|
|
|
| ECLI:NL:RBMNE:2026:7383 | | | | | Datum uitspraak | : | 12-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 23-10-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Midden-Nederland | | Zaaknummers | : | 12254081 ME VERZ 26-70 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Verlenging ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW. | | Trefwoorden | : | bedrijfswoning | | | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | huurovereenkomsten | | | koopovereenkomst | | | paarden | | | stallen | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer / rekestnummer: 12254081 \ ME VERZ 26-70
Beschikking van 12 oktober 2026
in de zaak van
[verzoekster] ,
handelend onder de naam [handelsnaam],
wonende en kantoorhoudende te [plaats 1] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [handelsnaam] ,
gemachtigden: mr. S.J. Mijdam en mr. J.M. Berendsen,
tegen
[verweerster] B.V.,
kantoorhoudende te [plaats 2] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerster] ,
gemachtigde: mr. E.W. Baart.
en
als opgeroepen belanghebbende beschouwd:
[bedrijfsnaam 1] B.V.
gevestigd te [plaats 1] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [bedrijfsnaam 1] ,
vertegenwoordigd door haar bestuurder [A] .
1De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties ingekomen op 29 mei 2026;
- het verweerschrift met producties;
- aanvullende producties (18 - 25) van [handelsnaam] .
1.2
De mondelinge behandeling van het verzoekschrift heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2026. Mevrouw [verzoekster] (hierna: [verzoekster] ) is verschenen met mr. J.M. Berendsen. Namens [verweerster] en [bedrijfsnaam 1] is verschenen hun bestuurder [A] (hierna: [A] ), bijgestaan door mr. E.W. Baart. Partijen hebben hun standpunten aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken.
1.3
Vervolgens is de zaak in onderling overleg met partijen aangehouden tot 3 september 2026 om nadere afspraken te maken. Op 3 september 2026 heeft mr. E.W. Baart aangegeven dat dit niet is gelukt. Van [handelsnaam] is niets vernomen.
1.4
Ten slotte is beschikking bepaald.
2De kern van de zaak
[handelsnaam] huurt een terrein met onder meer een manege en een bedrijfswoning. [verweerster] heeft de huurovereenkomst opgezegd. [handelsnaam] wordt ontvangen in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. De kantonrechter verlengt de ontruimingstermijn tot en met 31 maart 2027 met betrekking tot de manege met dienstbare aanhorigheden en de kantine. Verder stelt de kantonrechter vast dat de huuropzegging met betrekking tot de woning nietig is.
3De achtergrond van het geschil
3.1
[verzoekster] exploiteert sinds juni 2022 een manege onder de naam [handelsnaam] ( [handelsnaam] ) aan de [straat] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [plaats 1] . Hier worden onder meer lessen gegeven, wedstrijden gereden en paarden verzorgd en gestald. [verzoekster] woont ook in een woning op dit terrein.
3.2
[verweerster] is op 22 augustus 2025 juridisch eigenaar geworden van dit terrein. Tussen [handelsnaam] en [verweerster] is een (mondelinge) huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen.
3.3
[verweerster] heeft de huurovereenkomst bij (aangetekende) brief van 12 januari 2026 opgezegd en de ontruiming aangezegd per 31 maart 2026.
3.4
[handelsnaam] verzoekt primair om haar niet ontvankelijk te verklaren omdat het gehuurde volgens haar moet worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Subsidiair verzoekt [handelsnaam] om een verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a BW en vaststelling dat de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning nietig is.
4De beoordeling
[handelsnaam] is ontvankelijk
4.1
Allereerst moet worden beoordeeld of [handelsnaam] ontvankelijk is in haar verzoek. [verweerster] heeft het gehuurde namelijk op 18 februari 2026 in eigendom overgedragen aan [bedrijfsnaam 2] B.V., die vervolgens op 28 april 2026 haar (handels)naam heeft gewijzigd in [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 1] ). Volgens [verweerster] heeft [handelsnaam] dus de verkeerde partij in deze procedure betrokken en moet zij daarom niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.2
De kantonrechter gaat hier niet in mee. Hierbij zijn de volgende omstandigheden van belang.
