|
|
|
| ECLI:NL:RBMNE:2020:2410 | | | | | Datum uitspraak | : | 29-06-2020 | | Datum gepubliceerd | : | 29-06-2020 | | Instantie | : | Rechtbank Midden-Nederland | | Zaaknummers | : | C/16/502925/KG ZA/20-243 C/16/502925/KG ZA/20-243 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | In het kort geding moet het er vooralsnog voor gehouden worden dat gedaagde partij op grond van een rechtsgeldige huurovereenkomst in de woning verblijft en dat zij in beginsel huurbescherming geniet. Ten aanzien van de door eisende partij gestelde betalingsachterstand is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat het geschil zich niet leent voor afdoening in kort geding. Verder is op dit moment onvoldoende komen vast te staan dat er sprake is van een dusdanig structurele wanbetaling dat aannemelijk is dat deze zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. | | Trefwoorden | : | arbeidsconflict | | | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | vaststellingsovereenkomst | | | | Uitspraak | RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: C/16/502925/KG ZA/20-243 MB/40202
Kort geding vonnis van 29 juni 2020
inzake
[eiseres]
,
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
advocaat: mr. E.H.J. Slager,
tegen:
[gedaagde]
,
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
advocaat: mr. B.E.J.M. Tomlow.
1De procedure
1.1.
De procedure blijkt uit:
- de dagvaarding die op 29 mei 2020 aan [gedaagde] is betekend met producties
1. tot en met 8;
- de akte van de zijde van [gedaagde] met producties 1 tot en met 18;
- de op 15 juni 2020 gehouden mondelinge behandeling, tijdens welke van de zijde van [eiseres] een akte vermeerdering van eis is genomen;
- de pleitaantekeningen van de zijde van [gedaagde] .
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de woning aan de [adres ] in [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
[gedaagde] is enkele jaren tot 1 maart 2020 werkzaam geweest bij [bedrijf] B.V., het bedrijf van [eiseres] .
2.3.
Op 12 december 2016 heeft er op kantoor van PWC een bespreking plaatsgevonden waarbij [eiseres] en [gedaagde] aanwezig waren. Volgens de toelichting op de declaratie van PWC is daar onder meer gesproken over:
“De verhuur van de tweede woning aan de [adres ] .”
2.4.
[eiseres] heeft op 13 december 2016 een algehele notariële volmacht verleend aan haar dochter [A] (hierna: [A] ), [B] (hierna: [B] ) en [C] (hierna: [C] ) gezamenlijk.
2.5.
Op 16 januari 2017 heeft [eiseres] , onder intrekking van de volmacht van 13 december 2016, een nieuwe algehele notariële volmacht verleend aan [gedaagde] , [A] en [C] . In de volmacht is onder meer bepaald:
“INHOUD VOLMACHT/BEVOEGDHEID GEVOLMACHTIGDE
De volmacht houdt in de bevoegdheid om de volmachtgever in alle opzichten te vertegenwoordigen en al haar rechten en belangen op elk rechtsgebied waar te nemen en uit te oefenen.
(…)
TEGENSTRIJDIG BELANG
De onderhavige volmacht geeft de gevolmachtigde ook de bevoegdheid om de volmachtgever te vertegenwoordigen in geval van tegenstrijdig belang in de zin van artikel 3:68 van het Burgerlijk Wetboek.”
2.6.
[C] heeft op 23 januari 2017 per e-mail aan [gedaagde] een concept huurovereenkomst gestuurd voor de woning.
2.7.
[gedaagde] heeft per 18 april 2017 haar huurwoning in [woonplaats] opgezegd.
2.8.
[eiseres] heeft op 1 februari 2018 de volmacht van 16 januari 2017 ingetrokken.
2.9.
Op 22 februari 2018 heeft bij de zus van [eiseres] (hierna: [D] ) in haar woning in [woonplaats] een bespreking plaatsgevonden tussen [gedaagde] enerzijds en [D] , haar echtgenoot, [A] , [B] en [eiseres] anderzijds.
2.10.
