|
|
|
| ECLI:NL:GHAMS:2019:2053 | | | | | Datum uitspraak | : | 18-06-2019 | | Datum gepubliceerd | : | 09-10-2019 | | Instantie | : | Gerechtshof Amsterdam | | Zaaknummers | : | 200.237.988/01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Appel van ECLI:NL:RBNHO:2016:10661. Vordering levering agrarisch perceel tegen agrarische waarde, op grond van in 2011 (van de curator in het faillissement van de eigenares) bedongen voorkeursrecht, voor het geval op dat perceel een bouwplan geen doorgang vindt en er in 2014 geen bouwactiviteiten plaatsvinden. Uitleg van het beding. Onvoldoende gesteld dat de appellant het perceel in dat geval in 2014 voor de agrarische waarde mocht kopen. Ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat hij dit na zoveel jaren ook nu nog niet mag. Bekrachtiging. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | belastingrecht | | | bestemmingsplan | | | bouwvergunning | | | koopovereenkomst | | | kwekerij | | | perceel | | | taxatie | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.237.988/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/241702 / HA ZA 16-232
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juni 2019
inzake
[appellant]
,
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellant,
advocaat: mr. P.J. de Groen te Sassenheim, gemeente Teylingen,
tegen
1 [geïntimeerde 1] ,
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
advocaat: mr. J.J. Turenhout te Leiden,
2. COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
advocaat: mr. P.W. van Kooij te Leiden,
3. RABOHYPOTHEEKBANK N.V.
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
advocaat: mr. P.W. van Kooij te Leiden,
geïntimeerden.
1Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna aangeduid als [appellant] en [geïntimeerden] . Laatstgenoemden worden ook afzonderlijk [geïntimeerde 1] en (geïntimeerden sub 2 en 3 gezamenlijk in enkelvoud) de Rabobank genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 17 april 2018 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 21 december 2016 (hierna ook: het tussenvonnis) en 21 februari 2018 (hierna ook: het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/ rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] . als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 maart 2019 doen bepleiten, [appellant] door mr. De Groen voornoemd aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd, en [geïntimeerden] . door mr. Van Kooij voornoemd. Beide partijen hebben nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] . hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.
[appellant] heeft zich met grief I erover beklaagd dat de feiten onvolledig zijn.
Wat daarvan verder ook zij, aan de juistheid van de daar wel vastgestelde feiten doet dat niet af. Dit neemt niet weg dat bij de beoordeling van het geschil aandacht zal worden besteed aan hetgeen [appellant] in hoger beroep aan (nieuwe) feiten heeft aangevoerd, voor zover deze feiten voor die beoordeling van belang zijn.
Omdat de door de rechtbank vastgestelde feiten (op zichzelf) niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Het gaat daarbij om de volgende feiten.
2.1.
Op 9 november 2010 is de vennootschap onder firma [naam VOF] . VOF
(hierna: de vof) in staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. R.A. van Wijk, advocaat te Hoofddorp, tot curator. [geïntimeerde 1] , [vennoot 1] en [vennoot 2] waren de vennoten van de vof.
De vof had een aanzienlijke schuld aan de Rabobank. Ten gevolge van het faillissement is de vof opgeheven per 9 november 2012.
2.2.
De vof exploiteerde een kwekerij aan [adres VOF] , op onroerend goed van de vennoten. De Rabobank was en is hypotheekhouder met betrekking tot dat onroerend goed. Van dat onroerend goed maakte deel uit een perceel grasland aan [adres grasland] , kadastraal bekend: [kadastrale aanduiding] , [kadastrale aanduiding] ) en [kadastrale aanduiding] (hierna ook: het perceel grasland). Dat perceel was dienstig aan de kwekerij.
2.3.
Projectontwikkelaar Katwijkse Ontwikkelings Maatschappij B.V. (hierna: de KOM) was al langere tijd, in samenspraak met de vof, doende om het perceel tot ontwikkeling te brengen, in die zin dat er, met omgevingsvergunningen, twee vrijstaande woningen op gebouwd zouden kunnen worden. De KOM, de Rabobank en de curator hebben in dat kader, ter voortzetting daarvan, op 6 juli 2012 een overeenkomst gesloten ‘inzake de ontwikkeling van het perceel grond gelegen aan [adres grasland] ’.
