|
|
|
| ECLI:NL:RBAMS:2026:6954 | | | | | Datum uitspraak | : | 24-06-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 14-07-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Amsterdam | | Zaaknummers | : | C/13/787696 KG ZA 26-388 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | VvE vordert van appartementseigenaar verwijdering van zaken in en aan gemeenschappelijke ruimtes plus aanpassing splitsingsakte in verband met pool house. Vordering grotendeels toegewezen met dwangsom. Afgwezen waar geen toestemming voor was verleend. | | Trefwoorden | : | vaststellingsovereenkomst | | | | Uitspraak | RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/787696 / KG ZA 26-388 MK/EvK
Vonnis in kort geding van 24 juni 2026
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiser],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij bij dagvaarding van 22 mei 2026,
hierna te noemen: VVE,
advocaat: mr. L.M. Bastiaansen en mr. J.Ph. van Lochem,
tegen
[gedaagde]
,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.P.H. Willems.
1De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 8 juni 2026 heeft de VVE de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
namens de VVE: [naam 1] , voorzitter bestuur, [naam 2] , voormalig bestuurslid, [naam 3] , accountmanager namens MVGM (beheerder), [naam 4] , technisch manager MVGM, met mr. Bastiaansen en mr. Van Lochem,
namens [gedaagde] : [naam 5] , adviseur/installateur ingeschakeld door [gedaagde] , [naam 6] , vriend van [gedaagde] , met mr. Willems.
Na verder debat is vonnis bepaald op vandaag.
2De feiten
2.1.
Deze zaak gaat over het gebouw staande op en gelegen aan [straatnaam 1] [4 huisnummers (oneven nrs)] , [straatnaam 2] [162 huisnummers (oneven nrs)] en de [straatnaam 3] [138 huisnummers (even nrs)] in [plaats] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , [nummer] , appartementsindex [indexnummers] (hierna: het gebouw). Het gebouw is gesplitst in 458 appartementsrechten, bestaande uit 305 woningen, 152 (motor)parkeerplaatsen en één commerciële ruimte. Stichting Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund heeft een recht van erfpacht op 262 woningen, die via beheerder MVGM Vastgoedmanagement B.V. (hierna: MVGM) worden verhuurd. De overige (43) woningen zijn in bezit van particuliere erfpachters. Het gebouw is opgeleverd in 2019.
2.2.
De appartementseigenaren zijn verenigd in de VVE. MVGM heeft een volledige volmacht om de VVE te vertegenwoordigen.
2.3.
De rechtsverhouding tussen de leden van de VVE wordt (onder meer) beheerst door de bepalingen in de splitsingsakte van 16 december 2016 (hierna: de splitsingsakte) en de bij de splitsingsakte behorende tekening. In de splitsingsakte is bepaald, voor zover van belang (onderstreping toegevoegd, vzr):
“(…) Artikel 17.
1. Tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en de Gemeenschappelijke Zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de Grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het Gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies (daaronder begrepen de afwerklagen daarvan voor zover deze een waterkerende werking hebben en/of dienen ter bescherming van de bouwkundige constructie van het Gebouw), de galerijen, de terrassen (daaronder begrepen de afwerklagen daarvan voor zover deze een waterkerende werking hebben en/of dienen ter bescherming van de bouwkundige constructie van het Gebouw), de groenvoorzieningen, de daken (inclusief de waterkerende lagen) met uitzondering van het gedeelte van het dak op de drieëntwintigste (23ste) verdieping waarop het zwembad behorende bij het privé gedeelte van het appartementsrecht met index [indexnummer 1] wordt gerealiseerd alsmede het dak gelegen boven de drieëntwintigste (23ste) verdieping, de dakbedekking op de gemeenschappelijke daken, de rook- en ventilatiekanalen, de vuilstortkokers, de lift- en leidingschachten, alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen Gemeenschappelijke Gedeelten of tussen (een) Gemeenschappelijk(e) Gedeelte(n) en (een) Privé Gedeelte(n) of tussen Privé Gedeelten;
(…)
2. Tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en de Gemeenschappelijke Zaken worden niet gerekend:
a. het dak op de drieëntwintigste (23ste) verdieping waarop het zwembad behorende bij het privé gedeelte van het appartementsrecht met index [indexnummer 1] wordt gerealiseerd alsmede het dak gelegen boven de drieëntwintigste (23ste) verdieping inclusief waterkerende laag en dakbedekking;
(…)
Artikel 22.
1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de Vergadering is verboden.
Dit geldt ook als een Eigenaar een recht van erfpacht of van opstal wenst te vestigen.
