|
|
|
| ECLI:NL:RBGEL:2026:8352 | | | | | Datum uitspraak | : | 21-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 12-11-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Gelderland | | Zaaknummers | : | C/05/460791 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Royement hypotheek, titelgebrek, vordering van eisers tot het (opnieuw) verlenen van recht van hypotheek en vestigen van hypotheek afgewezen. Overeenkomst waarnaar de hypotheekakte verwijst bevat geen titel voor vestiging van hypotheek ten gunste ven eisers. | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | koopovereenkomst | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/460791 / HA ZA 25-528
Vonnis van 21 oktober 2026
in de zaak van
1 [eiser 1] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,2. MIG PRIME INVESTMENT LTD.,
te Birkirkara CBD 1020 (Malta),
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser 1] en Mig,
procesadvocaat: mr. J.G.M. Roijers,
tegen
[gedaagde]
,
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. L.J.P.E. Donckers-Corten.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 april 2026
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 augustus 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[gedaagde] is enig aandeelhouder van [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ). Bestuurder van [bedrijf 1] is [persoon 1] , tevens de levenspartner van [gedaagde] (hierna: [persoon 1] ).
2.2.
[bedrijf 1] is enig aandeelhouder van [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ).
[persoon 1] is enig bestuurder van [bedrijf 2] .
2.3.
[eiser 1] is bestuurder en mede-aandeelhouder van [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ). [persoon 2] is enig bestuurder en enig aandeelhouder van [eiser 1] . [bedrijf 5] B.V. (hierna: [bedrijf 5] ) is mede-aandeelhouder van [bedrijf 3] .
2.4.
Op 15 november 2023 hebben [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [persoon 1] en [gedaagde] als verkopers aan [bedrijf 3] als koper de activa en passiva van [bedrijf 2] verkocht.
De afspraken over deze transactie zijn vastgelegd in een ‘Overeenkomst van koop en verkoop van activa en passiva’ (hierna: de koopovereenkomst). In deze koopovereenkomst zijn ook door de verkopers gegeven garanties en vrijwaringen vastgelegd.
2.5.
Op 19 december 2023 hebben [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [persoon 1] en [gedaagde] als verkopers en [bedrijf 3] als koper nadere afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een ‘Addendum bij Overeenkomst van koop en Verkoop van Activa en Passiva, gesloten in november 2023’ (hierna: het addendum).
2.6.
De achtergrond van de nadere afspraken in het addendum was - kort gezegd - dat de verkopers bepaalde garanties uit de koopovereenkomst jegens [bedrijf 3] niet waren nagekomen. Het bedrag dat hiermee was gemoeid is door de contractspartijen geschat op € 200.000, welk bedrag de verkopers (alsnog) aan [bedrijf 3] verschuldigd werden. Omdat de verkopers financieel niet in staat waren om dit bedrag aan [bedrijf 3] te betalen, zijn de contractspartijen overeengekomen dat dit bedrag door [bedrijf 3] bij wijze van lening aan de verkopers werd verstrekt.
In het addendum is daarover onder meer vermeld:
1. Koper verstrekt aan Verkopers een lening ter grootte van EUR 200.000.
2. Als zekerheid voor de terugbetaling dient uiterlijk op 15 januari 2024 ten behoeve van koper een recht van 1e hypotheek te worden gevestigd op het onroerend goed dat eigendom is van Verkopers, aan het adres [adres] te [plaats] . Pas nadat dit hypotheekrecht is gevestigd, wordt de lening verstrekt.
(…)
5. De rente bedraagt 5%
6. de lening wordt, met ingang van 28 januari 2024, afgelost in 120 maandelijkse termijn van EUR 1.666,67. (…)
2.7.
Het onroerend goed aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) is eigendom van [gedaagde] .
2.8.
Bij notariële akte van hypotheek van 17 januari 2024 heeft [gedaagde] als hypotheekgever een recht van hypotheek verstrekt ten behoeve van [eiser 1] en [bedrijf 5] als schuldeisers op het woonhuis met verder toebehoren aan [adres] te [plaats] .
2.9.
In de akte van hypotheek is onder meer vermeld:
Overeenkomst tot vestiging van hypotheek en pand
De Hypotheekgever en de Schuldeiser zijn overeengekomen dat ten behoeve van de
Schuldeiser het recht van hypotheek en pand zal worden verleend op de in deze akte vermelde goederen, tot zekerheid als in deze akte omschreven en zoals omschreven in de aan deze akte gehechte overeenkomst. Het hypotheekrecht wordt verleend voor alles wat Schuldeiser uit hoofde van deze overeenkomst te vorderen heeft van de Hypotheekgever, alsook van:
(samengevat weergegeven, rechtbank) [bedrijf 1] , [bedrijf 2] en [persoon 1] .
