|
|
|
| ECLI:NL:GHDHA:2026:2844 | | | | | Datum uitspraak | : | 08-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 15-09-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Den Haag | | Zaaknummers | : | 200.347.376/01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Huur van woonruimte. Artikel 7:268 lid 2 BW. Kleinzoon wil huurovereenkomst grootmoeder voortzetten na haar overlijden. Hof oordeelt dat kleinzoon onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met grootmoeder | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | levensonderhoud | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.347.376/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 10879180 \ RL EXPL 24-649
Arrest van 8 september 2026
in de zaak van
[appellant]
,
wonend in [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. A. Dogan, kantoorhoudend in Den Haag,
tegen
Woningstichting Haag Wonen,
gevestigd in Den Haag,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A. Çapkurt, kantoorhoudend in Utrecht.
Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Haag Wonen.
1De zaak in het kort
1.1
[appellant] woonde jarenlang met zijn grootmoeder in een woning die zij huurde van Haag Wonen. Na haar overlijden wil [appellant] de huurovereenkomst voortzetten op de voet van artikel 7:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Haag Wonen is het daarmee oneens en wil dat [appellant] de woning ontruimt.
1.2
Het hof oordeelt, net als de kantonrechter, dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn grootmoeder had. Hij mag de huurovereenkomst daarom niet voortzetten.
2Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 4 oktober 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 23 juli 2024;
het arrest van dit hof van 11 februari 2025, waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast (deze is niet gehouden);
de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
de memorie van antwoord van Haag Wonen, met bijlage;
de bijlage 7 die [appellant] heeft overgelegd ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling.
2.2
Op 29 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [appellant] is daarbij bijgestaan door mr. Ö. Arslan en Haag Wonen door mr. M. Jansen. De advocaten van partijen hebben de zaak toegelicht, die van [appellant] aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.
3Feitelijke achtergrond
3.1
De grootvader van [appellant] huurde sinds 19 april 1996 van Haag Wonen een woning in Den Haag (hierna: de woning). Na zijn overlijden heeft de grootmoeder van [appellant] (hierna: de/zijn grootmoeder) de huurovereenkomst per 1 maart 2016 op haar naam voortgezet.
3.2
Van 8 maart 2013 tot 15 maart 2018 was [appellant] in de basisregistratie personen ingeschreven op het adres van de woning. Per 25 september 2018 is hij opnieuw op het adres van de woning ingeschreven.
3.3
In mei 2022 heeft [appellant] een verzoek tot medehuurderschap voor de woning ingediend. Haag Wonen heeft dit verzoek afgewezen omdat zij van mening was dat [appellant] onvoldoende had aangetoond dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen hem en zijn grootmoeder.
3.4
In maart 2023 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] nogmaals een verzoek tot medehuurderschap ingediend. De gemachtigde heeft daarbij aangevoerd dat de gemeenschappelijke huishouding tussen grootouders en kleinkinderen genuanceerder moet worden bekeken dan de gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en kinderen. In april 2023 heeft Haag Wonen ook dit verzoek afgewezen, wederom omdat naar haar mening onvoldoende was aangetoond dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
3.5
De grootmoeder van [appellant] is op 28 juni 2023 overleden.
3.6
Op 4 juli 2023 heeft de gemachtigde van [appellant] aan Haag Wonen kenbaar gemaakt dat [appellant] de huurovereenkomst van zijn grootmoeder wil voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW. Haag Wonen heeft daarmee niet ingestemd.
4Procedure bij de rechtbank
4.1
[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd (i) te bepalen dat [appellant] de huurovereenkomst voor de woning voortzet en (ii) Haag Wonen te veroordelen om de huurovereenkomst op naam van [appellant] te zetten, met veroordeling van Haag Wonen in de kosten van de procedure.
4.2
[appellant] heeft aan die vorderingen ten grondslag gelegd dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met zijn grootmoeder. Haag Wonen heeft dat gemotiveerd betwist en verder aangevoerd dat [appellant] niet de vereiste huisvestingsvergunning heeft overgelegd en onvoldoende financiële waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur.
