|
|
|
| ECLI:NL:RBDHA:2026:32235 | | | | | Datum uitspraak | : | 14-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 06-11-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Den Haag | | Zaaknummers | : | C/09/703813 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Koop woning. Verzwegen informatie. Op grond van artikel 6.3 van de NVM-Koopakte wijst de rechtbank de kosten voor volledige sloop en herbouw toe. | | Trefwoorden | : | bouwvergunning | | | burgerlijk wetboek | | | koopakte | | | koopovereenkomst | | | perceel | | | tarieven | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/703813 / HA ZA 26-400
Vonnis van 14 oktober 2026
in de zaak van
[eisende partij]
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de koper,
advocaat: mr. C. Hoek,
tegen
1 [gedaagde partij 1] te [woonplaats] ,2. [gedaagde partij 2] te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: de verkopers,
advocaat: mr. M.R. van Leeuwen (was: mr. M.J.S. Spanjersberg).
1De zaak in het kort
1.1.
Deze zaak gaat over de verkoop van een woning met een dakopbouw. De vraag is of die dakopbouw de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning als bedoeld in artikel 6.3 van de NVM-Koopakte.
1.2.
In dit vonnis oordeelt de rechtbank dat de dakopbouw niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik en dat de koper de verkopers daarom kan aanspreken op grond van artikel 6.3. Bij de beoordeling weegt de rechtbank mee dat de verkopers de koper tijdens het verkoopproces onjuiste inlichtingen hebben verschaft.
1.3.
Op grond van artikel 6.3 van de NVM-Koopakte wijst de rechtbank de kosten voor volledige sloop en herbouw van de opbouw toe. Deze kosten begroot de rechtbank – na de aftrek ‘nieuw voor oud’ – op € 51.670. Daarnaast moeten de verkopers de kosten vergoeden die de koper heeft gemaakt voor het deskundigenrapport, het proberen te voeren van minnelijk overleg, en de kosten van deze procedure. Eventuele andere schade kan de koper vorderen in een schadestaatprocedure.
2De procedure
2.1.
Het procesdossier bestaat uit:
- de dagvaarding van 17 april 2026 met producties 1-19;
- de conclusie van antwoord van 10 juni 2026;
- de oproepingsbrief van 1 juli 2026;
- de nadere oproepingsbrief van 14 augustus 2026;
- het bericht van de griffie met een zittingsagenda van 14 augustus 2026;
- het B-formulier met productie 20 van de koper, ingekomen op 24 augustus 2026;
- het B-formulier met productie 21 van de koper, ingekomen op 24 augustus 2026;
- het B-formulier met productie 1 van de verkopers ingekomen op 26 augustus 2026;
- het B-formulier met productie 2 van de verkopers ingekomen op 27 augustus 2026;
- het B-formulier met productie 22 van de koper, ingekomen op 27 augustus 2026;
- de spreekaantekeningen van de advocaten voor de zitting van 4 september 2026.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 september 2026. Partijen zijn verschenen, met hun advocaten. Zij hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de rechter beantwoord; ook hebben zij op elkaar kunnen reageren. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er buiten de spreekaantekeningen is besproken.
2.3.
Ten slotte is de datum bepaald waarop dit vonnis wordt gewezen.
3De feiten
Gelet op wat er in de processtukken staat en wat er tijdens de zitting is besproken, gaat de rechtbank bij de beoordeling van de zaak uit van de volgende feiten en omstandigheden.
De woning
3.1.
De verkopers hebben hun woning, een eengezinswoning in [woonplaats] , in maart 2025 te koop gezet. In de advertentie op Funda en de verkoopbrochure stond onder meer het volgende:
(…) Het bijzondere ontwerp van deze woning kenmerkt zich door veel lichtinval, vides en, bovenal, veel ruimte. Andere positieve kenmerken van deze woning zijn: gasvrij, energiezuinig (label A) en gelegen op een perceel met eigen grond.
