|
|
|
| ECLI:NL:RBDHA:2026:23388 | | | | | Datum uitspraak | : | 12-08-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 20-08-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Den Haag | | Zaaknummers | : | 12163088 RL EXPL 26-7206 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Huurcommissie - woningwaardering - puntentelling - geen WOZ-waarde beschikbaar - ontbinding en ontruiming - goed huurderschap | | Trefwoorden | : | huurovereenkomst | | | taxatie | | | wettelijke rente | | | woz waarde | | | woz-beschikking | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK
DEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
VRS/c
Zaaknummer: 12163088 \ RL EXPL 26-7206
Vonnis van 12 augustus 2026
in de zaak van
[eisende partij]
,
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
gemachtigde: mr. L. Vrakking,
tegen
[gedaagde partij]
,
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
gemachtigde: J. Hendriks - Huurteam Nederland.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 maart 2026 met producties 1 tot en met 23;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 15;
- de brief van [gedaagde partij] van 29 juni met productie 16, - de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis in conventie met producties 24 tot en met 26;
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Op de mondelinge behandeling zijn beide partijen verschenen bijgestaan door hun gemachtigden. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2De feiten
2.1.
Sinds 1 juli 2022 huurt [gedaagde partij] van [eisende partij] de woning aan de [adres 1] . Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat het volgende:
“Onderhoud
11.5
Indien verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde of het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen onderhoud, herstel, vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten of indien deze nodig zijn in verband met eisen of maatregelen van de overheid of nutsbedrijven, zal huurder de personen, nodig voor het verrichten van die werkzaamheden in het gehuurde toelaten en die werkzaamheden en het eventuele ongemak gedogen, zonder daarvoor schadevergoeding, vermindering van de betalingsverplichting dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen. Verhuurder zal omtrent het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden tijdig overleg met huurder plegen.
Toegang
12.1
Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder en op werkdagen tussen 08.00 uur en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de in de artikelen 5 en 11 genoemde werkzaamheden en voor taxaties. In noodgevallen is verhuurder gerechtigd ook zonder overleg en/of buiten genoemde tijdstippen het gehuurde te betreden.”
2.2.
Op 30 mei 2025 verzoekt [gedaagde partij] [eisende partij] om akkoord te gaan met het verlagen van de maandelijkse huurprijs van € 1.263,00 naar € 615,21. [eisende partij] gaat niet met dit voorstel akkoord.
2.3.
Op 17 juni 2025 dient [gedaagde partij] een verzoek tot huurverlaging op grond van punten in bij de Huurcommissie.
2.4.
Op 27 juni 2025 verzoekt [eisende partij] [gedaagde partij] om uiterlijk 30 juni toegang tot de woning te verlenen in verband met een inspectie door een gespecialiseerde partij die zal adviseren over (onder meer) de energieprestatie van de woning, de staat van de woning zal opnemen en advies zal geven over mogelijke verbeteringen en daarnaast zal door een team van registertaxateurs een taxatie worden gemaakt van de woning. In reactie hierop weigert [gedaagde partij] toestemming te verlenen.
2.5.
Op 21 juli 2025 verzoekt [eisende partij] [gedaagde partij] om toestemming te geven om op 28 juli 2025 de volgende werkzaamheden aan het gehuurde te laten uitvoeren:
Ombouwen van de gaskookplaat naar een inductiekookplaat;
Installeren van een handdoekradiator in de badkamer, tevens functionerend als verwarming;
Vervangen van de huidige koelkast door een inbouwkoelkast;
Vervanging van de huidige kranen in de keuken, wastafel en douche door thermostatische kranen;
Het aanbrengen van een spiegelkastje van 40 x 40 cm boven de wastafel in de douche;
Het aanbrengen van een kastje onder de wastafel in de douche.
In reactie hierop weigert [gedaagde partij] toestemming te verlenen.
2.6.
Op 22 juli 2025 is het gehuurde door [naam] getaxeerd. Hiervan is op 30 juli 2025 een rapport opgesteld. In het taxatierapport is het gehuurde getaxeerd op een waarde van € 240.000,00 k.k.
2.7.
Op 24 juli 2025 is de energieprestatie van het gehuurde opgenomen. Op 28 juli 2025 is energielabel A++ geregistreerd voor [adres 2] .