Vestiging hypotheek- en pandrecht met bijbehorende bepalingen
Ter uitvoering van de overeenkomst als hiervoor vermeld, verleent de Hypotheekgever aan de Schuldeiser, die zulks aanneemt, recht van hypotheek respectievelijk - voorzoveel nodig nu voor alsdan - recht van pand op het hierna te omschrijven onderpand, tot meerdere zekerheid voor:
I. de terugbetaling van de hoofdsom ad tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00);
II. de betaling van de bedongen renten, boeten, kosten en het overigens in verband met het vorenstaande verschuldigde, tezamen begroot op veertig procent (40%) van de hoofdsom,
derhalve in totaal tweehonderdtachtigduizend euro (€ 280.000,00).
2.10.
In een ‘Geldleningsovereenkomst’ van 20 januari 2024 (hierna: de geldleningsovereenkomst) gesloten tussen [bedrijf 5] en [eiser 1] als schuldeisers enerzijds en [bedrijf 1] en [persoon 1] als schuldenaren anderzijds, is onder meer vermeld:
In aanmerking nemende:
1. Schuldenaar op 15 november 2023 activa en passiva heeft verkocht aan [bedrijf 3]
BV (overeenkomst in bijlage 1).
2. Schuldenaar op 19 december 2023 een addendum of aanvulling (addendum in bijlage 2)
op die overeenkomst heeft ondertekend.
3. Schuldenaar uit hoofde van die twee overeenkomsten nog € 200.000 schuldig is aan [bedrijf 3] BV. Deze bedragen zijn nader gespecificeerd in een aantal facturen die zijn bijgevoegd in bijlage 3.
4. Schuldeiser 1. en 2. ook aandeelhouder zijn van [bedrijf 3] BV en uit dien
hoofde bereid zijn Schuldenaar een bedrag van € 200.000 te lenen met als hypothecaire
zekerheid het registergoed zoals genoemd in de concept hypotheekakte die is bijgevoegd
als bijlage 4, teneinde Schuldenaar in staat te stellen het bedrag (via de
derdengeldrekening van de notaris) aan [bedrijf 3] BV te betalen.
5. Partijen op de dag van tekenen van deze overeenkomst nog een aantal additionele
afspraken hebben gemaakt die zijn samengevat in bijlage 6.
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Artikel 1. Hoofdsom
Schuldeiser 1 en 2 zullen ieder per 17 januari 2024 te leen verstrekken aan schuldenaar, die van schuldeiser 1 en 2 ieder te leen heeft ontvangen en aan deze schuldig heeft erkend de som van groot € 100.000 (zegge: honderd duizend euro), hierna voor iedere schuldeiser genoemd: "de hoofdsom".
Artikel 2. Rente
2.1.
Schuldenaar zal aan schuldeiser over de hoofdsom casu quo het pro resto bedrag een rente verschuldigd zijn gelijk aan 5 procent per jaar.
2.2.
Schuldenaar zal de lening in 120 maanden in pelijke bedragen (lineair) aflossen.
2.3.
Schuldenaar zal de rente en aflossing maandelijks voldoen, voor het eerst op 17 februari 2024;
2.4.
Indien en voor zover de rente niet wordt betaald, word zij rentedragend bijgeschreven bij de hoofdsom.
2.5.
De maandelijkse betaling bestaat uit rente en aflossing en is voor ieder van de 120 maanden weergegeven in bijlage 5.
2.6.
Vervroegd aflossen is toegestaan, zonder extra kosten.
(…)
Artikel 6. Zekerheid
Tot zekerheid van de terugbetaling van vermelde lening, alsmede van rente en kosten, krijgen schuldeiser 1 en 2 gezamenlijk een recht van eerste hypotheek op de registergoed zoals vermeld in de concept notariële akte in bijlage 4. Voor zover nodig is de toestemming ex artikel 1:88 hiervoor verleend.
2.11.
[eiser 1] en Mig hebben via de derdengeldrekening van de notaris een bedrag van € 200.000 aan [bedrijf 3] betaald.
2.12.
[persoon 1] heeft afgelost op de lening uit de ‘Geldleningsovereenkomst.’