De woning beschikt over in totaal 7 kamers, waarvan 6 slaapkamers (met mogelijkheid om uit te breiden tot 8 slaapkamers). Dit biedt veel ruimte voor een groter gezin met opgroeiende kinderen.
(…)
Tweede verdieping: Hier bevinden zich nog eens drie ruime slaapkamers, waarvan één momenteel wordt gebruikt als inloopkast. Deze kamer was voorheen een dakterras en is nu bebouwd tot kastenkamer.
(…)
Overige bijzonderheden:
(…)
- Energielabel: A
(…)
√ Energie
Energielabel
A
Isolatie
Volledig geïsoleerd
3.2.
De woning is gebouwd in 2009 en had oorspronkelijk een dakterras. Op dit dakterras hebben de verkopers in 2016 een dakopbouw laten bouwen, nadat zij daarvoor een vergunning hadden aangevraagd en gekregen.
3.3.
In het formulier waarmee de bouwvergunning is aangevraagd, staat onder meer de vraag: “Gaat het om een tijdelijk bouwwerk?” Op deze vraag hebben de verkopers geantwoord: “Nee”.
3.4.
De verkopers hebben de dakopbouw uiteindelijk niet precies als op de bij de vergunning gevoegde bouwtekeningen laten bouwen. In overleg met hun aannemer hebben zij ervoor gekozen om de opbouw zo te maken dat deze als geheel verwijderbaar is, zonder schade aan de oorspronkelijke constructie. De opbouw is dus niet verankerd aan de woning, maar elders gebouwd en met een kraan op het dakterras geplaatst.
De koopovereenkomst
3.5.
De koper heeft de woning op 30 juni 2025 gekocht. In de koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
c. op 9 juli 2025 uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door Perfectkeur B.V. blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 10.000,- zegge TIENSDUIZEND EURO te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.
3.6.
Op 4 juli 2025 heeft de koper een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door Perfectkeur. De bouwkundige heeft tijdens de keuring gebreken gevonden die binnen relatief korte tijd verholpen moesten worden (direct of binnen 1-5 jaar). In het keuringsrapport van 7 juli 2025 heeft Perfectkeur deze gebreken als volgt samengevat:
In het rapport van Perfectkeur staat ook de volgende passage:
Wijzigingen - Afwijkende situatie
Bijzonderheden die expliciet worden opgenomen in deze rapportage.
Op het dakterras is een aanbouw geplaatst. Deze is over de bestaande dakbedekking geplaatst. De vloer is gestort op lewis platen. Hoe de constructie is opgevangen is niet zichtbaar. Doordat de vloer boven de dakbedekking zweeft is deze in de toekomst niet meer te vervangen. Het is beter om onder de kozijnen de opening dicht te maken en nieuwe dakbedekking te plaatsen zodat er een waterdichte bak ontstaat en het kozijn aan de onderkant wordt opgevangen. De dakbedekking onder de aanbouw is bij deze aanpassingen niet meer nodig. Vraag voor deze aanpassingen een offerte op bij een aannemer. Daarom zijn er in deze rapportage geen kosten opgenomen.
Beoordeling: Voldoende
Het rapport vermeldt op pagina 8 dat tijdens de bouwkundige keuring geen signalen zijn gevonden die voor de inspecteur aanleiding zijn nader onderzoek aan te raden.
3.7.
Op 10 juli 2025 is de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde verlopen.
3.8.
Op 28 juli 2025 heeft de koper de woning met een aannemer bezocht. Volgens die aannemer was de opbouw een tijdelijke constructie die niet aan de eisen voldeed om als slaapkamer te worden gebruikt.
3.9.
In een brief van 31 juli 2025 heeft de koper de bevindingen van de aannemer aan de verkopers gemeld en het standpunt ingenomen dat de constructie van de opbouw ondeugdelijk is, onvoldoende geïsoleerd, risicovol voor houtrot (en dus verzakking) en niet
gebouwd op langetermijngebruik. De koper heeft daarom een beroep gedaan op non-conformiteit en op artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
3.10.
