|
|
|
| ECLI:NL:GHARL:2023:3861 | | | | | Datum uitspraak | : | 09-05-2023 | | Datum gepubliceerd | : | 25-05-2023 | | Instantie | : | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | | Zaaknummers | : | 200.305.222 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Is pachter jegens verpachter aansprakelijk voor schade aan kas die is veroorzaakt door storm i.c.m. corrosie van dakroedes? Omvang onderhoudsplicht pachter. Rust op pachter een verplichting tot terugbetaling van het bedrag dat verpachter aan hem ter beschikking heeft gesteld voor het renoveren van de kas? Vordering verpachter tot vergoeding herstelkosten i.v.m. opleveringsgebreken. Vordering pachter i.v.m. teeltschade. | | Trefwoorden | : | grondkamer | | | huurovereenkomst | | | pachtkamer | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.305.222
(zaaknummers rechtbank Rotterdam, zittingsplaats Dordrecht: 9075637 en 9339613)
arrest van de pachtkamer van 9 mei 2023
in de zaak van
[verpachtster]
die woont in [woonplaats] (gemeente [gemeente])
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de pachtkamer in Dordrecht optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en verweerster in het incident
hierna: [verpachtster]
advocaat: mr. C.F.J.M. Nelemans
tegen:
[pachter]
die woont in [woonplaats] (gemeente [gemeente])
die bij de pachtkamer in Dordrecht optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en eiser in het incident
hierna: [pachter]
advocaat: mr. M.J. Goedhart
1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Na het tussenarrest van 22 november 2022 heeft op 16 maart 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.23. van het bestreden vonnis van 25 november 2021 omdat geen van partijen daartegen bezwaren heeft.
3. Achtergrond van de zaak, vorderingen en de beslissing van de pachtkamer in Dordrecht
3.1.
Partijen hebben in januari 2014 een overeenkomst gesloten op grond waarvan [verpachtster] aan [pachter] een kas heeft ‘verhuurd’. In die overeenkomst staat onder meer het volgende:
3Huurprijs en betaalperiode
3.1.
De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 24.000,00 (vierentwintigduizend Euro).
3.2.
Per betaalperiode van één kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs € 2.000,00 (tweeduizend Euro), beginnend op 1 maart 2014.
3.3.
Jaarlijks en voor het eerst per 1 januari 2015 wordt de huurprijs aangepast aan het prijsindexcijfer CPI-alle huishoudens zoals gepubliceerd wordt door het CBS.
(…)
4. Levering en diensten
4.1.
Tenzij anders overeengekomen, dient huurder zich voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst met de verhuurder te verstaan.
4.2.
Zoals overeengekomen is het onderhoud van het gehuurde voor rekening van huurder.
4.3.
Alle kosten ten behoeve van de teelt zijn voor rekening van de huurder.”
3.2.
Eind 2015 heeft [pachter] aan [verpachtster] te kennen gegeven dat hij in de kas al een aantal ruiten en roedes heeft moeten laten vervangen en dat het inmiddels noodzakelijk is het kasdek te laten renoveren. Partijen hebben vervolgens met hun boekhouders gesproken over de wijze waarop die renovatie (financieel) zou kunnen worden gerealiseerd. Op 15 maart 2016 heeft de toenmalige boekhouder van [verpachtster] hierover het volgende aan [pachter] gemaild:
“Bijgaand het voorstel van de lening.
Uitgaande van de huur en na overleg met [verpachtster] [[verpachtster]; toevoeging hof] is nu het voorstel om de huur nu vast te stellen op het volgende (uitgaande van 30.000 euro lening).
Huur bedraagt nu 2.036 (dit blijft de basis voor indexatie)
Af: termijn lening 276
Bij: huur voor investering [verpachtster] 50 (2% over 30.000 euro is 600 gedeeld door 12)
Huur wordt: 1.810”
Een printje van dit e-mailbericht is op 28 augustus 2016 door beide partijen ondertekend, waarna [verpachtster] op 1 april 2016 een bedrag van € 30.000,- aan [pachter] heeft overgemaakt.
3.3.
