|
|
|
| ECLI:NL:RBGEL:2024:9892 | | | | | Datum uitspraak | : | 29-05-2024 | | Datum gepubliceerd | : | 23-06-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Gelderland | | Zaaknummers | : | C/05/432027 | | Rechtsgebied | : | Burgerlijk procesrecht | | Indicatie | : | Incident tot voeging/tussenkomst en verwijzing naar de pachtkamer van deze rechtbank. Vordering tot voeging/tussenkomst afgewezen. De rechtbank kan namelijk niet vaststellen dat eiser in dit incident er belang bij heeft om te voegen of tussen te komen. Vordering tot verwijzing naar de pachtkamer toegewezen. Er is weliswaar geen pachtovereenkomst gesloten, maar wel een overeenkomst waarvoor op grond van de wet dezelfde regels gelden als een pachtovereenkomst. Een zaak over zo een overeenkomst moet ook door de pachtkamer worden behandeld. | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | melkveehouderij | | | pachtkamer | | | pachtrecht | | | pachtwet | | | | Uitspraak | RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/432027 / HA ZA 24-90 / 1011 / 1496
Vonnis van 29 mei 2024
in de zaak van
1STICHTING BEHEER OSEN,
gevestigd te Amsterdam,2. [naam eiser in conventie 2],
wonende te [woonplaats] ,3. [naam eiser in conventie 3],
wonende te [woonplaats] ,4. [naam eiser in conventie 4],
wonende te [woonplaats] , [land] , 5. [naam eiser in conventie 5],
wonende te [woonplaats] ,6. [naam eiser in conventie 6],
wonende te [woonplaats] ,
hierna: [de eiser in conventie sub. 6] , 7. STICHTING TOT EXPLOITATIE VAN HET LANDGOED OSEN,
gevestigd te Amsterdam,
eisers in conventie in de hoofdzaak,
verweerders in reconventie in de hoofdzaak,
verweerders in de incidenten,
hierna samen te noemen: Osen c.s. ,
advocaat: mr. E.H.M. Harbers te Arnhem,
tegen
[naam gedaagde in conventie in de hoofdzaak / eiser in de reconventie in de hoofdzaak / eiser in het incident]
,
wonende te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
eiser in reconventie in de hoofdzaak,
eiser in het incident tot onbevoegdheid en verwijzing,
hierna te noemen: [de gedaagde in conventie] ,
advocaat: mr. M.J.H. van Baalen te Veenendaal,
en
[naam eiser in incidenten]
,
wonende te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,
eiser in de incidenten,
hierna te noemen: [de eiser in incidenten sub. 2] ,
advocaat mr. M.J.H. van Baalen te Veenendaal.
[de gedaagde in conventie] en [de eiser in incidenten sub. 2] zullen hierna gezamenlijk [de eisers in het incident] worden genoemd.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 februari 2024,
- de incidentele conclusie houdende conclusie van voeging tevens houdende exceptie van onbevoegdheid en verwijzing tevens houdende conclusie van antwoord en vorderingen in reconventie van [de eisers in het incident] ,
- de conclusie van antwoord in het incident tot voeging en incident exceptie van onbevoegdheid en verwijzing van Osen c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald in de incidenten.
2De feiten
2.1.
Osen c.s. zijn eigenaar van een tweetal percelen grasland, kadastraal bekend gemeente [kadasterkenmerken] (hierna: de percelen).
2.2.
Bij notariële akte van 5 februari 1986 is een recht van erfpacht gevestigd op de percelen met een looptijd van 1 november 1985 tot en met 31 oktober 2011. In artikel 7 van de akte staat:
(…)
7. Niet eerder dan zes en niet later dan drie maanden voor het verstrijken van de termijn, waarvoor het erfpachtsrecht is verleend, zal de bloot-eigenaar met betrekking tot voorschreven onroerend goed een aanbod doen aan de erfpachter om hetzij voor een periode van tenminste twaalf jaar de grond opnieuw in erfpacht uit te geven onder dan opnieuw overeen te komen bedingen, hetzij de grond te pachten, hetzij de grond te kopen tegen een door drie deskundigen vast te stellen koopsom.
(…)
2.3.
Het recht van erfpacht is op 31 oktober 2000 overgedragen aan [de eiser in incidenten sub. 2] .
2.4.
[de eisers in het incident] en de partner van [de eiser in incidenten sub. 2] , mevrouw [partner eiser in incident sub. 2] , zijn op 1 januari 2002 een overeenkomst van maatschap aangegaan met de naam [de eiser in incidenten sub. 2] en [de gedaagde in conventie] en [partner eiser in incident sub. 2] . In de maatschap hebben de maten een onderneming geëxploiteerd op het gebied van de melkveehouderij. De percelen werden gebruikt ten behoeve van dit bedrijf.