2.13.
[bedrijf 2] is op 7 mei 2024 in staat van faillissement verklaard.
2.14.
Op 10 februari 2025 is in het Kadaster ingeschreven een notariële akte van diezelfde datum waarin een verklaring is afgelegd van vervallen zijn van het hypotheekrecht op het onroerend goed aan [adres] te [plaats] , als bedoeld in artikel 274 van boek 3 Burgerlijk Wetboek. In deze notariële akte is vermeld dat de verklaring van vervallen zijn van het hypotheekrecht is afgelegd door [persoon 3] namens [eiser 1] en [bedrijf 5] en dat het hypotheekrecht is vervallen doordat achteraf is gebleken dat het hypotheekrecht nietig blijkt wegens het ontbreken van een geldige titel voor het vestigen van hypotheekrecht.
2.15.
[eiser 1] en [bedrijf 5] hebben zich bij brieven van hun advocaat van 29 september 2025 aan de notaris en aan de advocaat van [gedaagde] op het standpunt gesteld, samengevat, dat het hypotheekrecht ten onrechte is geroyeerd. Zij verzoeken de notaris het ertoe te leiden dat de hypotheekakte opnieuw wordt ingeschreven in het kadaster, dan wel een nieuwe hypotheekakte op te stellen. Aan [gedaagde] verzoeken zij mee te werken aan het opnieuw vestigen van een recht van eerste hypotheek op het onroerend goed en zij beroepen zich op ongerechtvaardigde verrijking door [gedaagde] .
2.16.
Bij notariële akte van 13 juni 2025 heeft [gedaagde] het recht van eerste hypotheek op (onder andere) haar woning verleend aan [bedrijf 4] B.V. (hierna: [bedrijf 4] ) strekkende tot zekerheid van een door [bedrijf 4] aan [gedaagde] verstrekte geldlening. In deze akte is voorts vermeld dat het registergoed niet zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de schuldeiser met (onder andere) een hypotheekrecht mag worden bezwaard.
2.17.
[gedaagde] heeft bij brief van haar advocaat van 6 oktober 2025 aan de advocaat van [eiser 1] en Mig laten weten niet te zullen meewerken aan het opnieuw vestigen van een hypotheekrecht op haar woning. De notaris heeft niet (opnieuw) een recht van hypotheek op het onroerend goed gevestigd.
2.18.
[eiser 1] en Mig voorheen [bedrijf 5] hebben na verkregen toestemming van de voorzieningenrechter op 26 november 2025 conservatoir beslag tot vestiging van het recht van hypotheek op de woning van [gedaagde] laten leggen.
3Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser 1] en Mig vorderen - samengevat -
primair
[gedaagde] te veroordelen tot het verlenen van het recht van hypotheek aan hen en het (laten) vestigen daarvan op de aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaak gelegen aan het [adres] [plaats] , tot meerdere zekerheid van betaling van hetgeen [eiser 1] en Mig van [persoon 1] en/of [bedrijf 1] en/of [bedrijf 2] en/of [gedaagde] te vorderen hebben, binnen 14 dagen na dagtekening dan wel betekening van het te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan [gedaagde] een onmiddellijk opeisbare dwangsom aan [eiser 1] en Mig verbeurt van € 10.000 per dag, met een maximum van € 200.000, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, waaronder mede begrepen de beslagkosten van € 1.168,61, te vermeerderen met de wettelijke rente en
subsidiair voor recht te verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eiser 1] en Mig lijden als gevolg van verzuim van [gedaagde] , dan wel de onmogelijkheid, om ten behoeve van [eiser 1] en Mig het recht van hypotheek te verlenen en het (laten) vestigen daarvan op haar woning en haar te veroordelen tot vergoeding van die schade, nader op te maken bij staat,
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder begrepen de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser 1] en Mig voeren ter onderbouwing van de vordering aan, samengevat weergegeven, dat [gedaagde] jegens hen gehouden is (opnieuw) een recht van hypotheek op haar woning te verlenen. De eerder ten behoeve van hen gevestigde hypotheek op de woning is ten onrechte wegens een titelgebrek geroyeerd. Er is volgens [eiser 1] en Mig geen sprake van een titelgebrek. De titel ligt besloten in het addendum en de overeenkomst van 20 januari 2024, zoals in de hypotheekakte vermeld. [gedaagde] is partij bij de gemaakte afspraken die zijn vastgelegd op 20 januari 2024. [eiser 1] en Mig hebben op grond van die afspraken de positie van [bedrijf 3] jegens [gedaagde] overgenomen en zijn daarmee schuldeisers van [gedaagde] geworden, waarmee [gedaagde] jegens hen verplicht werd het recht van hypotheek op haar pand te verlenen.
