|
|
|
| ECLI:NL:RBZWB:2026:10686 | | | | | Datum uitspraak | : | 02-11-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 10-11-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Zeeland-West-Brabant | | Zaaknummers | : | BRE 26/3023 26/3024 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ-waarde, Taxatiewijzer Agrarisch, beroep gegrond. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | belastingrecht | | | ligboxenstal | | | mestkelder | | | ozb | | | perceel | | | taxatie | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 26/3023, 26/3024
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 november 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Moerdijk, de heffingsambtenaar.
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaken aan [adres 1] en [adres 2] te [plaats] (de onroerende zaken) op 1 januari 2025 (de waardepeildatum) (de waardebeschikkingen) en de aan belanghebbende opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting voor het jaar 2026 (de aanslagen OZB). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikkingen en de aanslagen. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaken aan [adres 1] en [adres 2] tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar bij de waardering met de Taxatiewijzer Agrarisch voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaken.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaken. Omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een lagere waarde heeft voorgesteld voor de onroerende zaken worden de waardebeschikkingen en de aanslagen OZB verminderd. Het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking op 24 februari 2026 de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] op de waardepeildatum vastgesteld op € 468.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2026 opgelegd.
2.1.
De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking op 24 februari 2026 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats] op de waardepeildatum vastgesteld op € 497.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2026 opgelegd.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 mei 2026 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.
2.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft op 3 augustus 2026 de onroerende zaken inpandig opgenomen.
2.5.
De heffingsambtenaar heeft op 18 augustus 2026 een compromisvoorstel aan belanghebbende gestuurd. De heffingsambtenaar heeft in het voorstel een waarde voorgesteld van € 450.000 voor [adres 1] te [plaats] en € 429.000 voor de [adres 2] te [plaats] .
2.6.
Belanghebbende heeft 27 augustus 2026 aan de heffingsambtenaar laten weten niet akkoord te gaan met het compromisvoorstel.
2.7.
De rechtbank heeft het beroep op 8 oktober 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en [echtgenote] (echtgenote) en namens de heffingsambtenaar mr. [persoon] en [taxateur 1] (taxateur).
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] . Het betreft een vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 163 m² en een berging van 19 m². De woning is gelegen op een perceel van 1088 m². Het bedrijfsgedeelte bestaat uit drie werktuigenbergingen van 480 m², 600 m² en 467 m². De werktuigenbergingen zijn gelegen op een perceel van 4023 m².
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats] . Het betreft een vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 283 m². De woning is gelegen op een perceel van 840 m². Het bedrijfsgedeelte bestaat uit tweewerktuigenbergingen van 69 m² en 127 m², een ligboxstal van 780 m², een schuur van 400 m² en een mestkelder. De opstallen zijn gelegen op een perceel van 7520 m².
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.1.
Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.2.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of hij aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaken twee taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 7 september 2026 en 16 september 2026 door [taxateur 2] en [taxateur 3] , taxateurs. In de taxatierapporten worden de verschillende onderdelen van het de onroerende zaken getaxeerd op basis van kengetallen uit de landelijke agrarische taxatiewijzer. In de taxatiewijzer wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten gelegen in Nederland.
4.4.
In het waarderapport van 7 september 2026 is de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] getaxeerd op € 450.000. In het waarderapport van 16 september is de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats] getaxeerd op € 429.000.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de waardes van de onroerende zaken bij de beschikkingen te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daarom het in 2.5 genoemde compromisvoorstel aan belanghebbende gedaan. De heffingsambtenaar stelt in beroep dat de waardes van de onroerende zaken moet worden vastgesteld op de compromiswaardes. Het beroep is reeds daarom gegrond. De rechtbank zal hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar in de beroepsfase voorgestane waardes te hoog zijn.
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de in 4.3 vermelde onderbouwing aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaken op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van ten minste de in 2.5 vermelde compromiswaardes. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
[adres 1]
4.7.
Belanghebbende heeft gesteld dat de woning op het perceel scheuren bevat en aan verzakking onderhevig is. Daarnaast is volgens belanghebbende betonrot en schimmel aanwezig als gevolg van slechte isolatie. De keuken is volgens belanghebbende 18 jaar oud en de badkamer 10 jaar. De kelder is zeer vochtig en geheel beschimmeld en de vloer in de berging is verzakt en gescheurd. Er is verder volgens belanghebbende sprake van asbest in de berging. Ten aanzien van de erfverharding stelt belanghebbende dat deze is verzakt. Van de bewaarloods is het dak lek en is de vloer verzakt. Daarnaast is er schimmel aanwezig. In de werktuigenloodsen is sprake van lekkage aan het dak. Belanghebbende heeft aan de rechtbank foto’s overgelegd van de onroerende zaak.
4.8.