2.4.
De curator heeft met toestemming van de Rabobank onder meer het onroerend goed aan [adres VOF] verkocht aan de besloten vennootschap [X B.V.] . (hierna: [X B.V.] ) en haar (indirect) bestuurder en aandeelhouder [appellant] en diens echtgenote voor een prijs van € 680.500,=. Het door [X B.V.] , [appellant] en zijn echtgenote gekochte is, na verdere onderhandelingen over onder meer de formulering van na te noemen aanbiedingsplicht en voorkeursrecht, bij akte van 14 juli 2011 geleverd. Het onroerend goed is geleverd aan [appellant] en zijn echtgenote. In de leveringsakte is onder meer het volgende opgenomen:
Door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Katwijkse Ontwikkelings Maatschappij B.V. (…) is in ontwikkeling een bouwplan, genaamd “ [adres grasland] ” ten behoeve van de stichting van meerdere woningen ter plaatse.
aanbiedingsverplichting
de genoemde heer [appellant] (waaronder begrepen zijn rechtsopvolgers onder algemene titel) - hierna te noemen voorkeursgerechtigde - heeft het recht de oostelijke bouwkavel ter grootte van ongeveer een duizend vijf honderd (1.500) vierkante meter te kopen en in eigendom te verkrijgen, indien en voor zover het genoemde bouwplan
van de KOM wordt gerealiseerd.
Deze oostelijke bouwkavel, ter grootte van ongeveer een duizend vijf honderd (1.500) vierkante meter, is gesitueerd op het niet in de onderhavige levering betrokken gedeelte van perceel [perceel aanduiding] van de genoemde en sectie.
Bepalingen aanbiedingsverplichting
Deze aanbiedingsverplichting wordt uitgeoefend op de volgende wijze, te weten: binnen 4 weken na het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan wordt door de verkoper (zijnde de curator voornoemd) deze oostelijke bouwkavel door middel van een aangetekende brief te koop aangeboden aan de voorkeursgerechtigde genoemd.
Onverminderd het hiervoor bepaalde komt dit het recht op dezelfde wijze toe aan de voorkeursgerechtigde.
Alsdan wordt de voorkeursgerechtigde voor een periode van vier (…) weken in de gelegenheid gesteld deze bouwkavel aan te kopen tegen een nader tussen partijen overeen te komen koopsom.
Indien partijen binnen voornoemde termijn van vier (…) weken geen overeenstemming bereiken is verkoper vrij de bouwkavel aan een derde te verkopen, doch niet voor een koopsom welke lager is dan het bod van de voorkeursgerechtigde.
(…)
Indien op vijftien mei tweeduizend veertien (…) blijkt dat het bouwplan van de KOM geen doorgang vindt en er onherroepelijk geen bouwactiviteiten zullen plaatsvinden zal de verkopende partij afstand doen van de grond waarop de twee bouwkavels zouden komen, zijnde het niet in de onderhavige levering betrokken gedeelte van perceel [perceel aanduiding] van de genoemde gemeente en sectie.
De verkopende partij (curator of haar rechtsopvolger) is verplicht dit perceel cultuurgrond aan te bieden aan de voorkeursgerechtigde.
De curator of haar rechtsopvolger is verplicht dit middels een aangetekende brief te koop aan te bieden aan de voorkeursgerechtigde, alsdan wordt de voorkeursgerechtigde voor een periode van vier (…) weken in de gelegenheid gesteld de bedoelde grond aan te kopen tegen de dan geldende agrarische waarde.
Onverminderd het hiervoor bepaalde komt dit het recht op dezelfde wijze toe aan de voorkeursgerechtigde.
Indien de voorkeursgerechtigde geen gebruik wenst te maken van dit recht is verkoper na het voornoemde termijn van vier (…) weken vrij dit perceel te verkopen aan derden.
2.5.
