|
|
|
| ECLI:NL:GHAMS:2026:2167 | | | | | Datum uitspraak | : | 12-06-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 04-08-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Amsterdam | | Zaaknummers | : | 200.358.922 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Uitwerking van kop-staartarrest. Ontruiming van een voor de duur van de renovatie ter beschikking gestelde wisselwoning. De huurovereenkomst voor de wisselwoning is een overeenkomst van korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Het heeft partijen bij het sluiten ervan voor ogen gestaan om een overeenkomst voor een bepaalde en beperkte duur aan te gaan en het feitelijk gebruik is daartoe beperkt. Er is geen onherroepelijke toezegging gedaan dat huurster in de wisselwoning mocht blijven. Bekrachtiging. | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.368.922/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 12086369 KK EXPL 26-87
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 juni 2026
in de zaak van
[appellant] ,
wonend in [plaats] ,
appellante in de hoofdzaak,
eiseres in het incident,
advocaat: mr. R.R. Beuker te Amsterdam,
tegen
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Hilversum,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. J.J.M. Saelman te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en De Alliantie genoemd.
1Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 8 mei 2026, met producties, in hoger beroep gekomen van een vonnis van 10 april 2026 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen De Alliantie als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). De appeldagvaarding bevat de grieven en een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging. Laatstgenoemde vordering heeft [appellant] tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken.
De Alliantie heeft een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van De Alliantie zal afwijzen, met veroordeling van De Alliantie in de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten en met wettelijke rente.
De Alliantie heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
Op 9 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, die zij hebben overgelegd. [appellant] heeft nog een productie in het geding gebracht en het woord gevoerd aan de hand van eigen spreekaantekeningen, die eveneens zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Ter zitting is afgesproken dat eerst slechts de beslissing zou worden uitgesproken en dat de motivering daarvan zo spoedig mogelijk daarna zou worden gegeven. Het onderstaande bevat die motivering.
2Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
2.1
De Alliantie verhuurde met ingang van 18 juni 2014 aan [appellant] de sociale huurwoning aan [straat 1] [nummer 1] in [plaats] .
2.2
In augustus 2021 heeft De Alliantie het ‘Sociaal Plan ‘de Kromme Tromp’’ opgesteld, met het oog op de voorgenomen sloop en nieuwbouw van de woningen aan onder meer [straat 1] 12 t/m 18 in Amsterdam (hierna: het sociaal plan). In dit plan staat onder meer:
Verhuizen naar nieuwbouwwoning Trompenburgstraat
Als een bewoner terugkeert via een wisselwoning naar een nieuwbouwwoning in het complex, eindigt de huidige huurovereenkomst bij het aangaan van het wisselwoningcontract. Het wisselwoningcontract wordt opgezegd met een opzegtermijn van een maand, bij ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst. (…)
2.3
Op 23 april 2023 hebben [appellant] en De Alliantie een reserverings- en beëindigingsovereenkomst gesloten (hierna: de reserveringsovereenkomst). Op grond van de reserveringsovereenkomst werd de huurovereenkomst voor de woning aan [straat 1] [nummer 1] beëindigd en werd door De Alliantie voor [appellant] de woning aan [straat 1] [nummer 2] in [plaats] gereserveerd (hierna: de gereserveerde woning).
2.4
Op 6 juni 2023 hebben De Alliantie en [appellant] een overeenkomst, getiteld ‘huurovereenkomst wisselwoning’, gesloten (hierna: de huurovereenkomst) voor een tijdelijke woning aan [straat 2] [nummer 3] te [plaats] (hierna: de wisselwoning). Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer:
Artikel 3 De huurperiode
3.1
Deze huurovereenkomst is met ingang van
1 juni 2023
aangegaan voor bepaalde tijd.
Deze huurovereenkomst eindigt op de door verhuurder kenbaar gemaakte einddatum. De
einddatum ligt als uitgangspunt 4 weken na het moment waarop de nieuwe woning
feitelijk aan huurder beschikbaar wordt gesteld.
3.2.
Huurder verklaart de wisselwoning op de einddatum te zullen verlaten. Hij zal de woning
leeg achterlaten, met dien verstande dat hij de door de verhuurder aangebrachte zaken,
niet zal verwijderen.
(…)
2.5
Op de overeenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden woonruimte de Alliantie’ d.d. 1 november 2017 (hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing. Artikel 17 van deze voorwaarden bepaalt onder meer:
Artikel 17 Beëindiging huur
17.1
Opzegging van de huurovereenkomst geschiedt schriftelijk bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. (…)
2.6
In een, aangetekend verzonden, brief van 11 november 2025 schreef De Alliantie aan [appellant] :
(…)
Door de Alliantie is voor u een woning gereserveerd aan [straat 1] [nummer 2] te [plaats]
(…). (…)
De renovatie is inmiddels nagenoeg gereed en daarmee ook de nieuwe woning. Dit betekent dat u naar de nieuwe woning moet verhuizen en de wisselwoning leeg en schoon op te leveren aan de Alliantie (artikel 3 van de reserverings- en beëindigingsovereenkomst).