2. Het zichtbaar aanbrengen in of aan het Gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel)antennes, antennes van zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties, droogrekken, drooglijnen en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de Vergadering of volgens regels te bepalen in het Huishoudelijk Reglement. Wind en/of buitenzonwering en/of rolluiken zullen uitsluitend volgens daartoe door de Vergadering gestelde normen en regels (constructie, materiaal en kleur), mogen worden aangebracht. Iedere Eigenaar/Gebruiker is gehouden de zonwering behoorlijk te onderhouden. (…)
3. De Eigenaars en Gebruikers mogen zonder toestemming van de Vergadering geen
veranderingen aanbrengen in de Gemeenschappelijke Gedeelten of aan de Gemeenschappelijke Zaken, ook als deze zich in Privé Gedeelten bevinden.
Artikel 23.
1. De Eigenaars en Gebruikers mogen zonder toestemming van de Vergadering geen
verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het Gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het Gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht. (…)”
2.4.
Sinds 30 juni 2021 is [gedaagde] eigenaar van het appartementsrecht met index [indexnummer 2] , dat recht geeft op het exclusief gebruik van de woning gelegen op de 22ste en 23ste verdieping van het gebouw. De 22ste verdieping is de bovenste woonlaag van het oorspronkelijke gebouw, de 23ste verdieping is het dak van het oorspronkelijke gebouw met daarop een zwembad dat tot het privégedeelte van [gedaagde] behoort en een technische ruimte. Ter illustratie is hieronder een impressie tekening overgenomen uit de dagvaarding:
2.5.
Op 30 augustus 2025 heeft het bestuur van de VVE geconstateerd dat [gedaagde] zonnepanelen heeft laten plaatsen aan de gevel van het gebouw op de 23ste verdieping. Een deel van de zonnepanelen was opgehangen aan roosters, die zorgen voor ventilatie en luchtinlaat van het gebouw. [gedaagde] heeft in de technische ruimte op de 23ste verdieping ook een meterkast en batterijen (voor de opslag van zonne-energie) geplaatst. [gedaagde] heeft voor beide zaken (de zonnepanelen en de meterkast/batterijen) geen toestemming gevraagd aan de VVE.
2.6.
Het bestuur van de VVE is er, door recent onderzoek, achter gekomen dat in de technische ruimte op de 23ste verdieping ook een aantal andere installaties staan van [gedaagde] , namelijk: warmtepompen, airco-units en zwembadinstallaties.
2.7.
In juli 2025 is [gedaagde] gestart met de bouw van een pool house naast het zwembad op het dak van de 23ste verdieping. Het pool house bestaat onder meer uit een loungeruimte, een eetkamer, een keuken en een opbergruimte. Zie ook die impressietekening onder 2.4. voor de locatie. Zij heeft hiervoor geen toestemming gevraagd aan de VVE.
2.8.
Tussen partijen (en hun advocaten) is veelvuldig gecommuniceerd over de door [gedaagde] aangebrachte/geplaatste zonnepanelen, installaties en het pool house. De VVE heeft [gedaagde] bericht dat zij toestemming had moeten vragen voor deze zaken. Tussen partijen is ook een discussie ontstaan of [gedaagde] de wijzigingen had aangebracht op/in gemeenschappelijke gedeelten of op/in haar privégedeelte en of voor de bouw van het pool house een wijziging van de splitsingsakte nodig is.
2.9.
Vanaf begin september 2025 heeft de VVE van appartementseigenaren en -bewoners klachten ontvangen over stankoverlast.
2.10.
[gedaagde] heeft op 9 september 2025 alsnog toestemming gevraagd aan de VVE voor het plaatsen van zonnepanelen en batterijen. De VVE heeft [gedaagde] vervolgens verzocht een onderbouwd voorstel voor te leggen aan de algemene ledenvergadering (ALV) in november 2025. Het bestuur van de VVE heeft [gedaagde] op 19 september 2025 een lijst met aandachtspunten toegestuurd waaraan dit voorstel moet voldoen.
2.11.
Tijdens de ALV van 12 november 2025 heeft het bestuur van de VVE de appartementseigenaren van het gebouw geïnformeerd over de gebeurtenissen rondom de plaatsing van de zonnepanelen en de batterijen door [gedaagde] . Het bestuur heeft laten weten dat de uitvoerder van het gebouw (Vorm Bouw B.V.) meent dat de zonnepanelen de ventilatie van het gebouw belemmeren, wat de oorzaak van de stankoverlast zou kunnen zijn. Ook is bericht dat volgens de technisch adviseur van [gedaagde] , [naam 5] , de bouw van het pool house tot gevolg heeft dat de hemelwaterafvoer niet (langer) op de juiste manier is aangelegd, waardoor er water blijft staan in de technische ruimte en stankoverlast ontstaat.