2.8.
De Huurcommissie heeft met haar uitspraak die is verzonden op 19 januari 2026 het puntenaantal van het gehuurde op 1 augustus 2025 vastgesteld op 121 punten en de huurprijs op 1 augustus 2025 vastgesteld op € 754,31.
2.9.
Op 15 april 2026 deelt [eisende partij] aan [gedaagde partij] per e-mail mee dat hij de maandelijkse huur vanaf 1 juli 2026 van € 1.263,00 verhoogd naar € 1.372,63 per maand.
2.10.
Op 30 juni 2026 heeft [naam] een schriftelijke verklaring opgesteld waarin staat:
“(…)
Er wordt gesteld dat de nog niet afgeronde werkzaamheden net mee mochten worden genomen in de waardering. Aan taxateur is gevraagd een waardering onder bijzondere uitgangspunten op te stellen om de leegwaardes van de individuele wooneenheden te waarderen alsof deze kadastraal zijn gesplitst op waardepeildatum.
Opdrachtgever heeft vooraf aan de taxatie uitvoerig aangegeven welke werkzaamheden worden uitgevoerd om te komen tot een energielabel A++. Deze werkzaamheden waren op waardepeildatum vrijwel afgerond. De kosten zijn daardoor al gemaakt door eigenaar. Onder het fictieve bijzondere uitgangspunt zal een eventuele bereidwillige koper, naar de definitie van marktwaarde conform het NRVT, reeds rekening hebben gehouden met het feit dat hij/zij een woning koopt met de belofte dat het een energielabel A++ heeft en er geen openstaande werkzaamheden zijn waar nog kosten aan zijn verbonden voor de eventuele koper. Koper zal deze informatie namelijk ook vooraf hebben geraadpleegd voordat overgegaan wordt tot een transactie. Het definitieve energielabel A++ is zes dagen later op 28-07-2025 geregistreerd.
(…)”
3Het geschil
in conventie
3.1.
[eisende partij] vordert – na eiswijziging – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
ontbinding van de huurovereenkomst,
veroordeling van [gedaagde partij] tot ontruiming van het gehuurde aan de [adres 1] ,
een verklaring voor recht dat het verzoek van [gedaagde partij] niet-ontvankelijk is, althans dat de overeengekomen huurprijs redelijk is,
een verklaring voor recht dat niet [eisende partij] , maar [gedaagde partij] in het ongelijk wordt gesteld zodat niet [eisende partij] , maar [gedaagde partij] de leges van de Huurcommissie moet betalen,
veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
3.2.
[eisende partij] legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
3.2.1.
[gedaagde partij] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de artikelen 11.5 en 12.1 door [eisende partij] en de door hem geselecteerde aannemer en taxateur de toegang tot het gehuurde te weigeren terwijl [eisende partij] inspecties wilde laten uitvoeren ten behoeve van werkzaamheden die [eisende partij] wilde laten uitvoeren aan het gehuurde, voor het opstellen van een actueel energielabel en voor een taxatie. Daarnaast heeft [gedaagde partij] ten minste één andere bewoner in het gebouw ertoe aangezet met ondersteuning van de gemachtigde van [gedaagde partij] bezwaar te maken tegen de huurverhoging per 1 juli 2026. Ook daarmee gedraagt zich niet als een goed huurder. Daarom moet de huurovereenkomst worden ontbonden en het gehuurde worden ontruimd.
3.2.2.
Een correcte waardering van het gehuurde levert 146 punten op, wat correspondeert met een huurprijs van € 918,87 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op de peildatum geldende liberalisatiegrens van € 900,07 per maand (143 punten). Primair verzoekt [eisende partij] om de puntentelling van de Huurcommissie over te nemen, behalve voor wat betreft de onderdelen WOZ-waarde en de keuken. [eisende partij] verzoekt om de WOZ-waarde op 38 punten te waarderen en de keuken op 6,75 punten. Op 22 juli 2025 heeft de taxateur een taxatie uitgevoerd en met het taxatierapport van 30 juli 2025 het gehuurde getaxeerd op een waarde van € 240.000,00 k.k. Conform artikel 11.1 van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte dient bij het ontbreken van een WOZ-beschikking 85% van de getaxeerde waarde te worden gehanteerd voor de bepaling van de punten op basis van de WOZ-waarde. Dit komt neer op een bedrag van € 204.000,00, of te wel 38 punten. De rapporteur heeft onterecht de inbouw-afzuiginstallatie niet meegenomen in zijn puntentelling, terwijl die wel aanwezig is. Dit levert 0,75 punt op en leidt tot een totaal van 6,75 punten voor de keuken.