(…)
De sleuteloverdracht van de nieuwe woning staat gepland voor 3 december 2025. U dient de wisselwoning uiterlijk binnen 30 dagen daarna te hebben verlaten. (…)
Graag ontvang ik binnen één week na dagtekening van deze brief uw schriftelijke bevestiging dat u de wisselwoning uiterlijk 3 januari 2026 zult hebben verlaten en de wisselwoning geheel leeg en ontruimd aan de Alliantie ter beschikking zal hebben gesteld.
(…)
2.7
De gereserveerde woning is op 2 december 2025 aan De Alliantie opgeleverd. De Alliantie heeft [appellant] hiervan in kennis gesteld en haar uitgenodigd voor de sleuteloverdracht op 3 december 2025.
2.8
[appellant] heeft de haar op 1 december 2025 toegestuurde huurovereenkomst voor de gereserveerde woning niet ondertekend en heeft de sleutels van de gereserveerde woning niet in ontvangst willen nemen. Ook heeft zij de wisselwoning niet verlaten.
3Beoordeling
3.1
In de eerste aanleg van dit kort geding heeft De Alliantie de ontruiming van de wisselwoning door [appellant] gevorderd. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [appellant] veroordeeld om de wisselwoning uiterlijk op 31 mei 2026 te ontruimen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [appellant] geen huurbescherming toekomt omdat de huurovereenkomst een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Ook heeft de kantonrechter geoordeeld dat De Alliantie geen onherroepelijke toezegging heeft gedaan dat [appellant] in de wisselwoning mocht blijven. [appellant] komt met zeven grieven op tegen het bestreden vonnis.
Spoedeisend belang
3.2
Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat De Alliantie geen spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Deze grief faalt. Vast staat dat de gereserveerde woning sinds december 2025 leeg staat. Daarnaast heeft De Alliantie niet de beschikking over de wisselwoning. Ten aanzien van beide woningen geldt dat het gaat om zeer schaarse sociale huurwoningen, waar een grote behoefte aan bestaat. De Alliantie heeft er belang bij leegstand van dergelijke woningen te voorkomen. Ook heeft de Alliantie er belang bij te kunnen beschikken over de wisselwoning voor de bewoners van andere renovatieprojecten. In het voorgaande is het spoedeisend belang van De Alliantie gelegen.
Passende woning
3.3
Grief 2 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming terughoudendheid moet worden betracht, maar dat dit in het geval van [appellant] wordt gerelativeerd doordat een nieuwe woning beschikbaar is.
3.4
[appellant] heeft betoogd dat de gereserveerde woning niet passend is, omdat zij daar niet met haar (volwassen) dochter zal kunnen wonen. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat de ontruiming uit de wisselwoning onomkeerbare gevolgen zal hebben omdat zij dan niet meer naar de wisselwoning zal kunnen terugkeren.
3.5
Het hof volgt [appellant] niet in haar standpunt dat de gereserveerde woning geen passende woning is. Bij de beoordeling van de vraag of een woning passend is, gaat het in de eerste plaats om objectieve criteria en niet om de (subjectieve) woonwensen van [appellant] . Vast staat dat de gereserveerde woning over de door [appellant] gewenste twee slaapkamers (voor haar en haar dochter) beschikt en ruimer is (49 m2) dan haar voormalige woning aan de Trompenburgerstraat [nummer 1] (44 m2), waar zij ook met haar dochter woonde. Dat de gereserveerde woning kleiner is dan de wisselwoning, waardoor [appellant] daarin niet al haar huidige meubels kwijt zal kunnen, maakt niet dat de gereserveerde woning naar objectieve maatstaven niet passend is. Daarbij speelt ook mee dat de gereserveerde woning in dezelfde buurt van de stad ligt als de wisselwoning en in hetzelfde blok huizen als de Trompenburgerstraat [nummer 1] , waar [appellant] , blijkens haar ter zitting van het hof gegeven toelichting, zich altijd thuis heeft gevoeld.
3.6
Dat [appellant] , wanneer het hof het bestreden vonnis zou bekrachtigen en [appellant] de wisselwoning zou moeten verlaten, (onomkeerbaar) niet meer naar de wisselwoning zal kunnen terugkeren is niet gebleken. De Alliantie heeft daarover onweersproken aangevoerd dat de wisselwoning voorlopig niet regulier zal worden verhuurd en dat [appellant] deze weer kan huren als in een bodemprocedure komt vast te staan dat zij daarop recht heeft. Op het voorgaande strandt de tweede grief.
