|
|
|
| ECLI:NL:RBNNE:2026:4570 | | | | | Datum uitspraak | : | 12-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 23-10-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Noord-Nederland | | Zaaknummers | : | LEE 25/2481 | | Rechtsgebied | : | Bestuursrecht | | Indicatie | : | Bestuurlijke boete wegens het zonder vergunning aan derden in gebruik geven van een woning die onder de opkoopbescherming valt. Het college mocht een bestuurlijke boete opleggen. De aangevoerde omstandigheden, waaronder onbekendheid met de regelgeving en de omstandigheden rond de aankoop en verhuur, geven geen aanleiding tot verdere matiging. De reeds gematigde boete is evenredig. Beroep ongegrond. | | Trefwoorden | : | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/2481
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 oktober 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen, het college
(gemachtigden: M. Doek en B. Zuur).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over een bestuurlijke boete die aan eiser is opgelegd omdat hij een woning die onder de opkoopbescherming valt, zonder vergunning aan derden in gebruik heeft gegeven. Eiser is het niet eens met de hoogte van de boete en heeft daartegen verschillende beroepsgronden aangevoerd. De rechtbank beoordeelt of het college de boete terecht heeft opgelegd en of de hoogte daarvan evenredig is.
1.1.
De rechtbank komt tot het oordeel dat het college bevoegd was om een bestuurlijke boete op te leggen en dat de boete, na matiging door het college wegens tijdsverloop, evenredig is. De omstandigheden die eiser heeft aangevoerd geven geen aanleiding voor verdere matiging. Het beroep is daarom ongegrond. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
Procesverloop
2. Op 22 januari 2024 is door een toezichthouder van het college geconstateerd dat de woning aan de [adres] onder de opkoopbescherming viel en zonder vergunning aan derden in gebruik was gegeven.
2.1.
Op 8 februari 2024 heeft het college aan eiser het voornemen tot oplegging van een bestuurlijke boete van € 12.500,- kenbaar gemaakt.
2.2.
Op 6 maart 2024 heeft eiser een zienswijze ingediend.
2.3.
Bij het primaire besluit van 27 maart 2024 heeft het college aan eiser een bestuurlijke boete van € 12.500,- opgelegd. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
2.4.
Op 15 januari 2025 heeft de adviescommissie geadviseerd het bezwaar gegrond te verklaren en de bestuurlijke boete te herroepen.
2.5.
Met het bestreden besluit van 3 juni 2025 heeft het college het bezwaar, in afwijking van het advies van de commissie, ongegrond verklaard. Het college heeft de boete in verband met de tijdsverloop gematigd tot € 10.625,-.
2.6.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.7.
De rechtbank heeft het beroep op 11 september 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigden van het college.
Standpunten van partijen
3. Eiser stelt zich op het standpunt dat het college geen dan wel een lagere bestuurlijke boete had moeten opleggen. Eiser heeft de overtreding als verhuurder van enkele panden onbewust begaan. Verder voert eiser aan dat hij de woning in slechte staat zonder tussenkomst van een makelaar of andere professional van de buurvrouw heeft gekocht. Hij had aanvankelijk het voornemen er zelf te gaan wonen. Door (privé) omstandigheden is hij daarvan afgeweken en heeft hij de woning aan een stel verhuurd. De verhuur is gestart voordat het college de bevoegdheid had om bestuurlijke boetes op te leggen. Daarnaast wijst eiser erop dat de nieuwe regelgeving omtrent de verkoopbescherming op het moment van het verhuren niet algemeen bekend was gemaakt en ook niet breed uitgemeten was in de media. Ook stelt eiser dat hij de overtreding na constatering niet eenvoudig kon beëindigen, omdat de woning voor onbepaalde tijd was verhuurd. Verder wijst eiser erop dat hij te goeder trouw heeft gehandeld en nooit eerder in aanraking is gekomen met dit soort problematiek. De lange duur van de procedure en de gebrekkige communicatie vanuit de gemeente hebben tot voortdurende stress geleid bij eiser en bij de huurder. Eiser beroept zich op het advies van de adviescommissie van 15 januari 2025, waarin is geadviseerd het bezwaar gegrond te verklaren en de bestuurlijke boete te herroepen. Volgens eiser heeft dit advies bij hem de verwachting gewekt dat de boete zou vervallen.
