|
|
|
| ECLI:NL:RBMNE:2026:6682 | | | | | Datum uitspraak | : | 30-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 30-09-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Midden-Nederland | | Zaaknummers | : | C/16/616325 / KL ZA 26-22 C/16/616325 / KL ZA 26-22 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Totstandkoming koopovereenkomst voor agrarisch perceel met bedrijfswoning. Partijen hebben een overeenkomst gesloten. Schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing. Partijen hadden overeenstemming. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | bedrijfswoning | | | bestemmingsplan | | | burgerlijk wetboek | | | gewassen | | | koopovereenkomst | | | koopovereenkomsten | | | perceel | | | | Uitspraak | RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/616325 / KL ZA 26-226
Vonnis in kort geding van 30 september 2026
in de zaak van
1 [eisende partij sub 1] V.O.F.,
te [vestigingsplaats] ,
advocaat: mr. P.J. van Hartingsveldt,
hierna te noemen: de VOF,2. [eisende partij sub 2],
te [woonplaats] ,
advocaat: mr. P.J. van Hartingsveldt,
hierna te noemen: [eisende partij sub 2] ,3. [eisende partij sub 3],
te [woonplaats] ,
advocaat: mr. P.J. van Hartingsveldt,
hierna te noemen: [eisende partij sub 3] ,4. [eisende partij sub 4],
te [woonplaats] ,
advocaat: mr. P.J. van Hartingsveldt,
hierna te noemen: [eisende partij sub 4] ,5. [eisende partij sub 5],
te [woonplaats] ,
advocaat: mr. P.J. van Hartingsveldt,
hierna te noemen: [eisende partij sub 5] ,6. [eisende partij sub 6],
te [woonplaats] ,
advocaat: mr. P.J. van Hartingsveldt,
hierna te noemen: [eisende partij sub 6] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisende partij c.s.] ,
tegen
[gedaagde partij]
,
te [woonplaats] (België),
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
advocaat: mr. H. Hulshof.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 augustus 2026 met producties,- de aanvullende producties van [eisende partij c.s.] ,- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van [gedaagde partij] , met producties.
1.2.
Op 16 september 2026 was er een mondelinge behandeling in deze zaak, waarbij de advocaten van [eisende partij c.s.] en [gedaagde partij] hebben gesproken aan de hand van pleitnota’s. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
2De kern van de zaak
2.1.
Partijen verschillen van mening of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor het agrarisch perceel met bedrijfswoning (185 m²), opstallen (twee loodsen van in totaal 1305 m²) en erf aan [adres] in [woonplaats] (verder: de woning, opstallen en het erf). Volgens [eisende partij c.s.] is er een koopovereenkomst tot stand gekomen en zij vordert in conventie nakoming van de koopovereenkomst. Volgens [gedaagde partij] is er geen overeenkomst tot stand gekomen omdat er niet zou zijn voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste en omdat er geen volledige overeenstemming zou zijn. [gedaagde partij] vordert in reconventie (onder meer) opheffing van het door [eisende partij c.s.] gelegde beslag. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [eisende partij c.s.] toe en de vorderingen van [gedaagde partij] af. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
3De beoordeling
Kort geding
3.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
Bevoegdheid rechter
3.2.
[gedaagde partij] woont in België, waardoor deze zaak een internationaal karakter heeft. De voorzieningenrechter moet daarom ambtshalve toetsen of zij bevoegd is om deze zaak te behandelen en welk recht van toepassing is.
3.3.
De basisregel is dat de rechter van de lidstaat waar gedaagde woont bevoegd is om de zaak te behandelen (artikel 4 Brussel I bis). [eisende partij c.s.] heeft onbetwist gesteld dat partijen een forumkeuze hebben gemaakt voor de Nederlandse rechter. Dat betekent dat de Nederlandse rechter bevoegd is (artikel 25 Brussel I bis). Welke rechter in Nederland specifiek bevoegd is, is geregeld in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (verder: Rv). In artikel 103 Rv staat de bepaling dat in zaken betreffende onroerende zaken mede bevoegd is de rechter binnen wiens rechtsgebied de onroerende zaak is gelegen. Dat is hier [plaats] en [plaats] valt in het arrondissement van rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad.