[pachter] heeft met dit bedrag een deel van het kasdek – zeven van de dertien roedes – kunnen laten vervangen. In januari 2018 is tijdens een storm schade ontstaan aan het gedeelte van de kas dat niet was gerenoveerd. Tussen partijen is vervolgens discussie ontstaan over de vraag voor wiens rekening/risico die stormschade zou moeten komen. Omdat zij hier niet uit kwamen (en de onderlinge verhouding mede daardoor verslechterde) is uiteindelijk samen besloten de overeenkomst voortijdig te beëindigen. In dat kader heeft op 27 juni 2019 een vooroplevering plaatsgevonden.
3.4.
Op 30 november 2019 heeft [pachter] zijn activiteiten in de kas gestaakt, waarna hij in januari 2020 de sleutels per aangetekende post aan [verpachtster] heeft gestuurd. Eind mei 2020 heeft (de toenmalig gemachtigde van) [verpachtster] aan [pachter] geschreven dat [pachter] i) aansprakelijk is voor de stormschade aan de kas, ii) het openstaande leningbedrag nog moet terugbetalen en iii) verschillende zaken alsnog moet opleveren. [pachter] (bij monde van zijn toenmalig gemachtigde) heeft hierop afwijzend gereageerd, reden waarom [verpachtster] deze procedure is gestart.
3.5.
[verpachtster] heeft - na verwijzing van de zaak door de kantonrechter - bij de pachtkamer in Dordrecht in conventie gevorderd dat [pachter] wordt veroordeeld tot betaling van € 39.930 ter vergoeding van de stormschade, € 19.940 ter aflossing van het nog openstaande bedrag van de geldlening en € 11.013 aan herstel- en expertisekosten. [pachter] heeft in reconventie gevorderd dat [verpachtster] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 21.560.
3.6.
De pachtkamer in Dordrecht heeft de genoemde vorderingen van [verpachtster] afgewezen en de schadevordering van [pachter] toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [verpachtster] is dat haar afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen en dat de toegewezen schadevordering van [pachter] alsnog (gedeeltelijk) wordt afgewezen.
4Het oordeel van het hof
4.1.
Het hof zal hierna (per vordering) uitleggen waarom het hoger beroep faalt.
vordering tot vergoeding stormschade
4.2.
In dit hoger beroep staat niet meer ter discussie dat de schade die in januari 2018 aan de kas is ontstaan uitsluitend het gevolg is van (de stormwind en) corrosie van de niet gerenoveerde dakroedes. [verpachtster] meent dat [pachter] die schade aan haar moet vergoeden omdat hij i) verantwoordelijk was voor al het onderhoud aan de kas en om die reden ook verplicht was een stormschadeverzekering voor de kas af te sluiten (wat hij niet heeft gedaan) en ii) heeft nagelaten haar mede te delen dat in 2016 niet alle roedes waren vervangen.
i. onderhoudsplicht en verzekeringsplicht
4.3.
Het hof stelt voorop dat als wettelijk uitgangspunt geldt dat de pachter op zijn kosten kleine reparaties aan het gepachte moet verrichten, terwijl het groot onderhoud voor rekening van de verpachter komt. Partijen mogen van dit uitgangspunt afwijken. [verpachtster] stelt dat in dit geval sprake is van zo’n afwijkende afspraak, maar [pachter] bestrijdt dit. Hun standpunten worden in belangrijke mate bepaald door de verschillende betekenis die zij aan artikel 4.2. van de overeenkomst geven. Wat die betekenis is, hangt af van wat partijen tegen elkaar hebben verklaard, hoe zij zich tegenover elkaar hebben gedragen en wat zij redelijkerwijs uit die verklaringen en gedragingen mochten afleiden.
4.4.
In artikel 4.2 van de overeenkomst staat dat “het onderhoud” voor rekening van [pachter] komt. Hoewel er niet staat dat [pachter] al het onderhoud (inclusief renovatiewerkzaamheden) moet bekostigen, blijkt volgens [verpachtster] uit diverse omstandigheden dat partijen wél zo’n allesomvattende onderhoudsplicht hebben beoogd.
4.5.
