|
|
|
| ECLI:NL:RBAMS:2026:1949 | | | | | Datum uitspraak | : | 19-02-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 25-03-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Amsterdam | | Zaaknummers | : | 11912274 EA VERZ 25-113 11912274 EA VERZ 25-113 | | Rechtsgebied | : | Goederenrecht | | Indicatie | : | Appartementsrecht. Nietigverklaring van besluit tot toestemming voor aanleg en gebruik van dakterras op het gemeenschappelijke dak en voor het realiseren van een toegang in het dak. Er is sprake van een beschikkingshandeling die wijziging van de splitsingsakte vereist. | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | | Uitspraak | RECHTBANK
AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11912274 \ EA VERZ 25-1139
Beschikking van 19 februari 2026
in de zaak van
1 [verzoeker 1] ,
2. [verzoeker 2],
te [woonplaats] ,
verzoekende partijen,
hierna te noemen: [verzoekers] ,
procederend in persoon,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [verweerder],
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: [bestuurder VvE] B.V.,
1De procedure
1.1.
[verzoekers] hebben op 29 september 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat (onder meer) strekt tot nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE van 9 september 2025. Op 13 november 2025 hebben [verzoekers] een aanvullend verzoekschrift met een aanvullende productie 35 ingediend dat (onder meer) strekt tot vernietiging van besluiten van die vergadering.
1.2.
Namens belanghebbenden [bedrijf 1] B.V. en [bedrijf 2] B.V. (hierna: [belanghebbenden bedrijven] ) is een verweerschrift met producties ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 januari 2026. [verzoekers] zijn in persoon verschenen, vergezeld door R.V. Mamuleanu, tolk in de Roemeense taal. De VvE is vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger VvE] (hierna: [vertegenwoordiger VvE] ), aanwezig via een videoverbinding, namens [bestuurder VvE] B.V. (bestuurder van de VvE, hierna: [bestuurder VvE] ). Namens [belanghebbenden bedrijven] zijn verschenen [naam 1] (statutair directeur, hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (werknemer), vergezeld door hun gemachtigde mr. M.J.J. Nijenhof .
Partijen en de belanghebbenden hebben hun standpunt nader toegelicht, [verzoekers] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. [belanghebbenden bedrijven] hebben daarbij nog een bewijsstuk overgelegd. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2De feiten
2.1.
In een notariële akte van 17 december 2004 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw aan de [locatie] (hierna: het gebouw) gesplitst in zeven appartementsrechten, omvattende een bedrijfsruimte op de begane grond, drie woningen op de eerste tot en met derde verdieping en drie bergingen op de zolderverdieping van het gebouw.
2.2.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement van 2 januari 1992 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard, met wijzingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald.
2.3.
In artikel 9, lid 1 onder a van het modelreglement is bepaald dat de daken tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden gerekend. In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet is toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
2.4.
[verzoekers] zijn eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex [indexnummer 1] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping van het gebouw.
2.5.
[belanghebbenden bedrijven] zijn eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex [indexnummer 2] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping van het gebouw. Zij waren tevens eigenaar van de voormalige appartementsrechten met appartementsindex [indexnummer 3] , [indexnummer 4] en [indexnummer 5] , omvattende het uitsluitend gebruik van drie bergingen op de zolderverdieping.
2.6.
In mei 2024 hebben [belanghebbenden bedrijven] een dakterras op het dak van het gebouw gebouwd en door het dak een doorgang gemaakt voor een trap die uitkomt in de door hen te realiseren woning op de derde en vierde verdieping van het gebouw.
2.7.
Tijdens een vergadering van de VvE van 13 november 2024 hebben [belanghebbenden bedrijven] onder agendapunt 5b (het dakterras) verzocht om toestemming voor het realiseren van een dakterras op het gemeenschappelijke dak. De vergadering heeft die toestemming onder bepaalde voorwaarden verleend, inhoudende onder andere dat de toestemming zal moeten worden vastgelegd in een daartoe geëigende gebruiksovereenkomst met de VvE.