Voor zover een geldige titel ontbreekt, is [gedaagde] ongerechtvaardigd verrijkt ten laste van [eiser 1] en Mig. Zij hebben immers de schuld aan [bedrijf 3] afgelost, maar hebben daarvoor geen zekerheid verkregen. [eiser 1] en Mig lopen nu het risico van niet betalen door [gedaagde] c.s., waar dat risico eerder, door de verleende hypotheek, bij [gedaagde] lag.
[eiser 1] en Mig vorderen de schadevergoeding in natura te voldoen op de voet van artikel 6:103 BW, door het alsnog/opnieuw vestigen van het recht van hypotheek op de woning van [gedaagde] ten behoeve van [eiser 1] en Mig, tot zekerheid van betaling door [gedaagde] c.s. van het geleende bedrag van € 200.000 en rente.
Subsidiair, voor het geval [gedaagde] gehouden is het recht van hypotheek te verlenen, maar dat onmogelijk is omdat zij inmiddels ten behoeve van [bedrijf 4] een recht van hypotheek op de woning heeft laten vestigen en [bedrijf 4] geen toestemming geeft voor een tweede hypotheekrecht, vorderen zij een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die zij lijden door het verzuim van [gedaagde] om een hypotheek ten behoeve van hen te vestigen op haar woning.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] en Mig, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [eiser 1] en Mig in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] vordert in reconventie, samengevat, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis het door [eiser 1] en Mig gelegde beslag opheft en bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de door [eiser 1] en Mig aan de deurwaarder te verlenen volmacht om de inschrijving van het beslag in het kadaster door te halen, met hoofdelijke veroordeling van [eiser 1] en Mig in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.5.
[gedaagde] voert daartoe aan dat de vorderingen van [eiser 1] en Mig in conventie niet toewijsbaar zijn, zodat het beslag ten onrechte is gelegd en daarmee onrechtmatig is.
3.6.
[eiser 1] en Mig voeren verweer, dat bij de beoordeling aan de orde komt.
4De beoordeling
In conventie
4.1.
Met het oog op de begrijpelijkheid van de posities van de verschillende personen/vennootschappen in deze zaak, wordt eerst vastgesteld dat de vorderingen in conventie zijn ingesteld door [eiser 1] en Mig. In de stukken, zoals de hypotheekakte en de geldleningsovereenkomst, wordt [bedrijf 5] B.V. vermeld en niet Mig. Volgens Mig is [bedrijf 5] B.V. door een crossborder conversion procedure dan wel grensoverschrijdende omzetting op 15 januari 2025 van rechtsvorm en naam veranderd in Mig. [gedaagde] betwist dat Mig de rechtsopvolger van [bedrijf 5] is. Voor de leesbaarheid van het vonnis wordt er veronderstellenderwijs vanuit gegaan dat waar Mig of [bedrijf 5] wordt genoemd, dezelfde partij wordt bedoeld, zonder reeds nu te oordelen over de vraag of Mig daadwerkelijk de rechtsopvolger is van [bedrijf 5] . Over dat punt wordt hierna in r.o. 4.16 overwogen.
Titelgebrek?
4.2.
[eiser 1] en Mig stellen dat het recht van hypotheek op de woning van [gedaagde] ten onrechte is geroyeerd vanwege een titelgebrek, omdat er wel een geldige titel is. De titel ligt volgens hen besloten in het addendum en in de nadere afspraken die schriftelijk zijn vastgelegd in de geldleningsovereenkomst van 20 januari 2024. De titel volgt ook uit de hypotheekakte zelf, waarin [gedaagde] zich volgens [eiser 1] en Mig schuldig verklaart voor hetgeen zij aan [eiser 1] en Mig verschuldigd is, onder verwijzing naar het addendum. [gedaagde] is daarom volgens [eiser 1] en Mig gehouden mee te werken aan het (opnieuw) laten vestigen van een recht van hypotheek op haar woning.
4.3.
