|
|
|
| ECLI:NL:RBZWB:2024:6733 | | | | | Datum uitspraak | : | 02-10-2024 | | Datum gepubliceerd | : | 15-10-2024 | | Instantie | : | Rechtbank Zeeland-West-Brabant | | Zaaknummers | : | 11161712 CV EXPL 24-2154 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Ontbinding en ontruiming toegewezen. | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11161712 CV EXPL 24-2154
Vonnis van 2 oktober 2024
in de zaak van
de Stichting WonenBreburg,
gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,
eiseres,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: Landelijke Associatie van Gerechtsdeurwaarders te Groningen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonadres] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1Waar de zaak over gaat
Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen WonenBreburg en [gedaagde] moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd vanwege een huurachterstand.
2Hoe de procedure is verlopen
2.1.
Hoe deze procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
het tussenvonnis van 10 juli 2024 met de daarin genoemde stukken;
het overzicht actuele huurachterstand van WonenBreburg, van 29 augustus 2024;
de aantekeningen van de griffier van de zitting van 2 september 2024;
e e-mail van de maatschappelijk werker van gedaagde van 25 september 2024.
2.2.
Daarna is een datum bepaald waarop dit vonnis wordt uitgesproken.
3Waar de kantonrechter over moet oordelen
3.1.
WonenBreburg vordert bij vonnis de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 5.077,52 aan achterstallige huur (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.260,82 vanaf 23 mei 2024 tot de dag dat alles is betaald, met een bedrag van € 759,79 per maand aan huur vanaf mei 2024 tot aan de ontbinding en als schadevergoeding vanaf de ontbinding totdat de woning is ontruimd en verlaten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Daarnaast vraagt WonenBreburg het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als hoger beroep wordt ingesteld.
4De standpunten van partijen
4.1.
WonenBreburg heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. De tekortkoming bestaat uit het niet betalen van de (volledige) huur. In de akte van 29 augustus 2024 heeft WonenBreburg een overzicht overgelegd van de actuele huurachterstand. Tijdens de procedure is de huurachterstand toegenomen. Immers, [gedaagde] heeft de huur in de maanden juni 2024, juli 2024 en augustus 2024 niet volledig betaald. Dit maakt dat de actuele huurachterstand € 5.247,21 bedraagt tot en met augustus 2024. Verder heeft WonenBreburg in het buitengerechtelijke traject [gedaagde] verschillende mogelijkheden geboden, waaronder een betalingsregeling om op de huurachterstand in te kunnen lopen, maar [gedaagde] is deze regeling niet correct nagekomen. Nu [gedaagde] de huur structureel niet (tijdig) betaalt en toezeggingen niet nakomt, heeft WonenBreburg geen vertrouwen dat de huurbetalingen in het vervolg tijdig en volledig door [gedaagde] zullen worden voldaan. De hoogte van de huurachterstand en het structureel te laat betalen van de huurpenningen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat de (neven)vorderingen moeten worden toegewezen, aldus WonenBreburg.
4.2.
[gedaagde] erkent dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen zoals door WonenBreburg tijdens de mondelinge behandeling gesteld. Daarbij heeft hij de omstandigheden geschetst waaronder de huurachterstand is ontstaan. Zo is de huurachterstand ontstaan vanwege privéomstandigheden, waaronder het verliezen van werk en ondervinden van psychische problemen. [gedaagde] hoopt snel een leuke baan te vinden die op langere termijn kan worden volgehouden. Tot slot voert [gedaagde] aan waarschijnlijk op straat te komen bij ontruiming van de woning.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, waar dat van belang is, verder ingegaan.
5Hoe de kantonrechter oordeelt
Huurachterstand
5.1.
Niet in geschil is dat sprake is van een huurachterstand. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling de actuele huurachterstand erkend, zodat het bedrag van € 5.247,21 zal worden toegewezen. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
5.2.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dus of er een tekortkoming is en zo ja, of deze van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen.
5.3.
De kantonrechter stelt vast dat de openstaande huurschuld ten tijde van de dagvaarding in totaal ruim 4 maanden bedroeg. De huurachterstand is tijdens de procedure opgelopen naar ruim 7 maanden. Gelet op deze huurachterstand is naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woning met parkeerplaats dan ook gerechtvaardigd. Dit betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning (met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis) zal worden toegewezen.