4.3
Het is [verweerster] geweest die de huurovereenkomst op 12 januari 2026 heeft opgezegd en die de ontruiming van het gehuurde heeft aangezegd per 31 maart 2026. Het verzoek tot ontruimingsverlenging heeft betrekking op het gehuurde en is tijdig (binnen twee maanden na de aanzegging) ingediend door [handelsnaam] .
4.4
Daarnaast kan niet worden vastgesteld dat [A] aan [handelsnaam] kenbaar heeft gemaakt dat er een nieuwe verhuurder is. Uit de enkele eigendomsoverdracht hoeft niet te volgen dat [verweerster] geen verhuurder meer is: denkbaar is bijvoorbeeld dat [bedrijfsnaam 1] verhuurder is geworden van [verweerster] , terwijl [verweerster] (onder)verhuurder is gebleven van [handelsnaam] . Dit sluit ook aan bij de omstandigheid dat [verweerster] is blijven factureren aan [handelsnaam] en dat [handelsnaam] de huur is blijven betalen aan [verweerster] .
4.5
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het niet volledig aan [handelsnaam] is toe te rekenen dat zij [bedrijfsnaam 1] niet heeft betrokken in deze verzoekschriftprocedure. De kantonrechter kan – zoals door [handelsnaam] ook wordt verzocht – [bedrijfsnaam 1] op grond van artikel 279 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) alsnog als belanghebbende oproepen in deze procedure. Maar gelet op de hiervoor beschreven feitelijke gang van zaken en omdat [A] op de mondelinge behandeling desgevraagd heeft verklaard dat hij ook namens [bedrijfsnaam 1] is verschenen en dat wordt aangesloten bij het verweer van [verweerster] , zal de kantonrechter [bedrijfsnaam 1] beschouwen als op de voet van artikel 279 Rv opgeroepen en verschenen belanghebbende in deze procedure. [handelsnaam] zal dus worden ontvangen in haar verzoek.
Waar ziet de huurovereenkomst op?
4.6
De bedoeling van [verzoekster] en [A] was aanvankelijk om samen het gehele terrein te kopen (al dan niet door een samen nog op te richten vennootschap). In dat verband was op 20 juni 2022 een koopovereenkomst gesloten met de vorige eigenaars (hierna: [B] c.s.). Uiteindelijk is die koopovereenkomst – wat hier verder ook van zij (want hier gaat deze procedure niet over) – niet geheel tot uitvoering gekomen en is alleen [verweerster] eigenaar geworden. Tussen [handelsnaam] en (aanvankelijk) [verweerster] is vervolgens een mondelinge huurovereenkomst ontstaan.
4.7
Partijen zijn het niet eens over wat precies wordt gehuurd. Volgens [handelsnaam] betreft dit het gehele manegeterrein (waaronder de stallen, de rijbanen, de buitenrijbaan, de weilanden, de paddocks, de stapmolen, de parkeerplaatsen, de kantine en de woning) met uitzondering van de stallen die later zijn aangebouwd en de bedrijfswoning boven de kantine, die wordt verhuurd aan een derde (de zoon van [verzoekster] ). Volgens [verweerster] huurt [handelsnaam] slechts een deel van het terrein (namelijk de ruimte met de stallen, zadelkamer, weiland, de woning en vier parkeerplaatsen, en dus niet de kantine).