2.8.
Per 1 januari 2025 heeft [bestuurder VvE] het bestuur en beheer van de VvE overgenomen van Valk VvE Beheer B.V.
2.9.
Op 14 februari 2025 is namens de VvE met [belanghebbenden bedrijven] een gebruiksovereenkomst gesloten ten aanzien van het gebruik van het gemeenschappelijke dak.
2.10.
Op verzoek van [verzoekers] heeft de kantonrechter van deze rechtbank het hiervoor bij 2.7. vermelde besluit bij beschikking van 30 mei 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:3690) vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter heeft geoordeeld dat enkele (aanvullende) bepalingen die in de gebruiksovereenkomst zijn opgenomen strijdig zijn met de intentie om te komen tot een persoonlijk, tijdelijk/opzegbaar, voor herstel vatbaar en niet overdraagbaar gebruiksrecht.
2.11.
Tijdens een vergadering van de VvE van 9 september 2025 hebben [belanghebbenden bedrijven] opnieuw verzocht om toestemming tot het aanleggen van een dakterras. [verzoekers] waren niet bij die vergadering aanwezig. In de notulen van die vergadering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
7. Toestemming aanleggen dakterras
[naam 1] legt opnieuw het verzoek tot het aanleggen van een dakterras voor, waarbij de opmerkingen en
aanwijzingen van de rechter zijn meegenomen. Conform het verzoek van de rechter is de aangepaste overeenkomst voorafgaand aan de vergadering met de leden gedeeld.
Er zijn voorafgaand aan de vergadering enkele bezwaren per e-mail ontvangen. De e-mail van de heer [naam 3] is
ter kennisname behandeld en reeds door de heer [naam 2] van [bedrijf 1] beantwoord. De punten uit de e-mail van mevrouw [verzoeker 2] zijn tijdens de vergadering besproken. [naam 1] wijst alle punten af, met uitzondering van het laatste punt betreffende de volmacht van de heer [naam 2] . Bij de opening van de vergadering is de volmacht reeds overgelegd. Mevrouw [verzoeker 2] was niet aanwezig om een toelichting te geven.
De beheerder merkt op het jammer te vinden dat niet alle leden aanwezig zijn, omdat zij de situatie graag gezamenlijk met alle betrokkenen had willen bespreken tijdens de vergadering.
Vervolgens wordt gestemd over het voorstel zoals meegestuurd met de uitnodiging, betreffende het aanleggen en gebruiken van een dakterras op het gemeenschappelijke dak. Met dit besluit verleent de vergadering tevens toestemming voor het realiseren van een toegang in het dak binnen de begrenzingen van het privégedeelte ten behoeve van het dakterras.
Het voorstel wordt met algemene stemmen aangenomen (9 stemmen voor, 0 tegen).
De vergadering stemt ermee in dat de bij dit besluit behorende overeenkomst - welke onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van dit besluit - wordt ondertekend door de beheerder/bestuurder namens de VvE. De beheerder zal de overige leden hierover informeren.
8. Bestuur en commissies
Het bestuur van de VvE bestaat momenteel uit [bestuurder VvE] , dat deze functie heeft overgenomen van Valk VvE Beheer. De beheerder geeft aan de voorkeur te hebben dat er in de toekomst een bestuur wordt gevormd vanuit de leden zelf.
Aangezien er op dit moment geen animo is onder de leden om zitting te nemen in het bestuur, wordt besloten dat [bestuurder VvE] de bestuurdersrol nog één jaar zal blijven vervullen. In de volgende vergadering zal opnieuw worden gekeken naar de samenstelling van het bestuur.
[naam 1] geeft aan bereid te zijn zitting te nemen in de kascommissie en wordt als zodanig benoemd.
2.12.