Het bestemmingsplan met betrekking tot het perceel grasland is op 7 november 2013 van kracht geworden. Bij aangetekende brief van 14 januari 2014 bood [makelaar geïntimeerden] makelaar en taxateur van het makelaarskantoor Vellekoop (hierna: [makelaar geïntimeerden] ), die voor de curator, [geïntimeerde 1] en de Rabobank optrad, een deel van het perceel grasland te koop aan, namelijk ‘de oostelijke bouwkavel’. Dit aanbod is niet aanvaard. Per e-mail van 22 september 2015 heeft [makelaar geïntimeerden] het perceel grasland te koop aangeboden aan [appellant] en wel voor een koopsom van € 180.000,00 k.k. Ook dit aanbod is door [appellant] verworpen.
2.6.
Het faillissement van de vof en haar vennoten is op 1 mei 2015 geëindigd door het verbindend worden van de uitdelingslijst.
3Beoordeling
3.1.
[appellant] heeft in de eerste aanleg van deze procedure, kort weergegeven, gevorderd:
(i) [geïntimeerde 1] te bevelen om het perceel grasland te leveren aan [appellant] , [X B.V.] , dan wel een andere door [appellant] te noemen meester, tegen vergoeding van de agrarische waarde, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
(ii) de Rabobank te bevelen om te bewerkstelligen dat de hypothecaire inschrijvingen op het perceel grasland worden doorgehaald, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Hij heeft daartoe gesteld dat de passage in de aanbiedingsverplichting die luidt ‘… en er onherroepelijk geen bouwactiviteiten zullen plaatsvinden …’ in de overeenkomst is opgenomen om zeker te stellen dat, als op 15 mei 2014 gebouwd zou worden maar de vergunning achteraf zou worden vernietigd, die bouwactiviteiten niet zouden meetellen bij de beantwoording van de vraag of op de peildatum 15 mei 2014 het bouwplan geen doorgang vond. Deze bepaling vereist volgens [appellant] niet dat op die datum moet (kunnen) worden vastgesteld dat in de toekomst nimmer bouwactiviteiten zullen plaatsvinden. Uitgaande van deze uitleg vonden op 15 mei 2014 onherroepelijk geen bouwactiviteiten plaats, zodat hij aanspraak heeft op levering van het perceel grasland tegen de agrarische waarde en [geïntimeerden] . ten onrechte hebben geweigerd aan die levering mee te werken, aldus [appellant] .
3.2.
De rechtbank heeft [appellant] bij het tussenvonnis toegelaten tot het leveren van bewijs van zijn stelling dat voor de formulering in de leveringsakte is gekozen om te benadrukken dat het perceel grasland aan hem moest worden aangeboden als op uiterlijk 15 mei 2014 op het perceel geen bouwactiviteiten zouden zijn ontplooid. Nadat getuigen waren gehoord heeft de rechtbank in het eindvonnis overwogen dat [appellant] niet is geslaagd in de bewijslevering en dat daarom niet vast staat dat de aanbiedingsverplichting de door [appellant] gewenste betekenis heeft. Evenmin staat vast dat is voldaan aan de in de aanbiedingsverplichting geformuleerde eisen dat op 15 mei 2014 blijkt dat het bouwplan van de KOM geen doorgang vindt en er onherroepelijk geen bouwactiviteiten zullen plaatsvinden. De vorderingen van [appellant] stuiten daarop af. Voor een gedeeltelijke toewijzing van de vordering (voor zover deze ziet op de schuine punt van het perceel grasland in het westen) bestaat geen grond. Daarop heeft de rechtbank de vordering van [appellant] afgewezen en hem belast met de proceskosten van [geïntimeerden] .
3.3.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.
3.4.
[appellant] heeft in het kader van grief II onder meer aangevoerd dat de rechtbank hem ten onrechte heeft belast met het bewijs van zijn stellingen.
3.5.
In zoverre kan de grief niet slagen reeds omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van door hem gestelde feiten, die [geïntimeerden] . gemotiveerd betwisten. Evenmin bestaan goede gronden om voorshands van de juistheid van de stellingen van [appellant] uit te gaan en [geïntimeerden] . met (tegen)bewijs te belasten. [appellant] heeft in dit verband gewezen op de volgens hem vaststaande feiten dat het bouwplan van de KOM geen doorgang heeft gevonden en dat op de peildatum op het perceel grasland geen bouwactiviteiten plaatsvonden (en nog steeds niet plaatsvinden). Hiermee miskent [appellant] echter dat de bewijsopdracht ziet op de uitleg van (het tweede onderdeel) van de aanbiedingsverplichting. Bij die uitleg is het antwoord op de vraag of al dan niet aan de vereisten van de aanbiedingsverplichting is voldaan niet van belang.