4.8
De kantonrechter stelt voorop dat voldoende is komen vast te staan dat [handelsnaam] sinds 1 juni 2022 de exploitatie van de gehele manege alleen heeft gedaan, zonder enige beperkingen. Er waren op dat moment immers ook nog geen andere ondernemingen die gebruik maakten van dit terrein. [handelsnaam] betaalde voor het gehele terrein een maandelijkse vergoeding (eerst € 6.500 en vanaf 1 januari 2025 € 11.500 per maand). Dat de kantine hierbuiten valt of slechts om niet wordt gebruikt, heeft [verweerster] onvoldoende onderbouwd. De kantine wordt door [handelsnaam] uitgebaat. Dat dit zonder vereiste vergunning gebeurt, is in dit verband niet relevant. [handelsnaam] heeft het gehele manegeterrein met aanhorigheden en kantine in gebruik gekregen en hiervoor een tegenprestatie voldaan. Hierdoor is tussen [handelsnaam] en (aanvankelijk) [verweerster] een huurovereenkomst tot stand gekomen.
4.9
Pas later is [bedrijfsnaam 3] , de onderneming van [C] (de dochter van [A] ) ook gebruik van het manegeterrein gaan maken. Hierover zijn gebruiksafspraken gemaakt. Zo volgt uit de e-mail van 20 oktober 2025 van [handelsnaam] aan [A] dat praktische afspraken zijn gemaakt over gedeeld gebruik met [bedrijfsnaam 3] . Dit betekent echter niet dat [handelsnaam] heeft ingestemd met de beperking van (de omvang) van haar huurrechten. Hoewel duidelijk is dat [A] de huurrechten van [handelsnaam] wilde inperken, heeft hij, ook met de overgelegde whatsappberichten, niet aangetoond dat hierover overeenstemming is bereikt met [handelsnaam] . [A] heeft op de mondelinge behandeling desgevraagd zelf verklaard dat hij aan [handelsnaam] slechts bepaalde delen van het terrein wilde verhuren zoals is aangegeven op de overgelegde tekening, maar dat zij het niet eens konden worden over de voorwaarden. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat [handelsnaam] het gehele terrein is blijven huren (met uitzondering van de niet ter discussie staande bedrijfswoning boven de kantine en de later aangebouwde stallen).
Gemengde huurovereenkomst
4.10
Het gaat in deze zaak om een gemengde huurovereenkomst die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte en/of 290-bedrijfsruimte. Gemengde huurovereenkomsten vallen onder artikel 6:215 BW. Dit artikel brengt met zich dat de bepalingen van de twee of meer door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten cumulatief van toepassing zijn, tenzij deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Uitgangspunt is dus het toepassen van de regels van de twee of meer door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten.
4.11
In dit geval is cumulatie van de verschillende, toepasselijke en overwegend dwingendrechtelijke bepalingen van de afzonderlijke huurregimes echter niet goed mogelijk. Daarom moet beoordeeld worden of splitsing van de gemengde huurovereenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten. Daarbij moet de kantonrechter acht slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat nu van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.
Splitsing in afzonderlijke huurovereenkomst voor de woning
4.12
Onderdeel van het gehuurde is een vrijstaande woning die door [verzoekster] wordt bewoond. Deze woning heeft een eigen oprijlaan, staat afgescheiden van het manegeterrein en wordt enkel als woonruimte gebruikt. Het gaat om een zelfstandige woning met een eigen toegang die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. De woning is niet functioneel of bouwkundig verweven met het manegebedrijf, maar vormt een zelfstandig huurobject.
4.13
[verweerster] heeft aangevoerd dat de woning als bedrijfswoning staat geregistreerd en dat de bewoning van gemeentewege uitsluitend is toegestaan als de bewoner bij de manege werkzaam is. Dit is echter in het kader van deze procedure niet van belang en overigens ook niet onderbouwd, nog daargelaten dat [verzoekster] nog steeds werkzaam is op het manegeterrein.
4.14
Verder heeft [verweerster] aangevoerd dat deze woning noodzakelijk is vanwege de portiersfunctie en het toezicht houden op de manege, maar dit kan haar evenmin baten. Boven de kantine is namelijk ook een woning (waar [B] c.s. voorheen woonde) die hiervoor kan worden benut.
