|
|
|
| ECLI:NL:GHSHE:2026:1940 | | | | | Datum uitspraak | : | 22-07-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 01-09-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof 's-Hertogenbosch | | Zaaknummers | : | 24/1433 en 24/1435 tot en 24/1433 en 24/1435 tot en | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ, gecorrigeerde vervangingswaarde van basisscholen, levensduur ruwbouw en installaties. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken naar oordeel van het hof aannemelijk gemaakt. | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | ozb | | | perceel | | | taxatie | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummers: 24/1433 en 24/1435 tot en met 24/1438
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 16 augustus 2024, nummers SHE 23/2607 en 23/3336 tot en met 23/3339 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
1Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij voor het jaar 2023 per waardepeildatum 1 januari 2022 de waarden van de volgende onroerende zaken vastgesteld (hierna tezamen: de onroerende zaken):
[adres 1] in [plaats 1] ;
[adres 2] in [plaats 2] ;
[adres 3] in [vestigingsplaats] ;
[adres 4] in [vestigingsplaats] ; en
[adres 5] in [vestigingsplaats] .
In dit aanslagbiljet zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: ozb) en gebruikersheffingen voor het kalenderjaar 2023 bekend gemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting een nader stuk met bijlage ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 29 mei 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar is als gemachtigde van belanghebbende verschenen [gemachtigde] , vergezeld door [naam] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [heffingsambtenaar] .
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2Feiten
2.1.
Belanghebbende was op 1 januari 2023 eigenaar en/of gebruiker van de onder punt 1.1.
genoemde onroerende zaken in [plaats 1] , [plaats 2] en [vestigingsplaats] . Dit zijn allemaal basisscholen.
2.2.
Ten aanzien van de onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar taxatierapporten laten opmaken. De opname van de onroerende zaken heeft plaatsgevonden op 4 februari 2022 en de taxatierapporten zijn alle uitgebracht in de loop van maart 2022. De taxatierapporten bevatten matrices waarin de waarden van de onroerende zaken op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde is berekend. Daarbij is onder meer rekening gehouden met bouwjaar, vervangingswaarden, grootte en levensduur van de diverse bestanddelen van de onroerende zaken (zoals de ruwbouw, afbouw, installaties en grond), alsmede de afschrijvingen voor technische en functionele veroudering.
De levensduur van de ruwbouw van de bouwdelen van de onroerende zaken in deze taxatierapporten is steeds gesteld op 47 tot 50 jaar, binnen de bandbreedte van de taxatiewijzer Onderwijs (de levensduur ruwbouw bij archetype O126PL12 is 45 tot 50 jaar), met de volgende uitzonderingen:
Voor de onroerende zaak aan [adres 1] in [plaats 1] is de levensduur van één van de bouwdelen verlengd tot 55 jaar. Het taxatierapport vermeldt dat de oorspronkelijke levensduur van dit bouwdeel inmiddels is verstreken, maar een voornemen bestaat tot toekomstig gebruik. De levensduur van dit bouwdeel is tevens verlengd op grond van de onderhoudstoestand in combinatie met recente investeringen in onder andere zonnepanelen, een warmtepomp en klimaatbeheersing.
Van één van de bouwdelen van de onroerende zaak aan de [adres 4] in [vestigingsplaats] is de levensduur op 36 jaar gesteld, waarbij het taxatierapport vermeldt dat dit is gedaan vanwege het niet actief volgen van het meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP) en een matige onderhoudstoestand.
De levensduur van een ander bouwdeel van de onroerende zaak aan de [adres 4] in [vestigingsplaats] was op de peildatum al verstreken, maar ondanks een voorgenomen voortgezet gebruik, heeft de heffingsambtenaar op grond van de matige onderhoudstoestand de levensduur niet verlengd.
Ten aanzien van de onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats 2] geldt als bijzonderheid dat in het taxatierapport gezien recente investeringen van € 370.000 een levensduurverlenging voor de installaties is opgenomen van 10 jaar. De bruto-vervangingswaarden van de installaties van deze onroerende zaak volgens het taxatierapport bedragen opgeteld ongeveer € 700.000.
2.3.
