2024 (over latere gegevens beschikt het hof niet) € 1.240.000,-. Dat betekent dat [appellanten] de woning in 2021 voor (minimaal) € 336.000,- minder kochten dan de WOZ-waarde van de woning en dat de woning sindsdien (tot 2024) - uitgaande van de doorgaans relatief lage WOZ-waarde - elk jaar gemiddeld ruim € 26.000,- meer waard is geworden. De jaarlijkse waardestijging overtreft dus al ruimschoots het jaarlijkse exploitatieverlies (exclusief onderhoudskosten). Daarnaast hebben zij de woning, kennelijk (mede) vanwege de verhuurde staat, in 2021 gekocht voor een prijs (€ 750.000 k.k.) die ver onder de WOZ-waarde lag (€ 1.161.000). [geintimeerde1] wijst er terecht op dat het dan ook in de rede ligt dat een beëindiging van de huur zal leiden tot een forse waardestijging van de woning en daarmee tot een fors voordeel voor [appellanten] Het hof realiseert zich dat [appellant1] de genoemde waardestijging nog niet kunnen realiseren. Het is in die zin een waardestijging ‘op papier’. Maar dat betekent niet dat de waardestijging buiten beschouwing moet blijven, omdat verwacht mag worden dat die zich op enig moment in de toekomst alsnog zal realiseren. Ook de te verwachten waardestijging bij het eindigen van de huur, is een relevante omstandigheid. Dat alles zou mogelijk anders kunnen zijn wanneer ervan moet worden uitgegaan dat [appellanten] de waardestijging niet zullen kunnen realiseren, bijvoorbeeld doordat zij gedwongen zijn de woning vanwege de verlieslatende exploitatie in verhuurde staat te verkopen. Maar gesteld noch gebleken is dat die situatie zich (binnen afzienbare termijn) zal voordoen. In dit kader is van belang dat uit de gegevens over de persoonlijke situatie van [appellanten] volgt dat zij beiden een (zeer) goede baan hebben bij een commercieel bedrijf en naast de door hen bewoonde woning en de woning, beide met een overwaarde, ook mede-eigenaar zijn van een bovenwoning in [woonplaats2] (vrij van hypotheek) met een WOZ-waarde per 1 januari 2024 van € 1.021.000,-. [appellanten] beschikken dan ook over het nodige inkomen en vermogen, zodat niet te verwachten is dat de negatieve exploitatie van de woning hen dwingt de woning in verhuurde staat van de hand te doen.
4.13
Dat [appellanten] willen overgaan tot sloop en herbouw van de woning levert, gelet op de in 4.3 aangehaalde rechtspraak van de Hoge Raad geen dringende reden op, in de regel ook niet indien exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. En ook als in de situatie van [appellanten] een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten niet vereist is om een dringende reden te kunnen aannemen - dat is nog maar de vraag omdat een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel voor de sloop en herbouw niet aan de orde is -, levert het enkele feit dat sprake is van een exploitatieverlies geen dringende reden op, gelet op de daar tegenover staande waardestijging en de te verwachten waardestijging bij het eindigen van de huur. Van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten is al helemaal geen sprake.
4.14
Dat betekent dat de beoogde sloop en herbouw (in combinatie met de negatieve exploitatie) geen dringende reden oplevert, en dat geldt ook als daarbij de eerder genoemde persoonlijke (gezins)omstandigheden van [appellanten] in aanmerking worden genomen.
4.15
Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat volgens [geintimeerde1] niet te verwachten is dat op korte termijn ingrijpende onderhoudswerkzaamheden zullen moeten plaatsvinden. Hij zal daar in elk geval niet op aandringen. Voorafgaand aan de procedure hebben [appellanten] in correspondentie met [geintimeerde1] aangegeven dat zij dergelijke werkzaamheden ook niet willen laten verrichten. Er mag op dit moment dan ook van worden uitgegaan dat [appellanten] niet (op korte termijn) voor zeer hoge onderhoudskosten zullen komen te staan. Het hof merkt op dat indien dat in de toekomst onverhoopt anders blijkt te zijn - bijvoorbeeld doordat [geintimeerde1] in strijd met zijn stellingen in deze procedure [appellanten] toch dwingt om hoge onderhoudskosten te maken - het antwoord op de vraag of sprake is van een dringende reden vanwege sloop en herbouw in verband met een negatieve exploitatie mogelijk anders zou kunnen uitvallen. Geen dringende reden
4.16
Uit het voorgaande volgt dat de door [appellanten] aangevoerde feiten en omstandigheden niet de conclusie kunnen dragen dat sprake is van een dringende reden. Dat betekent dat de vorderingen van [appellanten] alleen om die reden al niet toewijsbaar zijn en dat onbesproken kan blijven of de belangen van [appellanten] zwaarder wegen dan die van [geintimeerde1] en of voor [geintimeerde1] passende andere woonruimte beschikbaar is.
De conclusie
4.17
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten bij het hof veroordelen. De kantonrechter heeft [appellant1] terecht veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter.
5De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere van 18 juni 2025;
5.2
veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geintimeerde1] :
€ 362,- aan griffierecht
€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van [geintimeerde1] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)
5.3
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M.M.A. Wind en A.A.J. Smelt, en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.
ECLI:NL:RBMNE:2025:3010.
HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931.
HR 16 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:931, waarin HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 wordt toegelicht.
Grieven I en II van [appellanten] falen.
Grief III faalt. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