Partijen hebben hierna telefonisch en via e-mail gesprekken gevoerd, deels via hun advocaten, maar zij zijn het niet eens geworden over de vraag of sprake is van een gebrek. De koper heeft op 5 september 2025 meegewerkt aan levering onder voorbehoud van een beroep op dwaling en schadeverhaal.
4Het geschil
4.1.
De koper vordert, kort gezegd:
voor recht te verklaren dat de woning non-conform is, meer in het bijzonder omdat de dakopbouw op het voormalige dakterras wegens ernstige constructieve, bouwkundige en bouwfysische gebreken niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte;
voor recht te verklaren dat gedaagden jegens eiser aansprakelijk zijn voor de door eiser geleden en nog te lijden schade ten gevolge van die non-conformiteit;
gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eiser van € 59.170 voor herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 februari 2026;
gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eiser van € 4.307,60 voor kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, met de wettelijke rente vanaf 14 februari 2026;
gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eiser van € 1.653,71 voor buitengerechtelijke incassokosten, met de wettelijke rente vanaf 14 februari 2026;
gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van aanvullende schade van eiser die voortvloeit uit een eventuele bestuursrechtelijke handhaving of andere nadelige gevolgen van de in strijd met de vergunning gerealiseerde dakopbouw, nader op te maken bij staat;
subsidiair, voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling aan de zijde van eiser, te wijten aan een onjuiste inlichting van gedaagden dan wel aan het schenden van hun mededelingsplicht;
subsidiair, de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat het nadeel van eiser wordt opgeheven, en gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de hiervoor onder C, D en E genoemde bedragen, vermeerderd met wettelijke rente als hiervoor vermeld;
I. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
4.2.
De verkopers voeren verweer. Zij concluderen primair tot afwijzing van de vorderingen van de koper en subsidiair tot het in goede justitie matigen daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de koper in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5De beoordeling
5.1.
In deze zaak moet de rechtbank beoordelen of de koper een beroep kan doen op de uitzonderingsbepaling in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, en zo ja: van welke schade hij gelet op die bepaling vergoeding kan vorderen.
De op deze zaak toepasselijke regels
5.2.
De rechtbank zal de primaire en de subsidiaire vordering tegelijk behandelen, omdat de beoordelingskaders hiervoor samenhangen.
5.3.
De koper beroept zich subsidiair op dwaling; dit leerstuk is geregeld in artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
5.3.1.
In lid 1 van artikel 6:228 BW staat dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste vooronderstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is als:
a.) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b.) de wederpartij in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c.) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
5.3.2.
Voor vernietiging op grond van dwaling is niet vereist dat de dwalende, als hij wel een juiste voorstelling van zaken had gehad, in het geheel geen overeenkomst zou zijn aangegaan; voldoende is dat hij niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gecontracteerd.
5.3.3.
Op grond van artikel 6:228 lid 2 BW kan de vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
5.4.
In de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten, staan ook regels voor het geval blijkt dat sprake is van dwaling.
In artikel 6.1 staat dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze bepaling houdt in dat partijen een beroep op wederzijdse dwaling wegens verborgen gebreken contractueel hebben uitgesloten.
Artikel 6.3 beperkt de aansprakelijkheid van de verkopers tot gebreken in eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, zij het dat de verkopers ook voor zulke gebreken niet aansprakelijk zijn als de koper ze kende of had kunnen kennen op het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten. De gecursiveerde frase is tijdens de mondelinge behandeling wat uit zicht geraakt, maar staat wel in artikel 6.3, derde en vierde alinea.
Gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik
5.5.
Toen zij hun woning te koop zetten, wisten de verkopers dat de opbouw niet aan het gebouw vastzat en dat de opbouw niet was gebouwd conform de bouwtekeningen op basis waarvan de bouwvergunning was verleend. Dit hadden zij namelijk besproken met hun aannemer. Ook hebben de verkopers tijdens de mondelinge behandeling verteld dat het in de opbouw weliswaar kouder was dan elders in huis, maar dat zij dit verhielpen door de verwarming wat hoger te zetten. Voor hen werkte dit prima, omdat zij de opbouw alleen als inloopkast gebruikten.