4. Het college stelt zich op het standpunt dat het ten tijde van het bestreden besluit een vaste gedragslijn hanteerde waarbij bij overtreding van het omzettingsverbod direct een bestuurlijke boete werd opgelegd. Volgens het college is deze lik-op-stukbenadering gerechtvaardigd vanwege de schaarste aan geschikte woonruimte in Groningen en het belang van het tegengaan van onrechtmatig gebruik van de woningvoorraad. Verder stelt het college dat eiser als bedrijfsmatige verhuurder moet worden aangemerkt. Uit de boetetabel van de Huisvestingsverordening 2022 (Hv 2022) volgt volgens het college, dat daarvan sprake is als de overtreder aantoonbaar meerdere woonruimten verhuurt. Eiser verhuurt meerdere woonruimten en voldoet daarmee aan dat criterium. Volgens het college heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om de boete verder te matigen. Het college erkent dat eiser niet opzettelijk heeft gehandeld, maar stelt dat opzet niet vereist is voor het vaststellen van de overtreding. Ook wijst het college erop dat het ontbreken van privaatrechtelijke toestemming in beginsel voor rekening van de overtreder komt.
Beoordeling door de rechtbank
De bevoegdheid voor het opleggen van de bestuurlijke boete
5. De rechtbank stelt voorop dat het op grond van artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 verboden is een woonruimte die onder de opkoopbescherming valt zonder vergunning van het college aan derden in gebruik te geven. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning aan de [adres] onder de opkoopbescherming viel. Ook is niet in geschil dat eiser de woning aan derden in gebruik heeft gegeven en dat daarvoor geen vergunning was verleend. Daarmee staat vast dat eiser artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 en de daarop gebaseerde bepalingen van de Hv 2022 van de gemeente Groningen heeft overtreden.
6. De opkoopbescherming en de daaraan gekoppelde vergunningplicht is in de gemeente Groningen sinds 1 maart 2022 van kracht. De bevoegdheid om voor deze regels een bestuurlijke boete op te leggen is vervolgens per 1 januari 2023 in werking getreden. In december 2022 kwamen volgens eiser de huurders in de woonruimte. Op 22 januari 2024 is geconstateerd dat de woonruimte aan de [adres] onder de werking van de opkoopbescherming viel en door eiser in gebruik is gegeven aan derden (zonder de daarvoor benodigde vergunning opkoopbescherming). Toen de huurders in het pand kwamen was de bevoegdheid om een bestuurlijke boete op te leggen weliswaar nog niet in werking getreden, maar was de opkoopbescherming al wel van kracht. Vanaf 1 maart 2022 mocht het pand dus niet verhuurd worden aan derden zonder de benodigde vergunning. Het college was vervolgens vanaf 1 januari 2023 bevoegd om hiervoor een bestuurlijke boete op te leggen. Het college was daarom bevoegd om op 27 maart 2024 een bestuurlijke boete op te leggen.
De hoogte van de bestuurlijke boete
7. De hoogte van de bestuurlijke boete is bij wettelijk voorschrift vastgesteld. Op grond van artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het college niettemin een lagere bestuurlijke boete opleggen indien de overtreder aannemelijk maakt dat de vastgestelde boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is. De bestuursrechter toetst de boete in dit verband vol. Bij de beoordeling kunnen onder meer de ernst en aard van de overtreding, de mate waarin deze aan de overtreder kan worden verweten en de omstandigheden waaronder de overtreding is begaan een rol spelen. Een verminderde verwijtbaarheid, een beperkte ernst van de overtreding en een geringe financiële draagkracht kunnen bijzondere omstandigheden zijn die aanleiding geven tot matiging.
7.1.
De rechtbank is van oordeel dat de door eiser aangevoerde omstandigheden geen aanleiding geven om de boete verder te matigen. De bestuurlijke boete van € 10.625,- is passend en geboden.
7.2.