2.5.
Partijen hebben in de periode van november 2012 tot en met medio 2014 onderhandeld over het recht op gebruik van de percelen.
2.6.
Bij e-mailbericht van 26 november 2012 heeft [de eiser in conventie sub. 6] aan [de eisers in het incident] het volgende geschreven:
(…)
onderwerp: Aanbieding pacht
(…)
Een dag verlaat zend ik je hierbij een aanbieding voor het pachten van het stuk land dat u tot 31/10/2011 in erfpacht had.
(…)
Wij bieden aan om dit stuk land voor een bepaalde tijd in erfpacht te nemen, nl voor de tijd van 6 jaar. (…)
De pachtprijs die wij voorstellen bedraagt EUR 850 per hectare. De totale pachtprijs per jaar komt dan neer op EUR 9282. Voor het jaar 2012 echter, is het akkoord om de oude pachtprijs te betalen (hetgeen inmiddels gedaan is). Kosten die het erfpachtcontract met zich meebrengt dienen zowel door pachter als verpachter gedragen te worden.
Als alternatief op bovenstaande, bieden we aan om de erfpacht te be-eindigen en het land te verpachten als losse pacht voor een aantal jaren. De pachtprijs in dat geval kan een stuk minder bedragen, nl EUR 550 per ha (EUR 6006 voor het totaal).
(…)
2.7.
Bij e-mailbericht van 28 november 2012 heeft [de eiser in incidenten sub. 2] het volgende aan [de eiser in conventie sub. 6] geschreven:
(…)
U biedt het stuk land voor 6 jaar erfpacht en ik vroeg of het weer voor 26 jaar erfpacht kon dat was geen probleem.
(…)
2.8.
[de eiser in conventie sub. 6] heeft op dezelfde dag bij e-mailbericht het volgende geantwoord:
(…)
Onze voorkeur gaat uit naar een kortere duur van de erfpacht dan wel losse pacht.
(…)
2.9.
Bij e-mailbericht van 29 november 2012 heeft [de eiser in incidenten sub. 2] op zijn beurt als volgt gereageerd:
(…)
In het erfpacht contract staat dat er minstens een aanbod van 12 jaar gedaan moet worden
(…)
2.10.
In antwoord op dit bericht heeft [de eiser in conventie sub. 6] bij e-mailbericht van 29 november 2012 aan [de eiser in incidenten sub. 2] het volgende geschreven:
(…)
Ik begreep eigenlijk dat we vrij waren in de periode. Hoe dan ook, 12 jaar is prima.
(…)
2.11.
Vervolgens onderhandelen partijen over de door [de eisers in het incident] te betalen vergoeding. Bij e-mailbericht van 2 januari 2013 heeft [de eiser in incidenten sub. 2] hierover aan [de eiser in conventie sub. 6] het volgende geschreven:
(…)
Wij gaan akkoord met de gemiddelde erfpacht prijs van 825.00 euro per ha. Weet u al wat de prijs van de erfpacht akte is dan zullen wij ook informeren.
(…)
2.12.
Bij e-mailbericht van 28 maart 2013 heeft notaris [de notaris] in opdracht van [de eiser in conventie sub. 6] het volgende aan [de eisers in het incident] geschreven:
(…)
Op verzoek van de heer [de eiser in conventie sub. 6] hebben wij de uitgifte erfpacht in behandeling, wij zullen u binnenkort een conceptakte ter uwer beoordeling doen toekomen.
(…)
Indien u vragen of opmerkingen heeft over de uitgifte erfpacht dan kunt u altijd direct met mij contact opnemen.
(…)
2.13.
Bij e-mailbericht van 5 november 2013 heeft de notaris in opdracht van [de eiser in conventie sub. 6] het volgende aan [de eisers in het incident] geschreven:
(…)
Bijgesloten doe ik u een concept van de akte uitgifte erfpacht toekomen, alsmede een kadastrale kaart. Indien u vragen of opmerkingen heeft ten aanzien van het concept of anderszins dan hoor ik dat graag.
(…)
Bij dit e-mailbericht is gevoegd een document getiteld “Ontwerp akte van vestiging recht van erfpacht”. In die akte zijn Osen c.s. telkens aangeduid als “comparant sub 1”, “grondeigenaar” en/of “verpachter” en [de eiser in incidenten sub. 2] als “comparant sub 2” of “erfpachter”. In de ontwerpakte is, voor zover van belang, onder andere het volgende te lezen:
(…)
De comparant sub1, handelend als gemeld, verklaarde in erfpacht uit te geven aan de comparant sub 2, die verklaard in erfpacht aan te nemen:
(…)
De comparanten, handelende als gemeld, verklaarden, dat gemeld erfpachtrecht is verleend en zal worden gevestigd onder de volgende bedingen:
1. DUUR
De uitgifte in erfpacht is aangegaan voor een periode van twaalf (12) jaar, aangevangen op één november tweeduizend elf en alzo eindigend op éénendertig oktober tweeduizend twintig.
