|
|
|
| ECLI:NL:RBZWB:2026:8986 | | | | | Datum uitspraak | : | 15-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 25-09-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Zeeland-West-Brabant | | Zaaknummers | : | BRE 25/2865 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ-woning. | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | ozb | | | perceel | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/2865
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 september 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 juni 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 785.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit deelgenomen. Belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1990) met een gebruikersoppervlakte van 199 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.500 m2. De woning heeft een dakkapel, carport, garage, overkapping, zwembad en berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende is van mening dat de waarde op de waardepeildatum lager dient te worden vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 785.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Waardestijging
3.6.
Belanghebbende heeft in algemene zin aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning in zijn optiek te veel is gestegen in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt gelet op de systematiek van de Wet WOZ naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Gelet op het bovenstaande toetsingskader is voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2025 slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 10 april 2026 door taxateur B. Dijkstra is opgemaakt.
3.8.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 975.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Voor zover belanghebbende stelt dat de referentiewoningen te ver van de waardepeildatum zijn verkocht, kan deze stelling niet worden gevolgd. Volgens vaste jurisprudentie moeten de referentiewoningen in de regel binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In dit geval zijn de referentiewoningen voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de dakkapel, de carport, de garage, de overkapping, het zwembad en de berging afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij de referentiewoningen opwaartse correcties toegepast voor het afwijkende onderhoudsniveau en de ligging ten opzichte van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.11.
Belanghebbende voert aan dat de woning is verhuurd en dat hij geen inzicht heeft in de staat van de woning. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar geen inpandige opname van de woning gedaan. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de woning in een slechtere staat verkeert dan de referentiewoningen en merkt op dat de heffingsambtenaar niet verplicht is tot een inpandige opname van de woning. Het staat belanghebbende vrij om zelf bewijsmateriaal aan te leveren indien hij van mening is dat de waardering op lager dan gemiddeld moet worden vastgesteld, maar dat heeft hij niet gedaan. Door belanghebbende is daarom onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar de onderhoudstoestand en kwaliteit van zijn woning te hoog zou hebben vastgesteld. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
WOZ-waarden referentiewoningen
3.12.
Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarden van de referentiewoningen sterk afwijken van de verkoopprijzen. De heffingsambtenaar kon desgevraagd ter zitting het verschil niet verklaren. Echter, is deze afwijking naar het oordeel van de rechtbank niet relevant, omdat vergeleken moet worden met de verkoopprijzen en niet met de WOZ-waarden van andere woningen (zie het bovenstaande toetsingskader r.o. 3.3 tot en met 3.5). Dat de WOZ-waarden van die andere woningen mogelijk te laag zijn vastgesteld, is geen reden om ook de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende lager vast te stellen. Voor zover belanghebbende een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft willen doen, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van nagenoeg identieke woningen. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom ook niet gevolgd.
Woning staat lange tijd te koop
3.13.
Tot slot voert belanghebbende aan dat de woning sinds 2017 te koop staat en dat geen biedingen zijn gedaan in de buurt van de WOZ-waarde. Naar het oordeel van de rechtbank is deze stelling van belanghebbende onvoldoende onderbouwd. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom ook niet gevolgd.
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierrecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van A.S. Kanavan, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.
Zie Gerechtshof Amsterdam 15 augustus 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1986. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