Op 8 oktober 2025 heeft [vertegenwoordiger VvE] namens de VvE (“de Vereniging”) een gebruiksovereenkomst met [belanghebbenden bedrijven] (“de Eigenaar”) ondertekend. Voor zover relevant luidt deze overeenkomst:
G. De Eigenaar heeft de Vereniging verzocht toestemming te verlenen voor het exclusieve gebruik van een deel van het gemeenschappelijke dak, alsmede het realiseren van een dakterras (hierna ook te noemen: het werk). Het gedeelte van het dak dat in gebruik wordt genomen is maximaal achttien (18) vierkante meter en is weergegeven op onderstaande tekening met daarop gearceerd waar het werk wordt gerealiseerd.
(…)
I. De Vereniging en de Eigenaar wensen in deze overeenkomst de toestemming en de daarmee gepaard gaande voorwaarden vast te leggen. Dit betreffen onder meer de voorwaarden dat het exclusieve gebruik van een deel van het gemeenschappelijke dak persoonlijk (1), tijdelijk/opzegbaar (2) en bovendien voor herstel vatbaar is (3). Een wijziging van de goederenrechtelijke situatie is niet beoogd en ook niet aan de orde.
Zijn overeengekomen:
1. De Vereniging geeft aan de Eigenaar toestemming voor het tijdelijke exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak. Het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak betreft een persoonlijk en dus niet overdraagbaar gebruiksrecht.
2. De Vereniging geeft toestemming voor het realiseren van het werk met bijbehorende werkzaamheden en het doorvoeren van de daarvoor noodzakelijke wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
(…)
Vergoeding voor exclusief gebruik van het gemeenschappelijke dak
16. Tussen de Eigenaar en de Vereniging is afgesproken dat de Eigenaar een vergoeding verschuldigd is voor het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak.
17. Als tegenprestatie voor het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak, komen de Eigenaar en de Vereniging overeen dat de eigenaar zal zorgdragen herstelwerkzaamheden aan het gemeenschappelijke dak. De offerte herstelwerkzaamheden is als bijlage 2 aan deze overeenkomst gehecht.
Duur en overdracht overeenkomst
23. Met deze overeenkomst wordt een persoonlijk (niet overdraagbaar) recht verleend aan de Eigenaar voor het realiseren en gebruiken van het werk op het gemeenschappelijke dak.
24. Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, en wel voor de duur van tien jaar (10) jaar, ingaande op 9-9-2025 en eindigende op 8-9-2035.
25. De overeenkomst wordt vervolgens steeds opnieuw stilzwijgend verlengd voor de duur van één (1) jaar.
26. De Vereniging heeft te allen tijde het recht de overeenkomst tussentijds op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste vier maanden.
27. De Vereniging heeft het recht de verleende toestemming in te trekken. De toestemming kan niet op onredelijke grond worden gewijzigd of worden ingetrokken.
28. Het staat de Eigenaar, dan wel diens rechtsopvolger(s) onder bijzondere titel, vrij de Vereniging te verzoeken (wederom) toestemming te verlenen onder de in deze overeenkomst genoemde voorwaarden. Als voorwaarde wordt in dat geval te allen tijde gesteld dat een overeenkomst zoals de onderhavige moet worden gesloten tussen de verzoekende partij en de Vereniging.
Bij overdracht van de appartementsrechten staat het de Eigenaar tevens vrij zijn rechten en plichten voortvloeiende uit deze overeenkomst door middel van contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW over te dragen aan zijn rechtsopvolger(s). Ter verduidelijking: in dat geval wordt de oorspronkelijke looptijd van deze overeenkomst (10 jaar) voortgezet, deze termijn begint in geval van contractsovememing dus niet opnieuw te lopen. De Vereniging verleent bij voorbaat haar medewerking aan een contractsoverneming binnen de looptijd van deze overeenkomst, doch onder de nadrukkelijke voorwaarde dat de Eigenaar bij of vóórafgaande aan de overdracht van de appartementsrechten een kopie van de contractsoverneming aan het bestuur van de Vereniging overlegt.