3.6.
Overigens heeft [appellant] wel gelijk met zijn betoog dat zijn stellingen in eerste aanleg niet hebben omvat de woorden ‘om te benadrukken dat’, die zijn opgenomen in de door de rechtbank geformuleerde bewijsopdracht. Dat de grief in zoverre doel treft, betekent niet dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Indien in plaats van de gewraakte bewoordingen wordt gelezen: ‘om tot uitdrukking te brengen dat’ sluit de bewijsopdracht wel aan bij de stellingen van [appellant] . De rechtbank heeft bij de bewijswaardering geen consequenties verbonden aan de gewraakte bewoordingen. [appellant] heeft dat ook niet gesteld.
3.7.
De grieven I, II (voor het overige), III en IV, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, betreffen de uitleg van (het tweede onderdeel van) de aanbiedingsplicht en de bewijswaardering door de rechtbank. Het gaat daarbij met name om de passage die luidt: ‘Indien op vijftien mei tweeduizend veertien (…) blijkt dat het bouwplan van de KOM geen doorgang vindt en er onherroepelijk geen bouwactiviteiten zullen plaatsvinden’.
3.8.
De inhoud van een overeenkomst wordt bepaald door de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen ze te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.9.
[appellant] heeft in hoger beroep in essentie aangevoerd dat hij (het tweede onderdeel van) de aanbiedingsverplichting redelijkerwijs zo heeft mogen begrijpen dat het perceel grasland hem tegen de agrarische waarde moest worden aangeboden als het bouwplan van de KOM, dat de ontwikkeling van de beide bouwkavels op het perceel grasland omvatte, geen doorgang vond en op 15 mei 2014 geen bouwactiviteiten op het perceel grasland plaatsvonden. Partijen hebben in ieder geval niet bedoeld dat het perceel grasland ook na 15 mei 2014, zonder reële mogelijkheid tot bebouwing, nog vele jaren braak zou liggen zonder dat dit voor de agrarische waarde aan hem hoefde te worden aangeboden. Daarom is de uiterste datum van 15 mei 2014 overeengekomen aldus [appellant] .
3.10.
Partijen verschillen allereerst van mening over de betekenis die moet worden toegekend aan de woorden ‘het bouwplan van de KOM’ in de tekst van de aanbiedingsverplichting. [geïntimeerden] . betwisten dat het bouwplan van de KOM ook de ontwikkeling van het perceel grasland omvatte. Dat bouwplan betrof volgens hen alleen de ontwikkeling van het appartementencomplex op het naastgelegen terrein van de KOM; de KOM zou ten behoeve van de vof het perceel grasland en het plan van [geïntimeerde 1] daarop twee vrijstaande woningen te bouwen slechts meenemen in het traject dat zou leiden tot een nieuw bestemmingsplan, aldus [geïntimeerden] .
3.11.
Wat van dit geschilpunt verder ook zij, hierna wordt bij de uitleg van het aanbiedingsbeding veronderstellenderwijs tot uitgangspunt genomen dat partijen met de woorden ‘het bouwplan van de KOM’ mede hebben bedoeld de ontwikkeling van het perceel grasland om daar twee woningen op te bouwen. Ook wordt veronderstellenderwijs als juist aangenomen de stelling van [appellant] dat het perceel grasland vanaf het begin onderdeel uitmaakte van de dialoog tussen hem, de curator en de Rabobank en dat hun daarbij voor ogen stond dat de ontwikkeling van de bouwkavels spoedig zou plaatsvinden. [appellant] heeft overigens niet gemotiveerd bestreden dat het perceel grasland geen deel uitmaakte van de kwekerij zoals deze in het kader van het faillissement te koop was aangeboden.
3.12.
Na voorafgaande besprekingen/correspondentie namens/tussen de curator, de Rabobank en [appellant] , heeft [makelaar appellant] , makelaar en taxateur agrarisch onroerend goed (hierna: [makelaar appellant] ), namens [appellant] bij e-mail van 15 maart 2011 een bod uitgebracht op de kwekerij.
