|
|
|
| ECLI:NL:RBOVE:2026:4647 | | | | | Datum uitspraak | : | 28-07-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 29-07-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Overijssel | | Zaaknummers | : | 12262351 CV EXPL 26-106 12262351 CV EXPL 26-106 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | De Zuivelhoeve huurt sinds 2012 een winkel van verhuurder. In het naastgelegen pand exploiteert een derde partij een horecazaak, die dat pand op zijn beurt ook huurt van verhuurder. Tussen verhuurder en eiser is in juni 2023 een koopovereenkomst tot stand gekomen en in augustus 2023 is de leveringsakte gepasseerd. Tussen eiser en verhuurder is in geschil of verhuurder naast adres 2 ook adres 1 in eigendom heeft overgedragen aan eiser. Hierover is in februari 2026 bij deze rechtbank een kort geding aanhangig geweest. In oktober 2026 staat de mondelinge behandeling in de bodemprocedure gepland.
Eiser vordert in dit kort geding van De Zuivelhoeve (i) betaling van de huur , (ii) overlegging van de huurovereenkomst tussen De Zuivelhoeve en verhuurder en (iii) het gehengen en gedogen van herstelwerkzaamheden aan de kelderbak en scheidingswanden. Eiser stelt dat hij van beide panden eigenaar is geworden en dat hij door de eigendomsoverdracht van rechtswege verhuurder is geworden van De Zuivelhoeve. De Zuivelhoeve voert verweer, waarin verhuurder, als gevoegde partij, haar steunt.
De kantonrechter oordeelt dat het in deze zaak niet rechtstreeks gaat om de vraag wie eigenaar is geworden van adres 1. Maar ook voor de beantwoording van de vraag aan wie De Zuivelhoeve de huur verschuldigd is, moet de kantonrechter noodzakelijkerwijs de vraag beantwoorden of eiser eigenaar en verhuurder is van adres 1 en of eiser recht heeft op betaling van de huur. Die vraag zal in de bodemprocedure moeten worden beantwoord. De kantonrechter wijst de vorderingen van eiser daarom af. | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | koopovereenkomst | | | perceel | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK
OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 12262351 \ CV EXPL 26-1061
Vonnis in kort geding van 28 juli 2026
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in de hoofdzaak,
verwerende partij in het voegingsincident,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.U. Poerink,
tegen
DE ZUIVELHOEVE WINKELBEDRIJVEN B.V.,
gevestigd te Hengelo,
gedaagde partij in de hoofdzaak,
verwerende partij in het voegingsincident,
hierna te noemen: De Zuivelhoeve,
gemachtigde: mr. S. Remers,
met als partij die heeft verzocht zich aan de zijde van de Zuivelhoeve te mogen voegen:
[naam 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
eisende partij in het voegingsincident,
hierna te noemen: [naam 1] ,
gemachtigde: mr. A. Schuurman.
1De zaak in het kort
1.1.
De Zuivelhoeve huurt sinds 2012 een winkel aan de [adres 1] van [naam 1] . In het naastgelegen pand aan de [adres 2] exploiteert een derde partij een horecazaak, die dat pand op zijn beurt ook huurt van [naam 1] . Tussen [naam 1] en [eiser] is in juni 2023 een koopovereenkomst tot stand gekomen en in augustus 2023 is de leveringsakte gepasseerd. Tussen [eiser] en [naam 1] is in geschil of [naam 1] naast [adres 2] ook [adres 1] in eigendom heeft overgedragen aan [eiser] . Hierover is in februari 2026 bij deze rechtbank een kort geding aanhangig geweest. In oktober 2026 staat de mondelinge behandeling in de bodemprocedure gepland.
[eiser] vordert in dit kort geding van De Zuivelhoeve (i) betaling van de huur , (ii) overlegging van de huurovereenkomst tussen De Zuivelhoeve en [naam 1] en (iii) het gehengen en gedogen van herstelwerkzaamheden aan de kelderbak en scheidingswanden. [eiser] stelt dat hij van beide panden eigenaar is geworden en dat hij door de eigendomsoverdracht van rechtswege verhuurder is geworden van De Zuivelhoeve. De Zuivelhoeve voert verweer, waarin [naam 1] , als gevoegde partij, haar steunt.