29. De toestemming vervalt automatisch bij overdracht van de appartementsrechten door de Eigenaar aan een derde, respectievelijk bij toescheiding aan een deelgenoot van een gemeenschap waarin de eigendom van het appartementsrecht valt, tenzij er sprake is van contractsoverneming zoals bedoeld in artikel 28 van deze overeenkomst.
2.13.
Bij beschikking van 10 december 2025 (zaaknummer 11612252 \ EA VERZ 25-309) heeft de kantonrechter van deze rechtbank op verzoek van [belanghebbenden bedrijven] een bevel gegeven als bedoeld in artikel 5:144 Burgerlijk Wetboek (BW) om de splitsingsakte te wijzigen.
2.14.
Vervolgens zijn in een notariële akte van 22 december 2025 (hierna: de wijzigingsakte) de voormalige appartementsrechten van [belanghebbenden bedrijven] met indexen [indexnummer 3] , [indexnummer 4] en [indexnummer 5] en een gedeelte van de gemeenschappelijke ruimten samengevoegd tot het appartementsrecht met appartementsindex [indexnummer 6] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de vierde verdieping van het gebouw en een eigen opgang vanaf de derde verdieping.
3Het verzoek
3.1.
[verzoekers] verzoeken, na aanvulling en toelichting ter zitting, om bij beschikking:
een verklaring voor recht te geven dat het onder 7. van de notulen vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 9 september 2025, waarbij aan [belanghebbenden bedrijven] met terugwerkende kracht toestemming is gegeven voor het realiseren van een dakterras op het gemeenschappelijke dak, nietig is dan wel dit besluit te vernietigen,
de dakwijziging onrechtmatig te verklaren en herstel van het dak in oorspronkelijke staat te gelasten,
de zaak naar de bevoegde rechter te verwijzen voor onderzoek naar mogelijke strafrechtelijke vernieling van goederen,
het onder 8. van de notulen vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 9 september 2025, waarbij [naam 1] is benoemd als lid van de kascommissie te vernietigen,
te gelasten dat een onafhankelijk en gecertificeerd extern accountantskantoor een allesomvattende financiële controle uitvoert van de rekeningen van de VvE vanaf 2014,
veroordeling van [belanghebbenden bedrijven] in de proceskosten.
3.2.
[belanghebbenden bedrijven] verweren zich tegen de verzoeken en concluderen tot niet-ontvankelijk verklaring dan wel afwijzing daarvan. Voor zover het besluit om toestemming te verlenen aan [belanghebbenden bedrijven] wordt vernietigd, verzoeken zij aan hen vervangende machtiging te verlenen ten aanzien van de vereiste toestemming die zij behoeven voor het al gerealiseerde dakterras met toegang naar het dak vanaf de vierde verdieping. Dit alles met veroordeling van [verzoekers] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten.
3.3.
[verzoekers] verweren zich tegen het voorwaardelijke verzoek van [belanghebbenden bedrijven]
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4De beoordeling
Bevoegdheid kantonrechter
4.1.
[belanghebbenden bedrijven] voeren als formeer verweer in de eerste plaats aan dat [verzoekers] in het inleidende verzoekschrift uitsluitend hebben verzocht om nietigverklaring van een besluit van de VvE waartoe de kantonrechter niet bevoegd is.
4.2.
De kantonrechter stelt vast dat [verzoekers] in hun inleidende verzoekschrift hebben verzocht om nietigverklaring van het onder 7. van de notulen vermelde besluit van de VvE tot het verlenen van toestemming voor de aanleg van het dakterras. In hun aanvullende verzoekschrift van 13 november 2025 hebben zij echter tevens verzocht om vernietiging van dit besluit alsmede van het onder 8. van de notulen vermelde besluit van de VvE tot benoeming van [naam 1] tot lid van de kascommissie. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [verzoekers] desgevraagd uitdrukkelijk bevestigd dat zij verzoeken om vernietiging van beide besluiten.