2. CANON
De erfpachter is voor de duur van zijn recht een canon verschuldigd van negenduizend negen euro (€ 9.009,00) per jaar, voor het eerst op één december tweeduizend dertien. (…)
4. JURIDISCHE EN FEITELIJKE STAAT
1. Het erfpachtrecht is onvoorwaardelijk gevestigd op de zaak, die:
(…)
5. GARANTIES GRONDEIGENAAR
De grondeigenaar garandeert het volgende:
a. De grondeigenaar is bevoegd tot vestiging van het erfpachtrecht;
(…)
2.14.
Bij e-mailbericht van 18 december 2013 heeft [de eiser in incidenten sub. 2] aan de notaris het volgende geschreven:
(…)
Ik heb het erfpacht concept teruggekregen van mijn adviseur,
De volgende punten zijn niet volgens afspraak,
De uitgifte van 12 jr. kan niet ingaan op 2011maar hoort in te gaan op de dag van onder tekening van het contract.
Het is niet gebruikelijk om pacht van gronden elke maand te voldoen , wij zijn wel bereid om het twee keer per jaar te doen.
De pachtprijs is afgesproken op €825.00 per ha, en er is niet af gesproken over jaarlijkse indexering. Na afloop van het erfpacht contract heeft de pachter het voorkeursrecht weer in erfpacht of koop op de dan gestelde waarde met grondeigenaar over een te komen.
(…)
2.15.
[de gedaagde in conventie] betaalt vanaf 2013 een bedrag van € 9.009,00 per jaar aan Osen c.s. voor het gebruik van de percelen.
2.16.
Bij e-mailbericht van 1 juni 2014 heeft notaris [de notaris] het volgende aan [de eiser in incidenten sub. 2] geschreven:
(…)
Naar aanleiding van het eerste concept en de reacties daarop heeft verpachter de voorwaarden extern laten toetsen en mij gevraagd vervolgens een aantal aanpassingen door te voeren. Verpachter heeft mij verzocht u een nieuw concept toe te zenden en u hierbij aan te geven dat hij hiermee heeft voldaan aan artikel 14 van de akte uit 1986 waarin staat dat verpachter een aanbod dient te doen hetwelk conform de huidige maatstaf gebruikelijk en als redelijk kan worden aangemerkt.
De aanvangsdatum van de verlenging is 1/11/2011 en eindigt op 31 oktober 2023. (…)
Bijgesloten doe ik u het aangepaste concept toekomen, indien u vragen of opmerkingen heeft dan hoor ik dat graag.
(…)
2.17.
Bij e-mailbericht van 16 juli 2014 heeft [de eiser in conventie sub. 6] het volgende geschreven aan notaris [de notaris] met in carbon copy [de eiser in incidenten sub. 2] :
(…)
Geachte heer [de eisers in het incident] ,
Nav het telefoontje van daarnet, hierbij kort de antwoorden in het rood die ik onder uw vragen heb gezet. (…)
De uitgifte van 12 jr. kan niet ingaan op 2011 maar hoort in te gaan op de dag van onder tekening van het contract.
De startdatum van de duur gaat in op de dag dat pachter en verpachter dit wensen. Verpachter vind het niet meer dan logisch de pacht te laten starten op de dag dat het oude contract ophoudt.
(…)
2.18.
[de eiser in incidenten sub. 2] heeft bij e-mailbericht van 17 juli 2014 aan [de eiser in conventie sub. 6] als volgt gereageerd:
(…)
Op 23-12-2012 bent u met een familielid bij ons geweest om over het erf pacht contract te praten en zijn we over een gekomen dat de nieuwe pachtprijs van € 825.00 per ha in gaat per 1-1-2013 en dat hebben wij ook voldaan. Dan stemmen wij in om op die datum het erfpacht contract in te laten gaan.
U wilt een jaarlijkse indexering dat is niet afgesproken. Wij praten ook niet over prijs verlaging daar voor Rivieren gebied de prijs voor grasland verlaagd is van €823.00 van 2013 naar € 760.00 in 2014.
(…)
2.19.
Bij e-mailbericht van 18 juli 2014 heeft [de eiser in conventie sub. 6] in antwoord op het e-mailbericht van 17 juli 2014 van [de eiser in incidenten sub. 2] het volgende aan hem geschreven:
(…)
De erfpacht gaat in waar de oude erfpacht eindigt. Het is echter prima om voor het tussenliggende jaar de oude pachtprijs te betalen.