[verpachtster] heeft er allereerst op gewezen dat partijen een lagere dan marktconforme pachtprijs zijn overeengekomen waarin die allesomvattende onderhoudsverplichting van [pachter] zou zijn verdisconteerd. Ter onderbouwing verwijst zij echter uitsluitend naar een beschikking van de Centrale Grondkamer uit 2004 waarin valt te lezen dat per 1 oktober 2002 voor het gepachte een pachtprijs van € 28.898 per jaar gold. Zonder nadere (cijfermatige) toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom hieruit zou volgen dat de pachtprijs van € 24.000 per jaar die [verpachtster] in 2014 – meer dan tien jaar later – met [pachter] is overeengekomen dus lager dan marktconform is. Naarmate een kas ouder wordt, vermindert de gebruikswaarde en wordt die doorgaans ook minder waard. In de loop der jaren vertaalt zich dit in de regel in een daling van de pachtprijs. Tegen deze achtergrond had het op de weg van [verpachtster] gelegen haar betoog met meer gegevens te onderbouwen. Nu zij dat niet heeft gedaan (en dus niet aan haar stelplicht heeft voldaan, waardoor op dit punt niet wordt toegekomen aan bewijslevering), kan niet als vaststaand worden aangenomen dat partijen destijds een pachtprijs zijn overeengekomen die lager dan marktconform was (omdat daarin een allesomvattende onderhoudsplicht voor [pachter] zou zijn verdisconteerd).
4.6.
[verpachtster] stelt in de tweede plaats dat [pachter] in 2015 allerlei onderhoudswerk aan de kas heeft (laten) verricht(en) waarvoor hij haar nooit om vergoeding heeft gevraagd. Dit wijst erop dat ook [pachter] aannam dat alle onderhoudskosten voor zijn rekening kwamen. Het hof volgt deze redenering niet. De verrichte werkzaamheden bestonden volgens [verpachtster] onder andere uit het onderhoud van de cv-installatie en het vervangen van zowel een toegangsdeur als de bevloeiingsinstallatie. Dat [pachter] de kas op deze onderdelen heeft onderhouden/aangepast voor zijn bedrijfsvoering maakt echter niet dat [verpachtster] daaruit mag afleiden dat hij ervan is uitgegaan dat alle onderhoud – waaronder renovatie – voor zijn rekening kwam. Daarnaast heeft [pachter] een aantal roedes en ruiten van de kas vervangen. Dat hiermee een bedrag van zo’n € 5.000 was gemoeid, maakt niet dat [pachter] er in eerste instantie niet vanuit mocht gaan dat het ging om regulier onderhoud in verband met het dagelijks gebruik van de kas. Toen het [pachter] begin 2016 duidelijk werd dat in plaats van ad hoc reparaties een meeromvattende renovatie van de kas noodzakelijk was, heeft hij contact opgenomen met [verpachtster] en is hij met haar in overleg getreden. Dit alles duidt er naar het oordeel van het hof juist op dat [pachter] artikel 4.2. van de overeenkomst zo begreep dat het reguliere onderhoud voor zijn rekening kwam, maar dat [verpachtster] de kosten van renovatie diende te dragen.
4.7.
[verpachtster] heeft er ten slotte op gewezen dat [pachter] de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden heeft gefinancierd door middel van een lening van € 30.000 die [verpachtster] aan hem heeft verstrekt. Ook daaruit zou volgens haar blijken dat [pachter] meende dat de kosten van renovatie voor zijn rekening kwamen. Gelet op zowel de inhoud van het in rechtsoverweging 3.1. geciteerde e-mailbericht van 15 maart 2016 als de wijze waarop hieraan door partijen uitvoering is gegeven, is het hof echter van oordeel dat de ‘lening’ aan [pachter] feitelijk een investering van [verpachtster] in haar eigen kas was. Om te beginnen is er door [pachter] namelijk nooit daadwerkelijk afgelost op de ‘lening’: er was slechts sprake van een papieren aflossing van € 276 per maand die werd gecreëerd door de maandelijks door [pachter] te betalen pachtprijs met eenzelfde bedrag te verminderen. [pachter] betaalde ook geen rente over de ‘lening’. Het in het e-mailbericht van 15 maart 2016 genoemde bedrag van € 50 betrof immers “huur voor investering” en bleef (ondanks de papieren aflossingen, waardoor de resterende hoofdsom steeds lager werd) maandelijks gelijk. Het ligt verder voor de hand dat [pachter] meer huur is gaan betalen na de gedane investering omdat de gebruikswaarde verbeterde. Dat partijen (juridische leken) de door de boekhouder van [verpachtster] vormgegeven constructie later wellicht zijn gaan beschouwen als een echte lening, maakt het voorgaande niet anders. [pachter] heeft in augustus 2018 in dat verband een voorstel gedaan “m.b.t. het versneld aflossen van de lening”, maar dit maakte deel uit van een aanbod voor een minnelijke regeling waarmee hij compensatie wilde bieden voor het feit dat hij het gepachte eerder zou verlaten waardoor [verpachtster] niet haar gehele investering zou kunnen terugverdienen.