Voor een nadere onderbouwing van de getaxeerde waarden heeft de heffingsambtenaar stukken overgelegd met betrekking tot drie transacties van kinderdagverblijven, te weten de onroerende zaken aan [adres 6] in [plaats 3] , [adres 7] in [plaats 4] en [adres 8] in [plaats 5] (hierna: de vergelijkingsobjecten). De verkoopprijzen van deze transacties heeft de heffingsambtenaar in matrices verwerkt, waarin de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten en de daarbij behorende verkoopprijzen heeft gerelateerd aan de volgens hem daarbij behorende vervangingswaarden, grootte, levensduur van de diverse bestanddelen van de onroerende zaken (zoals de ruwbouw, afbouw, installaties en grond), alsmede de afschrijvingen voor technische en functionele veroudering.
2.4.
De beschikte waarden (zoals weergegeven in de beschikking van 22 februari 2023) en de getaxeerde waarden laten zich als volgt samenvatten:
Onroerende zaak
WOZ-waarde
Taxatie heffingsambtenaar
Taxatie belanghebbende
[adres 1] [plaats 1]
€ 1.788.000
€ 1.854.000
€ 1.269.000
[adres 2] [plaats 2]
€ 2.598.000
€ 2.630.000
€ 2.263.000
[adres 9] [vestigingsplaats]
€ 1.682.000
€ 1.682.000
€ 1.440.000
[adres 4] [vestigingsplaats]
€ 2.236.000
€ 2.268.000
€ 1.794.000
[adres 5] [vestigingsplaats]
€ 1.810.000
€ 1.885.000
€ 1.288.000
3Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarden naar een te hoog bedrag zijn vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de beschikte WOZ-waarden en overeenkomstige vermindering van de daaraan gerelateerde aanslagen. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4Gronden
Vooraf
4.0.1.
De heffingsambtenaar heeft op 27 mei 2026 nadere stukken ingediend, zonder enige toelichting met betrekking tot de betekenis daarvan. Belanghebbende heeft ter zitting tegen deze stukken bezwaar gemaakt en heeft gesteld dat de stukken te laat zijn ingediend.
4.0.2.
Artikel 8:58 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) bepaalt dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. Ingevolge het tweede lid van dit artikel moeten partijen hierop worden gewezen in de uitnodiging voor de zitting, wat in dit geval is gebeurd in de zittingsuitnodiging van 19 februari 2026. De genoemde bepaling beoogt een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Binnen het kader van een goede procesorde heeft het hof de mogelijkheid stukken die binnen de termijn van tien dagen of op de zitting zijn ingediend al dan niet in de procedure toe te laten. Bij de beslissing of een partij de gelegenheid moet krijgen stukken ter zitting over te leggen, zal een afweging moeten plaatsvinden van enerzijds het belang dat die partij heeft bij het overleggen en de redenen waarom hij dit niet eerder heeft gedaan, en anderzijds het algemeen belang van een doelmatige procesgang.
4.0.3.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar deze stukken eerder had kunnen en moeten inbrengen. Het hof neemt daarbij het volgende in aanmerking:
De stukken dwingen tot een nader onderzoek van feitelijke aard;
Van belanghebbende kan redelijkerwijs niet worden verwacht dat zij binnen enkele dagen of ter zitting op de stukken zou kunnen reageren, hetgeen inhoudt dat de zaak op de zitting zou moeten zijn aangehouden; en
Niet valt in te zien waarom de heffingsambtenaar de stukken niet met een toelichting en in een eerder stadium van het hoger beroep naar voren heeft kunnen brengen. De heffingsambtenaar heeft daar ter zitting desgevraagd ook geen plausibele verklaring voor gegeven.
4.0.4.
Een afweging van het belang van de heffingsambtenaar bij het indienen van de nadere stukken tegenover het algemene belang van een doelmatige procesgang leidt tot de conclusie dat het accepteren van die stukken in strijd zou komen met een goede procesorde. Het hof laat deze nadere stukken dan ook buiten beschouwing en rekent deze niet tot de gedingstukken.
Ten aanzien van het geschil
i. Wettelijk kader
4.1.1.
Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt - in afwijking van artikel 17, lid 2, Wet WOZ - de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen (de gecorrigeerde vervangingswaarde).
4.1.2.
