|
|
|
| ECLI:NL:RBMNE:2026:5585 | | | | | Datum uitspraak | : | 05-08-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 17-08-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Midden-Nederland | | Zaaknummers | : | 12049125 UC EXPL 26-259 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Tussenvonnis - verhuurder moet aantonen welk energielabel de huurwoning bij aanvang van de huur gehad zou hebben | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | | Uitspraak | RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 12049125 \ UC EXPL 26-259
Vonnis van 5 augustus 2026
in de zaak van
[eiseres]
,
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. C.P. Visser,
tegen
1 [gedaagde sub 1] ,
wonende in [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. M.J. de Jongh.
1De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 december 2025,
- de akte overleggen producties 1 tot en met 15 van [eiseres] van 7 januari 2026,- de conclusie van antwoord van 5 maart 2026.
1.2
Op 8 juli 2026 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij was [eiseres] aanwezig met zijn gemachtigde, mr. C.P. Visser. [gedaagden] waren ook aanwezig met hun gemachtigde, mr. M.J. de Jongh, en een tolk, die tijdens de zitting voor hen heeft vertaald uit het Nederlands naar het Grieks. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken en heeft een proces-verbaal opgesteld van de afspraken die partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben gemaakt.
1.3
Ten slotte heeft de kantonrechter partijen laten weten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2De kern van de zaak
2.1
[gedaagden] huren een woning van [eiseres] . In de huurovereenkomst hebben zij afgesproken dat [gedaagden] maandelijks € 1.600,00 huur voor de woning zouden betalen. Twee maanden na het begin van de huurovereenkomst, hebben [gedaagden] de Huurcommissie verzocht de redelijkheid van deze aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie heeft vastgesteld dat de huurprijs van € 1.600,00 te hoog is en verlaagd moet worden naar € 668,17. [eiseres] is het hier niet mee eens. De Huurcommissie heeft namelijk vastgesteld dat de woning geen energielabel had en heeft daarmee geen rekening gehouden met het energielabel C dat de woning na het begin van de huurovereenkomst heeft gekregen. Volgens [eiseres] waren de energieprestaties van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst ook al op het niveau van energielabel C, dus moet hier rekening mee worden gehouden in de puntentelling. De kantonrechter oordeelt dat vooralsnog onvoldoende vaststaat welk energielabel de woning bij aanvang van de huurovereenkomst zou hebben gehad. [eiseres] wordt toegelaten te bewijzen welke dit zou zijn.
3De beoordeling
Partijen hebben afspraken gemaakt over de servicekosten
3.1
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afspraken gemaakt over de hoogte van de servicekosten die [gedaagden] maandelijks aan [eiseres] moeten betalen. Deze afspraken hebben zij vastgelegd in een proces-verbaal. [eiseres] en [gedaagden] vragen aan de kantonrechter om alleen nog een vonnis te wijzen over het geschil tussen hen over de aanvangshuurprijs. De servicekosten komen daarom niet meer aan bod in dit vonnis.
Het verzoek van [eiseres] is op tijd bij de kantonrechter ingediend
3.2
[eiseres] is binnen de wettelijke termijn van acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie een procedure gestart bij de kantonrechter. Daarom is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen en zal de kantonrechter in plaats daarvan uitspraak doen.
Juridisch kader
3.3
De kantonrechter moet in deze procedure uitspraak doen wat een redelijke(aanvangs)huurprijs is. Daarbij moeten de regels worden toegepast die ook door de Huurcommissie worden toegepast bij het toetsen van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs.
3.4
De Huurcommissie toetst de redelijkheid aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte. In Bijlage I van dit besluit is het zogenoemde woningwaarderingsstelsel opgenomen. Dit woningwaarderingsstelsel schrijft maximale huurprijzen voor op basis van punten voor de kwaliteit van de woning. Hoe hoger de kwaliteit van de woning is, hoe meer punten een woning krijgt en hoe hoger de huurprijs mag zijn. Wanneer de aanvangshuurprijs die partijen zijn overeengekomen lager is dan de op basis van het woningwaarderingsstelsel voorgeschreven maximale huurprijs, spreekt de Huurcommissie uit dat de aanvangshuurprijs redelijk is. Wanneer de overeengekomen aanvangshuurprijs hoger is dan de voorgeschreven maximale huurprijs, spreekt de Huurcommissie uit dat deze niet redelijk is en stelt zij een huurprijs vast die dat wel is.
