|
|
|
| ECLI:NL:RBDHA:2026:31513 | | | | | Datum uitspraak | : | 08-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 03-11-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Den Haag | | Zaaknummers | : | AWB - 25 _ 5020 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | Naheffingsaanslag omzetbelasting. In geschil is of eiseres ter zake van de levering van twee percelen grond heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Eiseres heeft aannemelijk gemaakt dat zij op de percelen aanvankelijk een nieuwe eigen woning en een grote en kleine schuur wilde laten bouwen. Dat plan is op enig moment komen te vervallen. Het exacte moment is niet vast te stellen, maar wel staat vast dat die intentie er niet meer was ten tijde van de verkoop van het eerste perceel. De rechtbank rekent de handelingen die eiseres heeft verricht tot het moment van deze verkoop aan als handelingen die zijn verricht met het oog op de bouw van de eigen woning en de grote en kleine schuur. De rechtbank oordeelt dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat eiseres met het oog op de verkoop van de percelen actief stappen heeft ondernomen door middelen in te zetten die te vergelijken zijn met die welke worden aangewend door een fabrikant, handelaa | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | belastingrecht | | | bestemmingsplan | | | bodemonderzoek | | | glasopstanden | | | landbouw | | | landbouwbedrijf | | | landbouwgrond | | | naheffingsaanslag | | | omgevingsvergunning | | | omzetbelasting | | | perceel | | | tuinbouw | | | wet op de omzetbelasting | | | | Uitspraak | Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 25/5020
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 september 2026 in de zaak tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. H. de Kat),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres over het tijdvak 1 januari 2022 tot en met
31 december 2022 een naheffingsaanslag omzetbelasting (de naheffingsaanslag) opgelegd. Ook is aan eiseres belastingrente in rekening gebracht (de rentebeschikking) en een betaalverzuimboete opgelegd van € 5.514.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 juni 2025 de naheffingsaanslag, de rente- en de boetebeschikking gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2026.
Namens eiseres zijn verschenen de gemachtigde, mr. M.E.G.J. Schils en mr. L.J.F. Seerden. Namens verweerder zijn verschenen mr. [medewerker belastingdienst 1] en [medewerker belastingdienst 2].
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres was ondernemer voor de omzetbelasting. Haar activiteiten bestonden uit de verhuur van een onroerende zaak. Deze onroerende zaak is verkocht op 27 november 2024. Op die datum is ook het ondernemerschap van eiseres geëindigd.
2. Sinds het begin van de jaren negentig wonen eiseres en haar echtgenoot (de echtgenoot) aan [adres] (het adres). Eiseres en de echtgenoot hebben sinds 2012 het perceel met perceelnummer [perceel] (perceel I) in eigendom. Perceel I ligt aan de achterzijde van het adres en had ten tijde van de aankoop een agrarische bestemming. De voormalig eigenaar (Z) is het onderhoud (aan de slootkanten) van perceel I voor zijn rekening blijven nemen.
3. In 2018 heeft eiseres bij een makelaar advies ingewonnen over het aankopen van een bouwcontingent.
4. Op 29 mei 2019 hebben eiseres en de echtgenoot bij de gemeente een principeverzoek ingediend voor het realiseren van één of twee burgerwoningen op perceel I. Op 24 juni 2019 hebben zij hierop een positieve reactie, onder voorwaarden, van de gemeente ontvangen. Op 22 mei 2020 heeft een vervolgoverleg over dit verzoek plaatsgevonden.
5. In het voorjaar van 2021 hebben eiseres en de echtgenoot een bouwcontingent met een bouwrecht op 0,53 eenheid en een bouwcontingent met een bouwrecht op 0,80 eenheid gekocht (samen een recht op 1,33 eenheid).
6. Op 15 december 2021 heeft de gemeente met de echtgenoot (en met anderen die in hetzelfde gebied woningen wilden realiseren), een anterieure overeenkomst gesloten teneinde de voorwaarden vast te leggen waaronder de gemeente bereid is haar medewerking te verlenen aan de ontwikkeling en realisatie van woningen. In deze anterieure overeenkomst zijn kort weergegeven voor de echtgenoot verplichtingen opgenomen die onder meer zien op het voor eigen rekening opstellen van een ontwerp voor een herziening van het bestemmingsplan ter plaatse, het binnen een jaar na ommekomst van de omgevingsvergunning doen aanvangen van de bouw, alsook het zorgdragen voor een vloeiend bouwproces waardoor het gebouwde binnen drie jaar gebruiksklaar is. Daarnaast is de echtgenoot verantwoordelijk voor de aanleg of de verplaatsing van de nodige nutsvoorzieningen en aansluiting van perceel I op het riool en de openbare weg.
