|
|
|
| ECLI:NL:RBZWB:2026:8034 | | | | | Datum uitspraak | : | 20-08-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 27-08-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Zeeland-West-Brabant | | Zaaknummers | : | BRE 26/58 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ niet-woning, gegrond. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | belastingrecht | | | bestemmingsplan | | | buitengebied | | | ozb | | | perceel | | | | Uitspraak | RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 26/58
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 december 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 821.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende (onder meer) ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslagen OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn echtgenote [persoon 1]. Namens de heffingsambtenaar zijn [persoon 2] en [taxateur] (taxateur) verschenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het object betreft een voormalig agrarisch bedrijf met een dienstwoning op het terrein. Het betreft twee percelen:
- Een perceel van in totaal 285 m² (kadastraal nummer [perceel 1]);
- Een perceel van in totaal 30.545 m² (kadastraal nummer [perceel 2]).
2.1.
Belanghebbende is vanaf 2015 begonnen met de transitie van agrarisch bedrijf naar recreatie. Sinds in ieder geval 2017 vinden er in het geheel geen agrarische activiteiten meer plaats.
2.2.
Het object bestaat uit (onder meer) de navolgende onderdelen:
- Een woning (met aanbouw en dakopbouw), met bouwjaar 1967 en een
woonoppervlakte van 172m2;
- Een aangebouwde garage uit 1986;
- Een berging/schuur uit 1970;
- Grond die dienstbaar is aan de woning (1.000m2);
- Een perceel grasland dat in gebruik is als speelweide;
- Een perceel grasland dat in gebruik is als kampeerterrein;
- Een loods (inclusief kantine) die in gebruik is als binnenspeeltuin;
- Een loods die in gebruik is als werkplaats;
- Een recreatiehuisje (chalet);
- Een bijgebouw dat in gebruik is als receptie.
2.3.
Meerdere opstallen op het terrein hebben asbesthoudende delen.
2.4.
Het object heeft bestemming ‘Recreatie – Speel- en leerboerderij’ ingevolge het sinds 2015 geldende bestemmingsplan.
2.5.
Op de waardepeildatum mochten behalve de campingactiviteiten maximaal 10 recreatiewoningen geëxploiteerd worden. Belanghebbende en zijn echtgenote hebben diverse aanvragen voor vergunningen ten aanzien van nieuwe bedrijfsactiviteiten, voornamelijk meer recreatiewoningen, ingediend bij de gemeente Zundert. Deze zijn afgewezen.
2.6.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 821.000. Enkele delen zijn vrijgesteld van het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting, omdat deze onder de woondelenvrijstelling vallen. Dat zijn (naar de rechtbank begrijpt):
- De woning (met aanbouw en dakopbouw);
- De aangebouwde garage;
- De berging/schuur;
- De 1.000m2 grond die dienstbaar is aan de woning.
De grondslag voor de heffing van de onroerendezaakbelasting gebruikersdeel bedraagt, na toepassing van de woondelenvrijstelling, € 510.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum maximaal € 441.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 821.000.
3.2.
Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslagen OZB. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van het object, met dien verstande dat de woondelenvrijstelling van toepassing is.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.5.
De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In het rapport is de onroerende zaak getaxeerd op een waarde van € 832.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van een berekening op basis van de landelijke Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en Agrarische grond (hierna: de Taxatiewijzer). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter ondersteuning van de gehanteerde kengetallen transactiecijfers overgelegd van objecten in de regio.
3.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar – tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende – onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom de gehanteerde methode de aangewezen methode is om de onroerende zaak te waarderen. Op de heffingsambtenaar rust de bewijstaak om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Met de keuze voor het gebruik van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Agrarisch kan niet worden uitgesloten dat de waarde daardoor niet te hoog is vastgesteld. Immers, de parameters in de Taxatiewijzer gaan uit van de waarde van een daadwerkelijk geëxploiteerde agrarische onderneming en het onroerend goed dat daarbij benodigd is. Vast staat dat daarvan in dit geval geen sprake is. Ook de verwijzing naar de transactiecijfers van objecten in de regio, en de daarbij geringe overgelegde informatie, leiden niet tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
3.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, komt tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende onvoldoende overtuigingskracht toe aan het taxatierapport om de gestelde waarde (en de juistheid van de daartoe gehanteerde rekenmethodiek) aannemelijk te maken.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de onroerende zaak
3.9.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 441.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De door belanghebbende voorgestane waarde is gebaseerd op een – volgens belanghebbende – gemaakte afspraak met de heffingsambtenaar om de waarde vanaf 2017 te bevriezen op € 489.000, verminderd met de verwachte sloopkosten. De rechtbank volgt deze stelling niet. Het betoog dat met de heffingsambtenaar in 2017 een afspraak is gemaakt om de waarde te bevriezen, is niet door de heffingsambtenaar bevestigd. Ook zijn van een dergelijke afspraak geen aanknopingspunten in het dossier te vinden.
Vaststelling van de waarde van de onroerende zaak door de rechtbank
3.10.
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 650.000.
3.11.
De woondelenvrijstelling bepaalt de rechtbank nader op € 260.000. Dat maakt de grondslag voor de twee soorten heffingen van onroerendezaakbelastingen als volgt:
- € 650.000 voor de onroerendezaakbelasting eigenarendeel;
- € 390.000 voor de onroerendezaakbelasting gebruikersdeel.
Betalingsregeling en recht op kwijtschelding
3.12.
De rechtbank merkt op dat in deze procedure geen uitspraak kan worden gedaan over een betalingsregeling of een recht op kwijtschelding. De belastingrechter is niet bevoegd om over besluiten over invordering van belastingen te oordelen. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting wel de opening geboden om belanghebbende in contact te brengen met de invorderingsambtenaar. De rechtbank herhaalt deze handreiking op deze plaats en geeft de heffingsambtenaar in overweging om dit contact te bevorderen.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak wordt verminderd tot € 650.000. De aanslagen onroerendezaakbelasting moeten worden berekend naar de grondslagen zoals in r.o. 3.11. benoemd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot een bedrag van € 650.000;
vermindert de aanslag OZB-eigenarendeel naar een aanslag gebaseerd op een heffingsgrondslag van € 650.000;
vermindert de aanslag OZB-gebruikersdeel naar een aanslag gebaseerd op een heffingsgrondslag van € 390.000;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 54 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.
Volledige aanduiding: Partiële herziening bestemmingsplan Buitengebied, gemeente Zundert, vastgesteld op 12 februari 2015.
Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