4.3.
Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 BW ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Dat betekent dat de zaak niet hoeft te worden verwezen ten einde het beroep van [verzoekers] op nietigheid in een dagvaardingsprocedure aan de handelskamer van deze rechtbank voor te leggen. De kantonrechter is bevoegd om daarvan kennis te nemen en daarop te beslissen.
Tijdigheid verzoek
4.4.
Als tweede formele verweer voeren [belanghebbenden bedrijven] aan dat het verzoek tot vernietiging van de onder 7. en 8. van de notulen vermelde besluiten door [verzoekers] niet tijdig is ingediend.
4.5.
Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW moet een verzoek tot vernietiging worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.
4.6.
Uit de parlementaire toelichting op artikel 638l lid 1 (oud) BW, dat een voorloper is van artikel 5:130 lid 2 BW, blijkt dat voor het aanvangsmoment van de termijn van een maand is gedacht aan het tijdstip waarop de appartementseigenaar redelijkerwijs van het besluit heeft kunnen kennisnemen. Dat het verzoek binnen een maand moet worden gedaan, houdt verband met het belang van de eigenaars om zo spoedig mogelijk te weten of het besluit geldig is of niet.
4.7.
Het antwoord op de vraag of, en zo ja vanaf welk moment, een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was (ook niet door vertegenwoordiging) van een in die vergadering genomen besluit van de vereniging van eigenaars heeft kunnen kennisnemen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Veel gewicht komt hierbij toe aan de gebruiken binnen de vereniging van eigenaars over de wijze waarop besluiten ter kennis van de leden worden gebracht. Geldt binnen een vereniging van eigenaars het gebruik besluiten onder haar leden bekend te maken, bijvoorbeeld door verspreiding van een besluitenlijst of notulen van een vergadering, dan is uitgangspunt dat een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was, van een daar genomen besluit redelijkerwijs heeft kunnen kennisnemen vanaf het moment waarop die bekendmaking heeft plaatsgevonden, tenzij hij feiten en omstandigheden stelt en zo nodig bewijst waaruit volgt dat hij pas op een later moment redelijkerwijs van het besluit heeft kunnen kennisnemen. Is van een gebruik als hiervoor bedoeld geen sprake, dan mag van een niet ter vergadering aanwezige appartementseigenaar die wist of behoorde te weten dat en wanneer een vergadering plaatsvond en welke besluiten op die vergadering genomen zouden kunnen worden, worden verwacht dat hij moeite doet om kort na de vergadering kennis te nemen van de genomen besluiten. Van de appartementseigenaar mag in dat geval in beginsel worden verwacht dat hij binnen een week na de vergadering informatie inwint over die besluiten. De termijn van een maand, genoemd in artikel 5:130 lid 2 BW, begint dan te lopen uiterlijk op de dag na het einde van die week. De appartementseigenaar draagt in dat geval de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat hij redelijkerwijs niet binnen een week na de vergadering van het desbetreffende besluit heeft kunnen kennisnemen. Het voorgaande laat de mogelijkheid onverlet dat een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was, al daadwerkelijk heeft kennisgenomen van de genomen besluiten vóór het moment waarop hij geacht moet worden redelijkerwijs van die besluiten te hebben kunnen kennisnemen. In dat geval begint de termijn van artikel 5:130 lid 2 BW te lopen vanaf dit eerdere moment. Op de vereniging rust de stelplicht en bewijslast van het feit dat dit geval zich voordoet (HR 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022).
4.8.
