|
|
|
| ECLI:NL:RBZWB:2026:8983 | | | | | Datum uitspraak | : | 15-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 25-09-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Zeeland-West-Brabant | | Zaaknummers | : | BRE 24/6604 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ-woning. | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | ozb | | | perceel | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6604
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 september 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 616.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1978) met een gebruikersoppervlakte van 155 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.129 m2. De woning heeft een dakkapel, garage en tuinhuis.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 550.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 616.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 30 april 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
3.7.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 634.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] te [plaats] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar, gebruikersoppervlakte en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de dakkapel en de garage afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor de afwijkende kwaliteitstoestand, de onderhoudstoestand, de uitstraling en het voorzieningenniveau ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
Onderhoud
3.10.
Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de onder gemiddelde staat van het onderhoud van de woning. Belanghebbende doelt daarbij op een lek raam, het rotte schuurtje en de rotte dakkapel. Belanghebbende legt daartoe foto’s over van de dakkapel en het tuinhuis. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat aan het tuinhuis geen waarde is toegekend en dat de dakkapellen zijn gecorrigeerd naar factor 2 voor onderhoud en kwaliteit. Wat betreft het lekke raam heeft belanghebbende geen foto opgestuurd of verdere informatie overgelegd.
3.10.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de correcties voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de dakkapel en het tuinhuis. Niet aannemelijk is dat verdere correcties of correcties ten aanzien van de woning of de garage noodzakelijk zijn.
Overlast naastgelegen paadje
3.11.
Belanghebbende voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van het naastgelegen paadje. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat deze overlast subjectief van aard is, waardoor dit geen reden is om de waarde van de woning op dit punt te verlagen.
3.11.1.
De rechtbank overweegt dat hoewel de ligging van de woning aan het naastgelegen paadje mogelijk van invloed is op het persoonlijke woongenot van belanghebbende, maar daarmee is nog niet aannemelijk dat die ligging een drukkend effect heeft op de waarde van de woning. De rechtbank ziet dan ook geen reden om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde liggingsfactoren onjuist zijn.
Gelijkheidsbeginsel
3.12.
De rechtbank begrijpt uit de stukken dat belanghebbende zich op het standpunt stelt dat verschillende woningen in dezelfde straat als zijn woning, een WOZ-waarde hebben die lager ligt dan de waarde van zijn woning en dat daarom de WOZ-waarde van zijn woning ook moet worden verlaagd. Dit geldt volgens belanghebbende in het bijzonder voor de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] , beiden te [plaats] . De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
3.12.1.
De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen zijn daarom in beginsel niet relevant voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Met een beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel kan een uitzondering worden gemaakt op deze hoofdregel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden.
3.12.2.
In deze zaak is niet gesteld of gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n). Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Bij de beoordeling of sprake is van schending van de meerderheidsregel wordt gekeken naar de WOZ-waarden van een groep referentiewoningen die identiek zijn aan de woning van belanghebbende. Referentiewoningen zijn identiek als de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. Indien de meerderheid van die identieke referentiewoningen een lagere WOZ-waarde heeft, dan dient de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende op grond van het gelijkheidsbeginsel ook op die lagere waarde te worden vastgesteld.
3.12.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende tegenover de betwisting van de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De woning aan de [adres 2] wijkt wat betreft gebruikersoppervlakte te veel af van de woning. Bij de woning aan de [adres 3] is sprake van een klein verschil in de oppervlakte van de woning en de grond. Zelfs al zou ten aanzien van [adres 3] worden geconcludeerd dat sprake is van een nagenoeg identieke woning, dan is nog niet in de meerderheid van de gevallen een lagere WOZ-waarde vastgesteld. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierrecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van A.S. Kanavan, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