Op grond van artikel 3:89 lid 2 BW bezien in samenhang met artikel 3:98 BW, moet de notariële akte waarbij het recht van hypotheek wordt gevestigd nauwkeurig de titel voor levering van het hypotheekrecht bevatten. In de hypotheekakte is vermeld dat het recht van hypotheek en pand zal worden verleend op de in deze akte vermelde goederen, tot zekerheid als in deze akte omschreven en zoals omschreven in de aan deze akte gehechte overeenkomst. Bij de hypotheekakte zijn de overeenkomst en het addendum als bijlagen gevoegd. Het hypotheekrecht wordt verleend voor alles wat schuldeiser ( [eiser 1] en [bedrijf 5] , rechtbank) uit hoofde van deze overeenkomst te vorderen heeft van de hypotheekgever ( [gedaagde] , rechtbank), alsook van [persoon 1] , [bedrijf 1] en [bedrijf 2] . De hypotheekakte zelf bevat niet de verplichtingen van partijen, maar verwijst naar de aan de akte gehechte overeenkomst. Als gezegd zijn de overeenkomst en het addendum gehecht aan de akte. De overeenkomst waarnaar de hypotheekakte verwijst, is de activa-passiva transactie, die op zichzelf geen titel voor vestiging van het hypotheekrecht bevat. Het addendum bevat de afspraken over een lening die [bedrijf 3] verstrekt aan [gedaagde] , [persoon 1] , [bedrijf 1] en [bedrijf 2] , waarbij als zekerheid voor de terugbetaling ten behoeve van [bedrijf 3] een recht van eerste hypotheek moet worden gevestigd op de woning van [gedaagde] . De partij ten gunste waarvan het recht van hypotheek moet worden gevestigd is dus [bedrijf 3] , en niet [eiser 1] en Mig. Deze overeenkomst bevat dus geen titel voor de vestiging van het hypotheekrecht door [gedaagde] ten gunste van [eiser 1] en Mig.
4.4.
[eiser 1] en [bedrijf 5] zijn wel contractspartij bij de geldleningsovereenkomst. Zij stellen dat ook [gedaagde] partij is bij de geldleningsovereenkomst, die schriftelijk is vastgelegd op 20 januari 2024. Volgens hen is ook in deze geldleningsovereenkomst de titel voor het verlenen van het recht van hypotheek gelegen. Deze nadere afspraken zijn volgens hen gemaakt vóórdat de hypotheek op 17 januari 2024 werd gevestigd en later, op 20 januari 2024, schriftelijk vastgelegd.
4.5.
In de schriftelijke geldleningsovereenkomst zijn afspraken vastgelegd tussen enerzijds [eiser 1] en [bedrijf 5] en anderzijds [bedrijf 1] en [persoon 1] . Kort gezegd lenen [eiser 1] en [bedrijf 5] € 200.000 aan [bedrijf 1] en [persoon 1] , waarmee de schuld van [bedrijf 1] , [gedaagde] , [persoon 1] en [bedrijf 2] aan [bedrijf 3] wordt afgelost.
4.6.
[gedaagde] wordt in deze geldleningsovereenkomst niet vermeld en heeft deze overeenkomst niet ondertekend. Volgens [eiser 1] en Mig is zij echter wel contractspartij bij de geldleningsovereenkomst, omdat [persoon 1] als vertegenwoordiger van [gedaagde] is opgetreden bij het sluiten van de geldleningsovereenkomst. Zij voeren daartoe aan dat [gedaagde] overal vanaf wist en erbij betrokken was, omdat zij aandeelhouder is van [bedrijf 1] , zij zich had verbonden om de hypotheek te vestigen zoals in het addendum vastgelegd en [persoon 1] , die de overeenkomst heeft ondertekend, haar levenspartner is. Deze omstandigheden kunnen op zichzelf juist zijn, maar dat alleen betekent niet dat [gedaagde] partij is bij de geldleningsovereenkomst. [eiser 1] en Mig hebben geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat door [eiser 1] en Mig met [gedaagde] nadere afspraken zijn gemaakt. Met name hebben zij niets gesteld over contacten die met [gedaagde] over de lening zouden zijn geweest, over onderhandelingen over de geldlening, eventuele correspondentie met haar en hoe de vertegenwoordiging van [gedaagde] door [persoon 1] vorm is gegeven. Daar staat tegenover dat [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd dat zij nooit enig contact heeft gehad met de personen achter [eiser 1] en Mig en [bedrijf 3] . Zij heeft op de mondelinge behandeling verklaard deze personen voor het eerst te hebben gezien op die zitting. De koopovereenkomst, het addendum en de geldleningsovereenkomst zijn alle opgesteld door [eiser 1] en Mig en/of [bedrijf 3] . De conceptfacturen (bijlage 3 bij de geldleningsovereenkomst) zijn gericht aan [bedrijf 1] ter attentie van [persoon 1] en niet (ook) aan [gedaagde] . Bijlage 6 bij de geldleningsovereenkomst is een bericht van 20 januari 2024 van de heer [persoon 2] van [eiser 1] aan [persoon 1] en geeft weer wat zij en [persoon 4] hebben besproken over de geldleningsovereenkomst die dag. De afspraken die toen zijn gemaakt zijn in dit bericht vastgelegd. Dit stuk is ondertekend door de heren [persoon 2] , [persoon 1] en [persoon 4] . [gedaagde] wordt in dit stuk niet genoemd en evenmin heeft zij dit stuk ondertekend. Onbetwist staat vast dat [persoon 1] op de geldlening van [eiser 1] en Mig aflost, en niet (ook) [gedaagde] .