In hun inleidende verzoekschrift van 29 september 2025 stellen [verzoekers] dat [naam 1] en [vertegenwoordiger VvE] hebben geweigerd de notulen aan [verzoekers] te verstrekken terwijl er sinds de vergadering van de VvE al drie weken waren verstreken. Om die reden hebben zij in dat verzoekschrift de kantonrechter verzocht om [naam 1] en [vertegenwoordiger VvE] te gelasten hen onmiddellijk inzage te verlenen in de notulen van 9 september 2025. [verzoekers] hebben vervolgens in hun aanvullend verzoekschrift van 13 november 2025 gesteld dat de notulen pas op 14 oktober 2025 door [vertegenwoordiger VvE] aan hen zijn verstrekt. Dat is door [vertegenwoordiger VvE] op de zitting erkend.
4.9.
De kantonrechter leidt hieruit alsmede uit de overgelegde notulen van eerdere vergaderingen van de VvE af dat binnen de VvE het gebruik bestond om na de vergadering notulen te maken en te verspreiden. Nu de notulen van de vergadering van de VvE van 9 september 2025 bij e-mail van 14 oktober 2025 aan [verzoekers] zijn gestuurd, hebben [verzoekers] pas op die datum daadwerkelijk kennis kunnen nemen van de op die vergadering genomen besluiten. De termijn van een maand van artikel 5:130 lid 2 BW is in dit geval dus gaan lopen op 15 oktober 2025 en geëindigd op 14 november 2025. Het op 13 november 2025 binnengekomen aanvullende verzoekschrift is daarom tijdig ingediend.
Materieel toetsingskader
4.10.
Uit artikel 5:124 BW volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing met het daarvan deel uitmakende splitsingsreglement gelijkgesteld met de statuten.
4.11.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, voor zover relevant, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement.
Toestemming aanleggen dakterras
4.12.
Uit het bestreden besluit ten aanzien van het dakterras blijkt dat de vergadering van de VvE toestemming heeft gegeven voor zowel de aanleg en het gebruik van het dakterras op het gemeenschappelijke dak als voor het realiseren van een toegang in het dak binnen de begrenzingen van het privégedeelte ten behoeve van het dakterras. Met [verzoekers] is de kantonrechter van oordeel dat daarvoor een wijziging van de splitsingsakte c.q. de wijzigingsakte nodig is omdat sprake is van een beschikkingshandeling en geen beheershandeling.
4.13.
Volgens vaste rechtspraak is de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist. Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Het gaat er immers volgens de strekking van de toepasselijke wettelijke regeling om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken (HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000: AA5405).
4.14.
De bij het besluit behorende gebruiksovereenkomst maakt daar onlosmakelijk onderdeel van uit. Het betreft constructief ingrijpende wijzigingen die inhouden dat een toegang tot het gemeenschappelijke dak wordt gemaakt voor het realiseren van een dakterras op dit dak ten behoeve van een van de appartementseigenaars. Deze wijzigingen betreffen ondermeer doorsnijdingen in de dakconstructie ten behoeve van een vaste trap naar de woning op de vierde verdieping, die niet eenvoudig kunnen worden hersteld. Op grond van de bepalingen in de gebruiksovereenkomst kan ook niet worden geoordeeld dat sprake is van een persoonlijk recht van tijdelijke aard. Weliswaar is de gebruiksovereenkomst aangegaan voor de duur van tien jaar, maar overeengekomen is dat deze overeenkomst steeds stilzwijgend verlengd wordt met een jaar. Verder wordt het gebruik van het dakterras en de toegang tot het gemeenschappelijk dak in die overeenkomst niet beperkt tot de periode dat [belanghebbenden bedrijven] eigenaar zijn. Evenmin is bepaald dat bij verkoop van het appartementsrecht door [belanghebbenden bedrijven] het dak in oude staat moet worden teruggebracht. Uit de artikelen 28 en 29 van de gebruiksovereenkomst blijkt juist dat de VvE op voorhand toestemming heeft gegeven voor contractsovername van de gebruiksovereenkomst bij verkoop door [belanghebbenden bedrijven] aan een derde, mits die verkoop gemeld wordt. Op grond hiervan is de tijdelijkheid van het gebruiksrecht onvoldoende gewaarborgd. Dit brengt mee dat de splitsingsakte en de wijzigingsakte van 22 december 2025 niet langer een juiste omschrijving geven van het appartementsrecht met appartementsindex [indexnummer 6] , dat ziet op het uitsluitend gebruik van de woning op de vierde verdieping en een eigen opgang vanaf de derde verdieping. Uit die omschrijving volgt niet dat dit appartementsrecht mede betrekking heeft op de toegang tot en het gebruik van het dakterras. Realisatie van het dakterras houdt gelet op het voorgaande een goederenrechtelijke wijziging in waarvoor de splitsingsakte c.q. de wijzigingsakte moeten worden gewijzigd. Dat volgens de gebruiksovereenkomst een wijziging van de goederenrechtelijke situatie niet is beoogd, doet daar niet aan af.