Het klopt dat we niet alle details van het nieuwe contract, waaronder ook bv de jaarlijkse indexering, af hebben gesproken. We zijn alleen de prijs overeengekomen. Een jaarlijkse indexering is zoals aangegeven, een normale gang van zaken in de huur en pachtmarkt. (…)
Graag hoor ik op korte termijn of u akkoord bent met de condities.
(…)
2.20.
Bij e-mailbericht van 23 juli 2014 heeft [de eisers in het incident] aan [de eiser in conventie sub. 6] in antwoord op zijn e-mailbericht van 18 juli 2014 het volgende geschreven:
(…)
23-07-2014
Geachte heer [de eiser in conventie sub. 6]
Wij gaan akkoord met de laatste mailen.
(…)
2.21.
Bij notariële akte van 23 december 2015 is door de maten van de maatschap [de eiser in incidenten sub. 2] en G. en [partner eiser in incident sub. 2] overeengekomen dat de maatschap wordt beëindigd en de onderneming wordt voorgezet door [de gedaagde in conventie] .
3De beoordeling in de incidenten
3.1.
Inzet in de hoofdzaak is het gebruik door [de eisers in het incident] van de percelen. In geschil is of het recht van erfpacht is verlengd op grond van art. 5:98 BW en door opzegging door Osen c.s. zal eindigen op 9 november 2024, zoals Osen c.s. stellen, of dat stilzwijgend tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] een pachtovereenkomst tot stand is gekomen doordat [de gedaagde in conventie] de percelen is blijven gebruiken voor de exploitatie van een melkveehouderij nadat het recht van erfpacht in 2011 is geëindigd, zoals [de eisers in het incident] stellen.
3.2.
In conventie vorderen Osen c.s. dat de rechtbank voor recht verklaart dat het recht van erfpacht geldig is opgezegd tegen 9 november 2024 en [de gedaagde in conventie] veroordeelt om het gebruik van de percelen per 9 november 2024 te staken en de percelen te ontruimen op straffe van een dwangsom.
3.3.
In reconventie vordert [de gedaagde in conventie] dat de rechtbank, primair, schriftelijk vastlegt dat er een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd bestaat sinds 2013 en subsidiair voor recht verklaart dat een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd bestaat. In voorwaardelijke reconventie vordert hij voor het geval de rechtbank oordeelt dat geen van de vorderingen in reconventie wordt toegewezen, kort gezegd dat de rechtbank Osen c.s. veroordeelt tot het voortzetten van de onderhandelingen met [de gedaagde in conventie] en senior over erfpacht, pacht of koop van de percelen en dat artikel 7:399d BW van toepassing is voor zover een recht van erfpacht tot stand komt. Verder vordert [de gedaagde in conventie] voor het geval de rechtbank oordeelt dat er overeenstemming is bereikt over een recht van erfpacht, dat Osen c.s. worden veroordeeld om mee te werken aan vestiging van dit recht. Ook vordert [de gedaagde in conventie] dat de rechtbank, voor zover tussen [de gedaagde in conventie] en/of senior en Osen c.s. een recht van erfpacht voor de duur van twaalf jaren geldt, althans 25 jaar of korter, voor recht verklaart dat op dit recht artikel 7:399d BW van toepassing is wat onder andere betekent dat de duur van het recht van erfpacht telkens van rechtswege wordt verlengd en de sancties in artikel 7:322 BW van toepassing zijn. Ten slotte vordert [de gedaagde in conventie] dat de rechtbank, voor het geval de vorderingen van Osen c.s. geheel of gedeeltelijk worden toegewezen, Osen c.s. veroordeelt om aan [de gedaagde in conventie] en/of senior te betalen het verschil tussen de betaalde prijs en de tot en met 2012 betaalde jaarlijkse prijs.
Het incident tot voeging en/of tussenkomst
3.4.
[de eiser in incidenten sub. 2] vordert dat de rechtbank uitspreekt dat hij ‘zich als eiser mag voegen’ aan de zijde van [de gedaagde in conventie] in de procedure in conventie en reconventie en in het incident van onbevoegdheid en verwijzing naar de pachtkamer.
3.5.
De rechtbank zal deze vordering afwijzen. De rechtbank kan namelijk niet vaststellen dat [de eiser in incidenten sub. 2] belang heeft bij de uitkomst van de procedure tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] , terwijl de wet dit voor toewijzing van de vordering wel vereist. De rechtbank ligt haar oordeel als volgt toe.
3.6.
Op grond van de wet kan een ieder die een belang heeft bij een tussen andere partijen aanhangig geding, vorderen zich daarin te mogen voegen of daarin te mogen tussenkomen (artikel 217 Rv). Bij voeging stelt iemand zich in een lopende procedure naast een van de procespartijen om die partij te ondersteunen. Bij tussenkomst mengt iemand zich in een lopende procedure om zelf een vordering in te stellen tegen een van de partijen in die procedure.