De manier waarop de opbouw op Funda en in de verkoopbrochure werd beschreven, strookt echter niet met het voorgaande. De opbouw werd daarin namelijk als volwaardige slaapkamer aangeprezen. De gekozen bewoordingen suggereerden ook dat de opbouw een permanent bouwwerk is dat – net als de rest van de woning – volledig geïsoleerd is, tot het niveau van energielabel A. Gelet op wat de verkopers tijdens de zitting hebben verteld, moesten zij beseffen dat dit niet klopte. Omdat de koper had verteld dat hij de opbouw als slaapkamer wilde gebruiken, moesten zij ook begrijpen dat dit voor de koper relevant was.
5.6.
Dat de opbouw niet aan de bouwvergunning voldoet, volgt eigenlijk al uit wat de verkopers tijdens de mondelinge behandeling hebben verteld. Het blijkt ook uit het rapport van partijdeskundige ing. G.C. Oorschot NIVRE-RE en de reactie daarop van de deskundige van de verkopers, dhr. ing. A. Belhachemi NIVRE-re/kmo. Het rapport van de deskundige van de verkopers bevestigt bijvoorbeeld dat de noodoverstort niet is gebouwd zoals was vergund en dat de noodoverstort verplaatst moet worden; dat de belasting van het dak anders is dan vergund en dat niet is berekend of de constructie wel berekend is op de huidige belasting; dat de isolatie van het dak niet is uitgevoerd als vergund en dat dit hersteld moet worden; dat de aansluiting tussen de opbouw en het gebouw en de onderconstructie van de opbouw aanpassing behoeven, en dat de constructie van de opbouw stootvoegen en koudebrugonderbrekingen mist. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan het verweer van de verkopers dat het rapport van Oorschot ondeugdelijk is.
5.7.
Op het moment dat partijen de koopovereenkomst sloten, wist de koper niet dat de opbouw geen permanent bouwwerk was en ook niet dat het erbinnen tochtte. Dit had hij voor de koop ook niet kunnen weten: van buitenaf is niet te zien hoe de opbouw aan het gebouw is verankerd en de inloopkast met het luik van waaruit het vooral tochtte, hing tijdens de bezichtiging nog vol kleding.
Nu de verkopers hem daarover niets bijzonders hadden gemeld, mocht de koper er ook vanuit gaan dat de woning – inclusief opbouw – aan alle daarvoor geldende bouw- en vergunningsvereisten voldeed. Dit is namelijk een eigenschap die nodig is voor een normaal gebruik van de woning.
5.8.
De rechtbank oordeelt daarom dat de opbouw op het moment van de verkoop eigenschappen miste die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning, in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
Verlopen termijn ontbindende voorwaarde zuivert onjuiste voorlichting niet
5.9.
In deze zaak doet zich de bijzonderheid voor dat partijen ook zijn overeengekomen dat de koper de koop tot 10 juli 2025 mocht ontbinden als uit het rapport van Perfectkeur zou blijken dat de kosten van direct noodzakelijk herstel en achterstallig onderhoud meer dan € 10.000 waren of als Perfectkeur aanvullend specialistisch onderzoek aanbeval.
5.10.
De verkopers zijn van mening dat de koper door het rapport van Perfectkeur had moeten begrijpen dat sprake was van gebreken waarvan het herstel meer dan € 10.000 zou overstijgen. Perfectkeur had immers geconstateerd dat de dakbedekking onder de opbouw geen ‘waterdichte bak’ vormde en raadde ten aanzien van de opbouw aan om een offerte van een aannemer op te vragen. Desondanks heeft de koper de ontbindende voorwaarde niet ingeroepen; daarom vinden de verkopers dat sprake is van de in artikel 6.3 bedoelde situatie dat de koper de gebreken kende. Dat Perfectkeur de gebreken niet of onvoldoende duidelijk heeft geconstateerd, komt volgens de verkopers voor risico van de koper. In elk geval vinden de verkopers dat de koper zich niet meer kan beroepen op de uitzondering van artikel 6.3 koopovereenkomst.