Subsidiair voert [eisende partij] aan dat geen huurverlaging mag plaatsvinden op grond van artikel 6:248 BW en artikel 5 lid 2 Bhw wegens het frustreren van noodzakelijke werkzaamheden c.q. renovatie door [gedaagde partij] .
3.2.3.
[eisende partij] vordert een verklaring voor recht dat niet hij, maar [gedaagde partij] in het ongelijk wordt gesteld zodat niet [eisende partij] , maar [gedaagde partij] de leges van de Huurcommissie moet betalen, omdat [gedaagde partij] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn verzoek bij de Huurcommissie.
3.3.
[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde partij] voert het volgende aan.
3.4.1.
Volgens [gedaagde partij] was de weigering van de toegang tot het gehuurde gerechtvaardigd, omdat geen sprake was van dringende werkzaamheden, geen redelijk voorstel op grond van artikel 7:220 BW was gedaan en de werkzaamheden gericht waren op beïnvloeding van de uitkomst van de procedure. Dit staat niet in verhouding tot de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verder betwist [gedaagde partij] dat hij een andere huurder in het gebouw heeft aangezet tot het voeren van een procedure tegen [eisende partij] .
3.4.2.
Het gehuurde maakt onderdeel uit van een pand dat niet legaal is gesplitst en vormt daarom geen afzonderlijk WOZ-object. De door [eisende partij] gehanteerde taxatie ziet op het gehele pand dan wel een fictief gesplitste situatie en niet op de feitelijke woonruimte van [gedaagde partij] . Daarmee is sprake van een onjuiste objectafbakening, hetgeen in strijd is met het beleidsboek. Daarnaast zijn de taxatie en de daarin gehanteerde waardering gebaseerd op een situatie die op de peildatum nog niet bestond, omdat het energielabel op 24 juli 2025 is opgenomen en de zonnepanelen op 29 juli 2025 zijn aangesloten.
3.4.3.
[eisende partij] heeft bij e-mail van 15 april 2026 voorgesteld op de maandelijkse huur vanaf 1 juli 2026 te verhogen naar € 1.372,63 per maand. [gedaagde partij] verzoekt de kantonrechter dit mee te nemen in haar beoordeling.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.6.
[gedaagde partij] vordert dat de kantonrechter:
de uitspraak van de Huurcommissie vernietigt voor zover daarin is afgeweken van het onderzoeksrapport, althans een redelijke huurprijs vaststelt,
bepaalt dat het energielabel buiten beschouwing wordt gelaten,
bepaalt dat geen WOZ-waarde kan worden toegepast, althans uit te gaan van de minimale WOZ-waarde conform het beleidsboek,
het puntenaantal op 58 punten vaststelt,
de maximale huurprijs op € 350,01 per maand vaststelt,
[eisende partij] veroordeelt tot terugbetaling van de te veel betaalde huur van in totaal € 7.303, 92, vermeerderd met de wettelijke rente,
veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
3.7.
[gedaagde partij] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Ten onrechte heeft de Huurcommissie het energielabel A++ meegenomen in haar puntentelling terwijl uit EP-online blijkt dat voor het gehuurde geen afzonderlijk energielabel is geregistreerd en alleen geregistreerde energielabels mogen worden meegenomen in het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast kan het taxatierapport niet dienen als een betrouwbare grondslag voor de WOZ-waardering of de puntentelling.
3.8.
[eisende partij] voert verweer. [eisende partij] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde partij] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van deze procedure.
3.9.
[eisende partij] voert het volgende aan. [eisende partij] betwist dat de Huurcommissie ten onrechte het energielabel A++ heeft meegenomen in haar puntentelling. Ook betwist [eisende partij] dat het taxatierapport niet als betrouwbare grondslag voor de WOZ-waarde kan dienen. Daarnaast betwist [eisende partij] dat het gehuurde moet worden gewaardeerd 58 punten met een huurprijs van € 350,01 per maand.