Partijen hebben enkel discussie over het energielabel bij de puntentelling
3.5
Om een oordeel te kunnen geven over de hoogte van redelijke (aanvangs)huurprijs, moet de kantonrechter dus, net als de Huurcommissie, punten toekennen aan de woning volgens het woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie heeft in de voorgaande procedure aan de woning 108 punten toegekend en op basis daarvan bepaald dat een huurprijs van € 668,17 redelijk is. [eiseres] en [gedaagden] zijn het voor het grootste deel eens met de puntentelling van de Huurcommissie. Op slechts één onderdeel verschilt [eiseres] van mening met de Huurcommissie en [gedaagden] . Dat onderdeel betreft het energielabel van de woning. Omdat tussen partijen over de andere punten geen discussie is, zal de kantonrechter daarvoor de puntentelling van de Huurcommissie volgen.
De kantonrechter kan nog niet vaststellen hoeveel punten de woning toebedeeld moeten worden
3.6
Gelet op de discussie tussen partijen over het energielabel van de woning, kan de kantonrechter nog niet vaststellen hoeveel punten de woning bij aanvang van de huurovereenkomst ‘waard was’. Het is namelijk nog onduidelijk wat de staat van de woning was bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 mei 2025 wat betreft de energieprestaties. Dat wordt hierna uitgelegd.
3.7
In de puntentelling van het woningwaarderingssysteem worden punten toegekend of afgetrokken voor de energieprestaties van een woning. De kwaliteit van een woning wordt namelijk als hoger beoordeeld, wanneer een woning een betere energieprestatie heeft. Voor de vaststelling van de energieprestatie in het kader van het woningwaarderingssysteem kijkt de Huurcommissie naar het energielabel dat de woning had bij aanvang van de huurovereenkomst. Wanneer een woning bij aanvang van de huurovereenkomst geen energielabel heeft, zoals het geval was bij [eiseres] en [gedaagden] , kijkt de Huurcommissie naar de leeftijd van een woning. De door [gedaagden] gehuurde woning komt uit 1960. Volgens het woningwaarderingssysteem moeten er bij woningen uit 1960 vijftien punten van de totaalsom van het aantal punten afgetrokken worden, wanneer er geen energielabel is dat aantoont dat de energieprestatie van de woning beter was.
3.8
De door [gedaagden] gehuurde woning heeft echter 2 maanden na aanvang van de huurovereenkomst wel een energielabel toegekend gekregen. Op 22 juli 2025 is een inspecteur langs geweest om het energielabel op te nemen, waarna op 25 juli 2025 is vastgesteld dat de woning op dat moment energielabel C had. De Huurcommissie heeft dit energielabel niet meegenomen in haar berekening, omdat het er bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 mei 2025 nog niet was. Maar, de Hoge Raad heeft bepaald dat een later toegekend energielabel wel moet worden meegenomen in de waardering volgens het woningwaarderingssysteem, als de feitelijke toestand van de woning wat betreft haar energieprestatie op het moment van opname van het energielabel niet is veranderd ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
3.9
Van de door [gedaagden] gehuurde woning kan (nog) niet worden vastgesteld dat dit het geval is. [eiseres] heeft namelijk meerdere werkzaamheden uitgevoerd aan de woning tussen de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de vaststelling van het energielabel, waardoor de feitelijke toestand van de woning wat betreft haar energieprestatie kan zijn veranderd. [eiseres] heeft op 19 mei 2025 nieuwe kozijnen in de achtergevel van de woning laten zetten en op 14 juli 2025 zijn een nieuwe radiator en afzuigventilator geplaatst. Toch stelt [eiseres] dat deze werkzaamheden geen invloed hebben gehad op het energielabel. Hij heeft geprobeerd dit te onderbouwen met facturen en rapportages en verklaringen van bewoners van andere appartementen in hetzelfde complex als de door [gedaagden] gehuurde woning. Deze andere appartementen hadden al jaren eerder energielabel C toegekend gekregen, zonder dat zij de aanpassingen hebben gedaan die [eiseres] tussen 1 mei 2025 en 22 juli 2025 heeft uitgevoerd. Maar deze stelling is voor nu onvoldoende om vast te stellen dat de werkzaamheden na 1 mei 2025 geen invloed zouden hebben op het energielabel van de woning. Uit de stukken die [eiseres] heeft overgelegd is namelijk niet gebleken dat de