2.12.
Op 15 november 2025 heeft [gedaagde] in reactie hierop (onder meer) gemeld dat zij erkent dat er stankoverlast is, dat de hemelwaterafvoer wordt aangepast en de luchtinlaat wordt verplaatst.
2.13.
Partijen hebben hierna begin 2026 gesproken over het sluiten van een vaststellingsovereenkomst, maar zijn hier niet uitgekomen.
2.14.
De VVE heeft de appartementseigenaren bericht dat zij een bijzondere ALV (BALV) zal plannen om (onder meer) goedkeuring voor het instellen van rechtshandelingen tegen [gedaagde] te verzoeken. In voorbereiding op de BALV heeft de VVE op 22 januari 2026 een juridische notitie gedeeld met de appartementseigenaren. Hierin staat ten aanzien van het instellen van rechtshandelingen:
“8. Verzoek ter goedkeuring aan de ALV
(…) verzoekt het bestuur toestemming te verkrijgen voor het instellen van rechtshandelingen om over te kunnen gaan tot verwijdering van de zonnepanelen en batterijen. Het bestuur is voornemens om zo snel mogelijk in kort geding de verwijdering van de batterijen en de zonnepanelen te vorderen, vanwege de bestaande overlast en het direct gevaarlijke situatie. Voor wat betreft de dakopbouw zal het bestuur allereerst trachten de eigenaar van [indexnummer 2] deze situatie te laten legaliseren zonder rechterlijke tussenkomst. Hierover zal het bestuur een brief sturen aan de eigenaar van [indexnummer 2] .”
2.15.
Tijdens de BALV op 10 februari 2026 heeft het bestuur van de VVE goedkeuring verkregen voor het eventueel instellen van rechtshandelingen. In de notulen staat hierover, voor zover relevant:
“7. Verkrijgen van toestemming voor het instellen van rechtshandelingen
Na uitvoerige gedachtewisseling wordt het voorstel tot het verlenen van toestemming aan het bestuur om namens de VvE rechtshandelingen te verrichten in stemming gebracht.
(…)
Het voorstel is daarmee aangenomen. Het bestuur is bevoegd om namens de VvE de betreffende rechtshandelingen te verrichten.”
2.16.
Op 17 maart 2026 heeft (de advocaat van) [gedaagde] de (advocaat) van de VVE bericht dat de zonnepanelen rondom de ventilatiegaten zijn verwijderd. De resterende zonnepanelen wil zij graag behouden. Verder zijn de werkzaamheden om de batterijen naar de technische ruimte van het zwembad te verplaatsen in gang gezet.
2.17.
Tijdens de ALV van 13 april 2026 heeft het bestuur van de VVE toestemming verkregen voor het instellen van rechtshandelingen met betrekking tot de wijziging van de splitsingsakte in het kader van het pool house.
2.18.
Recent heeft [gedaagde] alle zonnepanelen verwijderd. De ophangbeugels en de bekabeling van de zonnepanelen hangen nog wel op delen van de gevel. De batterij-installaties zijn uit de technische ruimte weggehaald. De overige installaties (warmtepompen, airco-units en zwembadinstallaties) in de technische ruimte zijn niet verwijderd.
2.19.
In mei 2026 heeft [gedaagde] , zonder toestemming van de VVE, zonwering aangebracht aan de buitenzijde van haar woning. Op 13 mei 2026 heeft de VVE [gedaagde] gesommeerd om de zonwering, vanwege het ontbreken van toestemming, te verwijderen.
3Het geschil
3.1.