(i) Voor zover van belang luidt deze e-mail als volgt:
Voor de meest oostelijke bouwkavel wordt een bod uitgebracht van € 180.000,= VON. Indien niet akkoord dan geldt de aanbiedingsplicht.
De term aanbiedingsplicht wordt in deze e-mail niet nader toegelicht.
(ii) In een e-mail van 23 maart 2011 aan [makelaar appellant] van [makelaar geïntimeerden] , die optrad in opdracht van Rabobank, staat, voor zover van belang:
In de koopovereenkomst wordt een aanbiedingsplicht opgenomen voor de oostelijke bouwkavel, inhoudende dat verkoper na bestemmingsplanwijziging verplicht is de kavel als eerste te koop aan te bieden aan uw cliënt. Wordt er tussen verkoper en uw cliënt binnen bijvoorbeeld 1 maand geen overeenstemming bereikt over de koopsom en voorwaarden, dan is verkoper vrij om aan een derde te verkopen. Exacte tekst van dit artikel nader uit te werken in koopovereenkomst / akte van levering.
(iii) Bij e-mail van 7 april 2011 heeft [makelaar appellant] aan [makelaar geïntimeerden] , voor zover van belang, het volgende geschreven:
toevoegen
Aanbiedingsplicht perceel cultuurgrond
Indien het bouwplan van de KOM geen doorgang vindt en er onherroepelijk geen bouwactiviteiten zullen plaatsvinden zal de verkopende partij afstand doen van de grond waarop twee bouwkavels zouden komen. De verkopende partij (curator of haar rechtsopvolger) is verplicht dit perceel cultuurgrond aan te bieden aan de kopende partij, de heer [appellant] of haar rechtsopvolger. De curator of haar rechtsopvolger is verplicht dit middels een aangetekende brief te koop aan te bieden aan de koper, alsdan wordt koper voor een periode van 4 weken in de gelegenheid gesteld de grond aan te kopen tegen de dan geldende agrarische waarde. Indien koper geen gebruik wenst te maken van dit recht is verkoper om na het voornoemde termijn van 4 weken vrij om dit perceel te verkopen.
(iv) In een e-mail van 3 juli 2011 heeft [appellant] aan Notariskantoor [X] , naar aanleiding van de formulering van de aanbiedingsverplichting in de door de notaris gestuurde concept leveringsakte, geschreven, voor zover van belang:
Bouwplan [adres grasland] : Indien op 15 mei…van de genoemde en sectie. Deze bepaling is door “zullen plaatsvinden” onvoldoende afgeperkt qua tijdsbepaling. Ten einde duidelijker vast te kunnen stellen, kan hierin opgenomen worden bijvoorbeeld: indien uiterlijk 15 mei 2014 geen bouwvergunning en aanvang van bouw heeft plaatsgevonden etc. Wellicht kunt u mij adviseren hoe dit concreet af te bakenen?
3.13.
Uit deze correspondentie en de onder het kopje Feiten weergegeven passages uit de leveringsakte blijkt dat de formulering van (het tweede onderdeel van) de aanbiedingsverplichting in de leveringsakte is gebaseerd op het voorstel van de makelaar van [appellant] en dat de door [appellant] gewenste wijziging daarvan niet in de leveringsakte is overgenomen.
3.14.
De uitleg die [appellant] voor ogen staat kan niet worden ontleend aan de - van zijn kant voorgestelde - bewoordingen van de aanbiedingsverplichting. Dat wil niet zeggen dat zijn uitleg niet de juiste zou kunnen zijn, maar het is, zoals hiervoor al is overwogen, aan hem om de feiten te stellen en te bewijzen waaruit die uitleg voortvloeit, althans waaruit voortvloeit dat [appellant] gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat het perceel grasland hem tegen de agrarische waarde moest worden aangeboden als het bouwplan van de KOM, dat de ontwikkeling van de beide bouwkavels op het perceel grasland omvatte, geen doorgang vond en op 15 mei 2014 geen bouwactiviteiten op het perceel grasland plaatsvonden.
3.15.