4.3
Haag Wonen heeft op haar beurt (in reconventie) gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.
4.4
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, [appellant] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft aan dat oordeel ten grondslag gelegd dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met zijn grootmoeder. Ook heeft [appellant] niet de vereiste huisvestigingsvergunning overgelegd.
5Vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellant] wil dat het hof het vonnis vernietigt en vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de kantonrechter.
5.2
Kort gezegd zien de bezwaren van [appellant] , die zijn verwoord in drie grieven, op het volgende. Ten eerste heeft de kantonrechter onterecht geoordeeld dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding. [appellant] heeft ruim tien jaar met zijn grootmoeder (en tot 2016 ook met zijn grootvader) samengewoond. [appellant] en zijn grootmoeder boden elkaar gezelschap en steun na het overlijden van zijn grootvader. [appellant] verrichtte daarbij vooral de huishoudelijke taken en zijn grootmoeder verzorgde vooral het eten. Zij deelden de kosten voor de huur en boodschappen; [appellant] betaalde zijn bijdrage vooral contant en hij deed boodschappen op de markt. Dat [appellant] contant geld opnam, blijkt uit de overgelegde bankafschriften. De moeder en zussen van [appellant] , een aantal buurtgenoten en de uitbaters van meerdere lokale winkels hebben bovendien schriftelijk verklaard dat [appellant] en de grootmoeder een gemeenschappelijke huishouding hadden (grief 1). Ten tweede heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de gemeenschappelijke huishouding niet duurzaam was. De samenlevingssituatie was niet aflopend; weliswaar had de grootmoeder astma en diabetes toen [appellant] bij haar introk, maar met die chronische ziekten kunnen hoge leeftijden worden bereikt. [appellant] was volwassen toen hij bij de grootmoeder introk en heeft er bewust voor gekozen om een gemeenschappelijke huishouding met haar te voeren. Na een korte onderbreking van zes maanden is hij in 2018 opnieuw bij de grootmoeder ingetrokken. [appellant] had geen concreet plan om een gezin te stichten. Hij staat daar voor open, maar dit is slechts een ‘open idee’. Of de woning passend is voor een eenpersoonshuishouding is geen voorwaarde voor voortzetting van de huur (grief 2). Ten derde heeft de rechtbank ten onrechte meegewogen dat [appellant] geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd (grief 3).
5.3
Haag Wonen wil dat het vonnis wordt bekrachtigd. Zij voert daartoe, kort samengevat, het volgende aan. [appellant] heeft niet onderbouwd dat sprake was een gemeenschappelijke huishouding. In hoger beroep heeft [appellant] geen nieuwe bewijsstukken overgelegd. Uit de (ook in eerste aanleg) overgelegde bankafschriften blijkt niet dat [appellant] het opgenomen geld heeft gebruikt voor de huishouding met zijn grootmoeder. De familieleden van [appellant] en omwonenden verklaren slechts in algemene bewoordingen dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding. Uit hun verklaringen kan niet kan worden afgeleid hoe de gestelde gemeenschappelijke huishouding was vormgegeven. Er is ook niet voldaan aan het vereiste dat de gemeenschappelijke huishouding duurzaam moet zijn. [appellant] deed in 2022 een aanvraag om medehuurder te worden en voerde daarvoor als reden aan dat zijn grootmoeder chronisch ziek was en dat recent bij haar een kwaadaardige vorm van alvleesklierkanker was vastgesteld, waardoor zijn zorgtaken waren toegenomen. Daaruit volgt dat sprake was een aflopende samenlevingssituatie. Haag Wonen voert in hoger beroep niet langer het verweer dat [appellant] geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en onvoldoende financiële waarborgen biedt.