7. Perceel I is, nadat het deels is verkocht (zie hierna), kadastraal gesplitst in drie percelen met kadastrale aanduiding: [perceel 1A] (perceel I-A), [perceel 1B] (perceel I-B) en [perceel 1C] (perceel I-C).
8. Op 26 maart 2022 heeft eiseres aan [kopers 1] (kopers 1) verkocht (het bij latere levering kadastraal gesplitste) perceel I-B en een aandeel in een ontsluitingsweg, ter ontsluiting van perceel I-B naar de openbare weg. Perceel I-B is op 19 april 2022 geleverd aan kopers 1, onder de ontbindende voorwaarde dat de eiseres zorgdraagt voor de realisatie van de ontsluiting van perceel I-B met de openbare weg. Tussen eiseres en kopers 1 is op
13 november 2022 een aanvullende overeenkomst ondertekend ten behoeve van het realiseren van de ontsluitingsweg en het verplaatsen van bomen van perceel I-B naar perceel I-A.
9. Op 21 oktober 2022 heeft eiseres verkocht aan [kopers 2] (kopers 2) perceel I-C als ook twee aandelen in en een aandeel in een mandeligheid, ten behoeve van (ontsluitings)weg(en) van perceel I-B naar de openbare weg. Het verkochte is aan kopers 2 geleverd bij akte van levering van 28 december 2022.
10. Verweerder heeft op 30 augustus 2023 en 23 oktober 2023 (aanvullende) vragen gesteld aan eiseres naar aanleiding van de door haar ingediende aangifte omzetbelasting over het eerste kwartaal van 2022. Verweerder vraagt onder meer om informatie over de verkoop van de percelen I-B en I-C.
11. Eiseres heeft hierop bij e-mail van 19 september 2023 en 4 december 2023 gereageerd. Ook zijn er op 7 december 2023 nog aanvullende stukken door haar overgelegd.
12. Bij brief van 11 december 2023 heeft verweerder aan eiseres meegedeeld dat hij een naheffingsaanslag wil gaan opleggen, omdat eiseres voor de levering van de twee bouwterreinen heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting en dat daarom ter zake van die leveringen omzetbelasting verschuldigd is.
13. Bij brief van 5 februari 2024 heeft de gemachtigde op het voornemen van verweerder gereageerd. Verweerder heeft in deze reactie geen aanleiding gezien om zijn standpunt te herzien.
14. Met dagtekening 25 april 2024 zijn de naheffingsaanslag, de rente- en boetebeschikking opgelegd. De naheffingsaanslag omvat, naast omzetbelasting ter zake van de levering van de percelen I-B en I-C, ook een correctie aftrek voorbelasting ter zake van de verhuurde onroerende zaak.
Geschil 15.In geschil is of terecht omzetbelasting is nageheven ter zake van de levering van de twee percelen. Niet in geschil is dat de percelen I-B en I-C kwalificeren als bouwterrein in de zin van artikel 11, zesde lid, Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB). Indien de rechtbank oordeelt dat terecht omzetbelasting is nageheven ter zake van de levering van de percelen I-B en I-C, dan is subsidiair de maatstaf van heffing in geschil. Verder is in geschil of de verzuimboete terecht aan eiseres is opgelegd. De correctie aftrek voorbelasting ter zake van de verhuurde woning is niet in geschil.
16. Eiseres stelt dat zij voor de levering van de percelen I-B en I-C geen omzetbelasting verschuldigd is. Zij heeft dienaangaande niet gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting en de levering maakte ook geen deel uit van haar bestaande onderneming. Subsidiair stelt eiseres dat als zij ter zake van de levering omzetbelasting verschuldigd is, de naheffingsaanslag te hoog is vastgesteld. Ook stelt eiseres dat de verzuimboete ten onrechte is opgelegd.