3.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
Nu de vorderingen in conventie en reconventie grotendeels met elkaar samenhangen, zullen deze hierna gelijktijdig worden behandeld.
4.2.
[gedaagde partij] heeft een voorstel gedaan aan de Huurcommissie tot wijzing van de huurprijs en de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021 bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie.
4.3.
De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 19 januari 2026. De dagvaarding is op 13 maart 2026 aan [gedaagde partij] betekend, zodat [eisende partij] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. In dat verband is van belang dat de Hoge Raad in genoemd arrest van 23 april 2021 heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de Huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de Huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen. Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de Huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Zij zal daarmee bij haar beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden. Voorts is van belang dat uit genoemd arrest blijkt dat geschilpunten door een gedaagde ook zonder een vordering in reconventie aan de kantonrechter kunnen worden voorgelegd.
4.4.
De kantonrechter dient in dit geschil derhalve alleen een beslissing te geven over die onderdelen in de uitspraak van de Huurcommissie waarover een uitspraak is verzocht. Voor de overige onderdelen zal gelet op eerdergenoemd arrest de uitspraak van de Huurcommissie worden gevolgd.
WOZ-waarde
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat op 1 augustus 2025, de peildatum de woningwaardering, geen WOZ-waarde is vastgesteld voor het gehuurde. Op grond van artikel 11.1 van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte kan indien geen WOZ-waarde is vastgesteld het puntenaantal met betrekking tot de WOZ-waarde worden berekend op basis van 85% van de taxatiewaarde. [eisende partij] heeft een taxatierapport van een geregistreerd taxateur van 30 juli 2025 overgelegd waaruit blijkt dat het gehuurde is getaxeerd op € 240.000,00 k.k. Volgens [gedaagde partij] is sprake van onjuiste objectafbakening bij de taxatie, omdat het taxatierapport niet ziet op het gehuurde, maar op het gehele pand dan wel een fictief gesplitste situatie. Hierin volgt de kantonrechter [gedaagde partij] niet, omdat uit het taxatierapport blijkt dat elke woonruimte binnen het pand afzonderlijk is getaxeerd.
4.6.
Verder heeft [gedaagde partij] nog aangevoerd dat het taxatierapport onbetrouwbaar is, omdat verbeteringen zijn meegenomen die na aanvang van de procedure zijn uitgevoerd of vastgesteld. Het energielabel is twee dagen na de uitgevoerde taxatie op 22 juli 2025 opgenomen en de zonnepanelen zijn nog eens vijf dagen later aangesloten, maar hiermee is het taxatierapport naar het oordeel van de kantonrechter niet gebaseerd op een hypothetische en onjuiste uitgangssituatie, zoals [gedaagde partij] aanvoert. De geregistreerd taxateur heeft schriftelijk verklaard dat het voor de waardebepaling volgens de definities van Nederland Register Vastgoed Taxateurs voldoende is dat een fictieve koper rekening houdt met een op korte termijn te verwachten energieprestatie die past bij een energielabel A++ terwijl er geen openstaande werkzaamheden zijn waar nog kosten aan zijn verbonden voor de eventuele koper. Gelet op deze verklaring van de taxateur is het de kantonrechter onvoldoende gebleken dat het taxatierapport onbetrouwbaar is en niet kan worden meegenomen in de puntentelling.
4.7.
[gedaagde partij] heeft ook nog aangevoerd dat het pand waar het gehuurde deel van uitmaakt illegaal is gesplitst. Dit heeft echter geen invloed op de puntentelling. De Hoge Raad heeft namelijk in haar arrest van 22 april 2022 bepaald dat de redelijkheid van de tussen huurder een verhuurder overeengekomen huurprijs losstaat van de handhaving van publiekrechtelijk voorschriften ten aanzien van de belastingheffing en het bouwen en splitsen van woningen. De kantonrechter gaat daarom aan het verweer van [gedaagde partij] voorbij.
4.8.