[gedaagde] heeft over de periode 16 maart 2018 tot en met 23 oktober 2018 maandelijks een bedrag van € 800,00 onder vermelding van ‘Huur’ aan [eiseres] overgemaakt. Over de periode 7 december 2018 tot en met 31 oktober 2019 is door [bedrijf] B.V. maandelijks een bedrag van € 800,00 aan huur ingehouden op het salaris van [gedaagde] . Over de periode 2 december 2019 tot en met 31 mei 2020 heeft [gedaagde] weer maandelijks een bedrag van € 800,00 onder vermelding van ‘Huur’ aan [eiseres] overgemaakt.
2.11.
Tussen [bedrijf] B.V. en [gedaagde] is op enig moment een arbeidsgeschil ontstaan. [bedrijf] B.V. heeft aan [gedaagde] een concept vaststellingsovereenkomst aangeboden, waarin onder meer is opgenomen:
“3.1 Werknemer is op basis van een huurovereenkomst (bijlage 1) woonachtig in een door mevrouw [eiseres] gehuurde woning. Het door Werknemer te betalen huurbedrag ad EUR 800 wordt maandelijks ingehouden op het loon van Werknemer.
3.2
Indien en voor zover Werknemer, na beëindiging van het dienstverband per 1 februari 2020, alsdan in haar hoedanigheid als huurder, in de woning woonachtig wenst te blijven, verbindt Werknemer zich tot rechtstreekse maandelijkse betaling van EUR 800, de huurprijs, aan de verhuurder, mevrouw [eiseres] .”
2.12.
[eiseres] heeft per brief van 31 januari 2020 aan [gedaagde] de huurovereenkomst van de woning opgezegd tegen 1 mei 2020.
3Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – na vermeerdering van eis, veroordeling van [gedaagde] tot i) ontruiming van de woning, ii) betaling van een gebruiksvergoeding/schadevergoeding/huur van € 30.650,00 dan wel € 12.000,00 berekend tot en met mei 2020, iii) betaling van de contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten, iv) betaling een bedrag van € 1.450,00, dan wel € 800,00 per maand gelegen tussen 1 juni 2020 en de ontruiming en v) veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan deze vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] het gehuurde zonder recht of titel gebruikt, omdat er geen rechtsgeldige huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Als er wel rechtsgeldig een huurovereenkomst tot stand is gekomen, dan kan [gedaagde] zich niet op huurbescherming beroepen omdat het gehuurde een woning betreft waarin permanente bewoning niet is toegestaan. Een beroep van [gedaagde] op een door haar opgemaakte en ondertekende huurovereenkomst is volgens [eiseres] bovendien in strijd met de goede trouw en redelijkheid en billijkheid. Daarnaast geldt dat, voor zover er sprake is van een huurovereenkomst, [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Naast structurele wanbetaling is er sprake van een achterstand in de betalingen over de periode januari 2017 tot en met februari 2018 en mei 2020. Indien er geen sprake is van een rechtsgeldige huurovereenkomst maakt [eiseres] aanspraak op een gebruiksvergoeding van € 1.450,00 per maand. Indien er wel sprake is geweest van een rechtsgeldige huurovereenkomst maakt [eiseres] aanspraak op een huurprijs van € 800,00 per maand. [eiseres] vordert verder de contractuele rente van 1% per maand en de buitengerechtelijke incassokosten, omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] haar vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan haar gemachtigde.
3.3.
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [gedaagde] stelt dat wel degelijk rechtsgeldig een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen en beroept zich op huurbescherming. [gedaagde] betwist dat er sprake is van structurele wanbetaling, dan wel een betalingsachterstand.
3.4.
Op stelling van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.
4De beoordeling
Het spoedeisend belang
4.1.
[eiseres] stelt dat van haar niet kan worden verwacht dat zij het resultaat van een langdurige bodemprocedure afwacht, terwijl zij niet van de mogelijkheid gebruik kan maken de woning zelf te betrekken en dan dus zelf een huur van ten minste € 1.450,00 aan een derde moet betalen voor een vergelijkbare recreatiewoning. Ook kan zij de woning niet aan een derde verhuren. [gedaagde] betwist het gestelde spoedeisende belang, omdat [eiseres] beschikt over een soortgelijke woning gelegen in hetzelfde appartementencomplex in [woonplaats] en over een andere woning in [woonplaats] .