De VVE vordert – samengevat en na eiswijziging – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. [gedaagde] te veroordelen om, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, de door haar aangebrachte (en inmiddels weer verwijderde) zonnepanelen verwijderd te houden, de daarbij behorende ophangbeugels en bekabeling te verwijderen en verwijderd te houden en de schade te herstellen die is aangebracht aan de gevelroosters en andere gemeenschappelijke delen van de VVE, op straffe van een dwangsom;
II. [gedaagde] te veroordelen om, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, de (overige) door haar aangebrachte technische installaties, geplaatst in de gemeenschappelijke technische ruimte op de 23ste etage van het gebouw, volledig te (doen) verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom;
III. [gedaagde] te veroordelen om, binnen zes maanden na betekening van dit vonnis, alle noodzakelijke maatregelen te nemen tot wijziging van de splitsingsakte en bijbehorende splitsingstekening van het gebouw, in overeenstemming met de feitelijke bouwkundige en juridische situatie van het gebouw, zodanig dat het pool house in geheel tot het privégedeelte van [gedaagde] gaat behoren en daarmee dus ook de onderhouds- en verzekeringsplicht daarvan volledig bij [gedaagde] komt te rusten, op straffe van een dwangsom;
IV. [gedaagde] te veroordelen om, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, de door haar aangebrachte zonwering op de 22ste verdieping van het gebouw, volledig te (doen) verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom;
V. de VVE te machtigen om, indien het maximum van de dwangsommen van vordering II. en/of IV. volledig verbeurd zijn en door [gedaagde] nog steeds niet aan die veroordeling(en) voldaan is, zelf – zo nodig met inschakeling van derden – over te gaan tot verwijdering van technische installaties en zonwering, met herstel van eventuele schade aan gemeenschappelijke delen van de VVE, op kosten van [gedaagde] ;
VI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De VVE legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft aanpassingen aangebracht aan gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en/of aan privégedeelten, zonder toestemming van de VVE. Ten eerste heeft [gedaagde] aan de gevel van de 23ste verdieping van het gebouw zonnepanelen geplaatst zonder toestemming van de VVE. Dat heeft geleid tot stankoverlast omdat de zonnepanelen voor de gevelroosters op het dak waren geplaatst, die zorgen voor luchtdoorstroming en ventilatie. Hoewel [gedaagde] die zonnepanelen inmiddels heeft verwijderd hangen de bekabeling en ophangbeugels van de zonnepanelen er nog wel. Die dient [gedaagde] ook te (laten) verwijderen. Verder heeft de VVE er weinig vertrouwen in dat de inmiddels verwijderde zonnepanelen niet opnieuw teruggeplaatst worden, daarom vordert zij een verbod tot terugplaatsing van de zonnepanelen. Ten tweede heeft [gedaagde] in de gemeenschappelijke technische ruimte op de 23ste verdieping verschillende eigen installaties neergezet (warmtepompen, airco-units en zwembadinstallaties) waarvoor zij ook geen toestemming heeft gevraagd. Alleen daarom al moeten deze installaties worden verwijderd. Bovendien is vastgesteld dat deze installaties ook kunnen bijdragen aan de stankoverlast, wordt hierdoor het risico op brand vergroot zonder dat de vereiste veiligheidsonderzoeken zijn uitgevoerd, en bestaat er risico op precedentwerking voor de andere bewoners. In de derde plaats heeft [gedaagde] op het dak van de 23ste verdieping een pool house gebouwd. Hoewel dit dak tot haar privégedeelte behoort, mag dit dak volgens de splitsingsakte uitsluitend als dakterras worden gebruikt en is voor iedere op-, aan-, onder-, of bijbouw toestemming van de VVE vereist, en die toestemming heeft [gedaagde] wederom niet gevraagd. De VVE vordert nu geen verwijdering van het pool house, maar stelt dat hiervoor wel de splitsingsakte moet worden aangepast, oftewel dat een goederenrechtelijke wijziging nodig is. De bouw van het pool house betreft een constructieve ingrijpende wijziging waardoor er nieuwe buitenmuren aan het gebouw zijn toegevoegd en het gebouw een nieuw, extra dak heeft gekregen. Die staan niet ingetekend op de splitsingstekening en dat is wel nodig omdat in de splitsingsakte is bepaald dat het onderhoud (en de aansprakelijkheid en verzekering) van gevels en daken bij de VVE ligt waardoor dit ook voor het (dak van het) pool house zou gelden, maar dat is niet de bedoeling. Tot slot heeft [gedaagde] zonwering aangebracht aan de buitenzijde van haar appartement, maar heeft zij hiervoor geen toestemming gevraagd. Het is belangrijk dat de zonwering in overeenstemming is met de vastgestelde normen en regels (constructie, materiaal en kleur).
3.3.