Huurovereenkomst van korte duur
3.7
Met grief 3 keert [appellant] zich tegen het oordeel dat de huurovereenkomst een overeenkomst is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Haar betoog komt er in de kern op neer dat de huurovereenkomst een te lange looptijd heeft om nog als overeenkomst van korte duur in de zin van het genoemde artikel te kunnen gelden. Om die reden heeft zij huurbescherming, aldus [appellant] .
3.8
Bij de invoering van artikel 7:232 lid 2 BW heeft de wetgever mede het oog gehad op wisselwoningen en bewust geen beperkingen gesteld aan de duur van de huurovereenkomst in de zin van dit artikel. Zou dat anders zijn, dan zou dat bij wisselwoningen tot gevolg kunnen hebben dat na het verstrijken van de termijn van de huurovereenkomst de huurbescherming van toepassing zou worden (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 38). Dat laatste zou ertoe leiden dat het voor woningcorporaties veel lastiger wordt om huurders van te renoveren woningen een wisselwoning aan te bieden voor de duur van de renovatie. De vraag of een overeenkomst het gebruik van de woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, zal door de rechter van geval tot geval moeten worden beslist. Daarbij moet worden gelet op de aard van het gebruik en van de woning, op wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan en of partijen het feitelijk gebruik daartoe hebben beperkt.
3.9
Er kan geen misverstand over bestaan dat het bij [straat 2] [nummer 3] gaat om een wisselwoning. Het lijdt naar het oordeel van het hof evenmin twijfel dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan om een overeenkomst voor een bepaalde en beperkte duur aan te gaan, namelijk voor de periode vanaf de aanvang van de sloop van de Trompenburgerstraat [nummer 1] totdat de gereserveerde woning zou worden opgeleverd. De Alliantie heeft hier ook naar gehandeld en direct na de oplevering van de gereserveerde woning [appellant] verzocht de wisselwoning te verlaten.
3.10
Dat [appellant] op dat moment al twee-en-een-half jaar in de wisselwoning woonde maakt dat niet anders. Zoals hiervoor overwogen kan ook een overeenkomst die is gesloten ter overbrugging van een langere periode een overeenkomst van korte duur zijn, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Dat is hier het geval. Dat betekent dat [appellant] zich niet op huurbescherming kan beroepen.
3.11
[appellant] heeft in dit kader nog aangevoerd dat het haar bij het aangaan van de huurovereenkomst onvoldoende duidelijk was dat zij de wisselwoning zou moeten verlaten en dat zij niet in de gelegenheid is geweest zich daarover te (laten) informeren. Dit betoog slaagt niet. Uit het al in 2021 opgestelde sociaal plan, in samenhang met de in 2023 gesloten reserveringsovereenkomst en huurovereenkomst (zie de hierboven opgesomde feiten onder 2.2-2.4) volgt naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk dat [appellant] de wisselwoning moet verlaten als de gereserveerde woning gereed is. Uit de in de maanden april en mei 2023 door partijen gevoerde (e-mail)correspondentie blijkt verder dat [appellant] zich in deze periode liet adviseren door een jurist. [appellant] heeft weliswaar aangevoerd dat deze jurist enkel de reserveringsovereenkomst heeft beoordeeld, maar De Alliantie mocht aannemen dat de jurist zich ook op de hoogte zou stellen van de inhoud van het sociaal plan, mede gelet op het gegeven dat de reserveringsovereenkomst daarnaar expliciet verwijst. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [appellant] op de hoogte was, althans had moeten zijn, van de aard van de huurovereenkomst en de plicht de wisselwoning te verlaten. Ook als [appellant] zou worden gevolgd in haar stelling dat zij dit alles onvoldoende begreep, kan dat daarom niet aan De Alliantie worden tegengeworpen.
Einde huurovereenkomst wisselwoning
3.12
[appellant] heeft, onder verwijzing naar het sociaal plan aangevoerd dat de huurovereenkomst niet is geëindigd omdat er nog geen huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot de gereserveerde woning en omdat de huurovereenkomst niet is opgezegd. Dit betoog slaagt niet. Anders dan [appellant] betoogt bevat het sociaal plan geen bindende regeling voor het opzeggen van de huurovereenkomst. [appellant] heeft dit standpunt, dat door De Alliantie is weersproken, ook niet nader onderbouwd. De bepalingen die zien op het beëindigen van de huurovereenkomst zijn opgenomen in artikel 3 daarvan. Artikel 3.1 bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op de door verhuurder kenbaar gemaakte einddatum (zie 2.4). In haar brief van 11 november 2025 aan [appellant] (zie 2.6) heeft De Alliantie aan [appellant] laten weten dat de huurovereenkomst dertig dagen na 3 december 2025 zou eindigen en dat zij uiterlijk op 3 januari 2026 de wisselwoning moest hebben verlaten. Per die laatste datum is de overeenkomst daarmee door De Alliantie beëindigd. Ook aan het vormvoorschrift van artikel 17.1 van de algemene huurvoorwaarden heeft zij voldaan.