1.2.
De kantonrechter oordeelt dat het in deze zaak niet rechtstreeks gaat om de vraag wie eigenaar is geworden van [adres 1] . Maar ook voor de beantwoording van de vraag aan wie De Zuivelhoeve de huur verschuldigd is, moet de kantonrechter noodzakelijkerwijs de vraag beantwoorden of [eiser] eigenaar en verhuurder is van [adres 1] en of [eiser] recht heeft op betaling van de huur. Die vraag zal in de bodemprocedure moeten worden beantwoord. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] daarom af.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 juni 2026 met producties 1 – 21,
- de incidentele conclusie tot voeging ex artikel 217 Rv aan de zijde van [naam 1] van 22 juni 2026 met producties 1 en 2,
- de e-mail van 23 juni 2026 van De Zuivelhoeve, waarin staat dat zij geen bezwaar heeft tegen voeging door [naam 1] ,
- de e-mail van 2 juli 2026 aan de zijde van [eiser] , waarin staat dat hij bezwaar heeft tegen voeging door [naam 1] ,
- de nader ingediende producties 1 – 11 aan de zijde van De Zuivelhoeve van 2 juli 2026,
- de nader ingediende productie 1 (gewijzigd) aan de zijde van de Zuivelhoeve van 6 juli 2026,
- de nader ingediende producties 1 – 8 aan de zijde van [naam 1] van 6 en 7 juli 2026,
- de e-mail van [eiser] aan de rechtbank van 7 juli 2026, waarin hij aankondigt dat er aan zijn zijde bij de mondelinge behandeling een tolk aanwezig zal zijn,
- de nader ingediende productie 22 aan de zijde van [eiser] van 7 juli 2026,
- de nader ingediende productie 9 aan de zijde van [naam 1] van 8 juli 2026.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft op 9 juli 2026 plaatsgevonden, waarbij [eiser] , De Zuivelhoeve en [naam 1] (vertegenwoordigd) aanwezig waren en zijn bijgestaan door hun gemachtigde. Aan de zijde van [eiser] was N. Verduijn als tolk aanwezig. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3De feiten
3.1.
De Zuivelhoeve is een franchiseorganisatie met circa 95 winkels in Nederland. Deze winkels worden op basis van een franchiseformule geëxploiteerd door zelfstandig ondernemers. De Zuivelhoeve huurt in dat kader winkelpanden en deze winkelpanden worden vervolgens door De Zuivelhoeve, met instemming van de verhuurders, onderverhuurd aan zelfstandig ondernemers (tegen identieke huurvoorwaarden).
3.2.
De Zuivelhoeve huurt de winkel aan de [adres 1] sinds 2012 van [naam 1] . In het naastgelegen pand aan de [adres 2] exploiteert een derde partij, [naam 2] , die dit pand ook van [naam 1] huurde, het restaurant [bedrijf] .
3.3.
Tussen [eiser] en [naam 1] is in juni 2023 een koopovereenkomst tot stand gekomen. [naam 1] was de verkoper en [eiser] de koper. In artikel 1 lid 1, sub a, van de koopovereenkomst staat het verkochte als volgt omschreven:
‘het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de op de parterre gelegen winkel, pantry, toilet, kelderingang en kelder, plaatselijk bekend [adres 2] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduidingen 1] , ten tijde van de wijziging van de splitsing kadastraal bekend als gemeente [kadastrale aanduidingen 2] , ter grootte van twee are en zestig centiare (2 a 60 ca),
hierna te noemen:
het registergoed
.’
In artikel 8 lid 5 van de koopovereenkomst staat dat het registergoed in verhuurde staat zal worden afgeleverd, waarbij de lopende huurovereenkomst in stand blijft.
3.4.