Gelet op het bepaalde in artikel 11.1 van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte moet 85% van de vastgestelde taxatiewaarde van het gehuurde worden meegenomen bij de WOZ-waarde. Nu het gehuurde is getaxeerd op € 240.000,00, bedraagt de WOZ-waarde € 204.000,00. Bij deze WOZ-waarde horen 38 punten.
Energieprestatie
4.9.
[gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat het geregistreerde energielabel A++ niet kan worden meegewogen in de puntentelling van het gehuurde, omdat dit energielabel niet voor uitsluitend het gehuurde is geregistreerd. Daarom moet worden uitgegaan van het bouwjaar, aldus [gedaagde partij] . De kantonrechter volgt [gedaagde partij] niet in zijn standpunt. Op www.EP-online.nl is op 28 juli 2025 (opnamedatum 24 juli 2025) energielabel A++ geregistreerd voor [adres 2] en dus is op 1 augustus 2025, de peildatum voor de woningwaardering, wel een energielabel aanwezig. Alhoewel dit energielabel niet uitsluitend op het gehuurde ziet, maar op het gehele pand waarin het gehuurde zich bevindt, is de kantonrechter van oordeel dat dit energielabel wel kan worden meegenomen in de puntentelling. [gedaagde partij] heeft namelijk niet, althans onvoldoende, weersproken dat de ingeschakelde partij specifiek het gehuurde heeft opgenomen. Bovendien heeft [gedaagde partij] onvoldoende omstandigheden aangevoerd waaruit zou blijken dat de energieprestatie van het gehuurde lager is dan van het gehele pand waarvoor energielabel A++ is vastgesteld. [gedaagde partij] heeft verder nog aangevoerd dat de partij, die door [eisende partij] is ingeschakeld, die het energielabel heeft opgenomen niet onafhankelijk is. [eisende partij] heeft dit betwist en [gedaagde partij] heeft zijn stelling vervolgens niet nader onderbouwd. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij en waardeert de energieprestatie op 48 punten op basis van het energielabel A++.
Afzuigkap
4.10.
[gedaagde partij] heeft erkend dat in het gehuurde een afzuigkap aanwezig is. De Huurcommissie heeft ten onrechte de afzuigkap niet meegenomen in haar puntentelling. Daarom moet bovenop de toegekende 6 punten voor de keuken nog 0,75 punt voor de afzuigkap worden toegekend. De keuken komt daarmee uit op 6,75 punten.
Huurverhogingsvoorstel
4.11.
[gedaagde partij] heeft nog aangevoerd dat het huurverhogingsvoorstel van [eisende partij] van 15 april 2026 moet worden meegenomen in de beoordeling van de kantonrechter. Hoe en in welke mate dit huurverhogingsvoorstel van invloed is op de puntentelling heeft [gedaagde partij] echter onvoldoende onderbouwd. Daarom gaat de kantonrechter voorbij aan dit verweer.
Totaal puntenaantal
4.12.
Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter uit op een totaal puntenaantal van 146. Dit puntenaantal correspondeert met een maandelijkse huurprijs van € 919,87. Deze huurprijs is hoger dan de liberalisatiegrens die gold op 1 augustus 2025 van € 900,07. Daarmee geldt de tussen partijen overeengekomen huurprijs is en het verzoek van [gedaagde partij] bij de Huurcommissie niet-ontvankelijk. De vordering van [eisende partij] voor een verklaring voor recht die hierop ziet zal de kantonrechter daarom toewijzen en de vorderingen van [gedaagde partij] zal de kantonrechter daarom afwijzen.
Legesveroordeling
4.13.
De kantonrechter overweegt allereerst dat zij bevoegd is om over de bij de Huurcommissie betaalde legeskosten te oordelen. Daarbij neemt zij als uitgangspunt het beleid van de Huurcommissie met betrekking tot de legeskosten. Nu de kantonrechter oordeelt dat [gedaagde partij] niet-ontvankelijk is in zijn verzoek bij de Huurcommissie moet hij de leges betalen en [eisende partij] ten onrechte door de Huurcommissie in de leges is veroordeeld. De vordering van [eisende partij] voor een verklaring voor recht die hierop ziet zal de kantonrechter daarom toewijzen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.14.
Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Artikel 7:220 BW bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd (…) moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
4.15.
