|
|
|
| ECLI:NL:GHAMS:2025:3549 | | | | | Datum uitspraak | : | 21-10-2025 | | Datum gepubliceerd | : | 07-01-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Amsterdam | | Zaaknummers | : | 24/1929 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ-waarde, artikel 40 Wet WOZ | | Trefwoorden | : | perceel | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/1929
21 oktober 2025
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]
, wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak van 22 januari 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/831 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 741.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar, afvalstoffenheffing en rioolheffing bekendgemaakt.
1.2.
Het hiertegen gerichte bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 29 november 2022 ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het onderzoek is op 20 oktober 2025 gesloten.
2Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
“1. Eiser is eigenaar krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1928. De opstal van de woning [is] 144 m2 (en de oppervlakte van het perceel is 115m2 (inclusief aanbouw). De woning is voorzien van een dakkapel.”
2.2.
Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
3Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 Wet WOZ heeft gehandeld.
4Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist:
“Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)
5. Eiser stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 tweede lid van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.
6. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.
7. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren op 27 april 2022 zijn verzonden aan eiser. Eiser heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dient te worden verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest.
8. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van de woning is als uitgangspunt geen exacte wetenschap, maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek om overlegging van de stukken heeft voldaan.
De waarde van de woning
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft de waarde in beroep onderbouwd met één vergelijkingsobject. Verweerder heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat hij in het onderhavige geval kan volstaan met één vergelijkingsobject, omdat er volgens hem geen mooier verkoopcijfer is dan het verkoopcijfer dan de directe buurwoning.
11. De rechtbank overweegt als volgt. De Wet WOZ verplicht verweerder niet om de waardevaststelling te doen steunen op (tenminste) drie vergelijkingspanden, minder kan ook (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ7005). In het geval dat bovendien één (zeer goed) vergelijkingspand een (vrijwel) identiek (buur)pand betreft, dat kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, kan zelfs, in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:AA8610), volstaan worden met die ene verkooptransactie ter onderbouwing van de waarde (ECLI:NL:GHARL:2014:6465).
12. De rechtbank is van oordeel dat het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject voldoende vergelijkbaar is met de woning en kan dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Het betoog van eiser dat verweerder geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning een tussenwoning is het vergelijkingsobject een hoekwoning is, en dat hoekwoningen gewilder zijn dan tussenwoningen, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat er geen reden is om hiermee rekening te houden en dat dit ook geen invloed heeft op de waarde van de opstal. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de opstal. Blijkens de matrix heeft verweerder voor de bestaande verschillen wat betreft oppervlakte en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit het transactiecijfer afgeleide vierkantemeterprijs is gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
13. De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning, is onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een waardedrukkend effect. Uit de door eiser overgelegde foto’s volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de woning en het vergelijkingsobject op de genoemde kenmerken dermate verschillen dat hiermee rekening moet worden gehouden in de waardering.
14. De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging, omdat de woning dichtbij een school ligt, acht de rechtbank van subjectieve aard. Voorts merkt de rechtbank op dat het vergelijkingsobject een nagenoeg identieke ligging heeft ten opzichte van de woning, zodat een eventueel waardedrukkend effect in het verkoopcijfer is verdisconteerd.
Correcties KOUDV-factoren
15. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV-factoren gecorrigeerd zijn. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde stukken, zowel in de bezwaar- als de beroepsfase, voldoende inzicht geboden in de wijze waarop de waarde van de woning bepaald is en met welke factoren rekening gehouden is. Indien eiser desondanks meent dat hij in de bezwaarfase – na ontvangst van de op zijn verzoek door verweerder toegezonden stukken – nog noodzakelijke informatie miste, dan had het op zijn weg gelegen verweerder daar in de bezwaarfase (bijvoorbeeld tijdens de hoorzitting) actief op te wijzen en om nadere informatie te verzoeken. Eiser werd reeds in de bezwaarfase bijgestaan door zijn gemachtigde en het voorgaande mag van een professionele gemachtigde verlangd worden.
Indexeringspercentages
16. De stelling van eiser dat verweerder de indexering van het verkoopcijfer van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en uit dit verslag valt tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis.
Slotsom
17. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser ook overigens heeft aangevoerd doet hieraan niet af. Anders dan eiser stelt is er geen sprake van een gebrek aan het geven van inzicht door verweerder, welk eiser heeft genoopt beroep in te stellen. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.”
5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Standpunten belanghebbende
5.1.1. Ondanks dat de heffingsambtenaar in beroep de mogelijkheid heeft om de waarde met andere gegevens te onderbouwen, had de rechtbank volgens belanghebbende moeten toetsen of de waardebepaling in de bezwaarfase zodanig onzorgvuldig en gebrekkig was dat deze ertoe noopte beroep in te stellen.
5.1.2. De rechtbank heeft volgens belanghebbende een te beperkte uitleg gegeven aan artikel 40 Wet WOZ. Zo zijn de correctiepercentages KOUDV-factoren niet duidelijk, zijn de waarden van bijgebouwen niet vertrekt en ontbreekt een indexeringspercentage. Verder stelt hij dat de matrix die in de bezwaarfase is verstrekt niet leesbaar was en verkeerde informatie bevat. Er is geïndexeerd vanuit de leveringsdatum, hetgeen volgens belanghebbende niet correct is; ook mogen die percentages volgens belanghebbende niet berusten op schattingen van de taxateur. Volgens belanghebbende heeft de rechtbank ook onterecht geoordeeld dat tijdens de hoorzitting nogmaals om stukken gevraagd had moeten worden.