17. Verweerder stelt dat terecht omzetbelasting is nageheven ter zake van de levering van de percelen I-B en I-C. Hij voert daartoe primair aan dat eiseres met betrekking tot de levering van deze percelen heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting. Subsidiair stelt verweerder dat perceel I vanaf de verwerving in 2012 tot aan de levering van de (afgesplitste) percelen I-B en I-C in gebruik is geweest voor economische activiteiten van eiseres. In beroep stelt verweerder zich nader op het standpunt dat de naheffingsaanslag te hoog is vastgesteld en doet daarbij een beroep op interne compensatie. Als dit wordt gehonoreerd, dient de naheffingsaanslag niettemin te worden verminderd. Tot slot stelt verweerder dat de verzuimboete terecht aan eiseres is opgelegd.
Beoordeling van het geschil
Heeft eiseres met betrekking tot de levering van de percelen I-B en I-C gehandeld als ondernemer?
18. Artikel 7, eerste lid, van de Wet OB definieert ‘ondernemer’ als degene die zelfstandig een bedrijf uitoefent, waar op grond van het tweede lid mede onder wordt begrepen de uitoefening van een beroep alsmede de exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen. De inhoud van dit aldus gedefinieerde begrip van ‘ondernemer’ komt overeen met het begrip ‘belastingplichtige’ van artikel 9 van Richtlijn 2006/112/EG betreffende het gemeenschappelijk stelsel van belasting over de toegevoegde waarde (de btw-richtlijn).
19. Artikel 9, eerste lid, van de btw-richtlijn luidt:
“Als ‘belastingplichtige’ wordt beschouwd eenieder die, op ongeacht welke plaats, zelfstandig een economische activiteit verricht, ongeacht het oogmerk of het resultaat van die activiteit.
Als ‘economische activiteit’ worden beschouwd, alle werkzaamheden van een fabrikant, handelaar of dienstverrichter, met inbegrip van de winning van delfstoffen, de landbouw en de uitoefening van vrije of daarmede gelijkgestelde beroepen. Als economische activiteit wordt in het bijzonder beschouwd de exploitatie van een lichamelijke of onlichamelijke zaak om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen.”
20. Het Hof van Justitie heeft in zijn arrest van 15 september 2011, nrs. C-180/10 en
C-181/10, ECLI:EU:C:2011:589 (Słaby en Kuć) overwogen:
“De levering van een bouwterrein moet worden beschouwd als krachtens de nationale wettelijke regeling van een lidstaat onderworpen aan de belasting over de toegevoegde waarde wanneer deze staat gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid van artikel 12, lid 1, van richtlijn 2006/112/EG van de Raad van 28 november 2006 betreffende het gemeenschappelijke stelsel van belasting over de toegevoegde waarde, zoals gewijzigd bij richtlijn 2006/138/EG van de Raad van 19 december 2006, ongeacht of de handeling duurzaam is en of de persoon die de levering heeft uitgevoerd, een activiteit als fabrikant, handelaar of dienstverrichter uitoefent, voor zover deze handeling niet de loutere uitoefening door de eigenaar van zijn eigendomsrecht vormt.
Een natuurlijke persoon die een landbouwbedrijf heeft uitgeoefend op een terrein dat na een wijziging in de bestemmingsplannen buiten zijn wil om als nieuwe bestemming bouwgrond krijgt, moet niet worden beschouwd als een belastingplichtige ter zake van de belasting over de toegevoegde waarde in de zin van de artikelen 9, lid 1, en 12, lid 1, van richtlijn 2006/112, zoals gewijzigd bij richtlijn 2006/138, wanneer hij dit terrein wenst te verkopen, op voorwaarde dat deze verkopen deel uitmaken van het beheer van zijn privévermogen.
Wanneer deze persoon met het oog op het sluiten van deze verkopen daarentegen voor de verkoop van onroerend goed actief stappen onderneemt door middelen in te zetten die te vergelijken zijn met die welke worden aangewend door een fabrikant, handelaar of dienstverrichter in de zin van artikel 9, lid 1, tweede alinea, van richtlijn 2006/112, zoals gewijzigd bij richtlijn 2006/138, moet hij worden beschouwd als een persoon die een „economische activiteit” in de zin van dit artikel uitoefent, en bijgevolg als een belastingplichtige ter zake van de belasting over de toegevoegde waarde.”