4.15.
Een wijziging van de splitsingsakte c.s. de wijzigingsakte is niet mogelijk door middel van een besluit van de vergadering van de VvE. Het aan een van de appartementseigenaars in gebruik afstaan van het gemeenschappelijke dak voor het realiseren van een dakterras is een daad van beschikking waarvoor levering vereist is, terwijl de vergadering van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (artikel 5:126 lid 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de splitsingsakte, die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toebedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van artikel 5:140 BW (HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286). Vorenstaande leidt er toe dat het onder 7. van de notulen vermelde besluit nietig is. De door [verzoekers] verzochte verklaring voor recht wordt daarom toegewezen en het voorwaardelijke verzoek van [belanghebbenden bedrijven] tot het verlenen van een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW wordt afgewezen.
Benoeming [naam 1] als lid kascommissie
4.16.
[verzoekers] verzoeken het besluit tot benoeming van [naam 1] als lid van de kascommissie te vernietigen vanwege een inherent belangenconflict. Zij leggen hieraan ten grondslag dat [naam 1] tijdens een vergadering van de VvE van 13 december 2024 heeft verklaard het bestuur van de VvE te zijn en het verzoek van [verzoekers] om een accountantscontrole zonder gegronde redenen heeft afgewezen.
4.17.
Op grond van artikel 2:48 BW is het de taak van de kascommissie om de door het bestuur van de VvE na afloop van het boekjaar opgestelde balans en de staat van baten en lasten met toelichting te onderzoeken en verslag van haar bevindingen aan de vergadering van de VvE uit te brengen. De VvE heeft sinds 1 januari 2025 een nieuw bestuur. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, hebben [verzoekers] niet duidelijk gemaakt waarom [naam 1] niet in staat zou zijn zijn taak als lid van de kascommissie op juiste wijze te vervullen. Daarom kan niet worden geconcludeerd dat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand is gekomen. Bij gebreke van andere aangevoerde gronden voor vernietiging, wordt het verzoek van [verzoekers] afgewezen.
4.18.
De overige verzoeken van [verzoekers] (ro. 3.1. sub b., c. en e.) worden afgewezen, omdat de kantonrechter alleen bevoegd is om te oordelen over besluitvorming die valt binnen de reikwijdte van de artikelen 2:14 en 2:15 BW.
4.19.
De VvE is grotendeels in het ongelijk gesteld en daarom ziet de kantonrechter aanleiding om de VvE te veroordelen in de proceskosten. Omdat [verzoekers] in persoon procederen en ter zitting zijn verschenen, wordt ambtshalve een bedrag aan reis- en verletkosten toegewezen. De proceskosten van [verzoekers] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- reis- en verletkosten
€
50,00
Totaal
€
140,00
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat het onder 7. van de notulen vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 9 september 2025 nietig is,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [verzoekers] ten bedrage van
€ 140,00,
5.3.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2026.
33806 | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