4.15
Onder de hiervoor beschreven omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat splitsing van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning goed mogelijk is. Er is geen sprake van (zodanige) functionele, bouwtechnische of economische samenhang dat de woonruimte niet zonder overwegende praktische bezwaren kan worden gebruikt door een andere huurder dan de huurder van het manegeterrein.
4.16
De splitsing heeft tot gevolg dat voor de woning het huurregime voor woonruimtes geldt en dat de huurovereenkomst dus moet worden opgezegd conform de wettelijke huurbeschermingsbepalingen die gelden voor woonruimtes (artikel 7:271 tot en met 7:274 BW). Hieraan is niet voldaan. De vordering met betrekking tot de vaststelling dat de opzegging ten aanzien van de woning nietig is, is daarom toewijsbaar.
Geen verdere splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten
4.17
Het overige door [handelsnaam] gehuurde bestaat verder uit, kort gezegd, de manege (met onroerende aanhorigheden) en de kantine.
4.18
De kantonrechter is van oordeel dat afsplitsing hiervan in afzonderlijke huurovereenkomsten niet goed mogelijk is. Er bestaat een functioneel en economisch verband tussen de kantine en het manegebedrijf. Bovendien is de kantine niet fysiek afgescheiden, ondergeschikt en dienstig aan het manegebedrijf. Omdat splitsing niet mogelijk is, moet de vraag worden beantwoord welk huurregime van toepassing is op deze gemengde huurovereenkomst.
4.19
Het uitoefenen van een manegebedrijf is geen bestemming die valt onder de reikwijdte van artikel 7:290 BW. Een kantine kan onder omstandigheden mogelijk wel als 290-bedrijfsruimte worden aangemerkt. Bij samenloop van 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte moet worden bezien of het gehuurde mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf zoals bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW.
4.20
Uit de overgelegde stukken (waaronder de gesloten koopovereenkomst) volgt dat de hoofdactiviteit het exploiteren van de manegebedrijf is en niet het uitbaten van een horecagelegenheid. De kantine is in beginsel ook niet bedoeld voor gelegenheidspassanten, maar voor leden en klanten van de manege. Ook de aanhorigheden zijn dienstbaar aan de manegeactiviteiten en worden dus gebruikt voor een ander doel dan de uitoefening van een bedrijf in de zin van artikel 7:290 BW. Het standpunt van [handelsnaam] dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als een 290-bedrijfsruimte kan daarom niet worden gevolgd. Het verzoek van [handelsnaam] om haar niet-ontvankelijk te verklaren moet om die reden worden afgewezen.
4.21
Aangezien het zwaartepunt van het resterende deel van het gehuurde bij de manegefunctie ligt betekent dit dat het gehuurde is onderworpen aan de regels van artikel 7:230a BW.
Opzegging huurovereenkomst manege
4.22
Het gaat hier dus om de opzegging van een huurovereenkomst van
230a-bedrijfsruimten die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Deze huurovereenkomst is in beginsel opzegbaar.
4.23
De opzegging heeft plaatsgevonden bij aangetekende brief van 12 januari 2026 tegen 31 maart 2026. In deze brief is tegelijkertijd ook de ontruiming aangezegd uiterlijk op 31 maart 2026. Vast staat dat [handelsnaam] deze brief heeft ontvangen. De ontruiming is dan ook rechtsgeldig aangezegd en de huurovereenkomst is door de opzegging geëindigd.
Verlenging van de ontruimingstermijn na belangenafweging
4.24
Subsidiair verzoekt [handelsnaam] om ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW.
Op grond van dat artikel kan [handelsnaam] na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen met ten hoogste een jaar. Er moet dan een belangenafweging worden gemaakt.