3.4.
Voor het toepasselijk recht is onbetwist gesteld dat partijen hebben gekozen voor het Nederlandse recht, waardoor het Nederlandse recht van toepassing is (artikel 3 Rome I-verordening).
De vorderingen in conventie en reconventie
3.5.
[eisende partij c.s.] vordert in conventie nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, inclusief de allonge, en medewerking aan de notariële levering van de woning, de opstallen en het erf, binnen veertien dagen na daartoe uitgenodigd te zijn door de notaris die met de levering is belast, maar uiterlijk op 2 november 2026, op straffe van een dwangsom van € 15.000,- per dag. [eisende partij c.s.] vordert ook dat het vonnis van de voorzieningenrechter in de plaatst treedt van de medewerking en/of handtekening van [gedaagde partij] , mocht [gedaagde partij] niet meewerken aan het opmaken van de notariële leveringsakte. Tot slot vordert [eisende partij c.s.] betaling van de proceskosten.
3.6.
[gedaagde partij] vordert in reconventie opheffing van het conservatoir beslag op de woning en het erf, het doorhalen van het beslag in de desbetreffende registers binnen twee dagen, op straffe van een dwangsom, een verbod op het leggen van nieuw beslag op straffe van een dwangsom en betaling van de proceskosten.
3.7.
De vorderingen in conventie en reconventie hangen in deze zaak sterk met elkaar samen. De voorzieningenrechter zal de vorderingen in conventie en reconventie daarom tegelijkertijd bespreken.
Spoedeisend belang
3.8.
De voorzieningenrechter oordeelt dat [eisende partij c.s.] een voldoende spoedeisend belang heeft bij de vorderingen. In de concept koopovereenkomst is opgenomen dat 2 november 2026 de uiterste datum van levering is en een bodemprocedure geeft een lange tijd onduidelijkheid over de vraag of [eisende partij c.s.] over de woning, opstallen en het erf kan beschikken. [eisende partij c.s.] heeft dus belang bij een voorlopige voorziening op korte termijn.
Schriftelijkheidsvereiste
3.9.
[eisende partij c.s.] stelt zich op het standpunt dat er tussen haar en [gedaagde partij] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Binnen de VOF exploiteren de heer en mevrouw [naam] en hun twee zonen een agrarische onderneming gericht op de teelt van graan, aardappels en andere gewassen. [eisende partij c.s.] heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat zij op zoek waren naar extra ruimte voor de opslag van hun gewassen. De twee loodsen aan de [adres] zijn daarvoor geschikt. Het voornemen is dat één van de zonen, vennoot [eisende partij sub 2] met zijn echtgenote [eisende partij sub 3] , in de bedrijfswoning gaat wonen. [eisende partij c.s.] stelt zich op het standpunt dat er overeenstemming was over de koop wat onder meer te zien is aan de uitgewerkte schriftelijke concept koopovereenkomst van 31 juli 2026.
3.10.
[gedaagde partij] betwist dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde partij] heeft aangegeven dat hij een hoger bod heeft ontvangen van een derde partij waar hij mee verder wil. Volgens [gedaagde partij] hebben [eisende partij sub 2] en zijn vrouw [eisende partij sub 3] de bedrijfswoning als particuliere kopers gekocht en handelen zij dus niet in de uitoefening van beroep of bedrijf. [eisende partij sub 2] en [eisende partij sub 3] zullen profiteren van de winststijging van de woning. Om deze reden moet volgens [gedaagde partij] dat deel van de koopovereenkomst schriftelijk worden aangegaan en dat is niet gebeurd omdat de koopovereenkomst niet is ondertekend. [gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat er in wezen twee koopovereenkomsten zijn: één voor de woning met ondergrond en één voor het erf met opstallen. Dit omdat in de koopovereenkomst van 31 juli 2026 onderscheid is gemaakt tussen de kopers van de bedrijfswoning en de kopers van opstallen en erf, aldus [gedaagde partij] .