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit de stellingen van [eiseres] niet volgt waarom er op dit moment een spoedeisend belang is bij de ontruiming van de woning. Door [eiseres] is namelijk niet weersproken dat zij over een soortgelijke woning beschikt in hetzelfde appartementencomplex. Hoewel het begrijpelijk is dat [eiseres] weer over haar eigendom wil beschikken om de woning bijvoorbeeld aan familie te kunnen verhuren, maakt dat nog niet dat de spoedeisendheid bij de onderhavige vordering daarmee een gegeven is. Desalniettemin zal de voorzieningenrechter hierna inhoudelijk ingaan op de vorderingen van [eiseres] .
De beoordeling in kort geding
4.3.
In een kortgedingprocedure wordt een beslissing genomen op basis van de uit de stukken en op de zitting verkregen informatie van partijen. Anders dan in een bodemprocedure worden in deze procedure in beginsel geen getuigen gehoord en wordt niet aan partijen opgedragen om meer bewijs te leveren van een standpunt. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is daarom alleen plaats als het in hoge mate waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, dan wel dat de huurovereenkomst wegens een tekortkoming aan haar zijde moet worden ontbonden. Op basis van het dossier en wat op zitting is besproken is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende komen vast te staan dat dit het geval is, gelet op het volgende.
Is er sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst tussen partijen?
4.4.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of het aannemelijk is dat in de bodemprocedure wordt geoordeeld dat er sprake is van een rechtsgeldige huurovereenkomst tussen partijen. Indien dit het geval is, geniet [gedaagde] in beginsel huurbescherming. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet zonder wettelijke grond door [eiseres] kan worden opgezegd.
4.5.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat er sprake is van een huurovereenkomst als de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Tussen partijen is niet in discussie dat [eiseres] de woning aan [gedaagde] ter beschikking stelt en dat [gedaagde] voor het gebruik van de woning maandelijks een bedrag van € 800,00 aan [eiseres] (of via verrekening van loon aan [bedrijf] B.V.) betaalt, dan wel heeft betaald. Aan de wettelijke definitie van een huurovereenkomst is dan ook voldaan.
4.6.
[eiseres] stelt echter dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig tot stand is gekomen en heeft ter onderbouwing van die stelling een schriftelijke huurovereenkomst in het geding gebracht, gedateerd 5 februari 2017. [eiseres] stelt dat deze huurovereenkomst is gesloten ná de op 16 januari 2017 door [eiseres] verleende volmacht aan [gedaagde] , [C] en [A] gezamenlijk. Omdat de handtekening van [A] op de huurovereenkomst ontbreekt, is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen. Daar komt bij dat het optreden van [gedaagde] tegelijk als gevolmachtigde en als wederpartij van [eiseres] in strijd is met artikel 3:68 BW, zodat ook om die reden de huurovereenkomst niet rechtsgeldig tot stand is gekomen, aldus [eiseres] .
4.7.
[gedaagde] stelt daar tegenover dat de huurovereenkomst al op 12 december 2016 tijdens de bespreking op het kantoor van PWC mondeling tussen [eiseres] en [gedaagde] tot stand is gekomen. De kernvoorwaarden zijn daar immers tussen partijen overeengekomen, namelijk dat [eiseres] de woning aan [gedaagde] ter beschikking zou stellen, waarvoor [gedaagde] een bedrag van € 800,00 per maand aan [eiseres] zou betalen. De afspraak was dat [C] hetgeen was overeengekomen schriftelijk voor partijen zou vastleggen.
4.8.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter wordt deze door [gedaagde] gestelde gang van zaken genoegzaam bevestigd door de omschrijving van de bespreking van 12 december 2016 in de declaratie van PWC ‘verhuur tweede woning [adres ] ’ in combinatie met de schriftelijke verklaring van [C] van 10 juni 2020. In deze door [gedaagde] in het geding gebrachte verklaring, verklaart [C] onder meer:
“In 2016 hoorde ik van [eiseres] dat zij aan de [adres ] in [woonplaats] waar zijzelf, [A] en in het verleden ook [E] woonde nog een woning had aangekocht, met het idee dat [gedaagde] (toevoeging voorzieningenrechter, lees: [gedaagde] ) en haar gezin hier dan ook zouden komen wonen (…). Dit is dan ook in december 2016 zo besproken tijdens een bespreking ten kantore van PWC in Amsterdam en er is een huur van € 800,-- per maand overeengekomen. Mij is gevraagd of ik de formaliteit hiervan in een standaard huurovereenkomst wilde vormgeven. In verband met mijn vakantie en wat andere dringende zaken heb ik dit begin 2017 voor hun geregeld.”