De heffingsambtenaar is bij de waardering van [adres 1] te [plaats] uitgegaan van een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte die hoort bij het archetype A1002020 (Overige agrarische niet-woningen – Woning vrijstaand (eenvoudig) voor de woning op het perceel. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat eenheidsprijzen voor dit archetype aan de onderkant van de bandbreedte voor agrarische woningen liggen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor dit archetype is gekozen omdat de woning op het perceel een eenvoudige woning is met een ondergemiddelde staat. Daarnaast is van belang dat de woning onder meer beschikt over een gemiddelde keuken en badkamer. De heffingsambtenaar heeft de berging apart gekwalificeerd op ondergemiddeld. Omdat de bewaarplaats niet meer als zodanig in gebruik is, is deze als een werktuigberging in de taxatie opgenomen. Voor de aanwezigheid van asbest in de dakbedekking van de onroerende zaak is in de taxatie een aftrek van € 2.388 toegepast. De heffingsambtenaar heeft daarnaast ter zitting toegelicht dat de woning beschikt over een woonbestemming en daarom middels de vergelijkingsmethode gewaardeerd had mogen worden. Dit had volgens de heffingsambtenaar geleid tot een hogere waardering. Met de verzakking op het erf is rekening gehouden door aan de erfverharding de kwalificatie ondergemiddeld toe te kennen.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft met het in beroep overgelegde waarderapport de door haar voorgestane waarde aannemelijk gemaakt. Met de ondergemiddelde onderhoudsstaat, aanwezigheid van asbest, schimmel en eenvoudige/verouderde voorzieningen is in de waardeopbouw in het taxatierapport rekening gehouden. Dat de bewaarplaats niet meer als zodanig kan worden gebruikt, is door de heffingsambtenaar betrokken door deze als werktuigenberging in de taxatie op te nemen. Ook met de staat van de erfverharding is rekening gehouden door daar de kwalificatie ondergemiddeld aan toe te kennen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee de compromiswaarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] aannemelijk gemaakt.
[adres 2]
4.10.
Belanghebbende heeft gesteld dat de woning geheel gedateerd is en te slecht was voor tijdelijke huisvesting van Oekraïners. De woning is volgens belanghebbende niet geïsoleerd en beschikt over enkele beglazing met rottende kozijnen. Het dak van de woning heeft achterstallig onderhoud en de woning kan slechts worden verwarmd met een (kleine) gaskachel. De keuken en de badkamer van de woning zijn minimaal 30 jaar oud. Ten aanzien van de erfverharding stelt belanghebbende dat deze is verzakt. De ligboxenstal en de werktuigenberging zijn niet meer bruikbaar en betreffen asbest. De plaatsilo is niet meer aanwezig. Belanghebbende heeft de woning gekocht om deze te slopen.
4.11.
De heffingsambtenaar heeft met de staat van de woning rekening gehouden door bij de taxatie het archetype A1002020 (Overige agrarische niet-woning – Woning vrijstaand (eenvoudig) te hanteren. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de kwaliteit van de woning in zijn geheel gecorrigeerd naar ondergemiddeld. Daaruit volgt een vierkante meterprijs van € 757 per vierkante meter gebruiksoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor eenvoudige agrarische woningen een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte wordt gehanteerd vanaf € 1000 en voor reguliere niet-agrarische woningen vanaf € 2000. De kwaliteit van de objectonderdelen werktuigenberging en schuur zijn als ver ondergemiddeld aangemerkt. De kwaliteit van de tweede werktuigenberging en de ligboxenstal is als ondergemiddeld aangemerkt. Vanwege het aanwezige asbest heeft de heffingsambtenaar meerdere aftrekposten van in totaal € 18.431 toegepast. De erfverharding is apart gewaardeerd en daarbij is een kwalificatie ondergemiddeld toegepast. De plaatsleufsilo is uit de taxatie verwijderd. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de compromiswaarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats] aannemelijk gemaakt. Dat belanghebbende de woning wilde slopen, maakt dit niet anders.
4.12.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waardes zoals deze zijn voorgestaan in 2.5 niet te hoog zijn. Omdat de heffingsambtenaar pas in beroep deze waardes heeft voorgesteld en deze lager zijn dan de beschikte waardes is het beroep gegrond.
Conclusie en gevolgen
4.13.
Het beroep is gegrond. De rechtbank vermindert de waardebeschikking voor [adres 1] te [plaats] tot een bedrag van € 450.000. De rechtbank vermindert de waardebeschikking voor de [adres 2] te [plaats] tot een bedrag van € 429.000. De rechtbank vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig.
4.14.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten.
4.15.
Belanghebbende heeft een ingevuld formulier proceskosten overgelegd. Hij heeft daarin verzocht om een vergoeding voor reiskosten tot een bedrag van € 40 op basis van het openbaar vervoer tweede klasse en om een vergoeding van de verletkosten tot een bedrag van € 1.440 (24 uren maal € 60) voor het bijwonen van de zitting en vanwege de voorbereiding van de zitting, het voeren van administratie en de inpandige opname door de taxateurs. De rechtbank overweegt dat een verletkostenvergoeding ziet op een vergoeding voor de tijd van de zitting en reistijd van en naar de rechtbank. De tijd die belanghebbende heeft besteed aan de zaak buitenom de hiervoor genoemde tijd komt niet voor een vergoeding van verletkosten in aanmerking. Omdat belanghebbende niet heeft onderbouwd wat de duur is van de reis van en naar de rechtbank zal de rechtbank deze tijd naar schatting vaststellen. De rechtbank stelt de tijd van de reis van en naar de rechtbank vast op 2 uur. De rechtbank stelt de tijd van de zitting vast op 0,5 uur. Gelet op het voorgaande wordt de heffingsambtenaar veroordeeld de reis- en verletkosten van belanghebbende te vergoeden tot een bedrag van € 190.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] tot een bedrag van € 450.000;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats] tot een bedrag van € 429.000;
- vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 54,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 190,- aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.P. Dees, griffier op 2 november 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