3.11.
De voorzieningenrechter beoordeelt dit als volgt. Het schriftelijkheidsvereiste, zoals bepaald in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW), geldt bij de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak en indien de koper een consument is. Dat is bedoeld om de natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, een consument, te beschermen bij de koop van een woning. Er is in dat geval een ondertekende schriftelijke koopovereenkomst nodig. In 2011 heeft de Hoge Raad bevestigd dat ook de particuliere verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste zoals dat geldt bij een particuliere koper (ECLI:Nl:HR:2011:BU7412). Uit de uitspraak van 20 januari 2005 van het Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2005:32 – Gruber / Bay Wa) volgt dat het begrip ‘consument’ streng moet worden opgevat. Uit de uitspraak volgt dat de persoon die een overeenkomst sluit ten aanzien van een goed dat deels wel en deels niet voor beroepsmatig gebruik is bestemd, zich niet op de bepalingen van consumentenbescherming kan beroepen, tenzij het beroepsmatige gebruik dermate marginaal is dat het in de globale context van de verrichting onbetekenend is.
3.12.
De voorzieningenrechter volgt het standpunt van [gedaagde partij] niet. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is er sprake van één koopovereenkomst. [gedaagde partij] heeft immers het object - het agrarisch perceel met bedrijfswoning, loodsen en erf - als één geheel aangeboden en uit de stukken blijkt dat er ook op die manier over is over gesproken tussen partijen. Ook is van belang dat [eisende partij c.s.] onbetwist heeft aangevoerd dat het aanvankelijk de bedoeling was dat de koopovereenkomst alleen door de VOF zou worden aangegaan. Om fiscale redenen (om een extra overdracht te voorkomen) is uiteindelijk in de concept koopovereenkomst een splitsing opgenomen tussen de kopers van de bedrijfswoning ( [eisende partij sub 2] en [eisende partij sub 3] ) en de kopers van het erf met de loodsen (de vennoten). [eisende partij c.s.] heeft onbetwist aangevoerd dat dit een gebruikelijke constructie is in de agrarische sector.
3.13.
De koopovereenkomst ziet zowel op zakelijk als op privé gebruik. [eisende partij sub 2] en zijn echtgenote [eisende partij sub 3] gaan immers in de bedrijfswoning wonen en dat is (gedeeltelijk ook) privé gebruik. Dit naast het zakelijk gebruik door de VOF van het object. Op basis van de Gruber-uitspraak kunnen de kopers ( [eisende partij c.s.] ) dus niet worden beschouwd als consument (zie hiervoor r.o. 3.11.), tenzij sprake is van dusdanig marginaal zakelijk gebruik dat het zakelijk gebruik onbetekenend is in de globale context van de verrichting. Daar is in dit geval geen sprake van. De VOF gaat gebruik maken van de loodsen voor de opslag van hun gewassen en [eisende partij sub 2] is vennoot en actief werkzaam bij de VOF. [eisende partij sub 2] en [eisende partij sub 3] hebben verder verklaard dat zij het huis nooit zouden willen bewonen als het erf met de loodsen er niet naast lag en dat [eisende partij sub 2] zijn werkzaamheden ook vanuit de bedrijfswoning gaat verrichten. Het aanschaffen en het bewonen van de bedrijfswoning houdt dus naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter verband met de zakelijke agrarische activiteiten op het erf, zoals ook op basis van het huidige bestemmingsplan wordt vereist. [gedaagde partij] heeft dit onvoldoende betwist. Dat [eisende partij sub 3] zelf niet in de onderneming werkt van haar echtgenoot betekent niet dat het beroepsmatige gebruik dusdanig onbetekenend wordt in de context van de gehele koop. Het voorgaande betekent naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat er geen schriftelijkheidsvereiste geldt.