5.1.3. Belanghebbende acht de WOZ-waarde te hoog vastgesteld. In beroep is de waarde slechts met één vergelijkingsobject onderbouwd, hetgeen onvoldoende is; het zou namelijk kunnen dat voor één object buitenproportioneel is betaald. Het vergelijkingsobject is ook niet gelijk aan de woning en kan daarom niet “klakkeloos als enige referentiewoning” dienen. Ook de grondwaarde acht belanghebbende niet onderbouwd; belanghebbende komt met de grafiek van de grondstaffel op andere waarden uit.
5.1.4. Voorts wijst belanghebbende nog naar hetgeen is aangevoerd in zijn beroepschrift en conclusie van repliek in eerste aanleg.
Standpunten heffingsambtenaar
5.2.1. De heffingsambtenaar heeft twijfels over de machtiging en acht het hoger beroep daarom ‘vooralsnog’ niet-ontvankelijk; hij verzoekt het Hof om belanghebbende op te roepen.
5.2.2. De heffingsambtenaar acht in voldoende mate voldaan aan het verzoek van belanghebbende in de bezwaarfase om toezending van stukken die ten grondslag liggen aan de waardebepaling zoals de grondstaffels en de matrix met KOUDL-factoren. Een nadere onderbouwing van de grondstaffel is niet verstrekt, omdat deze is gebaseerd op een geautomatiseerd model waarin alle verkooptransacties zijn verwerkt. Wel is de output van de analyse verwerkt in het taxatieverslag.
5.2.3. Ten aanzien van de KOUDL-factoren merkt de heffingsambtenaar op dat deze bedoeld zijn om een indicatie te geven in welke mate kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de woning afwijken van het gemiddelde. Deze factoren zijn daarmee een onderdeel van de taxatieopbouw, die een hulpmiddel en controlemiddel is bij de waardevaststelling, waarbij het niet gaat om de waardevaststelling van de afzonderlijke onderdelen, maar om de eindwaarde van het gehele object.
Voorts acht de heffingsambtenaar de indexaties, die zijn afgeleid uit de permanente marktanalyse, voldoende duidelijk afleidbaar uit de matrix.
5.2.4. Aangaande de bijgebouwen wijst de heffingsambtenaar erop dat de maatvoeringen daarvan zijn opgenomen in het taxatieverslag en dat ten aanzien van de daarop betrekking hebbende waarden wel inzicht is gegeven. Ook in dit verband is van belang dat het niet gaat om de afzonderlijke waarden van de bijgebouwen maar om de eindwaarde van de woning, aldus de heffingsambtenaar.
Oordeel Hof
Machtiging
5.3.1. Anders dan de heffingsambtenaar heeft het Hof geen twijfels ten aanzien van de machtiging die is overgelegd; het Hof acht het hoger beroep dan ook ontvankelijk. Voor het (in persoon) oproepen van belanghebbende bestaat geen aanleiding.
Artikel 40, lid 2, Wet WOZ
5.3.2. Ten aanzien van de vraag of de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, lid 2, Wet WOZ, acht het Hof het oordeel van de rechtbank juist alsmede de gronden waarop het berust en maakt deze tot de zijne. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.
5.3.3. Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht als zodanig niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens. Uit de gedingstukken blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een taxatieverslag met een drietal vergelijkingsobjecten, een matrix in de vorm van een tabel met KOUDL-factoren, alsmede een grondstaffel (kavelmodel) in de vorm van een grafiek heeft verstrekt. Hieruit volgt de vastgestelde waarde en kunnen de gehanteerde indexeringspercentages worden afgeleid. Tevens zijn daarin opgenomen de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde waarden van de bijgebouwen, alsmede de kaveloppervlaktes. Met het verstrekken van deze gegevens is daarom voldaan aan het informatieverzoek van belanghebbende.
5.3.4. Het Hof volgt niet de klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld door in bezwaar – ondanks het verzoek daartoe – niet (nader) toe te lichten tot welke getalsmatige waarde-aanpassing KOUDL-factoren leiden indien deze afwijken van het gemiddelde. Het Hof ziet geen nut of noodzaak voor het daarbij hanteren van min of meer vaste aanpassingspercentages voor verschillen in KOUDL-factoren; alleen al niet omdat dit de suggestie kan oproepen van een (schijn)precisie die de gebruikte cijferindeling niet kan dragen. Daar komt bij dat het uiteindelijk in beroep door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde als enige gehandhaafde vergelijkingsobject, geen afwijking van de KOUDL-factoren laat zien ten opzichte van de woning: beide zijn voor deze factoren als gemiddeld aangemerkt. Voorts geldt dat de indexatie verwaarloosbaar is, aangezien de verkoopdatum van het vergelijkingsobject (19 januari 2021) vrijwel gelijk is aan de waardepeildatum.
5.3.5. Ten aanzien van de grondstaffel overweegt het Hof dat deze weliswaar is opgenomen in de vorm van een grafiek, maar desondanks een voldoende indicatie geeft van het afnemend verloop van de grondprijzen bij toename van het kaveloppervlak.
WOZ-waarde
5.3.6. Ten aanzien van de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld acht het Hof het oordeel van de rechtbank juist alsmede de gronden waarop het berust, en maakt deze tot de zijne. De heffingsambtenaar mocht in beroep de door hem voorgestane waarde verdedigen met de volgens hem best vergelijkbare referentie, in dit geval het buurpand van de woning. Het Hof acht met al hetgeen daartoe is aangevoerd door de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject. Het Hof acht dan ook aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.3.7. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 21 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