3.7.
Wat [de eiser in incidenten sub. 2] met zijn vordering precies voor ogen heeft is de rechtbank niet duidelijk. Enerzijds heeft hij het namelijk consequent over voeging, terwijl hij anderzijds – zo begrijpt de rechtbank de formulering van de vorderingen in reconventie althans – zelf ook vorderingen wil instellen tegen Osen c.s. Dit laatste is dus alleen mogelijk bij tussenkomst. Of [de eiser in incidenten sub. 2] dit heeft miskend en werkelijk zich alleen in deze procedure wil voegen, of dat hij ook (daarnaast) hierin wil tussenkomen, valt uit de incidentele conclusie niet af te leiden. Volledigheidshalve heeft de rechtbank daarom zowel de vordering tot voeging als de mogelijk impliciet bedoelde vordering tot tussenkomst beoordeeld.
3.8.
Zoals hiervoor is overwogen vereist de wet voor zowel tussenkomst als voeging dat degene die dat wil belang heeft bij de procedure waarin hij zich wil voegen of waarin hij wil tussenkomen. De Hoge Raad heeft dit criterium nader ingevuld. Voor het aannemen van dit belang is bij voeging voldoende dat de partij die voeging vordert nadelige gevolgen kan ondervinden van een uitkomst van de procedure die ongunstig is voor de partij aan wier zijde zij zich voegt. Bij tussenkomst moet er voldoende belang zijn in verband met de nadelige gevolgen die de tussenkomende partij van de uitspraak in de hoofdzaak kan ondervinden. Voor zowel voeging als tussenkomst is dus vereist dat [de eiser in incidenten sub. 2] nadelige gevolgen kan ondervinden van de uitspraak in de zaak tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] .
3.9.
[de eiser in incidenten sub. 2] heeft echter niet gesteld dat hij dergelijke nadelige gevolgen kan ondervinden, noch welke gevolgen dat kunnen zijn. In dit kader heeft hij alleen naar voren gebracht dat de zaak tussen [de gedaagde in conventie] en Osen c.s. van belang is voor hem, omdat i) hij erfpachter is geweest en betrokken was bij de onderhandelingen, ii) deze procedure betrekking heeft op zijn voormalige en aan [de gedaagde in conventie] overgedragen onderneming en iii) hij mogelijk aanspraak kan maken op erfpacht en terugbetaling. Waarom deze omstandigheden maken dat [de eiser in incidenten sub. 2] nadelige gevolgen kan ondervinden van de procedure tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] is voor de rechtbank niet duidelijk. [de eiser in incidenten sub. 2] heeft dit ook niet toegelicht. Gelet hierop kan de rechtbank niet vaststellen dat [de eiser in incidenten sub. 2] voldoende belang (in de hiervoor bedoelde zin) heeft bij de procedure tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] om zich in die procedure te mogen voegen of hierin te mogen tussenkomen.
3.10.
[de eiser in incidenten sub. 2] zal in het incident tot voeging als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Osen c.s. worden begroot op € 598,00 aan salaris voor de advocaat (1,0 punt x tarief II). De kosten aan de zijde van [de gedaagde in conventie] worden begroot op nihil.
Het incident tot onbevoegdheid en verwijzing naar de pachtkamer
3.11.
[de gedaagde in conventie] vordert dat de rechtbank uitspreekt dat niet de gewone rechter maar de pachtkamer van de rechtbank, sector kanton, bevoegd is om deze zaak te behandelen en daarop te beslissen en/of de zaak verwijst naar de pachtkamer, sector kanton van de rechtbank Gelderland, locatie Zutphen.
3.12.
[de gedaagde in conventie] betoogt dat de hoofdzaak dient te worden behandeld door de pachtkamer van de rechtbank op grond van het bepaalde in artikel 1019j Rv. Tussen Osen c.s. en [de gedaagde in conventie] is namelijk een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:311 BW tot stand gekomen, doordat zij een overeenkomst zijn aangegaan voor het gebruik van de percelen voor de melkveehouderij van [de gedaagde in conventie] tegen een door hem aan Osen c.s. te betalen vergoeding. In de periode 2012 tot en met 2014 hebben partijen onderhandeld. Osen c.s. hebben in die periode verklaard open te staan voor het sluiten van een pachtovereenkomst. In zijn e-mailberichten van 26 november 2012 en 16 juli 2014 heeft [de eiser in conventie sub. 6] namelijk woorden gebruikt die daarop wijzen, zoals “aanbieding pacht”, “erfpachtcontract”, “pachter”, “verpachter” en “pacht”. De door Osen c.s. ingeschakelde notaris heeft in zijn e-mailbericht van 1 juni 2014 het woord “verpachter” gebruikt. Uit de
e-mailcorrespondentie van partijen volgt dat zij de, door hen genoemde “oude”, erfpachtovereenkomst uit 1985 als geëindigd hebben beschouwd. [de gedaagde in conventie] betwist tot slot dat een nieuw recht van erfpacht is gevestigd, omdat er nimmer een notariële akte is gepasseerd en ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers. Subsidiair stelt [de gedaagde in conventie] dat ook als er na 2011 afspraken zijn gemaakt over een recht van erfpacht, de pachtkamer bevoegd is, omdat volgens hem art. 7:399d BW bepaalt dat de bepalingen betreffende pacht dan van overeenkomstige toepassing zijn.