Bij akte van levering van 22 augustus 2023 (verder: de leveringsakte), die is gepasseerd bij notaris [notaris] , heeft [naam 1] een registergoed aan [eiser] overgedragen. Op de eerste en de tweede bladzijde van de leveringsakte staat het registergoed als volgt (nader) omschreven:
‘Omschrijving Registergoed
het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de op de parterre gelegen winkel, pantry, toilet, kelderingang en kelder, staande en gelegen te [adres 2] , plaatselijk bekend [adres 2] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduidingen 1] , ten tijde van de wijziging van de splitsing kadastraal bekend als gemeente [kadastrale aanduidingen 2] , ter grootte van twee are en zestig centiare (2 a 60 ca),
hierna te noemen: “
het Verkochte
”.
[…]
Nadere omschrijving Verkochte
het appartementsrecht, uitmakende het achtenvijftig/honderdste (58/100e) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw met ondergrond, ten tijde van de wijziging van de splitsing kadastraal bekend als gemeente [kadastrale aanduidingen 2] , ter grootte van twee are en zestig centiare (2 a 60 ca).’
3.5.
In de openbare registers van het Kadaster staat het registergoed met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduidingen 1] op naam van [eiser] . De locatie staat omschreven als: [adres 2] , [adres 2] .
3.6.
In de openbare registers van het Kadaster staat het registergoed met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduidingen 2] op naam van de Vereniging van Eigenaren [adres 1] [adres 3] . Volgens de kadastrale informatie is het perceel [kadastrale aanduidingen 2] gesplitst in de registergoederen [kadastrale aanduidingen 1] en [kadastrale aanduidingen 1] . De locatie staat omschreven als: [adres 1] , [adres 2] .
3.7.
Eind december 2023 is er waterschade ontstaan aan de kelders van de bedrijfsruimtes aan de [adres 2] en [adres 1] . Naar aanleiding hiervan is er bij de Rechtbank Overijssel, locatie Almelo, een kortgedingprocedure aanhangig geweest tussen enerzijds [eiser] en [naam 2] en anderzijds de Vereniging van Eigenaren [adres 1] [adres 3] . De voorzieningenrechter heeft bij vonnis in kort geding van 8 juli 2025 de vorderingen van [eiser] en [naam 2] tot het treffen van herstelwerkzaamheden aan de kelderbak en de scheidingswand tussen de bedrijfsruimtes aan de [adres 2] en [adres 1] , afgewezen. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter, kort gezegd, dat de weg waarvoor [eiser] met deze procedure heeft gekozen, buiten de mogelijkheden valt die de wet hem als appartementseigenaar tegenover zijn VvE geeft om het door hem gewenste doel te bereiken.
3.8.
[eiser] heeft op 30 oktober 2025 een brief aan De Zuivelhoeve gestuurd, waarin – samengevat – staat dat hij vanaf 22 augustus 2023 eigenaar is van de bedrijfsruimtes aan de [adres 2] en [adres 1] en dus vanaf die datum van rechtswege de nieuwe verhuurder van De Zuivelhoeve is. [eiser] verzoekt, zo nodig sommeert De Zuivelhoeve (i) de toekomstige huurbetalingen beginnend met de huurbetaling voor de maand december 2025 aan hem te betalen en (ii) een kopie van de huidige huurovereenkomst aan [eiser] te verstrekken. Tot slot kondigt [eiser] herstelwerkzaamheden met betrekking tot de kelders van de [adres 2] en de [adres 1] aan.
3.9.
De Zuivelhoeve heeft bij e-mail van 6 november 2025 gereageerd op de brief van [eiser] . In die e-mail staat dat zij van [naam 1] heeft vernomen dat hij het pand aan de [adres 1] niet in eigendom heeft overgedragen aan [eiser] en dat [naam 1] nog steeds eigenaar en verhuurder van De Zuivelhoeve is. Verder staat in de e-mail dat De Zuivelhoeve zonder (deugdelijke) toelichting en onderbouwing van de stelling van [eiser] geen gehoor zal geven aan de in de brief van 30 oktober 2025 opgenomen verzoeken.