Overeenstemming essentialia
3.14.
[gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat er nog voorwaarden waren waar nog geen overeenstemming over was. Volgens [gedaagde partij] waren partijen nog in onderhandeling over de aanvullende voorwaarden ten aanzien van het erf en de opstallen voor wat betreft welk gedeelte van de opstallen nog in voortgezet gebruik zou blijven, de bouwtechnische keuring en het recht van eerste koop en overpad.
3.15.
Dat standpunt volgt de voorzieningenrechter niet. Niet in geschil is dat er overeenstemming was over het object, de prijs, de kopers en de leveringsdatum. Dat is in beginsel voldoende voor de totstandkoming van een koopovereenkomst (7:1 BW). [eisende partij c.s.] heeft bovendien betwist dat er over de zaken die [gedaagde partij] noemt geen overeenstemming was met onderbouwing van een e-mail van de aankoopmakelaar van [eisende partij c.s.] (productie 3 bij dagvaarding). In deze e-mail worden de overeengekomen punten samengevat, inclusief de punten waarover [gedaagde partij] nu aangeeft dat deze nog onderwerp van gesprek waren. In de concept koopovereenkomst en allonge die vervolgens door de makelaar van [gedaagde partij] is opgesteld zijn die punten opgenomen. De reactie daarop van [eisende partij c.s.] bevatte geen inhoudelijke bezwaren of nieuwe onderhandelingen. [gedaagde partij] heeft dit onvoldoende betwist. Daarmee staat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voldoende vast dat er overeenstemming was over de essentialia en over de overige punten van de koop.
Conclusie
3.16.
Het voorgaande betekent dat [eisende partij c.s.] voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst. De voorzieningenrechter oordeelt daarom dat [gedaagde partij] de gesloten overeenkomst (inclusief allonge), uiterlijk op 2 november 2026, nakomt door de notariële leveringsakte te ondertekenen. De vordering om dit vonnis in de plaats te laten treden van de vereiste medewerking door [gedaagde partij] aan de ondertekening van de koopovereenkomst en de levering van de woning en het erf, zal ook worden toegewezen. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde dwangsom af, omdat op basis van de uitlatingen van [gedaagde partij] op de mondelinge behandeling de voorzieningenrechter er van uitgaat dat [gedaagde partij] het vonnis zal nakomen. De vorderingen in reconventie worden afgewezen, omdat er geen reden is het beslag op te heffen nu de vorderingen in conventie worden toegewezen.
Proceskosten
3.17.
[gedaagde partij] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij c.s.] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
735,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.254,02
3.18.
De voorzieningenrechter begroot de proceskosten in de procedure in reconventie op nihil, omdat [eisende partij c.s.] geen conclusie van antwoord in reconventie heeft ingediend en de vordering over precies hetzelfde gaat als de vordering in conventie.
4De beslissing
De voorzieningenrechter,
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde partij] tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst (inclusief allonge), alsmede tot medewerking aan de notariële levering van de percelen kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummers [kadastrale nummers] (plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] ), overeenkomstig de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst en uiterlijk op 2 november 2026, zulks binnen veertien dagen na daartoe uitgenodigd te zijn door de notaris die met de levering is belast, door het ondertekenen van de notariële leveringsakte ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [notaris] ,
4.2.
oordeelt dat dit vonnis krachtens artikel 3:300 BW jo. artikel 3:301 BW in de plaats treedt van de voor notariële levering vereiste medewerking en/of handtekening van gedaagde, indien [gedaagde partij] niet binnen de gestelde termijn medewerking verleent aan de ondertekening van de leveringsakte,
4.3.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 2.254,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
4.5.
wijst de vorderingen van [gedaagde partij] af,
zowel in conventie als reconventie
4.6.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2026.
Kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummers [kadastrale nummers] | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