[gedaagde] voert verweer. In het algemeen zijn de vorderingen van de VVE niet geschikt om in kort geding te behandelen omdat de zaak te ingewikkeld is, feitelijk onhelder is en de gevolgen niet in het geheel zijn te overzien, mede omdat er belangen van derden zijn betrokken. Daarnaast ontbreekt het spoedeisend belang voor alle vorderingen. De door de VVE mogelijk genoemde risico’s, stankoverlast en brandgevaar, zijn onvoldoende aannemelijk gemaakt en dat maakt dat niet nu een voorlopige voorziening is vereist. Verder zijn de zonnepanelen al verwijderd. Enig (spoedeisend) belang bij een verbod tot terugplaatsing van de zonnepanelen is er niet. [gedaagde] is niet van plan om zonder toestemming de zonnepanelen terug te plaatsen. Verder staan de installaties niet in een gemeenschappelijk gedeelte maar in een privégedeelte van [gedaagde] . Dat blijkt uit de splitsingstekening. Uit de splitsingstekening blijkt ook dat het dak van het pool house al is ingetekend. Op de splitsingstekening is namelijk de 23ste verdieping ingetekend, en dat is het dakterras van [gedaagde] waar het zwembad is, en er is een wit ingekleurd dak ingetekend, ‘gelegen boven de 23ste verdieping’ (op de tekening en in de tekst van artikel 17 van de splitsingsakte), en dat is het nog te realiseren dak van het pool house. Het pool house was weliswaar ten tijde van de splitsing nog niet gerealiseerd, maar met de realisatie van het pool house is wel rekening gehouden bij de splitsing. Ook in de verkoopbrochure van de architect en de maquette van het gebouw (die zich in de hal van het gebouw op de begane grond bevindt) staat bij het zwembad een pool house. Tot slot klopt het dat [gedaagde] recent zonwering heeft geplaatst en zij hiervoor (nog) geen toestemming van de VVE heeft verkregen, maar die toestemming kan ook achteraf worden verleend. De architect heeft bovendien ingestemd met de door [gedaagde] aangebrachte zonwering. De VVE heeft ook geen machtiging van de ALV voor het instellen van rechtsvorderingen tegen [gedaagde] met betrekking tot de zonwering. Daarom moet de VVE niet-ontvankelijk worden verklaard ten aanzien van deze vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor de vorderingen van de VVE geldt dat die toewijsbaar zijn als voorshands aannemelijk is dat de bodemrechter die zal toewijzen en als van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Of de gevraagde voorzieningen worden verleend, hangt ook steeds af van een afweging van de belangen van partijen.
4.2.
Tussen de VVE en [gedaagde] is een discussie ontstaan over vier onderdelen: de zonnepanelen, de installaties in de technische ruimte, het pool house en de zonwering. Deze onderdelen zullen achtereenvolgens worden beoordeeld.
zonnepanelen
4.3.
Uitgangspunt is dat appartementseigenaren zonder toestemming van de ALV geen veranderingen mogen aanbrengen in gemeenschappelijke gedeelten of aan gemeenschappelijke zaken (artikel 22 lid 3 splitsingsakte). In dit geval staat niet (meer) ter discussie dat [gedaagde] toestemming had moeten vragen voor het plaatsen van de zonnepanelen aan de gevel van het gebouw op de 23ste verdieping. Inmiddels heeft [gedaagde] alle zonnepanelen verwijderd, maar de bekabeling en ophangbeugels hangen nog wel op delen van de gevel. Deze moet [gedaagde] ook verwijderen. Zij zal hier echter een termijn van drie maanden voor krijgen om haar een kans te geven alsnog toestemming voor het plaatsen van zonnepanelen te vragen aan de ALV. Gebleken is namelijk dat (het bestuur van) de VVE niet principieel tegen zonnepanelen aan de gevel is, mits er een onderbouwd voorstel ligt en de VVE toestemming heeft verleend. [gedaagde] dient hiervoor een BALV aan te vragen. Zij heeft daarvoor toestemming nodig van het bestuur van de VVE. Het bestuur van de VVE heeft ter zitting toegezegd die toestemming te zullen geven. Het verbod om de zonnepanelen verwijderd te houden in de toekomst zal gelet op mogelijkheid die [gedaagde] nog wordt gegeven om alsnog toestemming te verkrijgen niet worden toegewezen.
4.4.
De VVE heeft gevorderd dat [gedaagde] de schade moet herstellen aan de gevelroosters en andere gemeenschappelijke delen van de VVE die is ontstaan door plaatsing van de zonnepanelen. [gedaagde] heeft betwist dat zij enige schade heeft veroorzaakt. Deze vordering wordt afgewezen bij gebrek aan enige onderbouwing.
technische ruimte en het pool house
4.5.
De vorderingen tot verwijdering van technische installaties van [gedaagde] (vordering II) en de wijziging van de splitsingsakte met betrekking tot het pool house (vordering III) vereisen uitleg van de splitsingsakte en -tekening, omdat partijen van mening verschillen wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en wat tot de privégedeelten (van [gedaagde] ) behoort.
4.6.
Een voorshands oordeel over de uitleg van een splitsingsakte en -tekening is niet vanzelfsprekend in kort geding, maar in dit verband is er voldoende (spoedeisend) belang bij een oordeel hierover. Dat heeft te maken met mogelijke stankoverlast en veiligheidsrisico’s in verband met privé technische installaties die zich mogelijk in gemeenschappelijke gedeelten bevinden. Dat maakt dat er nu een beslissing hierover nodig is.