Ingevolge artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ - voor zover hier van belang - wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde. De daaruit ontstane vervangingswaarde wordt vervolgens gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
ii. Taxatiewijzers
4.2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde aangesloten bij de in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten tot stand gekomen landelijke taxatiewijzers Onderwijs en Algemene kengetallen (hierna: de taxatiewijzers). In deze taxatiewijzers zijn richtsnoeren en bijbehorende kengetallen gegeven voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van onroerende zaken die in gebruik zijn als verpleeghuis en verzorgingshuis. Die richtsnoeren en kengetallen zien onder meer op de levensduur en restwaarde van de onroerende zaken.
4.2.2.
Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat de richtlijnen in dergelijke taxatiewijzers en de daarbij opgenomen kengetallen zijn bedoeld als handvat voor de waardering van de daarin bedoelde objecten. Het zijn hulpmiddelen voor de heffingsambtenaar om de waarde van de onroerende zaak te bepalen in overeenstemming met het waardebegrip van artikel 17 Wet WOZ. Of de algemene gegevens uit een taxatiewijzer en de daarbij opgenomen kengetallen daarmee in overeenstemming zijn, en de toepassing ervan daarom kan worden aanvaard, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en dient daarom per geval te worden beoordeeld, rekening houdend met de kenmerken en omstandigheden van de desbetreffende onroerende zaak.
4.2.3.
In de taxatiewijzers staat dat voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden beoordeeld of het te taxeren object afwijkt van de gemiddelde objecten die de basis hebben gevormd voor de kengetallen, en of er andere omstandigheden zijn die ertoe leiden dat de resterende levensduur of de restwaarde afwijkt van de kengetallen. Ook staat in de taxatiewijzers dat de kengetallen zijn gebaseerd op de vervangingskosten van een object, exclusief btw.
iii. Stelplicht en bewijslast
4.3.1.
Belanghebbende heeft de richtsnoeren van de taxatiewijzers niet als uitgangspunt aanvaard. Dat betekent dat de normale regels over stelplicht en bewijslast van toepassing zijn. Dit is tussen partijen ook niet in geschil.
4.3.2.
De heffingsambtenaar, die bij de waardebepaling is uitgegaan van de taxatiewijzers, dient feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt het hof toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan het hof schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
iv. Beoordeling van de waarde van de onroerende zaken
Algemeen
4.4.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde berekend en rekening gehouden met bouwjaar, vervangingswaarden, grootte en levensduur van de diverse bestanddelen van de onroerende zaken (zoals de ruwbouw, afbouw, installaties en grond), alsmede de afschrijvingen voor technische en functionele veroudering. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een fysieke opname van de onroerende zaken uitgevoerd. Verder heeft de heffingsambtenaar de door hem gebruikte feiten en uitgangspunten vergeleken met concrete transacties van de vergelijkingsobjecten en rekening gehouden met de uitgangspunten van de taxatiewijzers. Het hof is van oordeel dat de waardering van de onroerende zaken daarmee op zichzelf op een juiste wijze heeft plaatsgevonden. Belanghebbende heeft echter gesteld dat enkele uitgangspunten in de taxatie onjuist zijn. Het hof zal daarom beoordelen of de waarde aannemelijk is gemaakt in het licht van hetgeen wat belanghebbende heeft gesteld.
Levensduur
4.4.2.
Ten aanzien van het geschil in hoger beroep heeft belanghebbende voor alle onroerende zaken gesteld dat de heffingsambtenaar de levensduur van de ruwbouw ten onrechte heeft verlengd. De levensduur wordt bij stichting van de onroerende zaak bepaald en alleen bij bijzondere omstandigheden kan de levensduur worden verlengd. Dat een aantal van de desbetreffende scholen een MJOP heeft en uitvoert, is in dit kader niet relevant.
4.4.3.
De heffingsambtenaar stelt dat de restwaarde berust op een conservatieve inschatting van de beoogde gebruiksduur en verwijst daarbij naar de taxatiewijzer. Er staan in Nederland nog veel scholen voor voortgezet onderwijs die veel ouder zijn dan 47 jaar en die nog altijd functioneren. De gebruiksduur en daarmee de ingeschatte resterende levensduur is dus heel voorzichtig ingeschat en daarmee is een restwaarde zoals in de taxatiewijzer aangegeven redelijk. Bij ieder taxatierapport is een inschatting gemaakt van de levensduur en de restwaarde van de onroerende zaak. Daarbij is beoordeeld of de conditie van een gebouw is verslechterd (door geen of gebrekkig onderhoud) of juist is verbeterd (door bijvoorbeeld renovatie). Wijzigingen (verslechtering of verbetering) kunnen volgens de heffingsambtenaar leiden tot aanpassing van de resterende levensduur.