Het hof is van oordeel dat hij daarin niet is geslaagd. Daarbij is van belang dat de uitleg die [appellant] aan de desbetreffende bepaling geeft, impliceert dat het enkele niet plaatsvinden van bouwactiviteiten op het perceel grasland op 15 mei 2014 moet leiden tot het aanbieden van het perceel aan hem voor de agrarische waarde daarvan, zelfs indien een gewijzigd bestemmingsplan woningbouw op het perceel mogelijk zou maken. Dit is een zeer verstrekkende uitleg, die tot gevolg zou hebben dat de verkoper de potentiële waardevermeerdering die verband houdt met een aanstaande bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen uit handen zou hebben gegeven. Daarbij komt dat de akte waarin de aanbiedingsverplichting is opgenomen tot stand is gekomen in het kader van het faillissement van de vof. De vof had een aanzienlijke schuld aan de Rabobank, in welk verband een hypotheek was gevestigd op onder meer het perceel grasland. [appellant] heeft niet gemotiveerd bestreden dat de desbetreffende vordering van Rabobank thans nog ruim een miljoen euro bedraagt. Het ligt niet voor de hand dat Rabobank in het kader van het faillissement van de vof bereid is geweest afstand te doen van de potentiële waardevermeerdering van het perceel grasland, die het gevolg kon zijn van een aanstaande bestemmingsplanwijziging. [appellant] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat Rabobank in 2011 desondanks bereid was die potentiële waardevermeerdering aan zich voorbij te laten gaan, of waaraan hij – [appellant] – het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat die bereidheid bestond. Een en ander kan in ieder geval niet worden afgeleid uit de stelling van [appellant] dat de Rabobank, de curator en hijzelf in 2011 bij de totstandkoming van de akte waarin de aanbiedingsverplichting is opgenomen rekening hielden met de ontwikkeling van de bouwkavels op korte termijn en dat de door hen in de aanbiedingsverplichting opgenomen uiterste termijn van drie jaar (tot 15 mei 2014) voor aanvang van de bouw ruimschoots voldoende was. De omstandigheid dat partijen bij de onderhandelingen uitgingen van een voorspoedig verloop van de voorbereidingen voor en spoedige aanvang van de bouw op het perceel grasland, wil immers niet zeggen dat de Rabobank instemde met het aanbieden van het perceel grasland tegen de agrarische waarde enkel vanwege het feit dat op 15 mei 2014 nog geen aanvang zou zijn gemaakt met de bouw, terwijl een gewijzigd bestemmingsplan het wel mogelijk zou maken woningen op het perceel grasland te realiseren.
Daarbij komt dat [makelaar appellant] ten overstaan van de rechter in eerste aanleg als getuige onder ede heeft verklaard dat in dat geval (wel een bestemmingswijziging, maar geen bouwactiviteiten op 15 mei 2014) wel een aanbiedingsplicht bestond, maar niet tegen agrarische waarde.
3.16.
De producties die [appellant] in eerste aanleg en in hoger beroep in het geding heeft gebracht, de getuigenverklaringen die in eerste aanleg onder ede zijn afgelegd door [makelaar appellant] en [appellant] in enquête en door [makelaar geïntimeerden] in contra-enquête, alsmede de schriftelijke verklaring van [makelaar appellant] van 10 juli 2018, waarin hij zijn onder ede afgelegde verklaring verduidelijkt, bieden net zo min als de stellingen van [appellant] concrete aanknopingspunten voor de uitleg die hij aan de aanbiedingsverplichting geeft, noch voor het door hem gestelde gerechtvaardigde vertrouwen. Tegen deze achtergrond bestaat geen aanleiding hem in de gelegenheid te stellen tot nadere bewijslevering. Hij heeft ook niet gesteld wat de getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan zij in eerste aanleg, en [makelaar appellant] tevens in zijn brief van 10 juli 2018, hebben verklaard.
3.17.
Dit betekent dat de grieven I tot en met IV niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.
3.18.