4.7.
Ten eerste bevat artikel 17 van de splitsingsakte (zie 2.3) een in- en uitsluiting: in lid 1 onder a zijn gedeelten en zaken van het gebouw genoemd die tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend. In lid 2 onder a zijn gedeelten en zaken genoemd die niet tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend. Als vervolgens de splitsingstekening nader wordt bekeken bevat deze witte en grijs gearceerde gedeelten:
Te zien is dat op de meeste verdiepingen, zoals op de 18e, 19e en 20ste etage, in het midden delen grijs gearceerd zijn. Dit betreft onder mee ‘hal’, ‘gang’ en ‘lift’ welke woorden in de grijs gearceerde gedeelten staan. Met de gebogen pijl wordt naar de voorzieningenrechter begrijpt een trap weergegeven. Ook op de 22ste etage (de verdieping van [gedaagde] ) is in het midden een grijs gearceerd gedeelte te zien, waarin de tekst ‘lift’ is te lezen. Dit zijn naar hun aard gemeenschappelijke gedeelten. De witte gedeelten hebben steeds een nummer dat overeenkomt met de indexnummers in de splitsingsakte. Dit tezamen maakt dat voorshands voldoende aannemelijk is dat het bij de grijs gearceerde delen op de splitsingstekening om gemeenschappelijke gedeelten gaat en bij de witte delen om privégedeelten.
4.8.
Vervolgens is de vraag hoe de splitsingstekening van de 23ste verdieping en het dak moeten worden uitgelegd.
4.9.
Als het hier ingekopieerde deel van de splitsingstekening van beneden naar boven wordt bekeken is het voorshands voldoende aannemelijk dat:
de onderste tekening met onderschrift ‘22e etage’ de woonlaag is van [gedaagde] waarbij de grijs gearceerde delen (‘lift’) als gemeenschappelijke gedeelten kwalificeren en de witte delen (‘balkon’ en ‘ [indexnummer 1] ’) als privégedeelten van [gedaagde] ;
de middelste tekening met onderschrift ‘23e etage’ zowel het dak betreft (de buitenrand) als de technische ruimte die op dit dak van het oorspronkelijke gebouw is gebouwd, waarbij de grijs gearceerde delen (‘dak’ en ‘gevelwasinstallatie’) als gemeenschappelijke gedeelten kwalificeren en de witte delen (‘zwembad’, ‘techniek zwembad’ en ‘ [indexnummer 1] ’) als privégedeelte van [gedaagde] ;
de bovenste tekening met onderschrift ‘dak’ het dak boven de technische ruimte betreft, wat geheel wit is (met opschrift ‘dak’ en ‘ [indexnummer 1] ’) en als privégedeelte van [gedaagde] kwalificeert.
4.10.
Dit wordt als volgt toegelicht. Op de middelste tekening is te zien dat de 23ste etage grotendeels gemeenschappelijk is, te weten een stuk dak en de technische ruimte. Dat laat zich verklaren omdat een gebouw van deze omvang ruimte voor technische installaties nodig heeft ten behoeve van (vrijwel) alle ruimtes in het gebouw, en dus gemeenschappelijk is. Op de 23ste verdieping zijn slechts enkele delen wit en dat zijn de privégedeelten van [gedaagde] : een ruimte voor de techniek van het zwembad, de bodem van het zwembad, en de trap/het trappenhuis van [gedaagde] om van de 22e woonverdieping, ‘door de 23e verdieping’ naar haar dakterras te gaan. De bovenste tekening is geheel wit. In deze uitleg is dat geheel privégedeelte van [gedaagde] . Omdat de technische ruimte kleiner is dan de contouren van het oorspronkelijke gebouw is ook het dak op de technische ruimte kleiner: dit verklaart dat de bovenste tekening een kleiner oppervlakte beslaat. Dit alles strookt ook met de omschrijving in de splitsingsakte (2.3): als onderdeel van het privégedeelte van [gedaagde] wordt genoemd “het dak op de drieëntwintigste (23ste) verdieping waarop het zwembad (…) wordt gerealiseerd alsmede het dak gelegen boven de drieëntwintigste (23ste) verdieping”. Dat eerste deel ziet dan op de middelste tekening (de bodem van het zwembad met techniekruimte) en met het dak gelegen boven is bedoeld de bovenste tekening (het dak boven de technische ruimte), ofwel het daadwerkelijk dakterras van [gedaagde] . Links op de bovenste tekening is een rechthoek met opschrift ‘dak’ te zien. Dit zal het zwembad moeten zijn waarvan de bodem zich op de 23ste verdieping bevindt. Het ware beter geweest als daar ‘zwembad’ had gestaan, maar de term ‘dak’ op deze plek is onvoldoende om van een andere uitleg uit te gaan. Dat dit alles tot het privégedeelte van [gedaagde] behoort is niet in geschil. [gedaagde] heeft recent op het dakterras het pool house laten bouwen wat verklaart dat dit pool house nog niet is ingetekend op de splitsingstekening uit 2016. De uitleg van [gedaagde] – dat de middelste tekening al het dakterras van [gedaagde] is, en de bovenste tekening het dak van het pool house – zou betekenen dat er een tekening van een niet-bestaand dak in de splitsingstekening staat en dat is zonder toelichting niet aannemelijk. Bovendien heeft [gedaagde] in deze uitleg niet verklaard wat het verschil tussen gearceerde delen en witte delen op de middelste tekening betekent. Daar hier niets mee bedoeld is acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk.