[eiser 1] en Mig hebben ook geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [persoon 1] gevolmachtigd was om (ook) voor [gedaagde] de geldleningsovereenkomst te sluiten. Op basis van welke feiten en omstandigheden [eiser 1] en Mig hebben aangenomen dat [persoon 1] als vertegenwoordiger van [gedaagde] handelde, is niet gesteld, met name niet uit welke gedragingen en verklaringen van [persoon 1] zij dit hebben mogen begrijpen. Gedragingen of verklaringen van [gedaagde] op basis waarvan [eiser 1] en Mig redelijkerwijs mochten aannemen dat [persoon 1] als haar gevolmachtigde optrad, zijn evenmin gesteld. Als eerder vermeld heeft [gedaagde] verklaard de personen achter [eiser 1] en [bedrijf 5] nooit eerder te hebben gezien en van contact met haar op een andere manier, bijvoorbeeld schriftelijk, is evenmin gebleken. Voor zover [eiser 1] en Mig erop wijzen dat het sluiten van de geldleningsovereenkomst net zo ging als de eerdere overeenkomsten, draagt dat niet bij aan de onderbouwing van de stelling dat [gedaagde] contractspartij is bij de geldleningsovereenkomst. Bij de eerdere koopovereenkomst en het addendum was [gedaagde] immers juist wel partij en heeft zij de overeenkomsten ook ondertekend.
Dat [gedaagde] wordt genoemd in de concept hypotheekakte die bij de geldleningsovereenkomst is gevoegd maakt het oordeel niet anders, omdat dit zich laat verklaren door het feit dat zij eigenaresse is van de woning waarop de hypotheek gevestigd moest worden. De verplichting tot het vestigen van de hypotheek rustte echter niet op [gedaagde] , maar op [bedrijf 1] en [persoon 1] , zoals in punt 4 van de geldleningsovereenkomst is vermeld.
4.7.
[eiser 1] en Mig hebben ook aangevoerd dat het feit dat [gedaagde] op 17 januari 2024 het recht van hypotheek op haar woning heeft laten vestigen bevestigt dat zij partij is bij de geldleningsovereenkomst, omdat zij hiermee uitvoering heeft gegeven aan de gemaakte afspraken. [gedaagde] heeft inderdaad meegewerkt aan het vestigen van de hypotheek op haar woning. Dat op zichzelf is onvoldoende voor de conclusie dat zij alsnog akkoord gaat met een verplichting daartoe; bij de notaris is de hypotheek weliswaar bij notariële akte gevestigd, maar dat is de vestigingshandeling. Hierdoor komt geen titel tot stand. De titel en de vestigingshandeling zijn immers twee afzonderlijke vereisten voor vestiging van een hypotheek (artikel 3:84 lid 1 BW). Hoewel in de akte van vestiging eveneens de titel besloten zou kunnen liggen, is dat hier niet het geval. De akte van vestiging verwijst voor de titel immers uitdrukkelijk naar de hiervoor reeds genoemde overeenkomsten. Het addendum hield een verplichting voor [gedaagde] in om het recht van hypotheek op haar woning te vestigen, maar niet ten gunste van [eiser 1] en Mig. Dat zij desondanks heeft meegewerkt aan het vestigen van het hypotheekrecht zonder daartoe verplicht te zijn jegens [eiser 1] en Mig, laat zich verklaren door wat [gedaagde] hierover heeft aangevoerd en met stukken heeft onderbouwd, namelijk dat zij zich gedwongen voelde mee te werken aan het vestigen van de hypotheek op haar woning.