De rechtbank stelt allereerst vast dat eiser op de zitting heeft aangegeven destijds zes of zeven woonruimten te verhuren. Volgens de Hv 2022 is dan sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Onder 1 bij bedrijfsmatige exploitatie staat namelijk dat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie zoals bedoeld in de tabel als de overtreder meerdere woonruimten verhuurd. Hier staat ook dat uit de omvang van de exploitatie het bedrijfsmatig aspect blijkt en dat iemand die zich bedrijfsmatig bezighoudt met de exploitatie de wet- en regelgeving behoort te kennen. Eiser voldoet dus aan het criterium voor bedrijfsmatige exploitatie in de boetetabel. Dat eiser niet beroepsmatig werkzaam is in de vastgoedsector en de verhuuractiviteiten ziet als een investering voor zijn pensioen, maakt dat niet anders. Voor de toepassing van de boetetabel is bepalend of sprake is van bedrijfsmatige exploitatie in de zin van die tabel. Niet is vereist dat verhuur de hoofdactiviteit van eiser is of dat hij als professionele vastgoedondernemer werkzaam is.
7.3.
Verder is de rechtbank van oordeel dat de overtreding eiser niet in verminderde mate kan worden verweten. Van een eigenaar die een woning aan derden in gebruik geeft, mag worden verwacht dat hij zich vergewist van de op dat gebruik toepasselijke regels. Dat geldt temeer nu eiser meerdere woonruimten bezat en verhuurde en voldoet aan het criterium voor bedrijfsmatige exploitatie in de boetetabel. Dat eiser niet beroepsmatig werkzaam is als vastgoedontwikkelaar, makelaar of woningbemiddelaar en niet eerder met deze regelgeving te maken had, maakt dit niet anders. Eiser heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat hij voorafgaand aan de verhuur onderzoek heeft gedaan naar de vraag of daarvoor een vergunning was vereist. De rechtbank ziet daarbij een relevant verschil met gevallen waarin een overtreder voorafgaand aan de overtreding aantoonbaar inspanningen heeft verricht om zich van de toepasselijke regelgeving te vergewissen, maar vervolgens op basis daarvan een onjuiste inschatting heeft gemaakt. De enkele onbekendheid met de regelgeving vormt daarom in deze zaak geen bijzondere omstandigheid die tot matiging moet leiden.
7.4.
De rechtbank wil daarbij benadrukken dat zij begrijpt dat eiser de overtreding niet opzettelijk heeft willen begaan. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de oprechtheid van eisers intentie te twijfelen. Het college is er ook van uitgegaan dat van opzet geen sprake was. Het ontbreken van opzet om de opkoopbeschermingsregeling te omzeilen, betekent echter niet dat de overtreding eiser als bedrijfsmatig verhuurder in verminderde mate kan worden verweten. Eiser had zich moeten vergewissen van de toepasselijke regels.
7.5.
De omstandigheden rond de aankoop van de woning leiden niet tot een ander oordeel. Dat eiser de woning aanvankelijk had gekocht met het voornemen daar zelf te wonen, neemt niet weg dat hij had moeten nagaan welke regels daarvoor golden. De verantwoordelijkheid voor de naleving van de toepasselijke publiekrechtelijke regelgeving lag bij eiser als eigenaar en bedrijfsmatig verhuurder. Bovendien is niet gebleken dat eiser zich zelf ervan heeft vergewist of voor het door hem voorgenomen gebruik een vergunning was vereist.
7.6.
Ook de omstandigheid dat de woning voor onbepaalde tijd was verhuurd, geeft geen aanleiding tot matiging. Eiser had de verhuur kunnen beëindigen nadat hij op de overtreding was gewezen. Hiervoor bestaan in het privaatrecht onder de gegeven omstandigheden wel degelijk mogelijkheden. Hier had eiser onderzoek naar kunnen en moeten doen.
7.7.
De rechtbank heeft kennis genomen van het advies van de adviescommissie van 15 januari 2025. In dat advies is geadviseerd het bezwaar gegrond te verklaren en de bestuurlijke boete te herroepen. Het college heeft het advies niet overgenomen en heeft toegelicht waarom het tot een ander oordeel is gekomen. Het college heeft desgevraagd ter zitting erkend dat het advies bij eiser vragen kan hebben opgeroepen en verwachtingen kan hebben gewekt. Het advies hield echter geen besluit van het college in en bevatte geen toezegging dat de boete zou worden herroepen. Eiser wist bovendien dat het om een advies ging. Aan het advies kan daarom niet de gerechtvaardigde verwachting worden ontleend dat de boete zou komen te vervallen. De rechtbank begrijpt wel dat de gang van zaken voor eiser verwarrend kan zijn geweest. Het college heeft ter zitting om deze reden toegezegd het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden. Dat alles leidt echter niet tot het oordeel dat de boete verder moet worden gematigd.