[eisende partij] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst met [gedaagde partij] moet worden ontbonden en het gehuurde moet worden ontruimd in verband met het weigeren van toegang aan [eisende partij] en de door hem geselecteerde aannemer en taxateur tot het gehuurde. Volgens [eisende partij] is hiermee sprake van slecht huurderschap van [gedaagde partij] en handelt hij in strijd met de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:220 BW. Uit de stukken blijkt dat de gemachtigde [eisende partij] eerst op vrijdag 27 juni 2025 [gedaagde partij] schriftelijk verzoekt om toegang tot het gehuurde te verlenen op maandag 30 juni 2025 in verband met het opnemen van de energieprestatie, de staat van de woning en een taxatie door een registertaxateur. De gemachtigde van [gedaagde partij] heeft laten weten dat [gedaagde partij] geen toegang zal verlenen. Weliswaar handelt [gedaagde partij] hiermee in strijd met de algemene huurvoorwaarden, maar de kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde partij] hiermee niet in strijd met artikel 7:213 BW heeft gehandeld. De termijn van [eisende partij] is namelijk zeer kort, vooral omdat alleen het weekend tussen het moment van het versturen van de brief en de datum van de geplande inspectie. Uit de stukken blijkt dat op 22 juli 2025 de taxatie is uitgevoerd en op 24 juli 2025 is ook de energieprestatie opgenomen. De opstelling van [gedaagde partij] heeft er dus niet voor gezorgd dat op de peildatum voor de woningwaardering belangrijke informatie niet voor handen was.
4.16.
Op 21 juli 2025 kondigt [eisende partij] alleen nog werkzaamheden in het gehuurde aan en wordt [gedaagde partij] verzocht om op uiterlijk 23 juli 2025 schriftelijk te bevestigen dat hij medewerking zal verlenen. Volgens [eisende partij] zijn de aangekondigde werkzaamheden dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW, maar hiervan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Niet is gebleken dat de aangekondigde werkzaamheden niet kunnen worden uitgesteld tot het einde van de huurovereenkomst. [gedaagde partij] heeft wel in strijd met de algemene huurvoorwaarden gehandeld door [eisende partij] en de door hem ingeschakelde personen geen toegang te verlenen tot het gehuurde in verband met het uitvoeren van werkzaamheden, maar hij heeft hiermee niet in strijd gehandeld met de artikelen 7:213 en 7:220 BW.
4.17.
[eisende partij] heeft ook nog aangevoerd dat hij door de opstelling van [gedaagde partij] gedwongen is deze procedure aanhangig te maken en [gedaagde partij] inmiddels ten minste één andere bewoner in het gebouw ertoe aangezet heeft met ondersteuning van de gemachtigde van [gedaagde partij] bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Ook daarmee gedraagt [gedaagde partij] zich niet als goed huurder, aldus [eisende partij] . De kantonrechter volgt [eisende partij] hierin niet. Het staat [gedaagde partij] vrij om van zijn wettelijke rechten als huurder gebruik te maken. Dat [gedaagde partij] een andere huurder in het gebouw heeft gewezen op de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging, maakt ook niet dat [gedaagde partij] zich hiermee niet als goed huurder gedraagt.
4.18.
De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde partij] die ontbinding van de huurovereenkomst en aldus ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De vorderingen van [eisende partij] worden afgewezen.
Proceskosten
4.19.
[gedaagde partij] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
93,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
966,02
4.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.21.
[gedaagde partij] is ook in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Vanwege de samenhang met de conventie begroot de kantonrechter de proceskosten van [eisende partij] in reconventie op nihil.
5De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat het verzoek van [gedaagde partij] bij de Huurcommissie niet-ontvankelijk is,
5.2.
verklaart voor recht dat dat niet [eisende partij] , maar [gedaagde partij] in het ongelijk wordt gesteld zodat niet [eisende partij] , maar [gedaagde partij] de leges van de Huurcommissie moet betalen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 966,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen van [gedaagde partij] af,
5.8.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2026.
HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657.
HR 22 april 2022, ECLI: NL:2022:633.
Zie Kamerstukken II 2012-2013, 33698, nr. 3, p. 15. (Memorie van Toelichting). | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