4.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [pachter] op grond van artikel 4.2. van de overeenkomst wel een bepaalde mate van onderhoud had te verrichten (namelijk: het reguliere, dagelijkse onderhoud), maar niet gehouden was om ook voor zijn rekening renovatiewerkzaamheden aan de kas uit te (laten) voeren. Van een uit die allesomvattende onderhoudsplicht voortvloeiende verplichting voor [pachter] om een stormschadeverzekering af te sluiten is dus evenmin sprake. Overigens heeft [verpachtster] ook onvoldoende toegelicht waarom uit de door haar veronderstelde onderhoudsplicht voor [pachter] tevens een verzekeringsplicht zou voortvloeien. Normaal gesproken is het immers de eigenaar die voor zijn/haar opstal een verzekering afsluit, iets waaraan [verpachtster] zelf naar eigen zeggen sinds 2011 geen behoefte meer had, maar daarvoor zelf verzorgde.
ii. mededelingsplicht
4.9.
Volgens [verpachtster] had [pachter] haar moeten meedelen dat in het kader van de in 2016 uitgevoerde renovatiewerkzaamheden aan de kas slechts een deel van de roedes was vervangen; dit zou haar nu pas ná de januaristorm van 2018 duidelijk zijn geworden. Zou [pachter] aan deze mededelingsplicht hebben voldaan, dan had [verpachtster] naar eigen zeggen kunnen beslissen om (bijvoorbeeld) meer geld voor de renovatie beschikbaar te stellen.
4.10.
Het hof is van oordeel dat [pachter] niet aan [verpachtster] hoefde te zeggen dat in 2016 slechts een deel van de roedes waren vervangen, omdat hij er in de gegeven omstandigheden op mocht vertrouwen dat zij dit al wist. Om te beginnen was voor de renovatie een beperkt budget (€ 30.000) beschikbaar. Voor [pachter] was het daarom naar eigen zeggen van meet af aan duidelijk dat hiermee niet de gehele kas kon worden gerenoveerd. Hoewel [verpachtster] stelt dat zij hier vóór de storm in 2018 geen weet van had, heeft zij tijdens de zitting bij de pachtkamer in Dordrecht opgemerkt dat wanneer [pachter] vóór de start van de renovatiewerkzaamheden met haar zou hebben overlegd, zij hem zou hebben geadviseerd aan de westkant (en niet aan de oostkant) te beginnen omdat dit het slechte deel van de kas was. Indien zij in 2016 daadwerkelijk in de veronderstelling verkeerde dat het budget toereikend was om de gehele kas te renoveren, valt die opmerking niet te plaatsen: het had dan immers niet uitgemaakt aan welke kant [pachter] zou zijn gestart met de werkzaamheden. Hier komt nog bij dat [verpachtster] naast de kas woont en dus moet hebben kunnen waarnemen welke renovatiewerkzaamheden aan haar eigen kas werden verricht. [verpachtster] stelling dat zij pas ná de storm in 2018 bekend raakte met het feit dat slechts een deel van de kas was gerepareerd valt ook niet te rijmen met de inhoud van een rapport van Vellekoop waarvan niet ter discussie staat dat dit in 2017 aan haar is verstrekt. In dat rapport staat namelijk expliciet dat “[v]olgens (mondelinge) verklaring van huurder [[pachter]; toevoeging hof] (…) er onder andere sprake [is] van achterstallig/benodigd onderhoud aan: (…) kasdek (noodzakelijke vervanging van een gedeelte van de glasroeden)” en dat “kasdekroeden in 14 van de 26 kaskoppen [zijn] vernieuwd”.
4.11.
[verpachtster] heeft nog gesteld dat [pachter] haar (ook) had moeten vertellen dat de dakroedes doorgeroest waren en dus dringend moesten worden vervangen en dat de renovatiewerkzaamheden aan de verkeerde (oost)kant van de kas waren begonnen. Naar het oordeel van het hof falen die stellingen ook op grond van wat hiervoor is overwogen en moeten deze stellingen overigens buiten beschouwen blijven omdat ze – in strijd met de twee conclusieregel – pas voor het eerst tijdens de zitting in hoger beroep en dus te laat zijn ingenomen.