3.10.
[eiser] en De Zuivelhoeve hebben hier vervolgens per e-mail met elkaar over gecorrespondeerd.
3.11.
De voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel, locatie Almelo, heeft in de zaak van [naam 1] tegen [eiser] op 4 februari 2026 vonnis in kort geding gewezen.
3.11.1.
In deze zaak vorderde [naam 1] in conventie – samengevat en na eiswijziging – primair een veroordeling van [eiser] tot medewerking aan het passeren van een door de notaris op te stellen akte van ondersplitsing en rectificatie van de leveringsakte betreffende het appartementsrecht 4 in [plaats] ( [kadastrale aanduidingen 1] ), op straffe van een dwangsom, en subsidiair [eiser] te verbieden om het betreffende appartementsrecht te verkopen, op straffe van een dwangsom.
[eiser] vorderde in reconventie – samengevat en voor zover van belang – een veroordeling van [naam 1] om te gedogen dat herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd in de kelderbak en de kelder van appartementsindex 4 (kadastraal bekend: [kadastrale aanduidingen 1] ), op straffe van een dwangsom.
3.11.2.
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [naam 1] in conventie afgewezen, omdat deze zich, kort gezegd, niet lenen voor een beoordeling in kort geding en een rechtsvraag als in deze kortgedingprocedure aan de orde gesteld door [naam 1] , in een bodemprocedure moet worden beoordeeld.
De voorzieningenrechter heeft de vordering in reconventie van [eiser] tot het gedogen door [naam 1] van het laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden afgewezen, vanwege, kort gezegd, het ontbreken van een spoedeisend belang.
3.12.
In de bodemprocedure van [naam 1] tegen [eiser] staat de mondelinge behandeling door de meervoudige kamer van de Rechtbank Overijssel gepland op 27 oktober 2026.
4Het geschil
in het incident
4.1.
[naam 1] vordert in het incident dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hem toestaat zich te voegen aan de zijde van De Zuivelhoeve in het kort geding, met veroordeling van [eiser] in de kosten van dit incident, daaronder begrepen de kosten voor rechtsbijstand volgens het liquidatietarief, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) als [eiser] deze kosten niet binnen twee weken na dit vonnis heeft voldaan.
4.2.
De Zuivelhoeve heeft geen bezwaar tegen de incidentele vordering tot voeging.
4.3.
[eiser] voert verweer tegen de incidentele vordering tot voeging. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1] , dan wel tot afwijzing van de incidentele vordering tot voeging van [naam 1] , met veroordeling van [naam 1] in de kosten van dit incident.
in de hoofdzaak
4.4.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
De Zuivelhoeve veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de achterstallige huurpenningen voor de bedrijfsruimte aan de [adres 1] over de tot op heden nog niet betaalde huurtermijnen die vanaf 22 augustus 2023 verschuldigd dan wel opeisbaar zijn, waarbij dit in ieder geval betrekking heeft op de huurtermijnen van de maanden december 2025 tot en met juni 2026, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de respectievelijk vervaldata van de huurtermijnen tot de dag van volledige betaling;
De Zuivelhoeve veroordeelt tot betaling van de toekomstige huurpenningen voor de bedrijfsruimte aan de [adres 1] , telkens te voldoen op de eerste dag van de maand dan wel huurbetalingstermijn, zolang De Zuivelhoeve huurder van het gehuurde is, dit alles met ingang vanaf juli 2026;
De Zuivelhoeve veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis een volledige kopie van de huurovereenkomst (incl. eventuele allonge(s) en onderhuurovereenkomst(en) als ook alle huurnota’s over de periode vanaf september 2023 t/m juni 2026 met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 1] aan [eiser] te verstrekken;
De Zuivelhoeve veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Ze Zuivelhoeve in gebreke blijft aan de veroordelingen onder 1., 2. en/of 3. te voldoen, met een maximum van € 50.000,00;