3.13
Op grond van het voorgaande faalt grief 3.
Toezegging
3.14
Grief 4 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [appellant] op de wilsvertrouwensleer wordt verworpen. Volgens [appellant] heeft De Alliantie, bij monde van haar medewerker Sparreboom, toegezegd dat [appellant] in de wisselwoning zou mogen blijven wonen. De Alliantie heeft deze toezegging gemotiveerd betwist.
3.15
Met de kantonrechter oordeelt het hof dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat De Alliantie haar een (onherroepelijke) toezegging heeft gedaan dat zij in de wisselwoning mocht blijven. Uit de overgelegde stukken en de toelichting die [appellant] hierover ter zitting van het hof heeft gegeven, blijkt dat [appellant] op 23 mei 2025 telefonisch heeft gesproken met Sparreboom. Daarbij is de wens van [appellant] om in de wisselwoning te blijven besproken, maar dat Sparreboom daarover bindende toezeggingen heeft gedaan, blijkt niet uit de stellingen van [appellant] . Dat het voorstel aanvankelijk “positief” zou zijn ontvangen, neemt immers niet weg dat het ook in de visie van [appellant] zelf nog “ter bespreking” voorlag, wat betekent dat het nog kon worden afgewezen, wat ook is gebeurd. Gelet hierop komt [appellant] evenmin een beroep op de wilsvertrouwensleer toe. Tijdens een telefoongesprek van 11 juni 2025 heeft Sparreboom aan [appellant] laten weten dat zij niet in de wisselwoning mocht blijven. Dit heeft Sparreboom bevestigd in een op 19 juni 2025 aan [appellant] verzonden e-mail. Het voorgaande betekent dat grief 4 niet slaagt.
3.16
Grieven 5 en 6 bevatten een herhaling van wat in eerdere grieven al is aangevoerd en verworpen. Ook deze grieven slagen daarom niet.
Belangenafweging
3.17
Met grief 7 betoogt [appellant] – zo begrijpt het hof – dat de kantonrechter ten onrechte geen belangenafweging heeft gemaakt. De argumenten van [appellant] komen er in de kern op neer dat de ontruiming zodanig nadelige gevolgen voor haar gezondheid zal hebben dat deze daarom achterwege moet blijven.
3.18
Uit de door [appellant] overgelegde medische informatie blijkt, samengevat, dat zij zich in maart 2026 heeft gewend tot de GGZ vanwege depressieve klachten, veroorzaakt door het vooruitzicht te moeten verhuizen, en een mogelijke persoonlijkheidsstoornis. Ook blijkt daaruit dat het onderzoek naar mogelijke aandoeningen lopend is. Er is nog geen diagnose gesteld en geen behandelplan gemaakt.
3.19
Het hof wil wel aannemen dat een verhuizing voor [appellant] geestelijk belastend zal zijn, zoals zij heeft toegelicht. Ook wil het hof wel aannemen dat [appellant] gemoedsrust en gezondheidstoestand erbij zijn gebaat als haar woonsituatie stabiel is. [appellant] heeft echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat door de verhuizing haar gezondheid zodanig zal verslechteren dat daardoor een noodsituatie ontstaat die van dien aard is dat ontruiming achterwege moet blijven. Evenmin heeft zij voldoende aannemelijk gemaakt dat het niet mogelijk zal zijn om (op termijn) een stabiele woonsituatie te creëren in de voor haar gereserveerde woning.
3.20
Het voorgaande betekent dat het belang van [appellant] bij voortzetting van de bewoning van de wisselwoning moet wijken voor het belang van De Alliantie om deze te kunnen gebruiken ten behoeve van (een) bewoner(s) van een te renoveren woning van De Alliantie. Op het voorgaande strandt de zevende grief.
Bewijs
3.21
Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd, omdat dit kort geding zich niet leent voor bewijslevering door het horen van getuigen.
Slotsom en kosten
3.22
Omdat alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
4Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Alliantie begroot op € 851,00 aan griffierecht en € 2.580,00 voor salaris;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.J.W. Pulles, J.C.W. Rang en R.L. de Graaff en bij afwezigheid van de voorzitter door de oudste raadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2026.
Het bovenstaande bevat de vastlegging van de motivering van het reeds op 12 juni 2026 uitgesproken arrest en is op 23 juni 2026 aldus vastgesteld en door de voorzitter ondertekend. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