Omdat [eiseres] een en ander onvoldoende onderbouwd heeft weersproken, en er in dit kort geding geen ruimte is voor nadere bewijslevering, moet het er vooralsnog voor gehouden worden dat er op 12 december 2016 tussen partijen rechtsgeldig een mondelinge huurovereenkomst voor de woning tot stand is gekomen.
4.9.
Daarnaast heeft [gedaagde] een schriftelijke huurovereenkomst overgelegd, zonder datum maar voorzien van drie handtekeningen. [gedaagde] stelt dat er meerdere versies van de schriftelijke huurovereenkomst in omloop zijn, omdat [C] , [gedaagde] en [A] de huurovereenkomst niet gelijktijdig hebben ondertekend. Hoewel [eiseres] betwist dat de derde handtekening de handtekening van [A] is, heeft de advocaat van [gedaagde] tijdens de zitting verklaard dat [A] persoonlijk aan hem heeft bevestigd dat de handtekening in de door [gedaagde] overgelegde huurovereenkomst door haar is gezet. Hoewel [eiseres] betwijfelt of [A] dit daadwerkelijk aan de advocaat van [gedaagde] heeft bevestigd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat aan een dergelijke verklaring van een advocaat gewicht toekomt vanwege de eed/belofte die hij voor de uitoefening van zijn beroep heeft afgelegd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet het er daarom vooralsnog voor gehouden worden dat de tussen partijen mondeling overeengekomen huurovereenkomst rechtsgeldig schriftelijk is vastgelegd door de drie gemachtigden van [eiseres] gezamenlijk.
4.10.
Het voorgaande geldt te meer, nu [gedaagde] een deel van de concept vaststellingsovereenkomst tussen [bedrijf] en [gedaagde] heeft overgelegd. [eiseres] heeft niet weersproken dat deze vaststellingsovereenkomst door de gemachtigde van [bedrijf] is opgesteld in het kader van beëindiging van het arbeidsconflict. In dit concept staat:
‘Werknemer (toevoeging voorzieningenrechter, lees: [gedaagde] ) is op basis van een huurovereenkomst (…) woonachtig in een door mevrouw [eiseres] gehuurde woning’. Het door Werknemer te betalen huurbedrag ad EUR 800 wordt maandelijks ingehouden op de loon van Werknemer.’
Uit het feit dat [bedrijf] B.V. het bedrijf van [eiseres] is, lijkt te volgen dat ook [eiseres] er tot voor kort zelf van uitging dat er sprake was van een huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] . Dit volgt ook nog uit het feit dat [eiseres] met ingang van april 2018 maandelijks een bedrag van € 800,00 onder de vermelding van ‘Huur’ rechtstreeks van [gedaagde] heeft ontvangen en dit zonder protest heeft behouden.
4.11.
Het voorgaande maakt dat het er vooralsnog voor gehouden moet worden dat [gedaagde] op grond van een rechtsgeldige huurovereenkomst in de woning verblijft en dat zij in beginsel huurbescherming geniet. Dit kan anders zijn als er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur tussen partijen is overeengekomen. Niet gesteld of gebleken is echter dat dit de bedoeling van partijen is geweest bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het enkele feit dat het een woning betreft waarin in bestuursrechtelijke zin permanente bewoning niet is toegestaan, maakt dit niet anders. Partijen kunnen civielrechtelijk immers wat anders met elkaar overeenkomen.
4.12.
Dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met artikel 3:68 BW omdat zij een niet opzegbare huurovereenkomst namens [eiseres] met zichzelf heeft gesloten, valt vooralsnog niet in te zien. [gedaagde] heeft namelijk terecht opgemerkt dat, als er al sprake zou zijn van handelen door haar met tegenstrijdig belang, hetgeen zij betwist, in de volmacht van 13 december 2016 aan de gevolmachtigden ook de bevoegdheid is gegeven om [eiseres] te vertegenwoordigen in geval van tegenstrijdig belang in de zin van artikel 3:68 BW. Dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake zou zijn van handelen in strijd is met de goede trouw, dan wel met de redelijkheid en billijkheid, is verder onvoldoende komen vast te staan.
Is er een grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst?
4.13.
[eiseres] stelt verder – voor het geval aangenomen zou worden dat er een huurovereenkomst bestaat – dat [gedaagde] een achterstand in de betaling van de huur over de periode januari 2017 tot en met maart 2018 en mei 2020 heeft laten ontstaan en dat die achterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] betwist deze achterstand en stelt daartoe het volgende.
4.14.
In de zomer van 2016 heeft [gedaagde] een contant bedrag van € 9.000,00 aan [eiseres] geleend, omdat [eiseres] in de (financiële) problemen verkeerde. Later is volgens [gedaagde] met [eiseres] afgesproken dat dit bedrag als huur zou worden verrekend over de periode 19 april 2017 (de dag van verhuizing van [gedaagde] naar de woning) tot en met maart 2018. Daarnaast betwist [gedaagde] dat zij over de periode januari 2017 tot 19 april 2017 huur aan [eiseres] verschuldigd is. In die periode heeft zij vanuit de acute zorg die [eiseres] nodig had de woning provisorisch ingericht en heeft zij [eiseres] zorg verleend en kost en inwoning verschaft. Pas nadat [eiseres] in april 2017 professionele hulp kreeg, is [gedaagde] daadwerkelijk verhuisd naar de woning. Dit blijkt volgens [gedaagde] uit de opzegging van haar huurwoning in [woonplaats] per 18 april 2017. Dat zij over deze periode van zorg voor [eiseres] geen huur verschuldigd is, is in de bespreking op 22 februari 2018 in de woning van [D] in [woonplaats] nog eens bevestigd, aldus [gedaagde] . Tijdens deze bespreking heeft [gedaagde] ook de contante betaling van € 9.000,00 en de afspraak tot verrekening van dat bedrag met de huur over de periode 19 april 2017 tot en met maart 2018 aan alle aanwezigen toegelicht. [gedaagde] heeft uitdrukkelijk getuigenbewijs van deze bespreking aangeboden. [gedaagde] stelt bovendien dat zij nooit eerder door [eiseres] in gebreke is gesteld voor de vermeende achterstand in de huurbetaling, hetgeen bij het bestaan van die achterstand op meerdere momenten wel voor de hand had gelegen. Hierdoor is er sprake van rechtsverwerking, aldus [gedaagde] .
4.15.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de door [gedaagde] gestelde betaling van de huur op 30 april 2020 voor de maand mei 2020, niet door [eiseres] is betwist. Dit deel van de gevorderde betalingsachterstand is daarom niet toewijsbaar. Voor het overige deel van de gestelde betalingsachterstand is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat het geschil zich niet leent voor afdoening in kort geding. Het geschil komt in essentie namelijk neer op de vraag of en wat partijen zijn overeengekomen met betrekking tot de over januari 2017 tot en met maart 2018 al dan niet door [gedaagde] verschuldigde huurprijs. De beantwoording van die vraag vereist wellicht getuigenbewijs, dat het bestek van dit kort geding te buiten gaat. Gezien de discussie tussen partijen is bovendien op dit moment onvoldoende vast komen te staan dat er een betalingsachterstand bestaat.
4.16.
[eiseres] stelt tot slot dat [gedaagde] de huurprijs structureel te laat betaalt. Deze stelling is door [gedaagde] weersproken en vervolgens niet nader door [eiseres] onderbouwd. De voorzieningenrechter is van oordeel op dit moment onvoldoende is komen vast te staan dat er sprake is van een dusdanig structurele wanbetaling dat aannemelijk is dat deze zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.
Conclusie
4.17.
Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
Proceskosten
4.18.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot op heden begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde.
5De beslissing
De voorzieningenrechter;
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 720,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2020. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