De Zuivelhoeve veroordeelt om de herstelwerkzaamheden in de kelder van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] , waaronder begrepen het waterdicht maken van de kelderbak en het verwijderen en opnieuw opbouwen van de scheidingswand tussen de bedrijfsruimten aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] te gehengen en te gedogen en zich te onthouden van elke feitelijke belemmering van deze werkzaamheden;
De Zuivelhoeve veroordeelt om met betrekking tot de uitvoering van de onder 5. genoemde werkzaamheden de door [eiser] hiervoor ingeschakelde aannemers/werklieden in de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te dulden en deze aannemers/werklieden toegang tot deze bedrijfsruimte te verlenen als ook hen via deze bedrijfsruimte naar buiten te laten gaan;
[eiser] machtigt om, indien De Zuivelhoeve de werkzaamheden conform punt 5. belemmert, zich de toegang c.q. de werkruimte te verschaffen met behulp van de sterke arm;
8. De Zuivelhoeve veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere keer dat zij niet voldoet aan diens verplichting om zich te onthouden van elke feitelijke belemmering van de werkzaamheden conform punt 5., dan wel voor iedere dag dat zij zich hier niet aan houdt, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;
9. De Zuivelhoeve veroordeelt tot betaling van de kosten van dit kort geding, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als De Zuivelhoeve deze kosten niet binnen veertien dagen na dit vonnis heeft voldaan.
4.5.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij op 22 augustus 2023 eigenaar is geworden van appartementenindex 4 dat de bedrijfsruimte aan de [adres 2] en de bedrijfsruimte aan de [adres 1] omvat. Ingevolge artikel 7:226 lid 1 BW is hij door de eigendomsoverdracht per 22 augustus 2023 van rechtswege in de positie van verhuurder getreden en zijn de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen De Zuivelhoeve en [naam 1] op [eiser] overgegaan. De Zuivelhoeve betaalt ondanks herhaald verzoek daartoe de maandelijkse huurtermijnen niet aan [eiser] . Daarnaast weigert De Zuivelhoeve de huurovereenkomst met [naam 1] aan [eiser] te overleggen en om de noodzakelijke en dringende herstelwerkzaamheden aan de kelderbak en de scheidingswand uit te laten voeren. Het ontbreken van de huurovereenkomst tussen De Zuivelhoeve en [naam 1] belemmert [eiser] in de wetenschap over welke rechten en verplichtingen over en weer zijn overeengekomen, terwijl het voor [eiser] essentieel is om hier spoedig over te kunnen beschikken om zijn rechten en verplichtingen als verhuurder adequaat uit te kunnen oefenen. De weigering van De Zuivelhoeve om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren, kan volgens [eiser] leiden tot escalatie van de schade en daarmee samenhangend hogere herstelkosten. Bovendien heeft [eiser] als eigenaar de plicht om zorg te dragen voor het onderhoud van het gehuurde en dient hij deze werkzaamheden te kunnen laten uitvoeren. Gelet op deze omstandigheden stelt [eiser] een spoedeisend belang te hebben bij de door hem gevraagde voorzieningen, waarbij [eiser] daarnaast verwijst naar een arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2007.
4.6.
De Zuivelhoeve verweert zich met de stelling dat zij gerechtigd is om haar betalingsverplichtingen op grond van artikel 6:37 BW op te schorten, totdat duidelijk is wie de daadwerkelijke eigenaar is van het pand aan de [adres 1] . De Zuivelhoeve wil daar ook mee voorkomen dat zij aan [eiser] dan wel [naam 1] zou betalen en achteraf zou blijken dat die betaling niet bevrijdend zou zijn geweest. In de bodemprocedure tussen [eiser] en [naam 1] zal de vraag moeten worden beantwoord wat de bedoeling van partijen is geweest bij de eigendomsoverdracht en wie van partijen eigenaar (en daarmee ook verhuurder) is van het pand aan de [adres 1] . Gelet op deze omstandigheden en het tijdsverloop is volgens De Zuivelhoeve geen sprake van een spoedeisend belang bij de door [eiser] gevraagde voorzieningen.