5.11.
De koper is het daar niet mee eens; hij benadrukt dat de inspectie door Perfectkeur een aankoopkeuring volgens de standaard NTA 8060 was. Het was dus een puur visuele, steekproefsgewijze inspectie van zichtbare onderdelen die niet strekte tot een diepgaand onderzoek van verborgen constructies, afgesloten ruimten of onzichtbare constructieve onderdelen. De in het rapport van Perfectkeur vermelde uitkomst voldeed ook niet aan de zeer specifieke voorwaarden waaronder de koper de ontbindende voorwaarde van artikel 15 onder c koopovereenkomst kon inroepen. Zelfs als dat anders was geweest, is er volgens de koper geen rechtsregel die meebrengt dat hij door het niet inroepen van de ontbindende voorwaarde afstand heeft gedaan van zijn rechten uit hoofde van non-conformiteit. Dat geldt temeer voor de constructieve gebreken die pas later door partijdeskundige Oorschot zijn vastgesteld, vindt de koper.
5.12.
De rechtbank oordeelt dat het niet inroepen van de ontbindende voorwaarde niet afdoet aan de daaraan voorafgaande mededelingsplicht van de verkopers ten aanzien van de aard en kwaliteit van de opbouw.
Het niet ontdekken van (de omvang van) de gebreken door Perfectkeur doet niet af aan het feit dat de verkopers de koper voor het sluiten van de koopovereenkomst onjuist hebben voorgelicht. Een verkoper die zijn mededelingsplicht ten aanzien van een gebrek heeft geschonden, kan de koper op dat punt niet verwijten dat hij beter onderzoek had moeten (laten) doen. Bovendien is voor de toepassing van artikel 6.3 van de koopovereenkomst doorslaggevend wat de koper wist of kon weten op het moment dat partijen de koopovereenkomst sloten. Het verweer van de verkopers slaagt daarom niet.
5.13.
Het voorgaande betekent dat het onder A gevorderde toewijsbaar is op de manier als hierna is verwoord onder ‘De beslissing’.
Omvang schade
Kosten voor herstel, met aftrek ‘nieuw voor oud’
5.14.
Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn de verkopers aansprakelijk voor het herstel van gebreken die het normale gebruik belemmeren, rekening houdend met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
5.15.
Deskundige Oorschot heeft de herstelkosten begroot op € 59.170 inclusief btw, uitgaand van de volledige sloop en herbouw van de dakopbouw. De noodzaak van het volledig slopen en herbouwen heeft Oorschot in zijn e-mail van 24 augustus 2026 nader onderbouwd. Tegen deze concrete en goed onderbouwde argumenten hebben de verkopers geen inhoudelijke argumenten meer aangevoerd waarvan de rechtbank bewijs zou kunnen opdragen; aan bewijslevering komt de rechtbank dus niet toe.
5.16.
De rechtbank zal daarom uitgaan van het door de koper onder C gevorderde bedrag van € 59.170 inclusief btw. Dit bedrag moet op grond van artikel 6.3 koopovereenkomst nog worden verminderd met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
5.17.
Op basis van het partijdebat kan de rechtbank de hoogte van de aftrek ‘nieuw voor oud’ niet bepalen.
Het feit dat de levensduur van een opbouw meer dan tien jaar hoort te zijn, betekent niet dat de overeengekomen aftrek naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (zoals de koper meent). Het feit dat de koper in het kader van een minnelijke regeling bereid was om genoegen te nemen met een (veel) lager bedrag, maakt het ook niet onaanvaardbaar dat hij – nu het tot een procedure heeft moeten komen – aanspraak maakt op een hoger bedrag (zoals de verkopers menen).
