|
|
|
| ECLI:NL:RBNNE:2026:685 | | | | | Datum uitspraak | : | 10-03-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 08-06-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Noord-Nederland | | Zaaknummers | : | AWB_LEE 24/1247 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ – Het staat de heffingsambtenaar vrij de verschillen tussen de woning en de gebruikte referentieobjecten in de vastgestelde waarde te verdisconteren op een wijze die hij daarvoor het meest geschikt acht. Dat de heffingsambtenaar voor het verdisconteren van een afwijkende ligging een methode gebruikt die eiser nog nooit gezien heeft, maakt dat niet anders – beroep ongegrond | | Trefwoorden | : | ozb | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/1247
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen.
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 vastgesteld op € 293.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Heerenveen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Partijen hebben voor de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 29 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 2] , als waarnemer van de gemachtigde van eiser, en [naam 3] en [naam 4] , als gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1900 gebouwde vrijstaande woning met twee dakkapellen en een aanbouw (12 m2). De gebruiksoppervlakte van de woning is 82 m2 en de grond bij de woning is 255 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
5. Eiser is van mening dat de waarde hooguit € 277.500 is. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
7.1.
Op de zitting is komen vast te staan dat de beroepsgrond van eiser zich beperkt tot de stelling dat de heffingsambtenaar voor de goede ligging van de woning ten onrechte zowel op de grondwaarde van de woning als op het woondeel van de referentieobjecten een correctie toepast. Volgens eiser is er sprake van een systeemfout in het taxatiemodel van de heffingsambtenaar. Indien de liggingscorrectie op het woondeel van de referentieobjecten geneutraliseerd zou worden, zou de waarde van de woning op € 277.500 uitkomen.
7.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 293.000 aan de hand van verkoopcijfers van vier vrijstaande woningen in [plaats] . In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar uitgewerkt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.1.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd met verkoopcijfers van goed vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De vergelijkbaarheid van de referentieobjecten is ook niet in geschil. De rechtbank overweegt vervolgens dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrijstaat de verschillen tussen de woning en de gebruikte referentieobjecten in de vastgestelde waarde te verdisconteren op een wijze die hij daarvoor het meest geschikt acht. Eisers stelling dat hij nog nooit heeft gezien dat een correctie voor een afwijkende ligging wordt toegepast op zowel de grondwaarde van de woning zelf als op het woondeel van de referentieobjecten, maakt dat niet anders.
8.2.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting onweersproken gesteld dat met een enkele correctie van 12,4% op de grondwaarde niet afdoende tot uitdrukking zou worden gebracht dat voor woningen met een bepaalde, zeer fraaie, ligging aan het water significant meer wordt betaald dan voor woningen die een dergelijke ligging missen. Eiser heeft de totale hoogte van de correctie (dus ‘op de grond’ en ‘op de stenen’) niet betwist, en die correctie komt de rechtbank ook niet te hoog voor.
8.3.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het taxatiemodel van de heffingsambtenaar niet zuiver is en dat dit ertoe moet leiden dat de waarde niet correct is vastgesteld. Of de taxateur van de heffingsambtenaar kiest voor, bijvoorbeeld, een correctie van 20% op de grondwaarde van de woning of een correctie van 12,4% op de grondwaarde van de woning en een correctie van 12,4% op het woondeel van de referentieobjecten, staat hem – zoals gezegd – vrij. Waar het immers om gaat is: maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor wat betreft de toegepaste liggingscorrectie in elk geval voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Deze beroepsgrond slaagt derhalve niet.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van wat eiser daartegenin heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
Conclusie en gevolgen
10. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Dat betekent dat het beroep ongegrond is en de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 gehandhaafd blijft op € 293.000. De aanslag OZB blijft dus ook in stand. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 10 maart 2026.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