De Zuivelhoeve concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.7.
[naam 1] steunt De Zuivelhoeve in haar verweer.
5De beoordeling
in het incident
5.1.
[naam 1] vordert zich te mogen voegen aan de zijde van De Zuivelhoeve. De kantonrechter heeft [naam 1] toegelaten als voegende partij, aangezien hij aannemelijk heeft gemaakt dat hij daarbij voldoende belang heeft met het oog op de bodemprocedure tussen hem en [eiser] . Verder is niet gebleken dat de voeging aan een voortvarende afdoening van dit kort geding in de weg staat. Hierdoor ontstaat ook geen strijd met de goede procesorde.
5.2.
Ter zitting heeft de kantonrechter nog geen beslissing genomen op de proceskosten in dit incident. Die kosten zullen worden gecompenseerd, in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen.
in de hoofdzaak
Inleiding
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt ( [eiser] ) hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Deze toets legt de kantonrechter bij elke door [eiser] ingestelde vordering aan. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de [eiser] op De Zuivelhoeve voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de kantonrechter mede betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor bewijslevering.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] af
5.4.
De vorderingen van [eiser] berusten op de stelling dat hij op 22 augustus 2023 eigenaar en ingevolge artikel 7:226 BW ook verhuurder is geworden van appartementenindex 4 dat de [adres 2] en de [adres 1] omvat. Volgens [eiser] hebben partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst in juni 2023 de bedoeling gehad om zowel de [adres 2] als de [adres 1] te verkopen aan [eiser] . De inhoud van de leveringsakte correspondeert dan ook met de bedoeling van [eiser] en [naam 1] bij het aangaan van de koopovereenkomst. En volgens die werkelijke partijbedoeling is vervolgens de eigendomsoverdracht van de [adres 1] destijds daadwerkelijk gerealiseerd.
5.5.
De Zuivelhoeve stelt zich op het standpunt dat niet duidelijk is wie eigenaar en verhuurder is van de [adres 1] . Volgens De Zuivelhoeve neemt [naam 1] op dit punt juist een tegengesteld standpunt in. [naam 1] heeft ter zitting gezegd dat er bij de overdracht van het appartementsrecht in 2023 een fout is gemaakt door de notaris. De bedoeling van partijen was dat [naam 1] uitsluitend het pand aan de [adres 2] aan [eiser] zou verkopen en dat [naam 1] (dus) eigenaar en verhuurder zou blijven van het pand aan de [adres 1] . In zowel de koopovereenkomst als de leveringsakte wordt verwezen naar het juiste adres ( [adres 2] ), maar er wordt ten onrechte aangegeven dat dit appartementsindex 4 is. Appartementsindex 4 omvat zowel [adres 2] als [adres 1] . Doordat de notaris het appartementsrecht niet voorafgaand aan de levering heeft gesplitst, omvat de leveringsakte per vergissing ook [adres 1] waardoor in het Kadaster een onjuiste aanduiding is opgenomen. Die fout is door de notaris zelf erkend en er zijn tevergeefs meerdere pogingen gedaan om deze fout te herstellen door middel van een akte van ondersplitsing, aldus [naam 1] .
5.6.
De kantonrechter overweegt dat de onderhavige vordering niet identiek is aan de vorderingen in de kortgedingprocedure waarin de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 4 februari 2026 vonnis heeft gewezen. In deze zaak gaat het niet rechtstreeks om de aan-/verkoop van het appartementsrecht en de vraag wie eigenaar is geworden van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] . Maar ook voor de beantwoording van de vraag aan wie De Zuivelhoeve de huurpenningen verschuldigd is, moet de kantonrechter noodzakelijkerwijs de vraag beantwoorden of [eiser] eigenaar en verhuurder is van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en of [eiser] recht heeft op betaling van de huurpenningen. Immers, ingevolge artikel 7:226 lid 1 BW gaan, kort gezegd, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst door (en per) de overdracht van de verhuurde zaak over op de degene die door levering rechthebbende tot de verhuurde zaak is geworden. Dat is weliswaar niet in geschil tussen [eiser] en De Zuivelhoeve, maar wel tussen [eiser] en [naam 1] .