4.25
[handelsnaam] voert aan dat een manege niet binnen enkele weken kan worden verhuisd. De onderneming, de paarden, het personeel en de klanten moeten daadwerkelijk ergens anders terecht kunnen. [handelsnaam] exploiteert de manege al sinds 2022 en heeft aanzienlijke bedragen geïnvesteerd in de exploitatie op deze locatie. [handelsnaam] vraagt geen onbeperkte voorzetting van de huur maar een verlenging tot en met 31 maart 2027, zodat ze voldoende tijd heeft om een passende oplossing te zoeken en haar onderneming, klanten en paarden zo nodig op een verantwoorde wijze elders onder te brengen, aldus [handelsnaam] .
4.26
Hiertegenover staat het belang van de verhuurder die de exploitatie van de manege zelf wil voortzetten met (in ieder geval) [bedrijfsnaam 3] . Voor de verhuurder betekent een verlenging van de ontruimingstermijn slechts uitstel van haar commerciële plannen, terwijl een ontruiming op korte termijn het einde van de onderneming van [verzoekster] kan betekenen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de belangen van [handelsnaam] door de ontruiming ernstiger geschaad worden dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door [handelsnaam] . Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn tot en met 31 maart 2027 zal daarom worden toegewezen.
Tegenverzoek
4.27
[verweerster] verzoekt bij een eventuele termijnverlening om het gebruik van het gehuurde door [handelsnaam] te beperken ten behoeve van haar eigen paarden waar zij managelessen mee geeft. Op die manier kan de stalruimte gescheiden worden en blokuren voor de grote rijbaan worden opgesteld.
4.28
Dit verzoek moet worden afgewezen omdat onvoldoende is gesteld over de grondslag van de beperking op deze wijze van de huurrechten van [handelsnaam] . Dit nog daargelaten dat het verzoek (ook op basis van de op de mondelinge behandeling overgelegde tekening) onvoldoende duidelijk bepaald is en tot praktische problemen zal leiden.
Proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad
4.29
[verweerster] en [bedrijfsnaam 1] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [handelsnaam] worden begroot op:
griffierecht € 93,00
salaris gemachtigde € 576,00 (2 punten x € 288,00)
nakosten € 144,00 + (plus eventuele betekeningskosten) totaal € 813,00
4.30
Ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen
zoals vermeld in de beslissing.
4.31
De proceskostenveroordeling geldt – hoewel dit niet is verzocht – als een ambtshalve hoofdelijke veroordeling. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij. Ook wordt de proceskostenveroordeling, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.32
De beschikking wordt voor het overige niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat tegen deze beschikking geen hoger beroep kan worden ingesteld (artikel 7:230a lid 8 BW).
5De beslissing
De kantonrechter
5.1
verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde, gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te [plaats 1] , moet plaatsvinden tot en met 31 maart 2027;
5.2
stelt vast dat [handelsnaam] gedurende de verlengde ontruimingstermijn gerechtigd blijft tot het gebruik van het gehuurde en dat de verhuurder zich moet onthouden van handelingen die dit voortgezet gebruik belemmeren of het huurgenot van [handelsnaam] aantasten, met dien verstande dat rekening moet worden gehouden met de gemaakte gebruiksafspraken;
5.3
stelt vast dat de opzegging van de huurovereenkomst bij brief van 12 januari 2026, met betrekking tot de woning gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 2] te [plaats 1] , nietig is;
5.4
veroordeelt [verweerster] en [bedrijfsnaam 1] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten van [handelsnaam] , tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 813,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend;
5.5
veroordeelt [verweerster] en [bedrijfsnaam 1] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.6
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7
wijst het meer of anders door [handelsnaam] verzochte af;
5.8
wijst het tegenverzoek van [verweerster] af.
Deze beschikking is gegeven door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2026.
1298
Zie productie 1 bij verzoekschrift.
Zie pagina 5 van de pleitaantekeningen van [verweerster] .
Hoge Raad 10 augustus 2012; ECLI:NL:HR:2012:BW6737.
HR 24 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU9880 en de conclusie: ECLI:NL:PHR:2012:BU9880
Hoge Raad van 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942 | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