4.8.
Uit alle feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, kan geen wilsovereenstemming van [gedaagde] worden geconcludeerd om contractspartij te zijn bij de geldleningsovereenkomst. De rechtbank concludeert gelet op het voorgaande dat het addendum noch de geldleningsovereenkomst een titel inhoudt op grond waarvan [gedaagde] gehouden is mee te werken aan het vestigen van een recht van hypotheek ten gunste van [eiser 1] en Mig.
4.9.
[eiser 1] en Mig voeren ook aan dat de titel besloten ligt in de hypotheekakte, omdat [gedaagde] zich in de akte schuldig verklaart aan [eiser 1] en [bedrijf 5] .
4.10.
De notariële akte levert naar haar aard dwingend bewijs op van wat partijen hebben verklaard, waartegen in beginsel tegenbewijs openstaat.
Op de uitleg van de titel in de vestigingsakte van de hypotheek, waarin obligatoire afspraken tussen partijen zijn vervat, is het Haviltex-criterium van toepassing. In de hypotheekakte wordt verwezen naar de overeenkomst (het addendum), maar niet naar de geldleningsovereenkomst, die ook pas drie dagen na het passeren van de hypotheekakte op schrift is gesteld. Dat nadere mondelinge afspraken tussen [eiser 1] en Mig met (ook) [gedaagde] ten grondslag liggen aan de hypotheekverstrekking, blijkt niet uit de akte, nu daarover niets is vermeld. De akte zelf houdt evenmin een schuldverklaring van [gedaagde] aan [eiser 1] en [bedrijf 5] in, omdat in de akte wordt verwezen naar het addendum (waarbij [bedrijf 3] en niet [eiser 1] en Mig partij zijn) en niet naar de (latere) geldleningsovereenkomst. De akte zelf bevat geen verbintenissen van partijen. Ook als [gedaagde] hypotheek verleent voor een schuld van derden baat dat [eiser 1] en Mig niet, omdat zij geen partij zijn bij de in de hypotheekakte vermelde overeenkomst (het addendum). Aldus biedt (uitleg van) de hypotheekakte geen steun aan de stelling van [eiser 1] en Mig dat [gedaagde] partij is bij de geldleningsovereenkomst en zich uit dien hoofde schuldig verklaart aan [eiser 1] en [bedrijf 5] .
Subrogatie?
4.11.
Volgens [eiser 1] en Mig zijn zij met het sluiten van de geldleningsovereenkomst door subrogatie in de rechten van [bedrijf 3] getreden (artikel 6:150 aanhef en onder d BW). Op de mondelinge behandeling heeft de heer [persoon 2] verklaard dat [bedrijf 3] een liquiditeitstekort had, omdat het terugbetalen van de door [bedrijf 3] verstrekte lening aan [bedrijf 1] , [gedaagde] , [persoon 1] en [bedrijf 2] van € 200.000 te lang duurde. Toen zijn nieuwe afspraken gemaakt, waarbij [persoon 1] en [bedrijf 1] geld hebben geleend van [eiser 1] en [bedrijf 5] , waarmee de schuld van [bedrijf 1] , [gedaagde] , [persoon 1] en [bedrijf 2] aan [bedrijf 3] werd afgelost. [persoon 1] en [bedrijf 1] werden het geld toen verschuldigd aan [eiser 1] en [bedrijf 5] .
4.12.
Zoals hiervoor onder 2.10 is weergegeven is in de geldleningsovereenkomst vermeld:
4. Schuldeiser 1. en 2. ([eiser 1] en [bedrijf 5] , rechtbank) ook aandeelhouder zijn van [bedrijf 3] BV en uit dien hoofde bereid zijn Schuldenaar ([bedrijf 1] en [persoon 1] , rechtbank) een bedrag van € 200.000 te lenen met als hypothecaire zekerheid het registergoed zoals genoemd in de concept hypotheekakte die is bijgevoegd als bijlage 4, teneinde Schuldenaar in staat te stellen het bedrag (via de derdengeldrekening van de notaris) aan [bedrijf 3] BV te betalen.
4.13.