4.12.
Gelet op het voorgaande is de vordering tot vergoeding van de stormschade niet toewijsbaar.
vordering tot terugbetaling geldlening
4.13.
Hierboven (in rechtsoverweging 4.7.) is al geoordeeld dat de door de boekhouder van [verpachtster] bedachte constructie waarmee € 30.000 door [verpachtster] aan [pachter] ter beschikking is gesteld niet kan worden aangemerkt als een geldlening. Alleen al om die reden moet de vordering tot terugbetaling van het restantbedrag van die ‘lening’ worden afgewezen. Hetzelfde zou overigens gelden wanneer wél sprake zou zijn geweest van een geldlening. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [pachter] de volledige € 30.000 heeft besteed aan de renovatie van de kas. Voor deze aangebrachte verbeteringen zou [verpachtster] dan bij het einde van de pacht een vergoeding aan [pachter] verschuldigd zijn die naar het oordeel van het hof kan worden weggestreept tegen de verplichting tot terugbetaling van het (restant)bedrag van de geldlening. Het hof heeft bovendien hiervóór ook al de stellingen verworpen die [verpachtster] heeft ingenomen met betrekking tot de marktconformiteit van de pachtprijs en de reikwijdte van de op [pachter] rustende onderhoudsplicht.
vordering tot vergoeding herstelkosten
4.14.
[verpachtster] stelt dat [pachter] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming wijzingen heeft aangebracht aan de bij de kas horende verpakkingsruimte die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Omdat [pachter] die wijzingen niet ongedaan heeft gemaakt, zou sprake zijn van meerdere opleveringsgebreken. De kosten van de herstelwerkzaamheden – bestaande uit het afbreken van een gemetselde muur inclusief het verwijderen van de zolder, het metselen van een nieuwe muur en het leveren en plaatsen van een nieuwe scheidingswand bij de keuken – zijn door Top Expertise begroot op € 9.500 en moeten volgens [verpachtster] door [pachter] worden vergoed (samen met een bedrag van € 1.512.50 dat Top Expertise bij haar in rekening heeft gebracht voor het opstellen van haar rapportage). Het hof oordeelt als volgt.
4.15.
Op 27 juni 2019 heeft een vooroplevering plaatsgevonden waarbij namens [verpachtster] aanwezig waren haar toenmalig gemachtigde (mr. Schep) en een vriend. In een brief aan de toenmalig gemachtigde van [pachter] (mr. Moree) van 3 juli 2019 heeft mr. Schep de afspraken nauwgezet en duidelijk samengevat die toen zijn gemaakt. Géén van de zonet genoemde herstelwerkzaamheden worden daarin genoemd; pas in een brief van 23 mei 2020 wordt daarvan namens [verpachtster] melding gemaakt. In de gegeven omstandigheden is dat (veel) te laat. Al tijdens de vooroplevering (bijna een jaar eerder) had [pachter] op de betreffende punten gewezen kunnen worden. Dat is toen (en in de daaropvolgende brief van 3 juli 2019) niet gebeurd. Volgens [verpachtster] is dat te wijten aan haar toenmalige gemachtigde, die op gebrekkige wijze met haar communiceerde. Dat en, zo ja, op welke wijze dit voor [pachter] kenbaar had kunnen/moeten zijn, licht [verpachtster] echter niet toe. Voor zover inderdaad sprake is geweest van een gebrekkige communicatie of vertegenwoordiging door haar toenmalige gemachtigde dient dit dus voor risico van [verpachtster] te blijven. Op basis van de vooroplevering en de daaropvolgende brief mocht [pachter] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat er wat [verpachtster] betrof geen andere opleverkwesties speelden dan die toen mondeling/schriftelijk onder zijn aandacht zijn gebracht. Dit geldt te meer nu [verpachtster] ook in januari 2020 (toen [pachter] haar de sleutels van de kas per aangetekende post heeft toegestuurd en het haar ondanks de weigering deze in ontvangst te nemen duidelijk was dat [pachter] daadwerkelijk was vertrokken) geen actie heeft ondernomen door te (laten) controleren of sprake was van een correcte oplevering. Door niet op tijd aan de bel te trekken en daarmee te wachten tot eind mei 2020, heeft [verpachtster] [pachter] de kans ontnomen om de kennelijk ongewenste wijzigingen zélf te verwijderen in het kader van zijn verhuizing naar een andere plek. Dit alles maakt dat [verpachtster] – ondanks het ontbreken van haar schriftelijke toestemming voor de aangebrachte wijzigingen in en aan het gepachte – geen aanspraak meer kan maken op vergoeding van de gevorderde herstelkosten.
