|
|
|
| ECLI:NL:RBOVE:2026:4738 | | | | | Datum uitspraak | : | 04-08-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 11-08-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Overijssel | | Zaaknummers | : | ak_24_1140 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | Wet WOZ. WOZ-waarde woning. Beroep ongegrond. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | gewassen | | | perceel | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1140
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 533.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Raalte voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn de standaard beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 10 januari 2024 en het aanvullende beroepschrift van 8 maart 2024 vervallen. Op 8 april 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd en een definitieve matrix ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens belanghebbende, en mr. R.M.E. Vos en [naam], WOZ-taxateur
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoonboerderij gebouwd in 1930 met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 72 m² en staat op een kavel van 28.386 m². De woning beschikt over twee vrijstaande bergingen/schuren, een carport en een erfdienstbaarheid van 1.310 m².
Beoordeling
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 570.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier vergelijkingsobjecten:
[adres 2], verkocht voor € 518.030,- en notarieel geleverd op 3 mei 2021;
[adres 3], verkocht voor € 393.000,- en notarieel geleverd op 3 oktober 2022;
[adres 4], verkocht voor € 480.000,- en notarieel geleverd op 10 januari 2022;
[adres 5] verkocht voor € 366.000,- en notarieel geleverd op 18 mei 2021.
8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kwaliteit en onderhoudsniveau, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan (i) dat de heffingsambtenaar te veel kaveloppervlakte heeft meegenomen in de waardering van de grondwaarde. Gelet op de matrix is het perceel met nummer [nummer 1] meegenomen in de waardering. Dit onderdeel betreft gelet op de bijlage een weg met enkelbestemming verkeer doch niet uitsluitend bedoeld voor belanghebbende. Dat maakt dat dit perceel niet kan worden meegenomen in de waardering.
9.1.
Ook (ii) perceel met nummer [nummer 2] is ten onrechte meegenomen in de waardering. Volgens belanghebbende is de bestemming van dit perceel agrarisch en wordt dit perceel verhuurd aan een melkveebedrijf. De gewassen geteeld op het perceel worden gebruikt voor bedrijfsmatige exploitatie. Op grond van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten artikel 2, lid 1, sub a (de uitvoeringsregeling) dient deze grond vrijgesteld te worden van waardering. Indien beide percelen buiten beschouwing worden gelaten resteert slechts 600 m² kaveloppervlakte. Gelet op de grondstaffel is de waarde van de 600 m2 grond € 80.000,- waardoor de WOZ-waarde op € 351.000,- dient te worden vastgesteld.
10. De heffingsambtenaar betwist dat uit de niet gespecificeerde en niet gedocumenteerde, door belanghebbende overgelegde e-mail van belanghebbende volgt dat de grond met perceelnummer [nummer 2] op 1 januari 2023 als cultuurgrond in gebruik was. Er zijn onvoldoende gegevens (zoals een gebruikersverklaring of op welke andere verifieerbare en voor derden controleerbaar wijze dan ook) aangeleverd. Dat bewijs (cultuurgrond) kan op tal van wijzen, mits verifieerbaar, worden aangeleverd, doch ontbreekt van de zijde van belanghebbende. Zie ecli:nl:rbnho:2025:5985. Om die reden wordt niet aan de vereisten voor de cultuurgrondvrijstelling voor het belastingjaar 2023 voldaan, omdat genoemd beweerdelijk gebruik niet aannemelijk is gemaakt.
11. De heffingsambtenaar stelt verder dat in de definitieve matrix de door belanghebbende genoemde, ook door derden gebruikte toegangsweg alsnog financieel verdisconteerd en gecompenseerd is. Omdat ook na verlaging de waarde in de matrix hoger is dan de beschikte WOZ-waarde, wordt de WOZ-waarde van de woning niet aangepast.
12. Ter zitting heeft de taxateur aanvullend verklaard dat de woning, zij het na peildatum, in 2024 met slechts 2494 m2 perceel is verkocht aan een familielid/zoon en daarmee tegen een transactiesom van € 560.000,- die vermoedelijk lager ligt dan bij openbare verkoop met externe potentiële gegadigden. Die transactiesom met inbegrip van een aldus sterk verkleind perceel (ten opzichte van het originele perceel) van de woning is veelzeggend, aldus de taxateur.
13. Naar het oordeel van de rechtbank is het aan belanghebbende om de door hem ingenomen stellingen gemotiveerd te onderbouwen en de stellingen van de heffingsambtenaar gemotiveerd te betwisten. Voor een succesvol beroep op de door belanghebbende aangevoerde uitvoeringsregeling is een gemotiveerde onderbouwing vereist. De door belanghebbende overgelegde e-mail is niet van de gebruiker/huurder/pachter zelf afkomstig en los daarvan niet objectiveerbaar en verifieerbaar gespecifieerd en gedocumenteerd en daarmee van onvoldoende gewicht om de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde gemotiveerd te betwisten. Voor perceel [nummer 1] heeft de heffingsambtenaar een correctie in de matrix doorgevoerd. Belanghebbende heeft niets gesteld waaruit zou blijken dat de correctie ontoereikend is geweest en dat de aldus uiteindelijk lager getaxeerde waarde niet alsnog boven de beschikte waarde ligt. De beroepsgronden kunnen dan ook niet slagen.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Oosterhaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