In de toelichting op grief V heeft [appellant] aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat het perceel grasland, zoveel jaren na het bereiken van overeenstemming in 2011, nog steeds braak ligt zonder dat hij de gelegenheid krijgt het perceel tegen agrarische waarde te kopen, terwijl ongeveer de helft daarvan nog steeds onvoorwaardelijk een agrarische bestemming heeft en het andere deel een agrarische bestemming heeft die gewijzigd zou kunnen worden, waarvoor echter een gecompliceerde en onvoorspelbare LIB-procedure moet worden gevolgd.
3.19.
Het bestemmingsplan met betrekking tot het perceel grasland is op 7 november 2013 van kracht geworden. Uit dit bestemmingsplan blijkt dat het oostelijke deel en een gedeelte van het westelijke deel van het perceel grasland nog steeds de bestemming agrarisch heeft, met dien verstande dat in zoverre wel een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. De resterende schuine punt van het westelijke gedeelte van het perceel grasland heeft de bestemming agrarisch, zonder wijzigingsbevoegdheid. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep is gebleken dat partijen daarover niet van mening verschillen.
3.20.
Volgens [appellant] is het maar zeer de vraag of van de wijzigingsbevoegdheid op een deel van het perceel grasland gebruik zal kunnen worden gemaakt. Dat kan, zo stelt hij, alleen wanneer de daartoe bevoegde Minister bereid zou zijn een verklaring van geen bezwaar te verstrekken op grond van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB). De Minister is erg kritisch ten aanzien van daartoe strekkende verzoeken. In ieder geval is tot heden geen gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid en ligt het perceel grasland er onbebouwd en verwaarloosd bij, aldus [appellant] .
3.21.
Deze stellingen kunnen [appellant] niet baten. Hoewel hij zich op het standpunt stelt dat de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid met betrekking tot het grootste deel van het perceel grasland geen waardevermeerdering tot gevolg heeft, heeft hij deze stelling niet gestaafd met bijvoorbeeld een taxatierapport.
[geïntimeerden] . hebben wel een taxatierapport in het geding gebracht, waaruit het tegendeel kan worden afgeleid. Dat [appellant] de juistheid van deze taxatie bestrijdt, is niet van doorslaggevend belang. Hoe dan ook kan bij deze stand van zaken niet worden uitgesloten dat de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan een waarde verhogende werking heeft en valt niet in te zien waarom het perceel grasland tegen agrarische waarde aan [appellant] zou moeten zijn aangeboden en niet tegen de waarde waarbij de wijzigingsbevoegdheid in aanmerking is genomen. Evenmin kan worden volgehouden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de schuine punt van het westelijk deel van het perceel grasland, waarop een agrarische bestemming rust zonder wijzigingsbevoegdheid, niet tegen agrarische waarde aan [appellant] wordt aangeboden. Niet blijkt immers dat partijen hebben beoogd het perceel grasland op te splitsen naar gelang de daaraan in een gewijzigd bestemmingsplan gegeven bestemming. [appellant] heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die aanleiding geven zijn vordering in zoverre gedeeltelijk toe te wijzen. Voor zover [appellant] reële hinder ondervindt van het braakliggende terrein naast zijn kwekerij, kunnen daarover afspraken worden gemaakt die de hinder zoveel mogelijk wegnemen. Daarvoor is overdracht van de schuine punt tegen agrarische waarde niet nodig. Ook overigens is niet gebleken dat [geïntimeerden] . naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar hebben gehandeld door het perceel grasland niet tegen agrarische waarde aan [appellant] aan te bieden. Grief V faalt dan ook.
3.22.
Grief VI heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven.
3.23.
De grieven falen. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd.
3.24.
[appellant] heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
3.25.
[appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Daarbij overweegt het hof dat [geïntimeerde 1] enerzijds en Rabobank anderzijds ieder een eigen procesadvocaat hebben, maar dat [geïntimeerden] . gezamenlijk een memorie van antwoord hebben genomen en bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep gezamenlijk zijn bijgestaan door mr. Van Kooij voornoemd. Daarom zal in de proceskostenveroordeling wel in aanmerking worden genomen dat zij ieder voor zich griffierecht hebben voldaan ( [geïntimeerde 1] € 318,= en Rabobank € 726,=), maar wordt het liquidatietarief berekend op basis van een advocaat.
4Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] . begroot op € 318,=, respectievelijk € 726,=, aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, C. Uriot en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2019. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