4.4.4.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht en op een juiste wijze steeds per onroerende zaak heeft beoordeeld welke levensduur naar zijn huidige inschatting passend is. Daarbij is de levensduur van enkele gebouwen van de onroerende zaken aan de bovenkant van de bandbreedte van de taxatiewijzer vastgesteld, maar de heffingsambtenaar heeft ook oog gehad voor gebouwen van de onroerende zaken waarbij de toestand noopt tot een kortere levensduur dan volgt uit de bandbreedte van de taxatiewijzer ( [adres 4] in [vestigingsplaats] ). Alleen ten aanzien van één bouwdeel van de [adres 1] in [plaats 1] is de levensduur verlengd, maar dat heeft de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd en nader toegelicht (zie 4.4.3). Daarbij komen de door de heffingsambtenaar gebruikte uitgangspunten en de daaruit getrokken conclusies het hof niet onredelijk voor. Naar oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar de door hem toegepaste levensduur van de onroerende zaken dus aannemelijk gemaakt.
Correctie voor grootte van de onroerende zaak
4.4.5.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij zijn waardebepaling van de [adres 1] in [plaats 1] uitgaat van een te hoge bruto-vervangingswaarde, omdat hij zou hebben nagelaten de juiste correctie voor de grootte toe te passen (minus 1,5%). Het object is 2.057 m2 groot, maar de standaardgrootte van het door de heffingsambtenaar gehanteerde archetype is 1.500 m2. Belanghebbende stelt dat de taxatiewijzer voorschrijft dat de correctie op de totale grootte van de te taxeren onroerende zaak moet worden toegepast. Hetzelfde heeft volgens belanghebbende te gelden voor [adres 10] in [vestigingsplaats] . Dit object is 2.666 m2 groot, maar de standaardgrootte van het door de heffingsambtenaar gehanteerde archetype is 1.500 m2. Volgens belanghebbende moet dit tot een correctie voor de grootte van minus 2,7% leiden.
4.4.6.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij de onroerende zaken heeft onderverdeeld in diverse bouwdelen, omdat deze verschillende bouwjaren kennen. De taxatie vindt daarmee per bouwdeel plaats en dus ook de correctie voor de grootte. Dit verklaart volgens de heffingsambtenaar waarom de door hem gebruikte correctie lager is dan door belanghebbende is bepleit, omdat belanghebbende uitgaat van de grootte van alle bouwdelen samen.
4.4.7.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn taxatiemethode kan en mag uitgaan van diverse bouwdelen, om zo specifiek mogelijk aan te sluiten bij de kenmerken van de onroerende zaken. De heffingsambtenaar heeft deze methode consequent toegepast, ook wat betreft de correctie voor de grootte. Verder heeft het hof in de taxatiewijzers geen aanwijzingen gevonden dat bij onderverdeling in bouwdelen de correctie op de totale grootte van alle bouwdelen moet worden gebaseerd en geldt overigens in zijn algemeenheid dat de taxatiewijzer niet doorslaggevend is (zie onderdeel ii hiervoor). De hoogte van de door de heffingsambtenaar gebruikte correctie voor de grootte per bouwdeel is verder als zodanig door belanghebbende niet betwist. Naar oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar de door hem toegepaste correctie voor de grootte van de onroerende zaken daarmee aannemelijk gemaakt.
[adres 2] in [plaats 2] : levensduur installaties
4.4.8.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte uitgaat van een verlengde levensduur voor installaties van 10 jaar, althans, hij geeft geen toelichting over de afwijking ten opzichte van het gemiddelde van 5 jaar als beschreven in de door haar gehanteerde taxatiewijzer.
4.4.9.
De heffingsambtenaar stelt dat de levensduur van de installaties inderdaad boven het gemiddelde van de bandbreedte van de taxatiewijzer is bepaald. De reden hiervoor is dat volgens opgave van de eigenaar het object actief wordt onderhouden conform het MJOP en een investering is gedaan van € 370.000 in met name de installaties.