De rechtbank zal de aftrek daarom naar redelijkheid begroten op € 7.500, wat betekent dat zij (€ 59.170 - € 7.500 =) € 51.670 aan herstelkosten zal toewijzen.
Aanvullende schade
5.18.
Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de verkopers niet aansprakelijk zijn voor overige (aanvullende) schade, tenzij hen een verwijt treft. Omdat de verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden, treft hen een verwijt; dat betekent dat de koper ook vergoeding kan vorderen van aanvullende schade.
5.19.
De koper vordert een verklaring voor recht dat de verkopers aansprakelijk zijn voor de schade die hij door de non-conformiteit lijdt en zal lijden (petitum onder B), en een verwijzing naar de schadestaatprocedure voor andere schade dan de onder C gevorderde herstelkosten (petitum onder F).
5.20.
De koper heeft aangevoerd dat hij – naast de kosten voor bouwkundig herstel – schade kan lijden door het feit dat de opbouw niet aan de vergunningsvoorwaarden voldoet. Wanneer de opbouw volledig is gesloopt en conform de vergunning is herbouwd, zal dit probleem zijn opgelost; dat is het echter nog niet. Tot het moment dat een aannemer daadwerkelijk met de sloop en herbouw kan beginnen, kunnen de bouwkundige gebreken ook tot andere vormen van schade leiden (zoals vochtschade).
5.21.
Dit betekent dat het onder B en F gevorderde toewijsbaar is op de manier zoals hierna is verwoord onder ‘De beslissing’.
Wettelijke rente
5.22.
De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.
Kosten deskundige Oorschot
5.23.
De kosten voor deskundige Oorschot komen als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking op grond van artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b BW. De rechtbank wijst de onder D gevorderde kosten à € 4.307,60 toe.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.24.
De koper vordert onder E ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Omdat de koper geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van (€ 875 + 1% over [€ 55.977,60 - € 10.000]=) € 1.334,80 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
Proceskosten
5.25.
De verkopers zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de koper worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
154,09
- griffierecht
€
1.414,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.337,09
5.26.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.27.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere verkoper kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Een bedrag dat de één op de veroordeling afbetaalt, hoeft de ander (ook) niet meer te betalen.
6De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart voor recht dat de woning non-conform is, meer in het bijzonder omdat de dakopbouw gelet op het onder 5.6 overwogene niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte,
6.2.
verklaart voor recht dat de verkopers jegens de koper aansprakelijk zijn voor de schade die hij lijdt en nog zal lijden ten gevolge van die non-conformiteit,
6.3.
veroordeelt de verkopers hoofdelijk tot betaling aan de koper van een schadevergoeding van € 55.977,60 (= € 51.670 voor herstelkosten plus € 4.307,60 voor het deskundigenbericht), te vermeerderen met de wettelijke rente bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 17 april 2026 tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt de verkopers hoofdelijk tot vergoeding van aanvullende schade van de koper die voortvloeit uit een eventuele bestuursrechtelijke handhaving of andere nadelige gevolgen van de in strijd met de vergunning gerealiseerde dakopbouw, nader op te maken bij staat,
6.5.
veroordeelt de verkopers om aan de koper te betalen een bedrag van € 1.334,80 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 14 februari 2026 tot de dag van volledige betaling,
6.6.
veroordeelt de verkopers hoofdelijk in de proceskosten van € 4.337,09, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als de verkopers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.7.
veroordeelt de verkopers hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, met uitzondering van de verklaringen voor recht onder 6.1 en 6.2,
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2026.
2565
HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383, r.o. 3.5.3, 3.5.4 en 3.6.4.
Rb Zeeland-West-Brabant (Ktr Tilburg), ECLI:NL:RBOVE:2023:5268, r.o. 5.3 en 5.4; Rb Den Haag 14 mei 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:8548, r.o. 4.16 en 4.17.
Hoge Raad 10 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2629, r.o. 3.5.
Productie 21 van eiser. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