4.11.
Deze uitleg van de splitsingsakte en de splitsingstekening heeft de volgende gevolgen voor de vorderingen van de VVE.
- technische ruimte
4.12.
Gelet op deze uitleg is de 23e verdieping grotendeels gemeenschappelijk, met uitzondering van de techniekruimte van het zwembad, de bodem van het zwembad, en de trap/het trappenhuis van [gedaagde] . Installaties die eigendom zijn van [gedaagde] en in de gemeenschappelijke gedeelten van de 23e verdieping staan, mogen hier niet staan zonder toestemming. In dit geval ontbreekt de toestemming en heeft dat tot gevolg dat deze installaties van [gedaagde] moeten worden verwijderd. Dit betreft in ieder geval de warmtepompen, airco-units en zwembadinstallaties.
4.13.
Het verweer van [gedaagde] dat deze installaties hier al zouden hebben gestaan sinds de bouw van het gebouw maakt dit niet anders. Bij een groot appartementencomplex met veel bewoners is het noodzakelijk om de splitsingsakte als uitgangspunt te blijven zien. Daarbij hoort ook dat zonder toestemming geen privézaken in de gemeenschappelijke gedeelten mogen staan en dat die bij ontbreken van toestemming moeten worden verwijderd. Dat gelft in het bijzonder voor tecnhnische installaties die naar hun aard ook een veiligheidsrisico opleveren. Dit voorkomt precedentwerking naar andere bewoners en discussie over wie verantwoordelijkheid is voor deze zaken. Bovendien heeft [gedaagde] niet concreet aangevoerd dat het niet mogelijk zou zijn om deze installaties te verplaatsen naar haar privégedeelte (de ruimte ingetekend als ‘techniek zwembad’).
4.14.
[gedaagde] krijgt, net als voor de verwijdering van de ophangbeugels en bekabeling van de zonnepanelen, een termijn van drie maanden om de warmtepompen, airco-units en zwembadinstallaties uit de gemeenschappelijke technische ruimte van de 23e verdieping te verwijderen. Deze termijn biedt de mogelijkheid om, ofwel alsnog via de nog aan te vragen BALV hiervoor toestemming te vragen, ofwel de installaties te verplaatsen.
- pool house
4.15.
De VVE vordert geen verwijdering van het pool house maar aanpassing van de splitsingsakte en -tekening. Gelet op voorgaande uitleg is het dak van het pool house nog niet ingetekend op de huidige splitsingstekening. [gedaagde] verweert zich door aan te voeren dat het een ondergeschikt bouwwerk betreft waarvoor geen aanpassing nodig is. Dit verweer wordt gepasseerd. Om te bepalen of de splitsingsakte en -tekening moeten worden aangepast door de bouw van het pool house is relevant wat voor soort bouwwerk het is. Het pool house bestaat onder meer uit een loungeruimte, een eetkamer, een keuken en een opbergruimte (zie 2.7). Daarmee is het geen ondergeschikt bouwwerk dat past binnen de bestemming ‘dakterras’ zoals een pergola, overkapping of tuinhuisje. Het is een omvangrijke dakopbouw met ook een verblijfsfunctie. Voor de realisatie van een dergelijk bouwwerk is een nieuwe feitelijke situatie ontstaan, waarbij onderdelen van dit bouwwerk (gevels en dak) op basis van de nu geldende splitsingsakte mogelijk gemeenschappelijk zijn zonder dat dit de bedoeling is [gedaagde] en/of de VVE. Daarom betekent deze dakopbouw dat een goederenrechtelijke wijziging nodig is en dienen de splitsingsakte en -tekening te worden aangepast.