[eiser 1] en [bedrijf 5] hebben dus geld geleend aan [bedrijf 1] en [persoon 1] , waarbij [bedrijf 1] en [persoon 1] de verplichting op zich hebben genomen voor de betaling van deze lening zekerheid te verschaffen door het vestigen van een recht van hypotheek op de woning van [gedaagde] . [eiser 1] en Mig kunnen deze verplichting van [bedrijf 1] en [persoon 1] evenwel niet afdwingen van [gedaagde] , die immers geen partij is bij de geldleningsovereenkomst.
Doordat de schuld van [bedrijf 1] , [persoon 1] , [gedaagde] en [bedrijf 2] aan [bedrijf 3] is voldaan via de geldleningsovereenkomst tussen [eiser 1] en Mig en [bedrijf 1] en [persoon 1] , is de verplichting van [gedaagde] jegens [bedrijf 3] om een hypotheek voor haar schuld en die van derden te vestigen tenietgegaan. De verbintenis die [gedaagde] jegens [bedrijf 3] had om een hypotheek voor derden te vestigen kan reeds om die reden niet krachtens subrogatie op [eiser 1] en Mig zijn overgegaan, nog daargelaten dat [gedaagde] geen partij is bij de subrogatieovereenkomst en [eiser 1] en Mig ook om die reden niet in de rechten treden die [bedrijf 3] jegens [gedaagde] had.
Ongerechtvaardigde verrijking?
4.14.
De subsidiaire grondslag voor de vordering is dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt. Als er al sprake zou zijn van een verrijking, dan vindt deze rechtvaardiging in het samenstel van rechtshandelingen die hun grondslag vinden in de verschillende overeenkomsten, te weten de overeenkomst, het addendum en de geldleningsovereenkomst. De schuld van [gedaagde] is gedelgd door [bedrijf 1] en [persoon 1] . Mogelijk hebben [bedrijf 1] en [persoon 1] in hun interne verhouding met [gedaagde] een regresrecht, maar daar staan [eiser 1] en Mig buiten. Dat [gedaagde] is bevrijd van haar eerdere verplichting jegens [bedrijf 3] om een recht van hypotheek op haar woning te laten vestigen vindt rechtvaardiging in het feit dat [eiser 1] en Mig dit zelf hebben bewerkstelligd door de schuld aan [bedrijf 3] af te lossen op de wijze zoals zij hebben gedaan.
4.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen ontbeert de subsidiaire vordering grondslag, zodat deze ook moet worden afgewezen.
4.16.
Omdat de vorderingen van Mig worden afgewezen hoeft niet te worden beoordeeld of zij de rechtsopvolger is van [bedrijf 5] .
In reconventie
4.17.
[gedaagde] heeft verzocht het door [eiser 1] en Mig op haar woning gelegde conservatoir beslag tot vestiging van een hypotheekrecht op te heffen.
Afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en Mig betekent echter niet zonder meer dat het beslag moet worden opgeheven. Er moet ook een afweging worden gemaakt tussen het belang van [gedaagde] bij opheffing van het beslag en het belang van [eiser 1] en Mig bij handhaving van het beslag. [gedaagde] heeft daartoe aangevoerd dat zij mogelijk meer financiële middelen nodig heeft voor de verbouwing van haar woning, waartoe zij reeds een lening bij [bedrijf 4] heeft verkregen, en dat het beslag haar daarin belemmert. [eiser 1] en Mig vrezen dat [gedaagde] na opheffing van het beslag nadere hypotheken zal laten vestigen op haar woning of de reeds bestaande hypotheek van [bedrijf 4] zal verhogen, waardoor de vorderingen van [eiser 1] en Mig worden gefrustreerd. Het belang van [eiser 1] en Mig wordt bevestigd door het belang dat [gedaagde] stelt te hebben bij opheffing van het beslag. Zij geeft immers aan mogelijk meer financiële middelen nodig te hebben en daarin te worden belemmerd door het beslag. Dat zou kunnen leiden tot een verhoging van de hypotheek aan [bedrijf 4] . Dat maakt dat het belang van [persoon 2] en Mig bij handhaving van het beslag groter is dan het belang van [gedaagde] bij opheffing van het beslag. De vordering tot opheffing van het beslag zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.18.
[eiser 1] en Mig zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.869,00
4.19.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.
4.20.
[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en Mig worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.495,00
5De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser 1] en Mig af,
5.2.
veroordeelt [eiser 1] en Mig hoofdelijk in de proceskosten van € 2.869,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en Mig niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.495,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A. van den Toorn en in het openbaar uitgesproken door mr. L.J. de Kerpel-van de Poel op 21 oktober 2026.
!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!
!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!
!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS! | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