6Beoordeling in hoger beroep
Kader van de beoordeling
6.1
Het is niet in geschil dat [appellant] geen huurder of medehuurder was van de woning, maar in de woning wel zijn hoofdverblijf had. [appellant] kan daarom op grond van artikel 7:268 lid 2 BW de huur voortzetten als hij aannemelijk maakt dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met de overleden huurster (zijn grootmoeder).
6.2
Of sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband bezien. Hoewel dat geen voorwaarde is, kan bij die beoordeling relevant zijn of [appellant] en zijn grootmoeder gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van huisvesting of levensonderhoud. Omdat Haag Wonen het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding (gemotiveerd) heeft betwist, rust op [appellant] op dit punt een verzwaarde stelplicht. Dit betekent dat hij voldoende concrete feiten moet aanvoeren over de gestelde gemeenschappelijke huishouding om voor Haag Wonen duidelijk te maken tegen welke feiten zij haar verweer moet richten.
6.3
De gemeenschappelijke huishouding moet ook ‘duurzaam’ zijn. Bij de beoordeling of een gezamenlijke huishouding duurzaam was, moet worden gelet op objectieve factoren, zoals de duur van de samenwoning, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen. De enkele omstandigheid dat een gemeenschappelijke huishouding door de leeftijd of gezondheidstoestand van een van de leden daarvan naar verwachting niet langdurig zal zijn, staat niet in de weg aan het oordeel dat die gemeenschappelijke huishouding duurzaam was.
Had [appellant] een gemeenschappelijke huishouding met zijn grootmoeder?
6.4
Het hof is van oordeel dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een gemeenschappelijke huishouding had met zijn grootmoeder. Het hof overweegt daartoe als volgt.
6.5
[appellant] stelt dat hij en zijn grootmoeder een gemeenschappelijke huishouding hadden, maar herhaalt daartoe vooral het wettelijke criterium, zonder dat hij met concrete feiten en omstandigheden invult waar die gemeenschappelijke huishouding uit bestond. De feiten die [appellant] wel heeft genoemd, heeft hij niet of onvoldoende onderbouwd. Zo heeft [appellant] gesteld dat hij en zijn grootmoeder gezamenlijk schoonmaakten, kookten, boodschappen deden, televisie keken en uitstapjes maakten, maar geen van die feiten concreet gemaakt of daarvoor (een begin van) een onderbouwing gegeven.
6.6
[appellant] heeft evenmin voldoende onderbouwd dat hij bijdroeg aan de kosten voor de huur en het levensonderhoud. Dat [appellant] aan die kosten een (reële) bijdrage leverde, volgt niet uit de door hem overgelegde bankafschriften uit de periodes juni-oktober 2022 en april-juni 2023. Uit die bankafschriften is weliswaar af te leiden dat [appellant] in een bepaalde periode gemiddeld twee of drie keer per maand contante geldbedragen opnam, maar niet dat hij die bedragen ook besteedde aan de huur of het (gezamenlijke) levensonderhoud. De omvang en frequentie van de geldopnames wijzen daar ook onvoldoende op: de opnames zien op steeds verschillende bedragen en er is geen patroon in te ontdekken. [appellant] heeft verder gewezen op pintransacties bij supermarkten, maar de hoogte van die bedragen (meestal enkele euro’s) duidt er meer op dat dit persoonlijke incidentele uitgaven van [appellant] waren dan dat hij daarmee een structurele bijdrage leverde aan de huishoudboodschappen.
6.7
Ook de door [appellant] overgelegde schriftelijke getuigenverklaringen van zijn moeder, zussen, buren en uitbaters van lokale winkels leiden niet tot een ander oordeel. In geen van de getuigenverklaringen worden concrete feiten benoemd waaruit het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding kan worden afgeleid. Daarbij overweegt het hof dat het niet zonder meer voor de hand ligt dat buren of uitbaters van lokale winkels wetenschap hebben van de gang van zaken binnen een huishouden waarvan zij geen deel uitmaken. Hun verklaringen verduidelijken niet waarom deze personen daarover (desondanks) uit eigen waarneming kunnen verklaren en [appellant] heeft dat ook niet toegelicht. De moeder en zussen van [appellant] zouden als naaste familieleden van [appellant] en de grootmoeder wel inzicht kunnen hebben gehad in het huishouden van [appellant] en de grootmoeder, maar ook hun verklaringen bevatten geen concrete feiten waaruit volgt dat sprake was een gemeenschappelijke huishouding, anders dan dat [appellant] aan het einde van de maand geld pinde en dat aan de grootmoeder gaf – hetgeen onvoldoende bevestiging vindt in de overgelegde bankafschriften – en de algemene opmerking dat [appellant] en de grootmoeder om en om kookten en boodschappen deden.