Huurtermijnen en gebruiksvergoeding
5.4.
De kantonrechter overweegt dat in de dagvaarding een maandelijkse huurprijs van € 759,79 is opgenomen. Dit wordt ook als gebruiks- of schadevergoeding gevorderd vanaf ontbinding van de huurovereenkomst. Daarentegen vermeldt de akte van 29 augustus 2024 een maandelijkse huurprijs van € 790,90 per juli 2024. Omdat WonenBreburg bij dagvaarding expliciet een maandelijks bedrag van € 759,79 aan huur, of gebruiks- of schadevergoeding, per maand vordert, en zij haar eis op dit punt niet heeft gewijzigd, moet van dat bedrag worden uitgegaan.
5.5.
De kantonrechter wijst het gevorderde bedrag van € 759,79 per maand voor nog te vervallen huurpenningen vanaf 1 september 2024 toe, tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Immers, de huurtermijnen tot en met augustus 2024 zijn al meegenomen in het toe te wijzen bedrag dat huurder moet betalen.
5.6.
De wettelijke huurverhoging over de gebruiks- of schadevergoeding zal worden afgewezen. Immers, de huurovereenkomst is op dat moment al ontbonden en de wettelijke huurverhoging is alleen toewijsbaar over de bedragen die op grond van de overeenkomst verschuldigd zijn. De schadevergoeding is dan op grond van de wet verschuldigd.
Ambtshalve toetsing van de voorwaarden (rente & incassokosten)
5.7.
Daarnaast overweegt de kantonrechter dat WonenBreburg een professionele verhuurder is. [gedaagde] heeft als consument-huurder woonruimte van WonenBreburg gehuurd. De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen (dat wil zeggen; uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) of op de overeenkomst met [gedaagde] algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
5.8.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
5.9.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
5.10.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
5.11.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1: ‘(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
Artikel 13.1: ‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Artikel 13.2: ‘De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit de handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
Artikel 15: ‘Indien de huurder een bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt en daarmee een wanprestatie pleegt, kan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete vorderen van € 25,- per dag (prijspeil november 2003 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens). Daarnaast blijft de huurder de verplichting houden om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en blijven de overige rechten van de verhuurster op schadevergoeding ook bestaan.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’
5.12.
Het rentebeding in artikel 6.1 van de Algemene Huurvoorwaarden zijn in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is daarom op zichzelf niet oneerlijk. In combinatie met het boetebeding in artikel 15 is voornoemd rentebeding wel oneerlijk. In artikel 15 is namelijk bepaald dat op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 25,00 per dag is verschuldigd. Op grond van deze bedingen zou WonenBreburg in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een (niet-gemaximeerde) boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [gedaagde] verstoord.
5.13.
De incassobedingen in de artikelen 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden zijn op zichzelf, en in combinatie met het boetebeding in artikel 15 van de algemene voorwaarden, oneerlijk. In de artikelen 13.1 en 13.2 wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten al verschuldigd zijn zodra de vordering uit handen wordt gegeven, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd. Ook geldt dat de cumulatie met het boetebeding in artikel 15, zoals hiervoor ook al is overwogen, de oneerlijkheid van de bedingen alleen nog maar versterkt.
5.14.
Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover WonenBreburg op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
5.15.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente volledig moeten worden afgewezen. Omdat sprake is van onredelijk bezwarende bedingen, is terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan (zie HvJ EU 27 januari 2021, C-229/19 en C-289/19, ECLI:EU:2021:C:68).
Proceskosten
5.16.
Aangezien [gedaagde] grotendeels terecht voor de huurachterstand in deze procedure is betrokken, wordt hij in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De proceskosten worden aan zijde van WonenBreburg begroot op:
- dagvaarding € 137,39
- griffierecht € 524,00
- salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten x € 339,00)
- nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.474,39
6De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de onroerende zaak, staande en gelegen te [woonadres] ;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan WonenBreburg te betalen:
- een bedrag van € 5.247,21 aan huur tot en met augustus 2024;
- een bedrag van € 759,79 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, aan huur vanaf 1 september 2024 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
- een bedrag van € 759,79 aan schade/gebruikersvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.474,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
6.5.
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