3.13.
Osen c.s. betwisten dat er een pachtovereenkomst is gesloten. Volgens Osen c.s. is er tussen partijen geen wilsovereenstemming voor het sluiten van een dergelijke overeenkomst. Het recht van erfpacht is na 1 november 2011 voortgezet op grond van
artikel 5:98 BW. Osen c.s hebben een aanbod gedaan om een nieuw recht van erfpacht te vestigen. Over dit aanbod is in de periode november 2012 tot en met januari 2013 gecorrespondeerd. Daarna is door Osen c.s. bij e-mailbericht van 28 maart 2013 een conceptakte uitgifte erfpacht aan [de eisers in het incident] gezonden en is er in 2014 nog gecorrespondeerd over de inhoud van de erfpachtakte. [de eiser in incidenten sub. 2] heeft uiteindelijk het aanbod aanvaard om het recht van erfpacht te verlengen. Het recht is door [de gedaagde in conventie] overgenomen. Dat in de correspondentie het woord “pacht” wordt gebruikt betekent niet dat partijen een pachtovereenkomst wilden sluiten. De termen “erfpacht” en “pacht” zijn wisselend door elkaar gebruikt. De woorden zijn echter altijd gebruikt in de context van een onderhandeling over de verlenging van het recht van erfpacht. In de volksmond worden de woorden “pacht” en “erfpacht” regelmatig door elkaar gebruikt. [de eisers in het incident] doet dat ook in zijn e-mailbericht van 18 juli 2014. In de notariële akte van levering van 23 december 2015 zijn [de eisers in het incident] er ook van uitgegaan dat er een recht van erfpacht is voortgezet, nu dit recht door senior aan junior is overgedragen. Dat is niet mogelijk bij een pachtrecht, omdat daarvoor de toestemming van de verpachter is vereist op grond van artikelen 7:363 en 7:364 BW. Osen c.s. concluderen op basis van het voorgaande dat de kamer van de rechtbank voor andere zaken dan kantonzaken bevoegd is om van de zaak kennis te nemen, zodat de vordering moet worden afgewezen.
3.14.
De rechtbank zal deze vordering toewijzen en de zaak verwijzen naar de pachtkamer. Naar het oordeel van de rechtbank is er weliswaar geen sprake van een pachtovereenkomst, maar wel van een overeenkomst waarvoor op grond van de wet dezelfde regels gelden en dat een zaak over zo een overeenkomst ook door de pachtkamer moet worden behandeld. Deze oordelen worden als volgt toegelicht.
geen pachtovereenkomst
3.15.
De rechtbank dient op grond van artikel 1019k lid 2 Rv ambtshalve te onderzoeken of zij bevoegd is om van de zaak kennis te nemen of dat de zaak dient te worden verwezen naar de pachtkamer. Ingevolge artikel 71 lid 3 Rv beoordeelt de rechter de vraag of verwijzing nodig is, voor zover daarvoor het onderwerp van het geschil bepalend is, aan de hand van zijn voorlopig oordeel over het onderwerp van het geschil. Als dit een pachtovereenkomst is, dan geldt dat op grond van artikel 1019j Rv zaken betreffende een pachtovereenkomst door de pachtkamer van de rechtbank worden behandeld.
3.16.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat als de inhoud van een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van artikel 7:311 BW, de overeenkomst als een pachtovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van pacht te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst. Deze vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de daaraan voorafgaande vragen of er een overeenkomst is gesloten en welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vragen dienen te worden beantwoord met toepassing van de Haviltex-maatstaf. Nadat met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst is vastgesteld (uitleg), kan worden beoordeeld of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie), aldus de Hoge Raad.
3.17.
Vanwege het verstrijken van de looptijd van het oude erfpachtrecht hebben Osen c.s. bij e-mailbericht van 26 november 2012 aan [de eisers in het incident] een aanbod gedaan om de percelen opnieuw in erfpacht te verkrijgen, dan wel om deze te pachten als losse pacht. Partijen zijn vervolgens in onderhandeling getreden.