Schadevordering [pachter]
4.16.
De pachtkamer in Dordrecht heeft de vordering van [pachter] van € 21.560 voor schade aan zijn teelt door de stormschade volledig toegewezen. Volgens [verpachtster] moet die (ten dele) worden afgewezen. Daartoe wijst zij er in de eerste plaats op dat [pachter] zelf in zijn brief van 22 augustus 2018 niet alleen heeft aangegeven dat de schade vanwege verminderde teeltopbrengst minder dan € 7.500 per jaar bedraagt, maar ook dat hij geen aanspraak meer zou maken op een schadevergoeding wanneer hij vóór de einddatum van de overeenkomst (31 december 2023) zou vertrekken. Of deze interpretatie juist is, kan naar het oordeel van het hof in het midden blijven. De betreffende brief was namelijk een aanbod van [pachter] voor een minnelijke oplossing dat door [verpachtster] is verworpen en (dus) is komen te vervallen. [verpachtster] heeft niet uitgelegd waarom [pachter] dan alsnog aan dit eerder gedane schikkingsvoorstel gebonden zou zijn.
4.17.
[verpachtster] heeft in haar memorie van grieven ook een aantal aannames bestreden die ten grondslag liggen aan de berekeningen waarmee [pachter] zijn schadevordering heeft onderbouwd, te weten i) de aanname dat sprake was van doorteelt en ii) de aanname dat de volledige oppervlakte van het door de storm vernielde deel van de kas werd gebruikt voor de teelt van aardbeien. In relatie tot de eerste aanname heeft [pachter] onder verwijzing naar de rapportage van de door hem ingeschakelde taxateur uiteengezet dat hij – zoals in de glasteelt van aardbeien gebruikelijk is – in het najaar doorteelt met trayplanten omdat dit bedrijfseconomisch het meeste rendement oplevert. Tegen de achtergrond van deze gemotiveerde stelling had het op de weg van [verpachtster] gelegen haar betwisting uit te werken, wat zij niet heeft gedaan. Daarom moet er van worden uitgegaan dat sprake was van doorteelt. In reactie op de betwisting van aanname ii) heeft [pachter] verklaard dat hij aanvankelijk in de gehele kas aardbeien teelde, maar vanaf 2017 in het gedeelte van de kas dat in 2018 door de storm is beschadigd ook frambozen, bessen, bramen en druiven is gaan telen. Het rendement op die teelt was volgens hem veel hoger dan op de aardbeienteelt. De taxateur heeft hier in zijn berekeningen van geabstraheerd (hij is uitgegaan van uitsluitend aardbeienteelt), maar dat is in het voordeel van [verpachtster]: zou de taxateur namelijk zijn uitgegaan van de daadwerkelijke teelt, dan zou het bedrag aan gemiste teeltopbrengst aanzienlijk hoger zijn geweest. Hoewel [verpachtster] tijdens de zitting op dit betoog had kunnen reageren, heeft zij dat niet gedaan. Aldus moet het ervoor worden gehouden dat aanname ii) weliswaar niet in overeenstemming was met de werkelijkheid, maar dat die abstrahering niet in het nadeel maar juist in het voordeel van [verpachtster] is.
4.18.
Gelet op het voorgaande bestaat er geen reden om de schadevordering van [pachter] in hoger beroep alsnog (gedeeltelijk) af te wijzen.
De conclusie
4.19.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [verpachtster] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
4.20.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5De beslissing
Het hof:
5.1.
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Dordrecht (rechtbank Rotterdam) van 25 november 2021;
5.2.
veroordeelt [verpachtster] tot betaling van de volgende proceskosten van [pachter]:
€ 772,- aan griffierecht
€ 4.314,- aan salaris van de advocaat van [pachter] (2 procespunten x appeltarief IV)
5.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, W.F. Boele en R.W.E. van Leuken en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ing. H.G.J.M. Janssen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.
HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