6.8
De conclusie is dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een gemeenschappelijke huishouding had met zijn grootmoeder. Grief 1 van [appellant] faalt daarom.
Was sprake van een duurzame samenlevingssituatie?
6.9
Het hof is daarnaast van oordeel dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de samenleving met zijn grootmoeder duurzaam was en overweegt daartoe als volgt.
6.10
[appellant] heeft, met een onderbreking van zes maanden, ruim tien jaar met zijn grootmoeder samengewoond. Dat is een objectieve aanwijzing dat het samenwonen duurzaam was. Daar staat echter tegenover dat het hof niet heeft kunnen vaststellen wat de subjectieve beweegredenen van [appellant] waren om met zijn grootmoeder te gaan samenwonen. [appellant] heeft in het bijzonder geen duidelijkheid gegeven over zijn beweegredenen om in maart 2018 tijdelijk op een ander adres te gaan wonen en zich op dat adres in te schrijven, en vervolgens in oktober van dat jaar terug te keren naar de woning, ook niet in antwoord op herhaalde vragen van het hof daarover tijdens de mondelinge behandeling.
6.11
[appellant] heeft bovendien toegelicht dat hij, voordat hij bij zijn grootouders ging wonen, bij zijn moeder woonde en dat hij zijn grootmoeder beschouwde als tweede moeder. Toen hij in 2013 bij zijn grootouders introk, was hij 19 jaar oud en volgde hij een mbo-opleiding. Deze omstandigheden duiden erop dat het intrekken van [appellant] bij de grootmoeder vooral het karakter had van het voortzetten van de thuissituatie bij zijn moeder. Het ligt daarom in de rede dat [appellant] op enig moment uit de woning zou ‘uitvliegen’ om een zelfstandig leven te gaan leiden. In zoverre was het samenleven van [appellant] en zijn grootmoeder vergelijkbaar met het samenleven van een ouder en kind nadat het kind zelfstandig is geworden. Die situatie moet, behoudens bijzondere omstandigheden, worden aangemerkt als samenleven met een aflopend (niet duurzaam) karakter. Mede omdat [appellant] niet heeft verduidelijkt waarom hij in oktober 2018 opnieuw bij zijn grootmoeder is gaan wonen (zie ook 6.10), zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken waaruit kan worden afgeleid dat het samenleven van [appellant] en zijn grootmoeder geen aflopend karakter had.
6.12
Alles afwegende is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij duurzaam samenleefde met zijn grootmoeder. Ook grief 2 van [appellant] faalt daarom. Omdat grief 3 alleen relevant is als grieven 1 en 2 slagen, laat het hof grief 3 reeds daarom onbesproken.
Conclusie en proceskosten
6.13
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
6.14
Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Haag Wonen op:
griffierecht € 789,-
salaris advocaat € 2.580,- (2 punten × tarief II)
nakosten € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.558,-
7Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 23 juli 2024;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Haag Wonen begroot op € 3.558,-;
bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling;
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. T. Heikens, mr. A.M. Voorwinden en mr. J.I. de Vreese-Rood en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026 in aanwezigheid van de griffier.
HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804, r.o. 3.2.2.
HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, r.o. 3.3.
HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, r.o. 5.4.
HR 12 maart 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4340, NJ 1982/352, r.o. 8 en HR 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364, r.o. 3.4. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