3.18.
Partijen hebben gelet op het voorgaande onderkend dat er een verschil bestaat tussen het gebruik van de percelen op grond van erfpacht enerzijds en pacht anderzijds. Er zijn vervolgens verschillende omstandigheden die erop wijzen dat de gevoerde onderhandelingen alleen zijn gegaan over een nieuw erfpachtrecht.
3.18.1.
Zo wijst de overeengekomen prijs van € 825,- per hectare hierop, aangezien Osen c.s. voor erfpacht € 850,- vroegen en voor losse pacht € 550,-. Dat partijen zijn uitgekomen op € 825,- per hectare is een sterke aanwijzing dat de onderhandelingen geen betrekking hebben gehad op het aanbod om de grond voor € 550,- te verpachten.
3.18.2.
Ook de overeengekomen looptijd van 12 jaar past bij het aanbod voor een nieuwe erfpacht en niet bij het aanbod voor losse pacht. Met betrekking tot de nieuwe erfpacht hebben Osen c.s. namelijk oorspronkelijk 6 jaar aangeboden. Nadat [de eisers in het incident] Osen c.s. hadden gewezen op de onder 2.2. geciteerde verplichting uit de oorspronkelijke erfpachtakte om tenminste 12 jaar aan te bieden, hebben Osen c.s. de aangeboden termijn verlengd van 6 naar 12 jaar. Ten aanzien van de losse pacht hebben Osen c.s. echter enkel aangeboden om de grond te verpachten ‘voor een aantal jaren’. Op dat pad zijn partijen niet doorgegaan.
3.18.3.
Volgens de eigen stellingen van [de gedaagde in conventie] stonden Osen c.s. enkel open voor een nieuw erfpachtrecht (randnummer 2.20 van de conclusie van antwoord in conventie).
3.18.4.
De onderhandelingen hebben geleid tot het inschakelen van een notaris. Deze notaris heeft een ontwerpakte opgesteld voor de vestiging van een recht van erfpacht.
3.19.
Tegenover deze aanwijzingen dat de onderhandelingen tussen partijen alleen betrekking hebben gehad op het aanbod van Osen c.s. om de gronden opnieuw in erfpacht uit te geven, staan geen aanwijzingen dat die onderhandelingen (ook) betrekking hebben gehad op het aanbod van Osen c.s. om de gronden te verpachten. Gelet hierop houdt de rechtbank het er bij de beoordeling van dit incident voor dat de onderhandelingen alleen betrekking hebben gehad op een nieuw erfpachtrecht.
3.20.
Dat partijen in hun e-mailcorrespondentie woorden hebben gebruikt die ook passen bij de pachtovereenkomst, zoals “aanbieding pacht”, “pachter”, “verpachter” en “pacht”, maakt dit niet anders. Bezien in de context van de gehele correspondentie en de conceptakte is de rechtbank immers van oordeel dat alleen is onderhandeld over het vestigen van een nieuw recht van erfpacht. Bovendien werden ‘pacht’ en ‘erfpacht’ volgens [de gedaagde in conventie] door elkaar heen gebruikt.
3.21.
Dat het recht van erfpacht om onduidelijke redenen uiteindelijk niet is gevestigd, maakt niet dat de onderhandelingen daardoor van kleur zijn verschoten en toch betrekking hebben gehad op een pachtovereenkomst.
3.22.
Voor zover [de gedaagde in conventie] heeft betoogd dat er buiten de genoemde onderhandelingen een pachtovereenkomst tot stand is gekomen, geldt dat dit betoog niet kan slagen. Het is de rechtbank namelijk niet duidelijk in welke gedragingen van partijen, anders dan de genoemde onderhandelingen, een overeenkomst met betrekking tot het tegen betaling mogen gebruiken van de percelen ligt besloten. [de gedaagde in conventie] heeft dit ook niet toegelicht. Dat [de gedaagde in conventie] de percelen feitelijk heeft gebruikt en hiervoor de overeengekomen jaarlijkse canon heeft betaald, is daarbij op zich onvoldoende om te kunnen oordelen dat een pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Deze feitelijke gedragingen passen immers ook bij een voortzetting of vernieuwing van de erfpacht.
3.23.
Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank in het kader van dit incident dat de gemaakte afspraken de strekking hadden om een nieuw recht van erfpacht te vestigen. Daarmee zou voor 12 jaar een zakelijk recht worden verkregen om de grond te mogen gebruiken. Voor een andersluidende overeenkomst waarbij de grond op basis van een verbintenisrechtelijk recht tegen betaling mocht worden gebruikt (pacht), ziet de rechtbank onvoldoende onderbouwing.
Wel bevoegdheid van de pachtkamer op grond van artikel 7:399d BW
3.24.