4.16.
Het initiatief tot wijziging van de splitsingsakte en -tekening ligt bij [gedaagde] omdat zij het pool house heeft laten bouwen voor haar eigen gebruik. [gedaagde] moet daarom de noodzakelijke stappen nemen tot de wijziging hiervan. Dat houdt niet in dat [gedaagde] verplicht wordt de wijziging daadwerkelijk te realiseren. [gedaagde] heeft terecht opgemerkt dat dit niet alleen van haar afhangt, maar hiervoor ook andere partijen nodig zijn, waaronder de ALV. Hier ligt voor [gedaagde] wel een inspanningsverplichting (en geen resultaatsverplichting). Bij het nemen van noodzakelijke maatregelen valt te denken aan het indienen van een voorstel tot wijziging van de splitsingsdocumentatie (bij de notaris) en het (laten) uitschrijven van een (B)ALV voor het in stemming laten brengen van een voorstel. [gedaagde] krijgt voor het nemen van deze noodzakelijke maatregelen een termijn van zes maanden. Hieraan zal geen dwangsom worden verbonden omdat de dit tot executiegeschillen kan leiden.
zonwering
4.17.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] tegen de vordering van de VVE tot verwijdering van de zonwering is dat de VVE geen machtiging heeft van de ALV om rechtsvorderingen te kunnen instellen tegen [gedaagde] met betrekking tot de zonwering. Dat verweer wordt gevolgd. De VVE heeft aangevoerd dat zij een algemene machtiging tot het instellen van rechtsvorderingen heeft verkregen voor alle zaken die [gedaagde] zonder toestemming zou hebben aangebracht, maar dat standpunt wordt niet gevolgd. Uit de notulen van de BALV van 10 februari 2026 (zie 2.15) volgt niet voor welke rechtsvorderingen de VVE toestemming heeft verkregen. Uit de door de VVE voorafgaand aan deze BALV toegezonden notitie van 22 januari 2026 (zie 2.14) blijkt dit wel: het gaat om rechtsvorderingen tot verwijdering van de zonnepanelen en de batterijen. Hierdoor kan de tijdens de BALV van 10 februari 2026 verleende toestemming dus niet worden gelezen als toestemming voor het instellen van rechtsvorderingen tot verwijdering van ‘alle door [gedaagde] aangebrachte wijzigingen’. Ook uit de notulen van de ALV van 13 april 2026 (zie 2.17) blijkt niet dat toestemming is verkregen voor het instellen van rechtsvorderingen met betrekking tot de zonwering, nu deze toestemming alleen ziet op het instellen van rechtsvorderingen met betrekking tot het pool house. Door het ontbreken van de vereiste machtiging is de VVE niet-ontvankelijk in haar vordering tot verwijdering van de zonwering (vordering IV).
dwangsommen
4.18.
Aan de vordering tot verwijdering van de ophangbeugels en bekabeling (vordering I) en de vordering tot verwijdering van de technische installaties (vordering II), zal een dwangsom worden verbonden van € 1.000 per overtreding per dag, met een maximum van in totaal € 100.000.
4.19.
De door de VVE gevorderde machtiging (vordering V) om de verwijdering zelf te (laten verrichten) indien [gedaagde] haar verplichtingen niet nakomt nadat het maximale dwangsombedrag is verbeurd, wordt bij gebrek aan onderbouwing en belang afgewezen.
proceskosten
4.20.
[gedaagde] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VVE worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- griffierecht
€
735,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.252,94
5De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om, binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, de door haar aangebrachte ophangbeugels en bekabeling van de zonnepanelen te (laten) verwijderen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om, binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, de (overige) door haar aangebrachte technische installaties – waaronder warmtepompen, airco-units en zwembadinstallaties – geplaatst in de gemeenschappelijke technische ruimte op de 23ste verdieping van het gebouw, volledig te (doen) verwijderen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om, binnen zes maanden na betekening van dit vonnis, alle noodzakelijke maatregelen te nemen tot wijziging van de splitsingsakte en bijbehorende splitsingstekening van het gebouw, om deze in overeenstemming te laten brengen met de feitelijke bouwkundige en juridische situatie van het gebouw, zodanig dat het pool house in geheel tot het privégedeelte van [gedaagde] behoort,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan de VVE een dwangsom te betalen van € 1.000 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 en/of 5.2 voldoet, tot in totaal een maximum van € 100.000 is bereikt,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.252,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.H. van Kolfschooten, griffier en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.
type: EvK
coll: KH | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