21. De bewijslast dat eiseres ter zake van de levering van de percelen I-B en I-C, die kwalificeren als bouwterreinen, heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting, rust op verweerder. Hij dient derhalve aannemelijk te maken dat eiseres met het oog op de verkoop voor die verkoop actief stappen heeft ondernomen door middelen in te zetten die te vergelijken zijn met die welke worden aangewend door een fabrikant, handelaar of dienstverrichter in de zin van artikel 9, eerste lid, van de btw-richtlijn. Verweerder heeft in dat kader gewezen op diverse handelingen die door of namens eiseres zijn verricht en aangegeven dat deze handelingen, al dan niet in samenhang, zijn verricht met het oog op de verkoop van de percelen. Het betreffen - summier weergegeven - de navolgende handelingen:
- het in 2018 inwinnen van advies over het aankopen van een bouwcontingent bij een derde persoon;
- het op 29 mei 2019 indienen van het principeverzoek bij de gemeente en het voeren van een vervolgoverleg hierover (zie onder 4);
- het wijzigen van het bestemmingsplan met betrekking tot perceel I van landbouwgrond naar bouwgrond;
- de aankoop van twee bouwcontingenten met in totaal een bouwrecht van 1,33 eenheid (zie onder 5);
- het op 26 mei 2021 laten uitvoeren van historisch vooronderzoek met betrekking tot mogelijke verontreiniging van de bodem van perceel I;
- de door de Stichting [stichting] - onder andere namens eiseres en de echtgenoot – indiening van een aanvraag tot herziening van het bestemmingsplan om de ontwikkeling van (onder andere) het gebied - waarbinnen perceel I gelegen is - mogelijk te maken;
- de door de gemeente aan de echtgenoot opgelegde verplichtingen als vastgelegd in de anterieure overeenkomst (zie onder 6);
- het op 16 december 2021 laten uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek ten behoeve van de aanvraag van een omgevingsvergunning;
- de aankoop op 31 oktober 2022 van 3/7e onverdeeld aandeel in een perceel grond van een derde om een ontsluitingsweg te realiseren naar de percelen I-A, I-B en I-C;
- het namens eiseres laten verplaatsen van bomen naar perceel I-A, alsmede het laten aanvoeren en verwerken van grond op de percelen I-B en I-C.
Verweerder is naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast en overweegt daartoe als volgt.
22. De echtgenoot heeft desgevraagd, naar het oordeel van de rechtbank geloofwaardig, verklaard dat de koop van perceel I (in 2012) was ingegeven door de wens van eiseres en de echtgenoot om het vrije uitzicht vanuit hun huidige woning te behouden. Later ontstond de wens om op perceel I een nieuwe eigen woning te bouwen met daarbij een kleinere en een grote schuur. In verband daarmee heeft aankoop van de twee bouwcontingenten plaatsgevonden. Een agrarisch deskundige heeft daarna aan de echtgenoot uitgelegd dat de bouw van een woning met een grote schuur ook mogelijk zou zijn, wanneer perceel I gesplitst zou worden. De regels van de gemeente aangaande de toegestane omvang van nieuw te bouwen woningen waren op enig moment versoepeld, waardoor het met de op dat moment reeds aangekochte bouwcontingenten mogelijk werd om in plaats van één woning twee woningen te bouwen op (gesplitste) percelen. Dit had tot gevolg dat het voor eiseres mogelijk werd om, overeenkomstig haar wens, zowel een woning met een kleine schuur, als een grote schuur te bouwen op (gesplitste) percelen. Uiteindelijk hebben de gestegen bouwkosten en de specifieke woon- en milieuwensen eiseres en de echtgenoot doen besluiten om geen nieuwe eigen woning met een grote en kleine schuur voor zichzelf te bouwen op perceel I.
23. Het exacte moment waarop besloten is om geen eigen nieuwe woning met schuren meer te bouwen is onduidelijk. De rechtbank stelt vast dat ten tijde van de verkoop van perceel I-B op 26 maart 2022 eiseres niet meer de intentie heeft om een nieuwe woning te gaan bouwen. De rechtbank rekent de handelingen die eiseres heeft verricht tot het moment van deze verkoop, overeenkomstig de verklaring van de echtgenoot, aan als handelingen die zijn verricht met het oog op de bouw van de eigen woning en de grote en kleine schuur.