7.8.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor verdere matiging van de boete. De opgelegde, reeds gematigde boete is evenredig. De rechtbank oordeelt dat het boetestelsel van de Hv 2022 van de gemeente Groningen voldoende is gedifferentieerd en dat de boete passend en geboden is gezien de afschrikwekkende en preventieve werking.
Redelijke termijn
8. Het college heeft de boete wegens tijdsverloop al met 15 procent gematigd, van € 12.500,- naar € 10.625,-. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een verdere matiging wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De termijn in punitieve zaken begint op het moment waarop een handeling wordt verricht waaraan de betrokkene in redelijkheid de verwachting kan ontlenen dat tegen hem een procedure over een punitieve sanctie wordt ingesteld. In dit geval is dat het moment waarop het college op 8 februari 2024 het voornemen tot oplegging van de bestuurlijke boete aan eiser kenbaar heeft gemaakt.
8.2.
Vanaf dat moment tot aan deze uitspraak zijn afgerond twee jaar en acht maanden verstreken. De redelijke termijn is daarmee met acht maanden overschreden, zodat de boete met 10 % zou moeten worden gematigd. Het college heeft de boete echter vanwege het tijdsverloop al met 15 % gematigd. De rechtbank ziet geen aanleiding om daarnaast nog een matiging toe te passen wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit en daarmee de bestuurlijke boete van € 10.625,- in stand blijft.
9.1.
Het college heeft ter zitting toegezegd het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank zal het college daartoe in het dictum veroordelen.
9.2.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding, omdat het beroep ongegrond is en niet is gebleken van omstandigheden die een proceskostenveroordeling rechtvaardigen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat het college het griffierecht van in totaal € 194,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.S. Broere, rechter, in aanwezigheid van mr. K. Lenting, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 12 oktober 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Huisvestingswet 2014
Artikel 41, lid 1 Het is verboden om een woonruimte behorend tot een met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied zonder vergunning van burgemeester en wethouders, in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.
Artikel 41, lid 2 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening slechts categorieën van woonruimten als bedoeld in het eerste lid, aanwijzen voor zover:a. dit goedkope en middeldure koopwoningen zijn;b. de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar:1°.vrij van huur en gebruik was; 2°.in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, of 3°.werd verhuurd met een vergunning als bedoeld in het eerste lid. c. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van het verbod, bedoeld in het eerste lid.
Artikel 45, lid 1 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 41, eerste lid.
Artikel 45, lid 2 De op te leggen bestuurlijke boete bedraagt ten hoogste:a. het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 41, eerste lid, enb. het bedrag dat is vastgesteld voor de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van een verbod als bedoeld in artikel 41, eerste lid, indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering door een ambtenaar als bedoeld in artikel 33, eerste lid, van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod.
Artikel 45, lid 3 De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening het bedrag vast van de bestuurlijke boete die voor de overtreding kan worden opgelegd.
Huisvestingsverordening 2022
Artikel 29, lid 1 Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet zijn aangewezen die woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van €305.500 of lager;
Artikel 29, lid 2 Woonruimten als bedoeld in het vorige lid vallen alleen onder het werkingsgebied voor zover:a. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding, zijnde 1 maart 2022; en,b. de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar:1. vrij van huur en gebruik;2. in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden; of,3. verhuurd met een vergunning als bedoeld in artikel 31.
Artikel 30, lid 1 Het is verboden om zonder vergunning een woonruimte als bedoeld in artikel 29 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.
Artikel 41, lid 1 Het college kan een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 21, 22 eerste lid, 23a eerste lid, 23b eerste lid en 41, eerste lid van de Huisvestingswet 2014, of bij handelen in strijd met een voorwaarde of voorschrift als bedoeld in artikel 24 en 26 van de Huisvestingswet 2014.
Artikel 41, lid 2 Indien het college gebruikmaakt van de bevoegdheid uit het eerste lid legt het college een boete op overeenkomstig de tabel in de bijlage bij deze verordening.
Zie artikel 41, eerste en tweede lid, van de Hv 2022.
Zie de uitspraak van de Afdeling van 20 november 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4761. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