5.7.
In het vonnis in kort geding van 4 februari 2026 tussen [eiser] en [naam 1] heeft de voorzieningenrechter op goede gronden overwogen dat in kort geding niet kan worden beoordeeld of [eiser] dan wel [naam 1] eigenaar is van de [adres 1] . De kantonrechter ziet geen reden om daar in dit kort geding anders over te oordelen.
5.8.
Bovendien gaat het nu om een kort geding tussen [eiser] en De Zuivelhoeve. Dit maakt dat de rechter nog extra terughoudend moet zijn: het gaat immers om het vaststellen van een rechtstoestand tussen andere partijen ( [eiser] en [naam 1] ) dan de partij (De Zuivelhoeve) tegen wie de vordering zich in deze procedure richt.
5.9.
De vraag of [eiser] eigenaar en verhuurder van het pand aan de [adres 1] is geworden, kan de kantonrechter dus in dit kort geding, waarin [naam 1] zich weliswaar heeft gevoegd, maar geen procespartij is, net zomin beantwoorden als de voorzieningenrechter in het kort geding dat heeft geleid tot het vonnis van 4 februari 2026. De vorderingen van [eiser] hebben een vergaande strekking en de gevolgen voor De Zuivelhoeve zijn ingrijpend. Een dergelijke vordering kan in het kader van dit kort geding alleen worden toegewezen indien er met grote mate van waarschijnlijkheid van kan worden uitgegaan dat de rechter een bodemprocedure eveneens tot toewijzing zal beslissen.
5.10.
Op voorhand kan de (on)juistheid van de stellingen van beide partijen niet louter uit de door hen overgelegde stukken worden afgeleid. Daarvoor is nader feitenonderzoek en/of bewijslevering noodzakelijk. Voor een dergelijk nader onderzoek leent dit kort geding zich niet. De bodemprocedure is bij uitstek geëigend om over deze uitlegvragen te beslissen. Daarbij komt dat de mondelinge behandeling in de bodemprocedure tussen [eiser] en [naam 1] al ver gevorderd is. Dat betekent dat het spoedeisend belang van [eiser] om nu nog een voorlopige voorziening te verkrijgen voor de duur van de bodemprocedure beperkt is. Dat [eiser] voor [adres 1] kosten maakt, zoals hij stelt, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet gebleken. [eiser] heeft daarnaast onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er wat betreft het (laten) uitvoeren van herstelwerkzaamheden op dit moment sprake is van een dusdanig onhoudbare situatie dat het oordeel in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
5.11.
De stelling van [eiser] dat hij ongeacht de uitkomst van de bodemprocedure tussen hem en [naam 1] nu en totdat de bodemrechter definitief heeft beslist eigenaar van de [adres 1] is, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter evident onjuist: zonder geldige titel is [eiser] nooit eigenaar van de [adres 1] geweest.
5.12.
Voor De Zuivelhoeve als huurder betekent dit alles dat voor haar onzeker is wie de eigenaar en verhuurder van de [adres 1] is. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter mocht en mag zij daarom de betaling van de huur opschorten.
5.13.
Gelet op dat wat hiervoor is beslist, zal de kantonrechter de vorderingen en nevenvorderingen van [eiser] afwijzen. Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd, behoeft daarom geen bespreking meer.
[eiser] moet de proceskosten betalen
5.14.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Zuivelhoeve worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.009,00
6De beslissing
De kantonrechter
in het incident
6.1.
staat de gevorderde voeging van [naam 1] in de hoofdzaak toe;
6.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in de hoofdzaak
6.3.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
6.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen aan De Zuivelhoeve binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2026.
HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522.
HR 14 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5519. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