4.4.10.
Het hof is van oordeel dat de investeringen in de installaties (€ 370.000 op een totale bruto-vervangingswaarde van € 700.000) significant is. De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat de levensduur van deze installaties fors is verlengd, waarbij de verlenging van 10 jaar het hof redelijk voorkomt.
Gebouwgebonden grond
4.4.11.
Belanghebbende stelt dat bij een school buitenruimte nodig is voor spelende kinderen. Belanghebbende stelt dat dit 4 maal de gebruiksoppervlakte van het schoolgebouw behoort te zijn. Alleen als het perceel van de onroerende zaken nog groter is, kan dit meerdere voor een lagere prijs per vierkante meter worden gewaardeerd. Het te laag waarderen van de gebouwgebonden grond zou volgens belanghebbende leiden tot een te hoge restwaarde van de opstallen.
4.4.12.
De heffingsambtenaar vindt de gehanteerde factor te hoog en hanteert een factor 2,5 voor de benodigde buitenruimte. Voor het meerdere hanteert de heffingsambtenaar een aanzienlijk lagere prijs per vierkante meter.
4.4.13.
Het hof is van oordeel dat een factor van 2,5 maal de gebruiksoppervlakte van een schoolgebouw geenszins onredelijk is voor de grootte van een schoolplein. Belanghebbende heeft niets concreets aangedragen om te onderbouwen dat een factor 4 gehanteerd moet worden. De gehanteerde prijzen per vierkante meter voor de benodigde buitenruimte en het meerdere zijn als zodanig niet in geschil. De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat hij de gebouwgebonden grond niet te laag heeft gewaardeerd.
Onbruikbaar vergelijkingsobject
4.4.14.
Belanghebbende stelt dat de transactie van het vergelijkingsobject [adres 8] in [plaats 5] niet kan worden gebruikt, omdat sprake is van een transactie in verhuurde staat (sale and lease back). De gemiddelde restwaarde van de vergelijkingsobjecten kan daarmee niet worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaken. De heffingsambtenaar betwist dat het vergelijkingsobject om deze reden onbruikbaar is. De heffingsambtenaar stelt verder dat hij bij de waardering van de onroerende zaken een prudent restwaardepercentage van 22% heeft gebruikt, aangezien het gemiddelde restwaardepercentage van de vergelijkingsobjecten 40% is. Dat gemiddelde zou zonder het vergelijkingsobject [adres 8] in [plaats 5] met 33,3% nog steeds ruim boven de voor de onroerende zaken toegepaste 22% uitkomen, waarmee de waardering van de restwaarde van de onroerende zaken dan dus nog steeds prudent zou zijn.
4.4.15.
Op grond van artikel 17, lid 2 Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De verkoopprijs van een vergelijkingsobject dat in verhuurde staat is verkocht kan om deze reden in beginsel niet gebruikt worden voor de waardering van een andere onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit aannemelijk is geworden dat dit vergelijkingsobject toch bruikbaar is. Wanneer dit vergelijkingsobject niet wordt gebruikt, leidt dit – zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld – nog steeds tot een restwaardepercentage dat hoger is dan de heffingsambtenaar heeft gebruikt voor de onroerende zaken. De stelling van belanghebbende dat het gebruik van dit vergelijkingsobject tot een te hoge waardering van de onroerende zaken heeft geleid, faalt daarmee, althans baat hem niet.
Conclusie ten aanzien van de waarde van de onroerende zaken
4.4.16.
Zoals volgt uit overwegingen 4.4.1. tot en met 4.4.15. hiervoor, is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken aannemelijk heeft gemaakt. De overige stellingen van partijen leiden niet tot een ander oordeel en behoeven daarmee geen behandeling meer.
Tussenconclusie
4.5.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.6.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.7.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5Beslissing
Het hof:
verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door E.P.A. Brakeboer, voorzitter, M.E. Smorenburg en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
De griffier, De voorzitter,
E. Royakkers E.P.A. Brakeboer
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
Hoge Raad 1 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR3099.
Hoge Raad 16 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA0721.
Onder meer: Hoge Raad 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786; Hoge Raad 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN6350; Hoge Raad 21 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA3937 en Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1129.
Hoge Raad 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234, onder 4.3.3.
Hoge Raad 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234, onder 4.4.1. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