voorbeeldappartementen die hij noemt dezelfde eigenschappen hebben als de door [gedaagden] gehuurde woning. Hierbij speelt in het bijzonder een rol dat de door [gedaagden] gehuurde woning op de bovenste verdieping van het appartementencomplex is gesitueerd. Het enige voorbeeldappartement waar een energielabelrapportage van is overgelegd, is een appartement dat omringd is met andere appartementen. Daarmee is onduidelijk of dit voorbeeldappartement dezelfde eigenschappen en energieprestaties als de woning heeft. Het gevolg van het mogelijke verschil in appartementen, is dat niet vastgesteld kan worden of de verbeteringen een beslissende impact hebben gehad op het energielabel, of niet. Daarnaast is het ook onvoldoende duidelijk gemaakt of de andere appartementsbewoners nog meer of andere ingrepen hebben gedaan die invloed hebben gehad op het energielabel of niet. Alleen de twee verklaringen van appartementseigenaren die [eiseres] heeft overgelegd waaruit blijkt dat dit niet zo is, zijn hiervoor onvoldoende onderbouwing gezien de betwisting daarvan door [gedaagden] .
[eiseres] moet bewijzen welk energielabel de woning bij aanvang van de huurovereenkomst had
3.10
Alhoewel (nog) niet vaststaat dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst, net als op 22 juli 2025, energielabel C had, betekent dit niet dat het energielabel van de woning op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst niet alsnog kan worden vastgesteld. Indien alsnog een energielabel op die datum komt vast te staan, zal de kantonrechter hier rekening mee houden in berekening van het aantal punten en daarmee bij de vaststelling van de redelijke huurprijs. Partijen zijn het er namelijk over eens dat de kantonrechter in de puntentelling het energielabel dat de woning toegekend krijgt in aanmerking moet nemen, ook als dit een ander energielabel is dan energielabel C. [eiseres] heeft overeenkomstig de hoofdregel uit de wet de bewijslast van zijn stelling dat op basis van de energieprestatie aan de woning meer punten toegekend moeten worden. Hij beroept zich namelijk op het rechtsgevolg van zijn stelling dat de woning al eerder op het niveau van energielabel C was, althans een betere energieprestatie kende dan dat van een woning uit 1960 en daarom meer punten toegekend moet krijgen. [eiseres] heeft voldoende onderbouwing gegeven aan zijn stelling om door de kantonrechter een bewijsopdracht opgelegd te krijgen. De kantonrechter draagt daarom aan [eiseres] op om te bewijzen welk energielabel de woning op het moment van aanvang van de huurovereenkomst zou hebben gehad.
3.11
Het staat [eiseres] vrij dit bewijs te leveren door middel van het overleggen van stukken, het horen van getuigen of door bijvoorbeeld een deskundige te laten verklaren over het energielabel ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst.
3.12
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4De beslissing
De kantonrechter
4.1
draagt [eiseres] op om te bewijzen welk energielabel de woning aan de [adres] in [woonplaats] op het moment van aanvang van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagden] zou hebben gehad,
4.2
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 2 september 2026 voor uitlating door [eiseres] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
4.3
bepaalt dat, als [eiseres] bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
4.4
bepaalt dat, als [eiseres] getuigen wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden oktober tot en met januari dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
4.5
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
4.6
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2026.
62938
Zie artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
Zie artikel 7:262 lid 1 BW.
Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633.
Dat de Huurcommissie de huurprijs toetst aan de hand van de regels uit dit besluit, volgt uit artikel 10 lid 1 en artikel 11 lid 2 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte.
Zie het rapport van de Huurcommissie, productie 4 bij de dagvaarding.
Rechtsoverweging. 4.5.1. Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005.
Zoals ook de Hoge Raad bepaalde in Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005.
Artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