[de gedaagde in conventie] heeft subsidiair betoogd dat de pachtkamer ook bevoegd is in het geval wordt geoordeeld dat er afspraken zijn gemaakt over een recht van erfpacht, omdat volgens hem artikel 7:399d BW bepaalt dat de bepalingen betreffende pacht dan van overeenkomstige toepassing zijn. Dit betoog slaagt.
3.25.
Op grond van deze wetsbepaling zijn de ‘bepalingen betreffende pacht’ van overeenkomstige toepassing op overeenkomsten waardoor of krachtens welke tegen vergoeding een zakelijk genotsrecht voor 25 jaar of korter op hoeven of los land wordt gevestigd.
3.26.
De onder 3.23 genoemde overeenkomst valt binnen dit toepassingsbereik. Het betoog van Osen c.s. dat dit niet zo is, omdat de overeenkomst slechts de strekking had om de bestaande erfpacht te ‘verlengen’, slaagt niet. Op grond van de oorspronkelijke erfpachtakte gaat het namelijk niet over het verlengen van de termijn van het recht van erfpacht, maar om een nieuw te vestigen recht van erfpacht nadat het voorgaande recht was geëindigd. Zo is ook de conceptakte van de notaris vormgegeven.
3.27.
Naar het oordeel van de rechtbank moet de wet zo worden uitgelegd dat de pachtkamer bevoegd is om zaken te beoordelen die gaan over overeenkomsten als bedoeld in artikel 7:399d BW en dat de in artikel 1019j Rv neergelegde regels over de bevoegdheid van de pachtkamer vallen onder de ‘bepalingen betreffende pacht’ als hiervoor bedoeld. Hiertoe is het volgende redengevend.
3.27.1.
Tot 1 september 2007 waren de wettelijke pachtregels neergelegd in de toenmalige Pachtwet. In artikel 59 van die Pachtwet was een met artikel 7:399d BW vergelijkbare bepaling opgenomen. Op grond van die vergelijkbare bepaling achtte de pachtkamer zich destijds bevoegd om te oordelen over dit soort ‘gelijkgestelde’ overeenkomsten. Hierbij speelde een rol dat de bevoegdheidsregels over de pachtkamer destijds in de pachtwet stonden en in artikel 59 van de Pachtwet de ‘bepalingen van deze wet’ van overeenkomstige toepassing werden verklaard. Nu staan die bevoegdheidsregels in een andere wet (Rechtsvordering) dan de inhoudelijke regels over pacht (Burgerlijk Wetboek). Er zijn echter geen aanwijzingen dat de wetgever met die wijziging heeft beoogd om een verandering aan te brengen in de bevoegdheid van de pachtkamer om zaken te behandelen die gaan over overeenkomsten die weliswaar geen pachtovereenkomst zijn maar waarop wel de pachtregels moeten worden toegepast.
3.27.2.
In de literatuur is steun te vinden voor de opvatting dat zaken over de hiervoor genoemde ‘gelijkstelde’ overeenkomsten nog steeds door de pachtkamer moeten worden behandeld.
3.27.3.
De pachtkamer bezit meer specialistische kennis over zowel de pachtregels als de in dit soort zaken betrokken belangen. Dit maakt de pachtkamer geschikter om over deze zaak te oordelen, dan de reguliere civiele rechter.
3.28.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de behandeling van deze zaak verwijzen naar de pachtkamer van deze rechtbank.
3.29.
Osen c.s. zullen in het bevoegdheidsincident als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [de gedaagde in conventie] worden begroot op € 598,00 aan salaris voor de advocaat (1,0 punt x tarief II).
4De beslissing
De rechtbank
ten aanzien van het incident tot voeging
4.1.
wijst de vordering af,
4.2.
veroordeelt [de eiser in incidenten sub. 2] in de proceskosten, aan de zijde van Osen c.s. tot op heden begroot op € 598,00 en aan de zijde van [de gedaagde in conventie] op nihil,
ten aanzien van het bevoegdheidsincident
4.3.
verwijst de zaak in de stand waarin deze zich bevindt naar de rolzitting van de pachtkamer van deze rechtbank, zittingsplaats Zutphen, op 12 juni 2024 om 10.00 uur,
4.4.
wijst partijen erop dat zij in het vervolg van de procedure niet meer vertegenwoordigd hoeven te worden door een advocaat, maar ook persoonlijk of bij gemachtigde kunnen verschijnen,
4.5.
veroordeelt Osen c.s. in de proceskosten van het bevoegdheidsincident, aan de zijde van [de gedaagde in conventie] tot op heden begroot op € 598,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.
Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:768, r.o. 5.3
Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:768, r.o. 4.1.2
HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635 (Haviltex).
HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