Na de verkoop hebben nog de volgende twee handelingen plaats gevonden:
1) de aankoop van het onverdeelde aandeel in een perceel grond om een ontsluitingsweg te kunnen realiseren en 2) het laten verplaatsen van bomen van perceel I-B naar perceel I-A. Het betreffen handelingen die (ook) verband houden met de persoonlijke wensen van eiseres. De aankoop van het aandeel in de grond ten behoeve van de ontsluitingsweg, maakt het mogelijk om perceel I-A via de openbare weg te bereiken en niet enkel via het adres (“achterom”). Met het verplaatsen van de bomen kon eiseres het landelijke karakter van perceel I-A behouden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er onvoldoende handelingen dan wel aanknopingspunten door verweerder zijn aangedragen, waaruit volgt dat eiseres met het oog op de verkoop van de percelen I-B en I-C actief stappen heeft ondernomen door middelen in te zetten die te vergelijken zijn met die welke worden aangewend door een fabrikant, handelaar of dienstverrichter in de zin van artikel 9, eerste lid, van de btw-richtlijn.
24. Gelet op voorgaande heeft eiseres ter zake van de levering van de percelen I-B en I-C niet gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting.
Was perceel I vanaf de verwerving in 2012 in gebruik voor economische activiteiten van eiseres?
25. Verweerder heeft subsidiair gesteld dat perceel I vanaf het moment van verwerving tot aan de levering van percelen I-B en I-C aan de desbetreffende kopers in gebruik is geweest voor economische activiteiten van eiseres. Daartoe heeft hij aangevoerd dat het duurzaam ter beschikking stellen van perceel I aan Z tegen een vergoeding in natura, te weten het onderhouden van (de slootkanten van) perceel I, een prestatie onder bezwarende titel is.
26. De rechtbank volgt verweerder hierin niet. Van een belaste dienst is alleen sprake als een dienst onder bezwarende titel wordt verricht. Dat is het geval wanneer tussen de verrichter en de ontvanger van de prestatie een rechtsbetrekking bestaat waarbij over en weer prestaties worden uitgewisseld, en de door de dienstverrichter ontvangen vergoeding de werkelijke tegenwaarde vormt voor de aan de ontvanger verleende dienst.
27. De rechtbank acht niet aannemelijk dat het maaien van de slootkanten de werkelijke tegenwaarde vormt voor het ter beschikking stellen van perceel I aan Z. Van een belaste dienst is dan geen sprake.
Slotsom
28. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de levering van de percelen I-B en I-C niet belast met omzetbelasting. Het beroep dient om die reden gegrond te worden verklaard. De naheffingsaanslag dient te worden verminderd tot de correctie aftrek voorbelasting van € 18.441, ter zake van het destijds verhuurde pand, hetgeen tussen partijen niet in geschil is. De verzuimboete en de belastingrente dienen overeenkomstig te worden verminderd.
Proceskosten
29. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.200 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 666, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de naheffingsaanslag wordt verminderd tot € 18.441;
bepaalt dat de belastingrente dienovereenkomstig wordt verminderd;
vermindert de verzuimboete tot € 1.844;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.200;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 194 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, voorzitter, en mr. E. Kouwenhoven en
mr. J.J. Arts, leden, in aanwezigheid van mr. W.M.M.A. van der Vegt, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
Een bouwcontingent geeft aanspraak op (woning)bouw ter grootte van een bepaald volume binnen de woonplaats van eiseres en ontstaat (kort gezegd) wanneer wegens bedrijfsstaking glasopstanden voor de tuinbouw binnen de woonplaats verdwijnen. Ten tijde van de aankoop gaf een eenheid bouwcontingent recht op de bouw van een woning van maximaal 750m3.
Kopers 1 wilden deze bomen namelijk omhakken en omdat het aanzienlijk minder kost om dergelijke bomen te verplaatsen, dan nieuwe bomen met een vergelijkbare omvang te plaatsen, zijn de bomen verplaatst.
Vgl. Hoge Raad 7 november 2014, nr. 12/02683, ECLI:NL:HR:2014:3122. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
