|
|
|
| ECLI:NL:RBZWB:2026:8755 | | | | | Datum uitspraak | : | 10-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 17-09-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Zeeland-West-Brabant | | Zaaknummers | : | BRE 24/3456 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | Zaaknummers BRE 24/3456 en 25/1692, WOZ-woning, beroepen zijn ongegrond | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | ozb | | | taxatie | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 24/3456 en 25/1692
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 september 2026 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Sluis), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 december 2023 en 22 april 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 31 maart 2023 en 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) per 1 januari 2022 en 1 januari 2023 vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Sluis (de aanslagen OZB) voor de jaren 2023 en 2024 opgelegd.
Zaaknummer
Jaar
Waarde
BRE 24/3456
2023
€ 171.000
BRE 25/1692
2024
€ 189.000
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft de beroepen op 10 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [persoon] , en namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
1.4.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1901) met een gebruikersoppervlakte van 80 m², een vrijstaande garage van 34 m², een aanbouw woonruimte van 23 m² en een grondoppervlakte van 224 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning en daarmee ook de aanslagen OZB te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt daarom het oordeel over de waarden van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 155.000 (althans € 165.000) per waardepeildatum 1 januari 2022 en € 160.000 per waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraken op bezwaar gehandhaafde waarden van € 171.000 per waardepeildatum 1 januari 2022 en € 189.000 per waardepeildatum 1 januari 2023.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Vooraf: motiveringsbeginsel
4. Belanghebbende stelt dat de uitspraken op bezwaar onvoldoende zijn gemotiveerd. Daartoe voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar enkel heeft gereageerd met algemeen geformuleerde uitspraken op bezwaar, zonder in te gaan op de aangevoerde gronden in de bezwaarschriften.
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat het motiveringsbeginsel inhoudt dat een besluit moet berusten op een deugdelijke motivering. Dit betekent niet dat de heffingsambtenaar in de uitspraken op bezwaar op alle door belanghebbende aangevoerde gronden in bezwaar moet ingaan, maar hij moet wel voldoende inzicht geven in de argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van de bezwaren. De onderhavige uitspraken op bezwaar bevatten naar het oordeel van de rechtbank een voldoende toereikende motivering van de beslissing van de heffingsambtenaar. Van een schending van het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake.
De waarde van de woning
Toetsingskader van de rechtbank
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ worden de waarden van de woning bepaald op de waarden die aan de woning dienen te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarden zijn naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.3.
De waarden van de woning zijn bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarden worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststellingen in beroep waarderapporten ten grondslag gelegd die op 18 september 2024 en 17 november 2025 door [taxateur] zijn opgemaakt.
4.6.
In de taxatiematrix voor belastingjaar 2023 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 205.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle gelegen te [woonplaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
4.7.
In de taxatiematrix voor belastingjaar 2024 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 202.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] , alle gelegen te [woonplaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woningen?
4.8.
Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen. Daartoe voert belanghebbende aan dat de referentiewoningen te veel afwijken qua gebruiks- en grondoppervlakte. Daarnaast beschikken de referentiewoningen – in tegenstelling tot de woning – niet over een garage, aldus belanghebbende.
4.9.
De rechtbank acht [referentiewoning 2] (gebruikt voor belastingjaar 2023) ongeschikt als vergelijkingsobject aangezien de (gecorrigeerde) prijs per eenheid in vergelijking tot de andere referentiewoningen aanzienlijk hoger ligt. Deze woning zal daarom buiten beschouwing worden gelaten.
4.10.
De rechtbank acht de overige referentiewoningen die zijn gebruikt voor belastingjaar 2023, almede de referentiewoningen die zijn gebruikt voor belastingjaar 2024 wat betreft oppervlakte, uitstraling, ligging, bouwjaar en type wel voldoende vergelijkbaar met de woning. Deze referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de overige referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Dat deze referentiewoningen niet beschikken over een garage, leidt niet tot de conclusie dat deze buiten beschouwing moeten worden gelaten. Referentiewoningen behoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar dienen wel voldoende vergelijkbaar te zijn met de woning. De heffingsambtenaar dient daarbij inzichtelijk te maken dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Of de heffingsambtenaar dat in voldoende mate heeft gedaan, beoordeelt de rechtbank hierna.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildata.
4.12.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen (keuken, sanitair en CV-ketel) en het matige uitstralings- en doelmatigheidsniveau van de woning. De heffingsambtenaar heeft het voorzieningenniveau reeds aangemerkt als ondergemiddeld en een factor 2 toegepast, resulterend in een neerwaartse correctie van 10%. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen. Verder heeft belanghebbende – tegenover de stelling van de heffingsambtenaar – niet aannemelijk gemaakt dat voor het uitstralings- en doelmatigheidsniveau van zijn woning een lagere factor dan ‘gemiddeld (3)’ moet worden toegekend. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een eventueel waardedrukkend effect dat van een matige uitstraling en doelmatigheid uitgaat voor de woning ook is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn immers allemaal rond hetzelfde jaar gebouwd als de woning van belanghebbende, zodat kan worden verondersteld dat deze qua uitstralings- en doelmatigheidsniveau vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.
4.13.
Daarnaast stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudsstaat van de woning. Daartoe voert belanghebbende aan dat er sprake is van achterstallig onderhoud, slechte isolatie, lekkages, scheurvorming in de muren en verzakking van de vloeren. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende foto’s van de woning overgelegd. Deze stelling kan hem echter niet baten. Zelfs als de rechtbank belanghebbende in zijn stelling volgt en een correctie doorvoert van 7% vanwege de onderhoudsstaat van zijn woning, zijn de berekende waardes nog steeds hoger dan de beschikte waardes. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat zij, anders dan belanghebbende, geen aanleiding ziet om te corrigeren op de waarde van de aanbouw omdat belanghebbende in het geheel niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aanbouw een lagere waarde vertegenwoordigt.
4.14.
Verder stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de overlast die hij ondervindt van vrachtverkeer dat de woning passeert en de in de achtertuin gelegen riolering. Het ervaren van overlast is echter van subjectieve aard. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat dit zou moeten leiden tot een objectieve waardedaling van de woning. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat zelfs als er wel een neerwaartse correctie voor de ligging (15% van de grondwaarde) zou worden toepast (en zelfs in combinatie met een neerwaartse correctie voor onderhoud), de berekende waardes nog steeds hoger dan respectievelijk nagenoeg gelijk zijn aan de beschikte waardes.
Waardestijging
4.15.
De stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat deze procentueel sterk is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, kan belanghebbende niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Gelet op het voorgaande zijn de procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning zelf en de procentuele stijging van de WOZ-waarde van andere onroerende zaken niet van belang bij de waardebepaling van de woning. Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
4.16.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 171.000 voor belastingjaar 2023 en de waarde van € 189.000 voor belastingjaar 2024 niet te hoog zijn vastgesteld..
Conclusie en gevolgen
5. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de beschikkingen en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat de beroepen ongegrond zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenvergoedingen en krijgt belanghebbende ook het griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 10 september 2026 door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van I.H.D.P. van Doezelaar, griffier. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
